ジオ深川住吉ってどうですか？

営業さんは都合の悪い事は言いませんからね。聞いても上手く誤魔化されるのでは。
低い天井高・ボイドスラブでもかなりのコストカット感があったのに、更に躯体仕様まで低いとなると、そこまで低仕様で何故この高価格？と疑問です。

東京都の環境性能表示で、長寿命化項目が☆1つの背景について調べていて、疑問に思ったことがあるのですが。
地図を見ると、マンションの南東角をかすめるように半蔵門線が走ってるようなのですが、騒音等の障害についてMRで聞かれた方はいらっしゃいますか？

低周波(？)の振動で寝ていても目が覚めるといった口コミが質問掲示板などである一方で、地下鉄の深さや構造にも拠るため竣工しないと分からないとの意見もありました。
金曜日にMR再訪問予定なので確認はしますが、既に質問された方がいれば、回答を共有いただけると参考になります。

今更ですが小名木川、年に数日においますよ。特に風のない夏場の夜ですね。
保育園はマンションが増えてきているのもあり加点がないと認可０歳でも厳しいです。
認証保育園は少ないため生まれる前から予約必須です。
保育ママも少ないです。
それに比べ幼稚園は充実しておりバディ幼稚園のバスも見かけます。
グローリオの価格にも驚かされましたがこちらもかなり高いようですね。

>>445 周辺住民さん
驚くのは知識不足では？相場だと思います。

>>445 周辺住民さん
笑
登録直前になるとこういうの多くなるんですよね、わかります。

>>444 マンション検討中さん

参考になるかは分かりませんが、半蔵門線直上通り沿いに住んでいます。個人差にもなるのでしょうが、電車の音で目覚めたり、振動を感じたことはありません。賃貸マンションです。
一方で、有楽町線近に住んでいた知人が、音や振動を時々感じることがあるとおっしゃっていました。ただ、睡眠妨害になるほどではなかったようです。

>>448 マンション検討中さん

実体験含めたご意見で、とても参考になります。ありがとうございます。
このマンションは建物の直下を走っているわけではないようなので、お住いの環境に近いかもしれませんね。
感じ方には個人差が出るので、環境音などの問題同様一概に言えることではなさそうですが、MRでも再確認してみます。

日本で一番深いところにある駅「住吉駅」だそうです。海抜マイナス約33メートルだそうです。
これは振動などに影響するのでしょうか。

445です。
10年ほど住んでおり率直な意見を申し上げただけです。
騒音に関する情報はたくさんあると思いますが臭いは意外と盲点だと思います。数日程度なので「またか」で我慢できるかできないかですが。
価格に関してもこれくらいの価格になると共働きの方はローン減税なども考慮し奥さまも負担される方が出てくると思われます。
保育園は大型マンションができた影響で比較的入りやすかった住吉周辺も認可0歳児がほぼ兄弟で埋まることもあります。認証、認可外は2駅くらい先まで数10箇所探しても時期によっては見学どころか話すらお断りされています。
学童に関してもきっずクラブが充実している江東区は入れないと聞いたことはありませんがイーストゲートに続き、ジオ、今後名鉄跡にも大型マンションができたら扇橋小学校もどうなるかと心配になります。
価格に関してはここ数年の上昇の仕方は異常だなと思っただけでここに限ったことではないのでそれぞれ購入される方の価値観で判断していただければ問題ないのですが、ただ、奥さまの収入も見越して購入検討されている小さいお子さまがいる、これからの予定という方に保育園状況をお伝えしました。都内どこでも同じだと思いますが。
せっかく頑張っててに入れたマイホームを1年で手放すことにならないようにと老婆心です。
イーストゲートも居住後1年前後で4、5部屋でてましたね。
長文お邪魔しました。

>>451 匿名さん
ありがとうございます。
ネガティヴ情報も参考になります。

あと、一つだけ思うのですが、すぐ出て行かれる方は本当に生活環境が悪くてでしょうかね？私の周りを見ると、海外勤務が決まるといった理由が圧倒的多数ですので。
江東区で家探しをしている方は保育園事情は嫌という程分かっているように思えます。今は江東区以外でも顕著ですからね、何処かへ引っ越せば保育園が保証されるっていいきるのはないのでは？
蛇足ですが、住吉駅付近に認可が来年4月より2つできるようです。

