イニシア葛西ってどうですか？

＞＞１８さん
本当に西葛西からだと一番ひどい時間帯、そうなんですよね（汗）
少し早めに出るとか、フレックスがあるって言う人だと良いのかもしれないんですけれど、
そうじゃない場合は火災からの方が良いのかも。

西葛西のほうが周りにお店が多いという印象かな。
基本的な住み心地自体はほぼほぼ変わらないと思いますが。

>>20

プレシス西葛西も候補です。
でもちょっと高いからイニシアに期待します。

正直、葛西や西葛西で坪250万とか出したくないですね。
現在の相場がそうなっているので仕方ないのかも知れないけど。
葛西や西葛西は都心に出るのが便利なだけが魅力だから。

>>23
まあ大手の駅近ならそれぐらいはしてたよね。
最近は駅から多少遠くてもそれくらいするけど。
中古も強気だし。
西葛西のレジデントプレイスとか、新築5000万の部屋を5990万で中古に出してるよ。

現地は見てないけど、低層階でも日当たり良しとかなら、全体的に強気でくるかもね。

>>24

同感です。
江戸川区で250万は高いですよね。
葛西は確かに都心へのアクセスは良いけど。
高いけど買う人いるんだよなー。不思議です。

>>25

葛西駅徒歩10分以内の新築って、これだけ？
他は駅遠いな。
10分以上は厳しいから、西葛西も視野に入れようかな。

せっかく徒歩9分なのに、ここの敷地の形状が微妙ですね・・・。

>>24
恐らく価格下げると思うよ。売れないもん。

いやー、イニシアは結構高めに来ること多いからなあ。
最近は遠いからやすいっしょってのが通用しないいから、そこまで期待はしないほうが良いかもね。

62㎡～だから、4000万前半～って感じかなあ。
最低が4000万後半～だと、さすがに高すぎと感じるけど、探りを入れるための予定価格ならそれぐらいしてくるかも？
食い付き悪ければ人気無い部屋は下げるでしょう。

>>30

ここの土地の仕入れの金額次第ですね。
まーこのご時世、安い土地なんて無いから結局70平米の部屋で最低5,500万〜上層階で6,500万位の設定でしょ。

ディズニーランドが程よく近いというキャッチフレーズで売れば、浦安のどこかの物件を買えなかった人が来るかも知れないね。
ディズニーランドまで葛西からなら電車で一駅かな？
車で行くなら、ちょっと渋滞に巻き込まれて・・・(^^;
でも他よりは安いなら・・・

>>32

ディズニーランドに近いからって価格には反映されない。駅距離、仕入れコスト、近隣の競合物件の状況、この3つが主に反映される要素。
てか、ここディズニーランド近くないし。仮に近くても渋滞ハンパないからむしろ個人的にはマイナス評価！

土日でも渋滞なく10分、15分位でディズニーランド着きますよ。
自転車でも電動なら20分ちょっとで行けます。

昨日からモデルルーム見学が始まっていると思いますが、
行かれた方は印象いかがでしたか？

また、価格の発表はあったでしょうか？
個人的にはウリのポケットベース間取りより、ファミリークローゼット間取りの方が気になります。

ポケットベースなんて目新しさだけでしょう。
ウォークスルーのファミリークローゼットかフトンクローゼットのほうが、無難に利便性が高いですよね。
それってプラン選択で選べるのかな？

様子見の予定価格、どれくらいでしょうね？
レポお願いします？

ポケットベース自体は、珍しいし、使い方によってはかなり便利だと思います。
ただ使いこなせる人はあまり多くないのかなぁなんて気も。
プランじゃなくて、もうそもそもそういうプランになっている住戸があるということなんじゃないかなと思いました。
じっさいにはどうなんでしょう？？
まだモデルルームもできていないので、今は確認しようがないですよね。

ポケットベースの概要がつかめていないのですが、
ポケットベースつきの間取りは一部住戸だけに
限られるのですか？
要は子供向けの遊び場兼収納スペースという認識で
よろしいのでしょうか。
大人が寝転べるような空間もありますが
オプション扱いで変更可能なのでしょうか。

ポケットベース付きの部屋が全てではなく、全体の2/5程度です。オプションで変更というより、もともとの設定となるようです。
見学したところ、収納、子供の遊び場、大人向けの書斎？のような使い方も出来そうです。

