シティテラス小金井公園ってどうですか？

違うでしょ。飛ぶ鳥を落とす勢いと、吹く風が飛ぶ勢いは別の意味ですし、前者であれば話が通じませんよね。

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あと何戸くらい残ってるのでしょうか。。

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>>4482 マンション検討中さん

約630戸位。

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すごいですね。もう３００戸をさばいているとは。
まだ販売してまもないのに驚異的な契約数ですね。
普通は３００戸のマンションでも十分大規模で売り抜くのが大変なのに。

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吹く風が飛ぶ勢い　なんて言葉ないでしょ。

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>>4485
あるよ。Google先生が答えられるのですから。

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>>4483 マンコミュファンさん
どの様に残り戸数を知られたのですか。

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販売開始して半年以上たつのに、まだ１／３も売れていないのですね。

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>>4488

半年で３００戸売れてたら十分でしょう。それだけでメガマンション一つ完売したのとおなじぐらいの
戸数ですよ。それにすみふは竣工後売りを是としてますからこのペースは予定通りだと思います。

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総戸数が多ければ、販売戸数も多くて当たり前。
それだけ多くの販売パワーも掛けていますから。

人気度の尺度は売れている割合です。

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>>4490

それはまた奇なることをいいますね（笑）
総戸数が販売（済み）戸数も多くて当たり前ですって？それは違うでしょうね。
なぜなら、住宅ってのはゴリ押ししまくれば取りあえず買ってくれるものでは無いのですから。
スーパーで売ってる日用品の類ではマンパワーをかけて営業しまくれば、興味がない人も
根負けして取り敢えず試してみるか、程度で購入してくれるでしょうがね。

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販売パワーもそうですが、1000邸近いのですみふとしては異例の共用施設数という要素もあるのではないでしょうか。
シャトルバスなし & シンプルな共用施設というほぼ立地だけの勝負であれば、どの位売れたのでしょうか。

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>>4492
そういうい無意味なありえない仮定な話をして何の意味があるんでしょう？
あなたがここを購入するかどうかの指標の一つに、売れ行きが順調であること、ってのが
その要件に入っているのでしたら、あなたから見て順調だと判断できるまで待てば良いだけの話では？
もしくはいっそのことこのマンションの中古が出てくるまで待てば良いのです。そうすれば
新築時の売れ行きは気にしなくてもすみますしゆっくりその状況を高みの見物できるのでは？

まぁただ不動産ってのは家電と違って基本的には待てば待つほど条件が不利になっていきますからね。
このエリアに限らずですが、「少し前まではもっとやすくて広かったんですがねぇ」って話はよく聞いても、
「少し前まではもっと高くて狭くて庶民には手が届かなかったんですがねぇ」って話はほとんど聞かないのと
同じですから。

作り手の都合、買い手の心情をちょっと考えればわかりやすいですよねぇ。
旬の魚のような食材はうまいしよくとれるから売り手としても都合がよく、
同時に買い手としても買いやすいのでビジネスとしてうまくいく。
が、旬でもない魚を手に入れようと思ったらコストが高くつく上にたいしてうまくない。
買い手も少なくコストとリスクだけが増大していくから売り手もあまりやりたがらない。

マンションも同じでしょうね。いつの時代もそうですが、とにかくやすくて条件が良い土地をまずは
仕入れていくのが寛容。っていうよりも、そもそも条件が良い土地なんてのは当然競争もは激しく、かつ
価格も高い。それにすでにマンションになってしまってる土地ってのはまぁ向こう50年はそのままマンションの
まま。ここもそう。このマンションも今後最低でも50年はこのマンションの敷地として使われることになり
もう抑えられた状態。なので、駅近みたいな好条件の土地ってのはまぁ基本的にはほとんどでない。

売り手としては土地を高く仕入れてしまえばしまうほどリスクがあがる。どのみちそのコストは販売価格に
転嫁するのだから買い手がそれを買ってくれなければ話にならない。都心部一等地の人気エリアであれば
高いグロス価格でも様々な意図、用途で購入してくれる富裕層がいるのでその辺りはリスクにはならないが、
ここみたいな特段人気もなければ利便性が良いわけでもないエリアに関してはそうはいかない。
ここでは、いくら上物にお金をかけて億ションに仕立て上げても誰も買わない。そういう地勢、属性ではない。