イーストに住んでいましたが、主に保育園事情で売却を決めました。ジオがあまりにも高い価格だったお陰で上手く売却できました。ジオを売却する時、悲惨な事になるのは確実です。
初めて買われる若いご夫婦には止めた方が良いと声を大にして伝えたい。中古をいくつか回ると本当の相場観や現在の不動産状況がよく分かりますよ。一駅違うだけで売れ行きも価値も大幅に変わります。

保育園事情はともかくとして、イーストは徒歩距離が…駅近重視の人はその時点で切りそうですが…

リセールは駅近命だと思います。

>>453 通りがかりさん

私事で申し訳ないですが、物件を選ぶにあたって、都内の駅近5分以内を絶対条件としていました。ですので、住吉という街自体へのこだわりはあまり高くないですし、ジオの近隣物件についても私の条件に当てはまらないのでもちろん候補外です。
もし仮にイーストゲートが同時期に新築販売し、ジオより1000万円安かったとしても、比較対象にならないので、購入検討にも至らなかった、、、というのが本音です。
せっかく体験談を話していただいたのに申し訳ないです。

どこのスレでもそうですが、営業さんも投稿しますから、気をつけましょうね。

一生の買い物ですから、売り主や管理会社の評判、同じブランドの他の物件の契約者居住者板などもよく調べましょうね。

>>457 匿名さん
営業さん、おっしゃる通り。
ネガポジ含め、営業の恣意的な意見であるリスクあるのであくまでも参考程度にします。決めるのは自身ですからね。

>>452 マンション検討中さん

海外勤務の場合は手当てが十分に出るので普通は定借で貸すはず。売らなくてはいけない事情は、やはり住環境とかでしょうな、あとは離婚。

>>459 匿名さん

そうでしょうね、私の会社の人は知っている限り売却と賃貸5分5分でしたね、その時の相場観にもよるのでしょう。
あとは住民間のトラブルとかも稀でしょうが聞いたことがあります。

共働き子育て世代の方へ

駅近、魅力的ですね。
しかし保育園、小学校の場所を考えていますか？
保育園はもちろん毎日の送迎はご存じと思いますが、小学校も学童は遅くなればお迎えは必要、さらに春夏冬休み中は送迎ともに必要となります。
朝は分担できたとしても迎えは奥さまでしょうか。
ジオから扇橋小までどれくらいかかりますか？
長期休み中毎日お弁当をつくって送って駅まで行って。
もし下の子が保育園にいたらジオ周辺は保育園がありませんね。
お迎えは奥さまにとってかなりの負担になるのは容易に想像がつくと思います。
それならまだイーストゲートの方が小学校も近く、いくつかの保育園経由の駅のルートも考えられます。
決して駅近だからいいとは言えないと思いますよ。
何年、何十年か先のリセールなんかより10年近く続く送迎という現実問題を考えてますか？
子育て共働き家族にはジオは決して優しい環境とはいえないと思います。
決してグローリオの回し者ではありませんがもし同等価格ならグローリオの方が駅、小学校(保育園も)、駅のルートを考えると無駄が少ないですね。

ちなみにですが住吉駅の駐輪場は何年空きを待ってもまわってきません。
一時利用も早くいかないと埋まります。
駅近だから駐輪場を利用しないと思っていませんか？
保育園遠くなると自転車は必須になります。

>>461 匿名さん

住吉駅の駐輪場の件について反論します。

何年も待ちません。２、３ヶ月で回ってきます。
一時利用は遅く行っても奥の方は空いています。

>>461 匿名さん
ただのネガなのか、営業なのか、親切心からなのかよく分かりませんが、ありがとうございます。
懸念されていることよく分かります。が、それ言っちゃうと買える物件なくなっちゃいますよね？なんかどの物件でも言えちゃう気が…そこまでしてジオを買わせたくないのですか？と思えてしまう。自転車使っちゃったらグローリオもイーストもジオもさほど変わらない気もしますし。

ジオを待てずにグローリオ買ってしまった方、ジオが高くて買えない方のやっかみがすごい(笑)