ポケットベースがない部屋はというと、そのスペースがファミリークローゼットなど収納に変更された部屋となります。
私自身はこちらの方が実用的な気がします。。。

モデルルームは、ウリであるポケットベース備え付けの間取りのみでしたよ。

>>40 匿名さん

そういう斬新な設備をモデルルームの部屋にすべきではないよね。
将来の撤去は簡単にできるのかな？
埋め込みだと、将来後悔したときに費用がかかるのは痛い。

個人的には、普通のつくりのほうが人気出そうだけどなあ。
以外と人気あるのかな？

予定価格や維持費の計画等はあったんですかね？

ポケットベースはおそらく将来的な撤去は可能です。ただ、収納スペースにするには仕切りや扉を設けるなど、多少手間と費用はかかりそうです。

部屋は南側に3つと北側2つで、北側の方が割安でした。
予定価格ですが、南側は2階で5000万程度から、北側は5000万弱からで割安だったと思います。

北側は価格的に魅力的ですが、北向の物件は日照に難ありなイメージあるので悩むところです。多少西？に向いていて完全に北向ではないから、日照は問題ないとのことでしたが。。

まだ予定価格でしたので、これから情報出てくるのでは？

希望する部屋で違うと思いますが、営業の方と話していたら、管理費、修繕積立金でざっくり25000円程度、購入諸費用で250万程度との話でした。

>>44 匿名さん

情報ありがとうございます。

小規模だからか、管理費が少し高めですかね。16000円～17000円位でしょうか。で、修繕費が8000円スタート位。

あとは、機械式駐車場もあるので、維持費が結構かさむかも？
将来の修繕費の値上げの計画などもキチンと確認したほうが良さそうてすね。
小規模だとスケールメリットがないので、値上げのペースが急なことや、大規模修繕前に一時金徴収も良くありますので。

また、駐車場収入をどのくらいの割合で管理費や修繕費に補填するのかも気になるところ。

管理費を安く見せるためどこの新築でもやってますが、小規模の場合は駐車場収入の7～8割など、かなり高い割合で補填するケースも良くありますので、営業さんにきちんと聞きたいポイントです。

小規模では将来の維持費の負担が重くなるので、ローンと固定資産税もあわせて、ローン払い終えるまでに月の負担がどれだけ増えるかはきっちりシミュレーションしたいですね。

先日モデルルーム見てきました。
皆さんおっしゃっているようにポケットベース？はイマイチなので、WICのパターンの部屋が良いと思います。
ポケットベースは天井が低すぎて書斎にはなりません…
余計なキッチンカウンターに余計な意匠タイルがついていたりなどありましたが(個人的にはDIYコンセプトもイマイチ)、いくつか見たマンションと比較すると、床材、扉、玄関収納など良いモノを使ってるようでした。(他のマンションがペラペラすぎたのかも…)
リビングが広いこと、柱が出てこないので、部屋の角をスッキリ使用できることでとても勝手が良いように感じましたし、ベランダも広かったです。
各部屋の収納も多そうです。

問題はやはり価格と場所でしょうか。

価格は、葛西では少し高いかも。同価格帯なら江東区あたりでも買えそうです。
場所は駅から遠くなくて良いのですが、駅からの帰り道にスーパーがない(ぜいたくかしら)、メインエントランスが駅側と逆なので実際は裏口が主なエントランスになりそう。
南向きは道路なので日当たりも問題なさそうです。
敷地内の駐車場台数が少なく、意外と近隣(徒歩２分くらい)に月極めが無いので、車持ちの方は駐車場が確実に取れないと面倒くさいかも。
近隣でも20000円程度なので高くはないんですけどね。
近くの公園は遊具もないし、芝の手入れもされていません。
駅からは公園を突っ切ると近いけど…なんとも微妙。

モデルルームがかなりしっかり作りこまれてたので、ご検討してる方は是非足を運んでください。おすすめです。

ポケットスペース、期待されていた方は多いと思うのですがやはりそうなんですね、、、でもまぁ、収納スペースとして考えれば優秀な空間であるとは思いますので、大きなものしまえますね。
エントランスはなんで裏口側じゃないんだ！という感じもありますが、建物の向きなどの関係もありますし
サブエントランスがあるだけまだよく考えられているといってもいいのかもしれません。

間取りとしては悪くないですが、駅から徒歩10分以内の距離の良さの割には、立地環境としてはモヤっとする、といった感じですかね。

確かにあの立地はそんな印象ですかね。たしかに帰り道にスーパーが欲しい(笑)
ちなみに葛西警察もそうですが、昌医会病院への緊急車両の音も気になるかもしれませんね。
近くに警察と病院あるのは安心なのですが。。。

