ジオ深川住吉ってどうですか？

近くに12階建がいくつかあることを考えると、南東側で実際に外の視線を意識しなくて済むのは最上階くらいですかね。

最上階だけとなると選択肢が少ないですね。
名鉄跡地も気になる。住吉はまだ新しい物件の余地もありそう。
とりあえずこちらの1期の売れ行きを見て色々検討しよう。

>>350 マンション検討中さん

二重床二重天井です。

名鉄は500戸位の大規模になりそうかな？だけど販売まで2年、竣工迄3年近く、駅徒歩8分位、坪単価が安くなればいいけどまず無理！何故なら名鉄の力では単独事業は厳しく恐らくＪＶ。それよりもその間の家賃考えたらいくら？

眺望ってどこまで求めているのかな？南側公園前って離隔が約40ﾒｰﾄﾙありますしその先は戸建てエリア、東側だって機械式駐車場抜ければ問題無いように思えますが。そもそも最上階がどうのこうのとネガる方はタワーに行けば？

>>355 マンション検討中さん

別に眺望が欲しいという意見はネガではないと思います。
タワマンは嫌いだけど、窓からマンションの向かいの窓が見えるより視界が抜ける方が良いと思う方も多いと思います。
第一12階以上じゃないと視界が抜けないと言っていたのは営業さんですが。

356さん貴方は12階以上を検討しているのですか？私達は14階で希望書出しています！眺望最高ですよー

すぐそばと扇橋二丁目交差点に12階建てマンションがあるから12階と言ってるのでは？実際に周辺の視線が気にならないのは最上階くらいだと思う

交差点って…眺望重視する方は180度抜けていないといけないものですか？

やはり眺望の認識は人それぞれですね？私達は眺望抜群の西向き物件からの住み替えです。眺望より南側公園前がベストです。実用的に日当たり重視にしました。

売れ行き好調のようですね。
皆さんの評価ポイントは、
・駅５分
・１９０戸規模メリット
・ゆとりあるプランニングによる開放感
あたりでしょうか？駅近で、かつ開放感あるのは希少ですよね

私は、
・有楽町線延伸で資産価値維持可能性の期待
・日当たり良し
・生活利便性良し(ライフ、ホームセンター、アリオ)
・大型公園が近接
・駅近５分

でも、以下は気になってます
・販売期後期における名鉄不動産の登場による売れ残り
・飲食店が少ない

名鉄跡地はやはり気になります。
イーストゲートより大規模で、施工会社もスーゼネになりそう。
やはりこちらと比較対象になりそうなので、どの位の値段になってくるか知りたいです。
354さんは販売まで2年とおっしゃってますが、もう少し早い可能性は？
土地も名鉄の所有ですから、JVになるとは言っても少しはお安くなりますかね。

個人的な印象ですが・・

名鉄よりも、阪急/ジオの方が都心的なブランドイメージがあります。名鉄のマンションは郊外ファミリー物件が多い一方で、ジオは、元麻布や四谷など、都心で多数物件を供給されています。

将来的なブランド価値という観点では、ジオを選ぶべきだと思いますが、皆さんいかがでしょうか？

>>364 匿名さん

だからこそ安いのかもしれませんね！でも、徒歩5分と徒歩7、8分の差と、早めの竣工という点で私はジオですね。

名鉄跡地は長谷工が解体してるみたいだから長谷工の低仕様マンションになるのでは？ジオにブランド力があるとは思いませんが長谷工よりはよいかと、、

ジオのモデルルームの跡地とその隣の駐車場がマンションになったりしないかな。
住吉も本当にマンション増えましたね。保育園大変そう。

>>366 匿名さん

ここも施工は長谷工グループですよ！

>>364 匿名さん

私も個人的な印象ですが、阪急不動産はメジャーセブンじゃないし、ジオはブランドとしては弱いと思います。
大阪の方ではどうか分かりませんが、こちらでは、プラウド/野村、パーク〜/三井、シティ〜/住友、ザ・パークハウス/三菱等のように、大多数の人がマンション名でデベが分かるほどには、ジオは浸透してないです。

名鉄がどのように売るかは分かりませんが、ブランド力が無くてもあれだけ大規模ならこの辺のランドマーク的マンションになってくるでしょう。
こちらの強味は「駅5分」ですが、名鉄がお安くしてきたら、苦戦しそう。

大阪では、東京でいうブリリア、プランツみたいなイメージです。
メジャーセブンはどうしても首都圏中心でのシェア基準になってしまいますからね、入らないのは仕方ないかと。ジオの首都圏シェア拡大はこれから。