そうすると結局売り手ってのはエリア属性に合わせて安くて広い土地を買い上げては、ソコソコの値段で売るのが
最もリスクが低くまともなビジネスになる。つまりは、旬の土地を手に入れるってことだ。
花小金井エリアもちょうど15年ぐらい前まではまぁ何もなくて空き地、果樹園、農地、駐車場、っていう状況が多くて
ある意味なにもなかった。が、逆に大した人気もなければ強い需要もないがゆえに、大手各社はもっと２３区側の
開発、都下でももっと中央線沿線とか南側の需要が高いエリアを開発してた。

が、昨今になるとそういうところもだんだん旬な土地自体が手に入りづらくなってきて、で最近では西武新宿線沿線
エリアが手に入りやすい土地が多いってことでだんだん増えてきましたよね。ここもその一環のような感じ。
が、三井や野村がその前にこの辺りの条件が良かった土地は戸建分譲をしまくって食いつぶしたので、駅周辺の利便性
の良いエリアはことごとく潰されていってますし、価格も上がってきてるので出てもソコソコ高い値段になるしかない。
例えば、駅徒歩3分エリアにできたプラウドシーズン花小金井なんて当時の分譲価格が6000万円台が最多価格でしたが、
これ仮に今分譲したら最多価格で7000後半でしょうね。まぁ、そういうもんですよ。

ここも色々ネガをいう人も多いようなんですが、今後出るようなマンションで、ここよりも条件がよく、そしてここよりも
価格が安いってことは０ではないでしょうが０に近いとおもったほうがよろしいかとおもいます。
そうやってだんだん土地が埋まっていっては徐々に価格があがっていって、きづいたら「こんな立地、仕様なのにこんな価格（高い）の？！」ってなるのが不動産の常ですよ。

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4493さん
前回のバブル崩壊の時と同様に、その今までの常識が覆るかどうかのターニングポイントが近づいていると考えられるているのでは？
しいて言えば、今は金利面でのメリットはあります。

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>>4494

ターニングポイントですか。今までの常識が覆るとな？（笑）
はてさて、いったい「今までの常識」とはなんでしょうか？そしてそれが「覆る？」
あと、バブル崩壊を例に挙げられていましたが、バブル崩壊でなんの常識が覆ったんでしょう？
是非是非教えていただきたい。これはなかなか面白い話がきけそうですね。
先にお願いしておきますが、都合の良い解釈のためにミクロ、マクロをごっちゃにして
語らないでくださいね。よくあるんですよねー。あの時は「右肩上がりの土地神話」みたいなざっくりな
マクロ話をしておいて、一方で、金利がXXXみたいなミクロ話をとりあげる。
話すなら粒度、年代などの条件はあわせていただかないとねぇ。もちろんエリアもですよ。
都合のよいところだけが都心部の話、都合の悪いところはなぜか日本全国の話、みたいなのやめてくださいね（笑）

ではどうぞお願いします！
今後この花小金井がどうなるんでしょう？
まさか、駅前周辺の土地がどんどん下落、たくさん大量にあいてマンションも今の半額みたいに売り出される！
そういう時代の到来でしょうかね？

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なんとか高値掴みさせようとするいい加減な書き込みがされているね。

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高値ですかねぇ。まぁ待てる人は待てるだけ待てばいいのでは？

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4000〜5000以上の予算がないと東京都内の新築は厳しいでしょうね。
通勤に支障がない範囲で埼玉・千葉に行く方法もありますよ。

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高値って、ムサコから歩けもしない距離なのに高値を付けるのは不当だと思うが？
坪単価大体どのくらいなんでしょう？

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>>4507 匿名さん
坪単価は多分
200万円切ってるんじゃないでしょうか？

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>>4508
200どころか安い部屋は160を切ってますよ
最多は185近辺ですね。正直東京でこの坪単価はもうコキュートス層
ぐらいの代物です。中央線徒歩物件になれば新築なら最低でも260スタートだし。