モデルルームから現地はそんなに離れてませんから、現地にも行かれた方がよいかと思います。

このスレ伸びないですね～
葛西にしては単価が高いから人気が無いのでしょうか…

45さん
〉駐車場収入をどのくらいの割合で管理費や修繕費に補填するのかも気になるところ。

こういうことに疎いのですが、
駐車場の収入って駐車場の管理のために使われるものだと思っていたのですが、
そうではないのでしょうか。機械式駐車場は結構維持費がかかると聞きますが。

>>50 匿名さん

それが理想ですが、現実は管理費にもかなりの割合で補填します。
特に小規模では、管理費は高くなるので、かなりの割合で駐車場収入から補填して安く見せてます。
その結果、駐車場が埋まらないと、赤字になり、管理費が値上げされることになります。

駅近だと、車いらないという人も多いので、最低限の台数とします。数が少ないから、空くことはなかなかないとセールストークされますが、機械式は使い勝手がよくないので、実際には緩やかに減っていきがちです。

近くに平置きの駐車場があれば、差額がそんなになければ、そこを借りるかたも多数いるでしょうね。

こちらはどれぐらいの稼働率を想定してるんですかね？
行ったかた、よろしければ教えてください。

ご苦労。

モデルルームが16日から正式オープンということです。
詳しい値段や販売計画については、
その時にわかってくるということになってくるのかなと思いました。

駐車場の稼働率などはどうなんだろう。
子供がいる人が多くなってくると、駅に近くても車を持っているというひとは
多くなってくるとは思います。

予告広告が出てましたが、結構値が張りますね。
また、1期1次で3戸しか強い要望が無かったんですかね。
やはり徒歩10分でこの価格とランニングの高さがネックですかね？


第1期1次 / 予告広告 / 販売概要

販売開始予定 平成28年7月下旬
販売戸数 3戸
価格 4,800万円台～5,500万円台（予定）
間取り 2LDK+S（納戸）・3LDK
専有面積 73.15m2・76.23m2
管理費 未定
修繕積立金 未定
修繕積立基金 未定
バルコニー面積 9.45m2～14.26m2

駐車場が機械式だと修繕や建て替えに莫大な費用がかかり、
駐車場を借りていない住人にも大きな負担がかかってくると
聞きますが、本当なのでしょうか。
建て替え費用が修繕積み立て金ではとても足りないとなれば
住民全員から臨時的に修繕費が徴収されるらしいです。

>>55 匿名さん

それはほんとです。

ただ、ダイワ系の管理会社なら、そこは充分考慮して一時金が発生しない前提で、修繕費の引き上げ計画を作ってるのでは？

もちろん、一時金が発生しないためには、早い段階で、修繕費が高額に引き上げられる計画になってると思いますが。

物件件名 イニシア葛西

全体概要
所在地
東京都江戸川区東葛西六丁目41番3（地番）
交通
東西線「葛西」駅博物館口徒歩9分（利用時間：始発～23:00）
東西線「葛西」駅西口徒歩11分
総戸数
32戸、他に管理事務室1戸
構造・規模
鉄筋コンクリート造
地上8階建
敷地面積
823.09m2

建築面積
462.29m2

建築延床面積
2,865.42m2

用途地域
第1種住居地域
分譲後の権利形態
土地：専有面積割合による敷地利用権（所有権）の共有
建物：区分所有権
竣工時期
平成29年2月下旬予定
入居時期
平成29年3月下旬予定
売主
株式会社コスモスイニシア
管理会社
大和ライフネクスト株式会社
管理形態
管理組合結成後、大和ライフネクスト株式会社に委託（巡回）
建築確認番号
JCIA確認15第00582号（平成27年11月26日付）
JCIA確認15第00582(02)号（平成28年2月18日付）
施工会社
施工（建設、請負）大豊建設株式会社　東京支店
駐車場
敷地内11台収容（平置2台、機械式9台）、身障者用1台含む
使用料：月額17000円～21000円
自転車置場
64台（上段：28台　下段：36台）
使用料：月額100円～250円
バイク置場
2台
使用料：月額1000円
管理組合活動費
月額100円

第1期1次 / 販売概要

登録・抽選日時 登録受付期間 / 平成28年7月29日（金）～平成28年7月30日（土）
登録受付時間 / 10:00~18:00（30日は12:00締切）
登録受付場所 / イニシア葛西マンションギャラリー
抽選日時 / 平成28年7月30日（土）13:00
抽選場所 / イニシア葛西マンションギャラリー
販売戸数 10戸
価格 4,798万円～5,998万円
最多価格帯 5,400万円台(2戸)・5,800万円台(2戸)・5,900万円台(2戸)
間取り 2LDK+S（納戸）・3LDK
専有面積 73.15m2～76.23m2
管理費 13,000円～13,600円（月額）
修繕積立金 9,400円～9,800円（月額）
修繕積立基金 365,800円～381,200円（入居時一括）
バルコニー面積 9.45m2～14.26m2