たしか今日が正式な価格発表ですよね？
予約がとれず行けなかったのですが…。
行かれた方いらっしゃいますか？やはり価格の大きな変更はなかったのでしょうか？

>>371 マンション検討中さん

全て見たわけではないですが、なさそうですね。数十万円変わるくらいでしょうか。

>>372 マンション検討中さん

ありがとうございます。
そうですか…
金額面で迷っているので少しでもお安くなればと思っていたのですが。残念。

残念。
価格が下がるようなら検討しようとおもったんですがさすがに6000は予算が厳しいかもと思ってしまいました
あきらめます

予算面で厳しければ名鉄不動産を待てば叶うかもしれません。

私はこの市況下では妥当な価格かと思います。
確かに注目されていないエリアかもしれませんが、年々マンションが多くなってきており、若い世代も多いです。子供も増えています。名鉄不動産だって、この街の価値を上げる要素です。
生活利便性も問題なく、都心アクセス10分。駅入口まで5分。なのに大型公園あり、子供にとって庭のような管理公園あり。
私は買います。

自分は立地重視なので名鉄よりジオですね。
金額メインであれば名鉄よりもグローリオの方が良かった気がします。
まぁグローリオは適当な物件はもう残ってないと思いますけど。
名鉄はいつ販売開始になるか分からないですけど、消費税増税前であれば駆け込み需要で人気になるかもしれないですし、先のことは分からないですね。

私たちも名鉄は気にはなりましたがジオに決める予定です。やっぱり場所はジオがいいですし物件も気に入りましたしね。何となく淡〜い期待をして待ってみようかなとは考えましたけど期待するのは価格ぐらいで、そのためにもいつ出来るかもわからないマンションを待つのはどうかと・・・。家賃もあるしローンの年数もあるのでリスクの方が大きいと判断しました。
せっかく決めようと思ってるので無事買えることと上下左右の方がいい人であることを願うのみです。

なるほどー
名鉄の方が安い保証があれば良いですが、ないですしねー。
名鉄待ってがっかりだった時は奥さんに怒られそうですし。
ところで消費税はいつ上がる予定ですか？
ジオは8%ですか？

あと名鉄と阪急はどっちが安心できますか？

そろそろ清澄白河リバーサイドも出てきそうですね。
清澄白河駅7分で水天宮まで歩けますし。いくら位になってくるか気になります。
正直、住吉でこの価格帯ならもう少し予算上げてリバーサイドかと迷います。

名鉄、阪急、野村なら間違いなく野村だな。
場所もブランドも格上。

名鉄は自身単独で開発できる規模ではないでしょう。JVか転売の二択。野村あげの意見は何を言いたいのか理解できません。

>>380 マンション検討中さん

そうですよね、私も坪320くらいなら野村に惹かれます。木場公園徒歩7分で恐ろしい坪330、門前仲町徒歩9分で坪340の設定してましたよね…

>>383 マンション検討中さん

こちらのEタイプ高層階を検討してましたが、およそ@325位になりますよね。
門仲物件は高級路線だそうで、リバーサイドは少し下げてくるらしいので、@340位であれば
検討余地があるかなと思ってます。
こちらと入居時期も再来年春で同じですし、迷います。

>>384 マンション検討中さん

なるほど、そうなんですね！私は角部屋ではない坪300程度の南向き物件希望ですので、ジオが限界ですね。狭くするのは嫌ですし。
人によって価値観は違いますし、お互い納得できる決断ができるといいですね。

>>379 マンション検討中さん

消費税がいつ上がるかどうかは安倍総理に聞かないと分かりませんが、ジオは8%です。住宅ローン減税も適用可能です。

>>385 マンション検討中さん

南向き坪300の部屋は少なくないですか？
中部屋約70㎡中層階で坪310〜になってしまいます。

>>387 匿名さん

私は公園前であれば低層で十分ですので。2階から8階くらいまでは坪298から坪306くらいでは？

>>388 マンション検討中さん

8階中住戸6600万円台と聞きましたが。なので坪大体310だと思ってました。
そういえば、昨日から正式価格出てるんですよね？少し下がったのかな？
2階坪298で6370万円〜8階坪306で6540万円位になったんですかね？

>>389 匿名さん

の手元の価格表によると、8階までは以下の通りです。
B2 6390から6540 3F〜8F
C 6410から6560 3F〜8F
D 6170から6350 2F〜8F