橋渡ってすぐのところに認可保育園があると思いますよ。競争率は高いかもしれませんが。

ここへきてネガとポジの議論がすごい。ちょっと安心感を覚えました。

有楽町線延伸実現して欲しいなぁ。

以下、江東区議員さんの10/5ツイッター引用です。
【地下鉄８号線】江東区の目標年次は、①30年事業計画認可、②32年着工（東京パラリンピック後）、③39年開業（リニア新幹線開業年）です！

江東区でマンション建設の際には、保育園を敷地内に設置することを要請されるはずです。設置しない場合、一戸辺り125万円寄付を事業者が、区にすることを要請されます。
周辺に保育園はありますが、申込者に対する数が圧倒的に、足りていません。（区のホームぺージに、入園のボーダー表があるのでそれをみればどれだけは入りづらいかわかります。）上で別の方が近隣の保育園事情をかかれてますが、寄付金を負担したあげく、保育園に入れない状況は十分あり得ます。寄付金を販売価格にのせているかはわからないですが、聞けば教えてくれるでしょう。

マンション敷地の公園に保育園つくって賃料などを修繕積立てや管理費などにまわせば、住人以外も使える公園に無駄な維持管理費使うよりよっぽどメリットはあると思うのですが。

なるほど。そう考えるとすみふ東陽町の物件の方が住民のメリットがありますね。
こちらは、デベ力・駅力弱く、建物長寿命化評価低く、天井高低く、敷地内下に地下鉄が通っており、駅近というメリットよりデメリットばかり目立ってきましたね。

>>470 マンション検討中さん

すみふ東陽町とか、論外ですよ。
駅のエレベーターは逆側。スーパーもマンションと反対側。しかも、激混み東西線…さらにすみふならではの価格付…

>>471 マンション検討中さん
でも東陽町は改札口までは近かったですよ。
こちらは川を渡り更にB1から改札口まで延々と歩き駅徒歩7分位のイメージでしたね。
駅近最重視する方は東陽町でしょう。
すみふならではといいますが、すみふならありでも阪急でこの価格は強気過ぎる。

駐輪場2. 3ヶ月って言ってる方、嘘はやめた方がいいですよ。そんな早く回ってくるわけないじゃないですか。私は一年近く順番待ちです。一時利用も雨の日以外は、7時に行っても空き無いこと多いですよ。
私はネガでは無く、さすがに嘘過ぎるだろと思い書き込みます。そこまで嘘つかないと売れない物件なんですか？ネガ意見に対する反応も他より酷くて印象悪いです。ネガ意見はこのような場でしか得られないことが多いので私はもっと聞きたいです。

>>472 マンション検討中さん

すみふならさらに上乗せしてきそうですが…

長文書いてるような方とは同じマンションに住みたくない

だから公園じやなくてあれは公開空地。公開空地を作って管理コストを負担してはじめて容積率緩和が受けれるんです。あそこに保育園を立てて云々とか自己中だと思われますよ。
個人的にすみふはないな。

デベの格を気にする方々の気持ちもよく分かるのですが、デベが施工をしてるわけでもなくて下請けが細かいことをやってる以上、新築〜10年くらいまでその威光があっても、20年・30年後に同様にバリュー評価されるのでしょうか。。建物の評価という意味では、耐用性や経年後の価値は下請けの仕事の良し悪しや、管理会社・住人の管理レベルによる割合が増していくとおもいます。
杭打ち問題等の補償の話に限れば、デベ云々の差異に議論が及ぶのも納得ですが、あれがダメこれが良いといった水掛け論は、あまり建設的ではないかと。ましてや、デベ論議の場ではなく、特定のマンションの板ですから。

もちろん、過去の対応に問題があったなどの例示であれば、比較・評価要因にもなるので、記事等を参照してたたき台にするのは良いことだと思います。

>>473 マンション検討中さん

嘘ではありません。本当です。

私は住吉駅の駐輪場を7年ほど利用してます。
1年半の育休後、4月に申し込んで6月には定期で停めてます。
一時利用していた時は、9時過ぎに行っても停められなかったことはありません。

>>474 マンション検討中さん

東陽町より住吉に上乗せする理由が分かりませんが。
家賃相場も東陽町の方が上ですし。上乗せする要素はなんですか？

>>479 マンション検討中さん
そういう意味ではなくて、すみふが同じ場所に開発した場合には、阪急価格よりも上乗せするのでは？ということだと思います。

>>478 通りがかりさん


最近の話でしょうか。
実際昨年1年近く待っても空かなかったという知り合いが2名私の回りにはいます。
片方は一時利用で利用中、片方の方はあきらめ歩きやバス利用してます。
あまりに連絡がないから利用申し込み継続されているか確認していましたよ。