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75㎡程度でバルコニー側の見晴らしの良い南向きの部屋だとおいくらくらいですか？

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>>4510
4900万ほどでしょうね。

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>>4911
そうですか。
思ったほど高くはないですね。
国分寺の四季の森のほうが500～600万高い感じですね。

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ここは十分やすくてありがたいよ。

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3期は坪単価平均205万位（最高で坪単価220万位）になる予定。

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>>4512 匿名さん
四季の森は中央線の西国分寺ですが徒歩、国分寺にシャトル便もありますが
徒歩可能ですし
なので、似たような物件ですが
こちらよりは価格設定が上のようですね。

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>>4515 マンション検討中さん
中央線徒歩圏としては安い。その代わり、周辺は何もなく田舎。

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>>4516 eマンションさん
ここは徒歩圏内では無いよ

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>>4517 匿名さん

国分寺四季の森のことです。

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>>4518 eマンションさん

このスレとは関係ない物件です

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>>4519 匿名さん
検討者さんが
比較対象としてるのでしょう。
検討者でもなんでもない方々が、ただネガっているより
良いかと思いますよ。

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中央線の駅から歩けるか歩けないかで価格設定も変わってきますよね。
四季の森も一応候補です。
ああ、悩ましい。

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>>4521 匿名さん

武蔵小金井からバスじゃなく、歩いたら何分かかるんでしたっけ？

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>>4522
っていうか事実上歩けないのではないでしょうか。35分ぐらいですよね、歩いたら。

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武蔵小金井駅から、約3キロありますね。
路線バスも頻繁に通りますが、不人気になってしまうバス便マンションにならないよう
シャトルバスがあるのでしょうね。

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>>4523 匿名さん
ありがとうございます。ブルゾンちえみの顔が浮かびました。

35分

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>>4524 評判気になるさん
シャトルがあるので実質５分ぐらいです

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>>4526 匿名さん

ラッシュ時でもシャトルバスで実質5分なら、購入検討者は大幅に増加すると思います。

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ゴミステーションの話を避けていませんか？
日々のことですよ。遠すぎます。
均等に配置されていないので一番遠いところからは
なんだかんだで往復10分くらいかかりそう。

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>>4528 匿名さん
ディスポーザーあるし、生ゴミは少ないから、意外と大丈夫かもね。

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シャトルバス肯定派ですが、実質5分はないですよ。
オフィシャルでも7分、これまでのレスの中に実測レポートもあります。
またシャトルバスネタで炎上しますよ。
興味のある方は、1000前後にあるレポートを探してみて下さい。

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>>4530 匿名さん
歩きの時間が、って事ですよ。
当然シャトル乗車時間は別です。が、シャトル乗車中は労力は要らないのでそこは単純な時間とは区別すべきですよね。

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>>4528 匿名さん

ゴミ置場は各棟に設置されているんじゃないんですか？

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ホームページ内のQ&Aにありました。⤵︎
雨を気にせずにって事は、どのようになっているのでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいますか。

２４時間ゴミ出し可能な「ゴミ置場」を設置しています。建物内にありますので、雨などを気にせずに、いつでもゴミ出しが可能です。※粗大ごみを除く。また、キッチンには生ゴミディスポーザーが標準装備となっておりますので、ゴミ出しの負担は大幅に軽減されます。

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>>4533さん

要は、棟と棟がつながっているのでゴミ置き場まで行けますよ！ってことです。
歩くのは歩きますけどね。

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>>4531 匿名さん

シティテラス武蔵小金井
駅徒歩5分(ただしバス乗車時間は除く)

びっくりです。笑

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ここは生活に不便そうですね。

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三井健太さんがブログでバス便マンションの適正価格について書いているね｡
ここの検討にも大変参考になる｡

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>>4534 マンション検討中さん
大規模で複数棟型はしょうがないですね。
歩くのが嫌ならゴミステーションに導線が良い棟を選べばいいだけで間取りを選ぶのと同じです。
それか小規模単棟型にしたらいいですね。タワーなら各階にゴミステーションあるのが普通ですからそれでも良いでしょう。