価格が落ちたかどうかはよく分かりません。自分の部屋ばかり見ていたので。

>>390 マンション検討中さん

情報ありがとうございます。
また色々検討してみたいと思います。

ここは７０平米くらいのプランが良いですね。
無駄なく、収納たっぷりといった感じです。

バルコニーもしっかりあるし、敷地にゆとりがあるからこそなんでしょうね。

関西の不動産ブランドを選ぶ理由って何でしょうか。

>>393 匿名さん

？？
欲しいと思った不動産があって、買うかどうかを判断する上で考慮するうちの一つ。阪急によほど思い入れがない限りは、ジオだから買うって人はいないでしょう。他の大手デベもそうなのでは？

ブランドブランドって(笑)
マンションは立地じゃないの？

私は立地で選びました！

>>393 匿名さん

ブランドが関西であろうが関東であろうが関係ないでしょう。
むしろブランド価値を謳っている野村であっても、消費者の感覚とかけ離れた価格設定により、売れ残りが多く発生しているので、このご時世、不動産会社のブランド価値だけでマンションを選択する傾向が減ってきているのは明白です。

確かにブランドは資産価値を支える一つの要素ではありますがね。私は、中堅以上であれば問題ないと考えているくらいです。

実際ブランドがあるからって中古で高く売れるって事もないけどね。以前、三菱のマンション売った時に値引き要求されましたし…結局立地と相場でしょ？

横浜の欠陥ブランドマンションはデベが威信を懸けて補償していますよね。このような対応は中小デベには不可能です。という程度の価値はあると思いますよ。

阪急が無理というのなら明確に差が出るのは三井、三菱、住友、野村くらいになると思いますよ。
確かに横浜の杭問題のような大きな話になれば対応に差が出てくると思いますが、そこまでのリスクを想定してブランドを取りたいならという感じですかね。

一般の人が聞いたことの無いようなブランド、デベでなければ売却の時の影響はたかが知れてますよ。
何よりも大事なのはやはり立地、他と差別化できるような特徴があるかですね(地域唯一のタワマンとかパークフロントとか花火ビューとか)。

>>399 匿名さん

威信を掛けてまで補償、と言えるのかはわかりません。実際あれだけメディアに報道されてしまうと、自社ブランドの価値低下や他物件への風量被害を招くリスクに繋がりますからね。
一方で全面的に補償対応したことにより、多大な費用をかけてしまいますが、間接効果として消費者の信頼性やブランド価値を上げる効果をもたらします。
400さんのおっしゃるように、ある程度の企業体力や知名度があることを前提としたとき、これからは立地条件や物件の特徴などによる差別化ができる否かが、顧客に選ばれるための条件になるかと考えています。

阪急には、横浜杭打ち物件程の補償が出来る企業体力があるのでしょうか？
以前、南茨木の欠陥物件でしっかりした補償ができず訴訟になりましたよね。
その対応を見ると不信感があります。

>>402 匿名さん

そんなに不信感があるなら買わなければ良いじゃないですか。
阪急不動産の営業がこのスレにきて、大丈夫です、万が一の時は間違いなく補償します、とか言ってもらいたいのですか？

イーストゲートも阪急ですよね
10年後、20年後に中古でバッティングしても
駅5分の勝ちですよね？

>>402 匿名さん

ちなみにですが、横浜の釘打物件の補償はいくらほど掛かるかご存知ですか？もしかして三井不動産が全額負担すると考えていませんか？
もしそうであればしっかりとその辺りの情報も調べた上で、自らの見解を述べた方がよいかと思います。

>>405 投稿者さん

まさに今日の日経新聞に載ってましたね！

2016/9/27日経電子版朝刊より以下引用
マンションの管理組合は19日、傾いていない3棟を含む全4棟の建て替えを正式に決めた。住民向けの慰謝料や仮住まいの家賃を含む費用は約400億円に上る見通し。販売した三井不動産レジデンシャルと元請けの三井住友建設、下請けとなった旭化成建材、日立ハイテクノロジーズの話し合いは進んでいない。
費用をどう配分するかは今後の交渉次第。

日銀新政策で長短金利差は開くのか。あと1年半、しっかり見極めて10年固定金利が固定金利か見極めたいですね。

>>404 マンション検討中さん

イーストゲートとここって元値が1000万くらい差がありませんか？
同額なら負けはしないでしょうが。。

>>407 マンション検討中さん

10年で0%ってことだから10年以上の固定はこれまでより上がるのではないでしょうか？
代わりに変動はこのままか、マイナス金利深堀りとか、場合によっては短プラ下がって変動が下がる可能性はあるのではないでしょうか。