>>480 匿名さん

474さんの言いたい事は分かりますが、すみふ東陽町は坪平均314万となってましたから、こちらと同様の価格ですよね。
すみふが住吉で販売したとしたら東陽町より安くするだろうから、474さんの言われるすみふならジオの価格より上乗せしたであろう、とは必ずしもいえないと言いたかったのです。

なぜ住吉が東陽町より安い前提なのですかね。最近の相場を見ると住吉の方が高いと言えますよ。この物件もその状況に一役買っていますが。

>>483 匿名さん
駅の知名度、家賃相場、東西線のアクセスの良さ等判断すると、やはり東陽町の方が上でしょう。区役所もありますし。
この物件は、相場を無視して高過ぎ。
すみふの値付けと変わりませんね。

駐輪場がどうこうだとか、東陽町がどうこうだとか比較的どうでもいい会話が続いてますねー。そろそろ販売締切間近ですし、もう少し前向きになれる話題に変えませんか？

>>485 マンション検討中さん
なぜどうでもいい会話なんですか？
駐輪場や近隣駅との比較は購入にあたってかなり重要なポイントでは？
どうでもいいと言うのは検討者目線とは思えませんね。営業さん。

>>481 マンション検討中さん

今年の話です。
そんなに駐輪場で苦労するとは思ってもいませんでした。
頑張って下さい。

知名度はどうでもいいし、混雑率の高い東西線は使いたくないし一路線だし、交通量の多い道路に分断された街区に団地が並ぶ東陽町の何がいいのか全くわからない。。

知名度とか上とか下とかよりも私は住吉の方が便利で気に入ってます。人それぞれの話ではないですか。

好き嫌いは個人的な価値観であって、実際の相場は東陽町の方が高いのだから、高い高いと言われていたすみふ東陽町と同様の値付けのここは、やっぱり高い。

周辺相場については、中古価格を見れば現在と将来のおおよその価格は分かりますし、単純に路線価で見ても住吉の方が価格は控えめなのは事実ではないでしょうか。
一方で市場が客観的に付けている価値以上の付加価値があると判断するのは、前出のご意見にもある通り各購入者の方々なので、いちいち否定することでないと思います。人から聞いたとか、自分はこう思うからきっとこっちの方が優れてるといった話で議論するくらいなら、数字で見た方が誤解もないですし。。

高い高いと言われたイーストゲートで、それでも売れる地域だと阪急も理解したのでしょう

資材価格高騰の影響でしょう。これも前のプラウドと同じですが、すみふは1年竣工早いから比較できません。

ジオ最高ポジティブ…分かります。
ジオ批判ネガティヴ…分かります。
プラウドすみふ最高…なぜここでその話？

>>494 マンション検討中さん

？？？近隣物件と比較するのが検討スレじゃないんですかね？

プラウドすみふ最高なんて意見どこにある？

土日全く書き込みなかったのに水木でかなり盛り上がってますね。ほとんど営業の書き込みだったりして。(笑)

>>494 マンション検討中さん
同感です。なんかすみふプラウドにこだわってる人が中にいる？

ジオの営業は不利な情報が続くと他社営業のせいにするんですね。
うちも清澄白河東陽町も検討したので、ここにそちらの話が出ても違和感ないですけどね。
ジオ経堂は売れなくて値下げしたようだし、ここはこの値段で190戸も売れるのかしら。

>>499 マンション検討中さん

売れ残るよりは値下げ完売がいいですが、それなら平等に今の段階で安くして欲しい気がしてしまいますね。

登録受付って日曜日何時までですか？まだ間に合うんですか？

不自然な投稿ですね。
本当に検討されているのであればご自分でお電話して確認されるべき情報たと思われますが。

ま、疑心暗鬼ならずに。。
6000万円を買える方は良い会社にお勤め等それなりの方だと想像します。顔の見えない他人の意見は参考程度にとどめて、匿名投稿で無駄な議論せず最後はご自身の判断でどうぞ。