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>>4536 マンション検討中さん

生活には便利そうです。仕事には不便でしょう

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>>4537 匿名さん

こちらですね。参考になりました。
https://www.sumu-log.com/archives/6384/

このマンションのことを名指しはしていないものの
殆どの内容がここに当てはまっていて見ているのが辛くなる記事ですね
少し前までなら聖戦士氏が火消ししてたはずですが
…四月で契約切れでしょうか？パッタリと荒らしをやめましたね。

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>>4540 マンション検討中さん
参考になりますかね、これ。
マクロ統計で言われても個別マンションには当てはまらないし何より中身無いですね（笑）
まぁ、そもそもここはバス便物件ではないので関係の無い話でしょう

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なんだかんだ言って販売戸数9戸ですか。
早いものですね

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>>4541 匿名さん
ここ、バス便物件じゃないの？？？

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>>4543 匿名さん
違いますよ。花小金井駅徒歩物件です。
バス便物件ってのは(公共)バス便しか無い物件の呼称です。バス「も」使える、を入れたら駅前物件だってバス便物件になってしまいますしね。

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やはり価格が高騰した物件を高値掴みすると大損しそうです。
まあ当然の事ながら、買った価格が高かったら高値で売れるという訳ではないですからね。
買った価格には関係なく、その物件が持つ価値で決まりますからね。

下記は三井健太さんのブログからの引用です。

買ってはいけないマンションあれこれ：価格が高過ぎるマンション
資産価値の観点から、避けたいマンションというテーマで書いてきましたが、価格が高いマンションの大半は実は資産価値が高いのです。しかし、資産価値を売却価値と置き換えると、思ったほど（期待したほど）高い値が付かなかったと落胆する場合があるのです。
それは相場が急上昇したような時期に買ったマンションで見られる特有の現象です。

赤信号みんなで渡れば怖くないという交通標語がありました。それと同じで、高いと感じながらもよく売れている、人気があると思われるマンションは価値あるものと思い込む人間心理があって、怖がらずに買ってしまうのです。
しかし、相場は動くのです。高いときに買ってしまうと、タイミングによっては売却時に損失が大きく出る場合が多いのです。値上り前の低相場のときに買ったマンションは、売却価格が期待した以上になったりします。
これと同じで、相場が低位で推移しているような時期に買っても、それが突出して高いマンション（住戸）だったりすれば、売却価格は期待を裏切るのです。

例えば、東南の角の最上階のルーフテラス付き住戸が1戸だけあって、そこだけ飛び抜けて高いことを知っていたが、希少価値が高いのでリセール価格も大いに期待できると信じ買った。しかし、全く期待外れということがあります。
稀少価値がある、最も価値ある住戸であることは間違いなかったものの、価格がその価値以上に高く設定されたためです。いくら価値があると言っても、限度はあるのです。

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ここの立地を考えると、南向き上層階で坪単価で160万円程度というところでしょう。
すなわち、南向き上層階で4000万円を切ったところ。
プレミアム的な部屋であってもＭＡＸでプラス1000万円程度。すなわち、5000万円を切ったところ。

これ以上の価格の部屋は先々大損をすると考えるべきでは？

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>>4544 匿名さん
花小金井物件なんですね。よく分かりました。

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>>4542 匿名さん
まだまだ残り多数でしょう。
以前、9戸の数字の意味を営業さんに聞いたかたのレスがあり、9戸以内だと法律上最多価格帯を表示しなくてもいいからと説明されていました。
前も9戸の表示でした。もし残り9戸ならばsuumoで全間取りと部屋番号が公開されているでしょう。

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>>4548 検討板ユーザーさん

残戸数では無く販売戸数ですよ。1000近くあるので完売が見えてくるのはまだまだ先です

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>>4547 匿名さん

そうです。ちゃんとＨＰにも花小金井駅までの徒歩時間が明記されているでしょ

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>>4546 匿名さん
どうですかね。大損とか言いますが何基準でしょうか?どうなればあなたの言う損に該当するのかまずそれをはっきりさせてから数字は語ってください。