>>405 投稿者さん

三井不動産がどれだけの負担額になるかはまだ分かりませんが、住民への補償は406さんの記載にあるように全棟建替え費用300億、慰謝料100億で400億円以上、かなり手厚いものだと思います。住民の99.7%が賛成してるそうですね。
それに対して、モンセーヌ南茨木の対応は、建替えはせず、
１）補修
床を現状（たわんだままの状態）で固定し、コンクリートを補強する。
補修工事の期間約１年半の仮住まいに対する迷惑料200万円(月々約11万円)、工事後の補償として時価の６％を払うというもの。コンクリートは沈んだまま、内装をやり変えて床は水平になる。でも天井高は低くなる。躯体がゆがんでるところに住み続けることになる。
２）買取
時価で買い取り、迷惑料といて100万円＋引越し費用30万円を払うというもの。
ちなみに時価は販売価格の約65％、5000万円なら3250万円。
ということでした。
販売価格買取で良いのでは。

対応の差は明らかだと思いますが、いかがでしょう？

イーストゲートは阪急は出資だけで中身はオリックスですよ。ただ日建設計と大成なので上物はこちらの負けですね。築浅のうちは駅距離と築年数でこちらに値がつくけど将来的には同程度かな。

その程度の差ならかわいいものですね。欠陥マンションといえば福岡県久留米市のアレかと。
どなたかが言ってたように無名デベでなければブランドに固執することはないというのが私の考えです。

>>411 匿名さん

徒歩9分ですよ？絶対ジオでしょう。

>>410 匿名さん

では三井のマンションを買ってください。

この話題、他の皆さんも興味あるんですかね？

ないです。
ブランド価値評価は人それぞれ。
実際に買った後にどんなリスクを想定して、どれくらいの重要性を感じているのか。
全部人それぞれです。

私は、阪急不動産であればマイナス評価ではない。以上。

>>414 匿名さん

三井は管理費が高いんですよ。それと比べるとここは安い。

>>416 マンション検討中さん

安い悪いでなければ良いのですが。

>>417 匿名さん

おっしゃる通り。こればかりは運用してみないとわかりませんよね。

>>410
なんだか一生懸命説明してますけどこの物件が欠陥なのですか？
そのモンセーヌという物件はマンションが倒れるかもしれない欠陥と同等な欠陥なのですか？
そんなにその物件の対応が不満なら直接阪急に言えばいいのでは？

>>419 匿名さん

そういう事ではないでしょう。
欠陥物件が出た時のアフターフォローが、三井は良かったが阪急が酷かったって事でしょ。

>>420 マンション検討中さん

何もできずに潰れてしまう中小よりは良くないですか？

>>419さん >>421さん
ただの荒らしか近隣物件の営業さんだから相手にしないでスルーがいいですよ(´∀｀*)
私は先日見学しましたが場所が特にいいので前向きに検討中です。

全然検討してないんですか、たしかに万が一の補償は大事。
大手が慰謝料込みで満額補償して建て替えに向かっている一方、体力がなく十分な補償がてきない中小デベの案件などをみると、まあ、多少の保険料を払って大手に任せたい気も分かる。
あえてその議論をこのスレでする必要はないのだご、このあたりは、中小デベのリスクの一つかと。

名鉄よりはマシですよね！

>>423 匿名さん

同意。
その意味では阪急は中小かというと、東京ではあまり馴染みはないものの、関西では強いブランドと聞く。親会社もしっかりしていてむしろ不動産専業よりも安定感があり十分な信用力を有していると言え、「阪急は十分に補償してくれないリスク高い」、という意見には首を傾げたくなる。
別に阪急信者でもなんでもないが。

総括すると、
・何があった時の補償は非常に大事。
・その補償は大手だと安心
・阪急不動産は三井不動産ほど大手ではないので、程度は劣るかもしれない
・でも中小とも言い切れないので、ブランド価値としては可もなく不可もなく
・上記内容に対して、購入にどう影響を与えるかはそれぞれの価値観

以上。

可もなく不可もなくではなく実例から言うとイマイチ。

欠陥発生の確率と保険料を天秤にかけた上で、私はメジャー7でなくともいいや。

大手の高い値段はブランド信用性への保険料みたいなもんと思ってたけど、メジャー7でなく補償内容も良くないのにここの値段は近辺大手と同等かそれ以上。

>>428 匿名さん

同じ立地に野村が建設してたら間違いなくここよりも高い金額だったと思いますよ。そういう意味で私は阪急不動産でよかったと思います。

>>429 マンション検討中さん

そうかな？木場公園タワーは、木場公園隣接初のタワーという売りがあって、平均坪単価311万円、坪279万円位からだったようだけど。こことあまり変わらなくないですか？
野村が間違いなくここより高い値付けをしたか疑問。
ここはあまり売りがないし、よく知られてないデベだったからもう少し優しい価格だと期待してただけに残念…