>>502 マンション検討中さん

なんで疑われるか分かりませんが。情報交換の一つでは？まあいいです。電話してみます。

結局、個人の価値観の違いですから、ジオ深川住吉が気に入ったなら買えばいいし、嫌なら買わなければいいのでは？
個人の自由だし、個人の責任と思うのですが？

>>505 マンション検討中さん

そんな当たり前の事を言われても…それならこのスレ見る必要ないですよね？
他人の意見が気になるから検討スレがあるんだと。
悪い意見が増えてくると、結局は個人の価値観の違いであるとまとめるとは…

>>490 匿名さん
東西線のみで地獄のようなラッシュで後悔する東陽町と都営新宿、半蔵門、そして有楽町線までもつながるハブ駅の住吉。
無名だっただけでもう駅力はかなり上だろ

>>507 評判気になるさん

区議会で決定もしてないことを織り込むのは、個人的な希望が含まれすぎでは…。
でも毎朝通勤ラッシュの社会人と、歩道・駅でごちゃごちゃすれ違いなら愛機に向かわなきゃならない東陽町より落ち着いた住吉の方がマシだとは思う。

>>507 マンション検討中さん
愛機ってどんな誤変換だ…駅の間違いですね。すいません。

有楽町線って決まるんですかね？
なんか塩漬けになってるような感じもしますが…

>>510 マンション検討中さん
江東区はしっかり動いてますけどね。都政改革でどうなるのか。

期待値あるだけで、ないよりましじゃない？
どうせほとんどの人が初めてのマンション購入でしょ？

昼間にMRで見た感じでは、1期70戸完売かどうか不透明でした。パーク側はA〜Dの間取り中心に低層と10階〜の上層に本登録が目立ってました。キャナル側はMの間取りが人気とのこと。
パーク側にするか価格優先でフロント側にするか、まだ迷ってます…

阪急としては今日勝負ですな。

513：マンション検討中さん
情報共有ありがとうございます。

ちなみに本日モデルルームに行かれた方。
申込状況はどのようなものでしょうか？私はパーク側で登録済ですが、抽選にならないことを切に願っております。。

明日の12時まで登録みたいですね。
やはりパーク前は人気ですね、抽選避けたい〜

営業さん、必死ですね。抽選避けたいと思ってるくらい人気なら、わざわざ明日12時までって宣伝しませんがね。

>>517 匿名さん
一応上の方の質問に答える形で共有したまでですが…

>>518 マンション検討中さん

自分もそれ思いました！笑
営業さんって言葉を連発する方ってどういう目的で投稿してるのかわかりませんが、真面目に投稿してる者からすると、はっきり言って邪魔者ですね。

>>519 マンション検討中さん

売主問題あり過ぎだろうが。

東京都のマンション環境性能評価、長寿命化項目は再申請中で、2ヶ月くらいで2つ星に更新されるらしいです。

>>521 マンション検討中さん

情報共有ありがとうございます。もしお分かりになれば教えていただきたいんですが、なぜ今1つ星で、なぜ2つ星になる可能性があるのか、詳細は何かおっしゃってましたか？

人気のあるマンションは、1期で全戸数の半分から半分以上出してきます。
ここは、事前案内会から販売までたっぷり3ヶ月もかけたのに、70戸と半分をかなり下まわっており人気がないですね。
70戸も完売するのでしょうか？1期から先着順が出るとかなりイメージ悪いから避けて欲しいですね。

>>523 マンション検討中さん

ちなみに今年売り出した大規模マンションの中で半分を上回って販売し、先着順にならなかった人気マンションはどこですか？
私自身探してみたのですが、全く見つからず…ご存知かと思うので教えていただけないでしょうか？

・元々、2つ星の水準の設計である
・メンテナンス評価項目で、選択肢の「その他」を選択して申告。
(極端な例ですが、充足要件の組み合わせを「1+2」か「2+3」から選んで申告するところ、物件の充足要件が「1+2+4」の組み合わせのため「その他」で申告してた…みたいなこと)
・都道府県で等級審査の基準が異なり、元々東京都の等級取得に主眼を置いて設計していたわけではないため、物件で採用している基準に合致する選択肢がなく、敢えて「その他」で申告していた。
・「その他」はポイントとして評価されないため、1つ星だった。