購入価格が中古時の価格を下回った時点の話ですかね?仮にそうならいつ中古の価格がどう決まるのかを確定させてから語ってください。為替みたいに常にリアルタイム且ついつでも売り買い出来るわけではありませんからね。実需も兼ねますからそこの数値化も難度が高いはずなんですがどうなんですかね。

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>>4550 匿名さん
シャトルバスのせいで、危うく武蔵小金井物件だと勘違いするところでした。

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>>4552 匿名さん
ムサコも南口駅前ツイン・北口マンション計画と、ハナコ・国分寺と同じく供給過剰になりそうですね。

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>>4552
そうですか。そんな簡単に勘違いするなんて確かに随分危うい判断脳なんですね。

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>>4552 匿名さん
地図や住所を見れば分かるでしょう。

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まぁ住所が花小金井南町ってなってる時点でわかりますし単なる嫌がらせコメントでしょう。

さて、来週からGWですがGWはどこのMRもキャンペーンやっててマンション見学＆検討には
一番もってこいですね。GWに観光地なんていっても常に混雑＆割高で費用対効果最悪ですからね。

逆にGWのMR見学は、
・空いていてじっくり検討できるし営業マンもやる気満々
・子供相手を含めたいろんなイベントをやってくれてるので子供も楽しめる
・お金がかからないどころか逆にもらえる

ってことでお得かなっておもいます。
さて、ここもやはりキャンペーンやっていて、はずれなしで最低でも五千円のクオカードが
もらえるようですね。しかも、花小金井または武蔵小金井からタクシー代清算してくれるか、
車で来たら無料で駐車場止めさせてくれるみたいなので、ここを見学して五千円いただいて
午後は小金井公園で子ども遊ばせてっていうのもGWの過ごし方の1日としてはありな気がしますねぇ。

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高値掴みだけは避けたいです。

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>>4554、4555、4556

購入者、事情通、関係者と思われる方々の貴重なご意見ありがとうございます。

JR中央線で多彩なエリアへダイレクトアクセス、「武蔵小金井」駅(シャトルバスで)直通約7分

広告で大々的に宣伝してるマンションなのに、そんな風に馬鹿にされるとは思いませんでした。

声の大きな方々が花小金井だ！というなら、シャトルバスの維持にも課題がありそうですね。どうもありがとうございました。

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花小金井への徒歩圏と言っても、ドアtoドアだと約15分。
西武自体が力を入れないと言っている新宿線でドアtoドアで約15分だとね・・・
やはり、中央線バス便マンションですよ。

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>>4558 匿名さん
だって最低一つの路線に徒歩圏内なんて当然だからね。逆にないと検討対象外でしょ、普通。
ここがシャトルバスと中央線出してるのはさらにもいひとつの路線に対して専用シャトルを出すことで２路線利用可にしてるのでそこを全面に出してるだけ。

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>>4559 匿名さん

D2Dで１０分あれば十分つきますよ
ネガも大変ですね

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>>4560 匿名さん
シャトルバスがこの物件の生命線だと考えている人が多いと思っていました。でも、そうではない人が沢山いるなら、シャトルバス維持も難しそうだし、避けた方が良いかなと感じただけです。

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D2Dで１０分なんて有り得ないね。
ゴルフ場に近いほうの部屋であれば確実に１５分。

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花小金井はシャトルバスが万一廃止なっても民間のバスの便数が多いので、何とかなるかもしれません。
逆に中央線徒歩圏の国分寺四季の森は終バス7時の市バス1時間に1本。シャトルバスが廃止になると周辺が寂しいこともあり、何とかなっても微妙かもしれません。
どっちもどっちということで。

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>>4564
四季の森は西国分寺駅徒歩10分で国分寺駅も徒歩13分です。
武蔵小金井駅徒歩35分のこことは比較にならないと思いますよ。

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>>4565 匿名さん
西国分寺は踏切り廃止後は15分以上かかるとありましたが、どうでしょうか。
四季もバスはあったほうがいい距離ではあります。