430さんと同じ意見です。
清澄白河門前仲町で、300-330で、
こちらが280-300なら、納得です。駅距離は近いけど住吉というエリアとデベのブランドが弱い点がディスカウントされていないのが残念です。
木場のタワーは分譲時期が早いので単純に比較するとかわいそうですが。

>>430 匿名さん
全くジオを推すわけではないですが、平均311は言い過ぎかな。木場公園の板みましたが、別の期は330近くでしたよ。総じて320くらいでは？

あと、431さんも言うように、竣工が一年違うと資材価格高騰下の今の一年はそれなりに影響が出ると思います。

>>432 口コミ知りたいさん

別の期が330近くなのは、27階プレミアムの17000万円程の坪500越えの部屋も入ってるからですよ。

>>433 匿名さん
なるほど、納得です。

「東京都マンション環境性能表示」の「建物の長寿命化」の星が一つしかないのが気になります。他のマンションは大体2つ星です。これはあまり気にする必要ないのでしょうか？

まさにこれですね
http://1manken.hatenablog.com/entry/2016/08/26/223000

今日から登録開始ですね。

一生ここに住むわけではないなら問題ないです。
40年くらいの耐久性はありますよ。

そんなことより、ここは立地が全てなんです。こんな素晴らしい立地はなかなかありません。立地は変えられませんからね。
この立地なら価格が高くなるのは当たり前、そのための構造躯体のコスト削減も致し方ない。

構造躯体もそうそう変えられませんけど。。。

価格や長寿命について話題に上がってますが、私個人としては立地で決めました。
価格なんて初期段階で割り切ってましたし、今買うなら仕方なし。長寿命なんてあまり気にしません。というのも長期修繕計画そんなに気づくことありませんでしたので。

駅から五分というが、B1出口だし、改札から距離はあるし、橋を渡る必要があるしそんなに良い立地かなあ

40年ですか…定借物件でも50年とかなのに。構造躯体をそんなにもコストカットして、しかも住吉なのに高い高い値段、、、
440さんにも同意。立地立地っそこまで良いですかね？
星一つって不安。やっぱり躯体はしっかりしてる方が良い。

不安なら、営業担当になぜ1つ星か聞くのがいいと思います。ここで批判し合っても人それぞれ価値観は違うと思いますし。

営業さんは都合の悪い事は言いませんからね。聞いても上手く誤魔化されるのでは。
低い天井高・ボイドスラブでもかなりのコストカット感があったのに、更に躯体仕様まで低いとなると、そこまで低仕様で何故この高価格？と疑問です。

東京都の環境性能表示で、長寿命化項目が☆1つの背景について調べていて、疑問に思ったことがあるのですが。
地図を見ると、マンションの南東角をかすめるように半蔵門線が走ってるようなのですが、騒音等の障害についてMRで聞かれた方はいらっしゃいますか？

低周波(？)の振動で寝ていても目が覚めるといった口コミが質問掲示板などである一方で、地下鉄の深さや構造にも拠るため竣工しないと分からないとの意見もありました。
金曜日にMR再訪問予定なので確認はしますが、既に質問された方がいれば、回答を共有いただけると参考になります。

今更ですが小名木川、年に数日においますよ。特に風のない夏場の夜ですね。
保育園はマンションが増えてきているのもあり加点がないと認可０歳でも厳しいです。
認証保育園は少ないため生まれる前から予約必須です。
保育ママも少ないです。
それに比べ幼稚園は充実しておりバディ幼稚園のバスも見かけます。
グローリオの価格にも驚かされましたがこちらもかなり高いようですね。

>>445 周辺住民さん
驚くのは知識不足では？相場だと思います。

>>445 周辺住民さん
笑
登録直前になるとこういうの多くなるんですよね、わかります。

>>444 マンション検討中さん

参考になるかは分かりませんが、半蔵門線直上通り沿いに住んでいます。個人差にもなるのでしょうが、電車の音で目覚めたり、振動を感じたことはありません。賃貸マンションです。
一方で、有楽町線近に住んでいた知人が、音や振動を時々感じることがあるとおっしゃっていました。ただ、睡眠妨害になるほどではなかったようです。

>>448 マンション検討中さん

実体験含めたご意見で、とても参考になります。ありがとうございます。
このマンションは建物の直下を走っているわけではないようなので、お住いの環境に近いかもしれませんね。
感じ方には個人差が出るので、環境音などの問題同様一概に言えることではなさそうですが、MRでも再確認してみます。

日本で一番深いところにある駅「住吉駅」だそうです。海抜マイナス約33メートルだそうです。
これは振動などに影響するのでしょうか。