他のジオ物件も同じ方式で申請し同じ等級だが、見学者からの質問も多いため、コストはかかるが正しく再申請・再取得するとのこと。
解釈に間違えがあるかもしれませんし、都合よく丸め込まれただけかもしれません。詳細についてはぜひ直接聞いてみて下さい。

>>525 マンション検討中さん
なるほど、よくわかりました。ありがとうございます。

☆2を取得できたのに、なぜ☆1を取得しようとしたのか。突っ込まれて再申請。それを考えれば売主の姿勢がわかるような。

良い土地だからこそ、ちゃんとした売主であってほしかった。

>>525 マンション検討中さん

ザガーデン東京王子とか？
あそこは3棟に分けて販売するようで、今販売中のエアリコートを母集団にすると、過半数いってるかもしれません。

つまり商売が下手だと言うことですかね。そのうえでコストを転嫁するのはやめてほしいものですね。

>>527 マンション検討中さん
申請書式に則って、正しく申告した結果泡食っただけなんで、捉えようによっては真摯ですが、クレバーでもないですね。

>>529 マンション検討中さん
販売価格もう出してるんだから、今からコスト転嫁しようがないでしょ。他の諸費用に乗っけるってことですかね。商売上手で利益を毀損されないようにずる賢く売りつける売主とどっちがいいのやら。大なり小なり、どこの大手デベもこういう類の話はあるよ。

>>530 マンション検討中さん

不動産業界の申請業務について詳しく分からないですけど、何十年も商いしてる不動産のプロなのに、このような販売に影響する申請をきちんとできないのはどうなのですか？
泡食ったってことになるのでしょうか？

まあ、結果的に星が増えたのだから良いではないですか、
と楽観的な私。

お金に余裕がある方は楽観的でいいですね。
一生に一度の大きな買い物と思っている私は、信頼できない企業と契約を結ぶのには躊躇いがあります。
住吉ってお金持ちが住む場所なんですかね！？

>>533 マンション検討中さん
都内に住もうと思ったら、ある程度お金が必要なのは当たり前かと…。
あと信頼できる企業かどうかは個々の価値観や考え方次第なので、あなたの評価はどうでもよいです。
ちなみにこのようなコメントをして何を期待されてるのでしょうか？

>>533 マンション検討中さん
住吉はお金持ちが住むかと言われるとそうではない気がします。本当に飾らない街ですから。洒落た要素はありません。私はそんなところが好きですが。

私も余裕ないです。ですのでお気持ちよく分かりますし、何でもかんでも気になってしまいます。私は中小デベでなければくらいしか思っていないので、参考になるかわかりませんが、阪急のデベとしての印象は？と言われたら、私は可もなく不可もなくだと思います。阪急電鉄というインフラ会社がバックにあるのは、そのへんの中小デベよりはいいのでは？と思い、私はデベに対する心配はほとんどありません。

私は星の数なんてあまり気にしてなかったのですが実際２つ聞いて少し安心しちゃいました。
１つと２つとで具体的に何が違うのですかね？

それより登録状況が気になりますね。まあ、明日の12時には分かるのだが…

私は他の方の評価も参考になりますが。
欠陥マンションの補償の件といい、先程の等級審査の申請の件や高い値付けをして売れないと値下げする点も、阪急不動産の信頼性を下げてると思いますが。これらの点は個々の価値観の違いなどではなく一般的な考えだと思いますが。
高い買い物ですから、売主の信頼性は大事ですね。

星の数なんてデベは気にしてないんでしょ。
他の物件の担当者に環境性能表示のことを聞いたら三物件中三物件とも何も知らず詳しくは調べておきますとの解答。ひどいところではそんなものは関係ありませんからとぴしゃり。
どうせここでも同じようなことなのかと思います。

モモレジさんブログで紹介されていましたね。
次の記事も併せて読むと、評価はまずまずといったところ。
http://mansion-madori.com/blog-entry-4450.html

欠陥マンションの補償問題に関しては、報道されてきた大手も含め、基本的に居住者の主張は簡単には認めないし、争える部分は徹底的に争う姿勢は共通しているのではないでしょうか。
手放しで非を認めて補償するような営利企業は存在しませんし、マスコミに云々と組合から言われれば、資産価値の低下を人質に牽制してくるくらいですから。良いデベも悪いデベも、上位のデベで大きな違いはないと考えます。

明日の結果が楽しみです。
70戸完売してたら最高ですね！