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四季の森はキリキリ中央線徒歩圏のマンションと言えますね。

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>>4562 匿名さん
理解力が低いですね。生命線では無くダブル利用可ってのがミソですよ。どちらがプライマリとかではない。
シャトル維持も大変じゃないですよね、だってそれが大規模のスケーラーなんですから。

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>>4563 匿名さん
幼稚園児ならたしかに無理でしょう。あと手押し車をしてる老人も無理でしょうね。そういう話で無理ですって言ってるならそりゃそうです

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>>4567 匿名さん
キリキリって面白い（笑）四季の森は立地が悪すぎて徒歩も厳しいですよね。実質国分寺駅しか選択肢無いですし１５分ってのは長すぎる。乗車時間ですよね、普通は。

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>>4570 匿名さん
四季の現地に行ったことがないのですが、立地の欠点とは距離以外にはどのような点が挙げられますか。

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「立地が悪すぎる」？
じゃあここはどうなるんだぁ～？？
中央線徒歩35分ですが？

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>>4568 匿名さん
それなら、最寄り武蔵関で吉祥寺バス便のマンションの方が何倍もマシですね。

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>>4572 匿名さん
四季スレでも話題になったけど、周辺環境に乏しいのではないでしょうか。
長閑というか、何もないというか。

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>>4572 匿名さん
ここの周り公園以外に何があったっけ？思い出せない

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>>4572 匿名さん
文明時代にどうして徒歩にこだわる必要があるのか理解不能です。シャトルがあるのだからそれを使えばいいだけの話です。乗るのが嫌なら乗らなけりゃ良いですし、そんなに歩きたいなら好きなだけ歩いてください。誰もシャトル乗れともあるくなともあなたに強要してないです。

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>>4573 匿名さん
そう思うならなぜここにいるの?

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>>4577 匿名さん
たとえバスでも一応は武蔵小金井駅が使えるし、便利なところよりずっと安いし、マンション名に花小金井って付いてないし、有名デベだし、本当は西武新宿線が最寄りでも、長谷工でも、「小金井公園の横だから環境を優先して選んだ」と自分や周りを納得させたい人が大多数でないと、住み続けるのは厳しそうだと感じつつあるんだけど、なんせ値段が安い点では捨て難いので、ここに居ます。

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都心マンションバブルの影響を受けて、この辺りでも1000万円程度高騰している中で、周りとの比較だけで安いと判断していいのでしょうか？

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下記は三井健太さんのブログからの引用です。

ここは、駅からの距離・日当り・プライバシーの確保・眺望・ごみ置き場それぞれに問題が有りますね。
立地から考えると、（駅からの距離を除いて）これらの条件が良い部屋は実際の価値よりも2000万円程度高い※という感じ。
大部分の条件の悪い部屋で1000万円程度高い※という感じ。

※都心マンションバブルの恩恵を受けている?現時点の小平市の中古マンションの相場との比較
　売出価格が高かったから、中古でも高く買ってくれなんて通用しないです。
　しかも今がピークで、供給過剰による値崩れの傾向が明らかに出て来ています。

－住み心地の視点で避けたいマンション－

こうしたことを意識しながら選別をして行く過程で、つい選択してはいけないマンションに惹かれてしまうことがあります。そのとき何を第一条件にするべきでしょうか？
住まいの基本は、居心地がいいことです。ストレスを感じることが少ない住まいであることが重要と言えます。一言で表せば「快適」なことです。
快適な住まいは、言い換えればストレスのない住まいということです。

快適と言えない住まい、ストレスになりそうな住まいとは、例えば次のようなものです。
駅から遠い：遠ければ最寄りの駅まで真夏は汗だくになって不快な気分を味わうことでしょう。買い物のために重い荷物を抱えて駅前と家を往復しなければならないかもしれません。マイカーを使って買い物をしているが、駐車場の前で長く待たされるなど・・・
寝室の隣のトイレの排水音が響く：遮音性の低い造りだったのです。神経質な妻は愚痴をこぼします。
バルコニーの先が隣家の壁：プライバシーが侵害される気がする。うっとうしいなどの印象を持つことっでしょう。

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