第1期2次 / 販売概要

登録・抽選日時 登録受付期間 / 平成28年7月30日（土）～平成28年7月30日（土）
登録受付時間 / 14:00～15:00
登録受付場所 / イニシア葛西マンションギャラリー
抽選日時 / 平成28年7月30日（土）15:00
抽選場所 / イニシア葛西マンションギャラリー
販売戸数 4戸
価格 5,398万円～6,398万円
間取り 1LDK+2S（納戸）～3LDK
専有面積 74.91m2・75.02m2
管理費 13,300円・13,400円（月額）
修繕積立金 9,600円（月額）
修繕積立基金 374,600円・375,100円（入居時一括）
バルコニー面積 9.51m2～11.27m2
ルーフバルコニー面積 25m2・41m2
ルーフバルコニー使用料 1,050円・1,700円（月額）

お問い合わせ/営業時間/定休日
イニシア葛西マンションギャラリー
0120-1248-17
水・木曜日定休、ただし祝日は営業
10:00～18:00

モデルルーム公開状況
モデルルーム公開中
会社情報
株式会社コスモスイニシア
国土交通大臣免許(11)第2361号
（一社）不動産協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
東京都港区芝5-34-6
03-5444-3530

注意事項
●広告掲載の交通所要時間には、乗り換え・待ち時間は含まれません。また、ラッシュ時等時間帯により多少異なる場合があります。●広告掲載の完成予想図等は実際とは多少異なる場合があります。また写真・イメージイラストの家具・備品等は価格に含まれません。●専有面積は壁心面積であり、登記面積は記載の専有面積より若干少なくなります。予めご了承下さい。
●ご登録／申込時には、印鑑、平成26年・27年分収入証明書、本人確認資料（運転免許証、健康保険証等）をお持ちください。詳細はお問い合わせください。
●登録期間を設けずに申込受付を開始する場合は、先着順での申込受付になりますので販売済みの場合はご了承ください。
●販売価格には建物についての消費税が含まれています。
●これまでお知らせしておりました第1期1次販売戸数が変更になりました。

情報登録日： 平成28年7月25日（月） / 次回更新予定日： 平成28年8月4日（木）
COPYRIGHT(C) COSMOS INITIA CO.,LTD. ALL RIGHTS RESERVED.

小規模なのに、73平米で管理費13000円と安いなあと思ったら、修繕積み立て金が9400円と高いね。

通常は、駐車場収入を管理費と修繕費の両方に補充して安く見せるけど、ここは管理費メインで補充してるのかな？
で、修繕費には殆ど補充しないので、高めになってると。
後になるほど修繕費の値上げが高額になりそうだなあ。

やはり駐車場の稼働率想定、使用料の充当率が気になるなあ。

修繕積立金は安く設定されているよりは高くなっている方が良いみたいですが…
いずれにしても修繕積立金は長期計画が立てられていると思われますので案を見せてもらって
長いスパンでの支払いを考えていった方がいいとは思います。

管理費は安く抑えて、修繕費は多めに、ということになれば
少なくとも大規模修繕の際に一時金・借り入れ等しなくても済むということになってくるかと思いますよ。

こちらは、第二葛西小学校・東葛西中学校区になると思うのですが、評判をご存じの方いらっしゃいますか？

現在同校区に在住（賃貸）し、購入検討をかんがえているものです。
ここの校区（東葛西４、５、６丁目）の特性上、小学校と中学校で結構
評判が変わりますね。
４丁目は駅から遠く、川沿いで比較的昔からお住まいの方が多いです。
一方で５，６丁目は駅に近づくほど、大手町に通うような、いわゆる
大企業のサラリーマンさんの比率が増える印象。
第二葛西小は江戸川区でも比較的規模が大きく、上記比率がバランスが
取れているのか悪い評判は聞かないのですが、主に５，６丁目のお子さんが
中学受験で抜けていくようで、結果的に東葛西中は葛西地区の中でも少し
ランクが低い、という評価になります。
それでも昔「トン中」と呼ばれ、葛西地区で荒れた中学校の代名詞みたいに
言われていたころからすると大分マシになったようですが。

>>61 匿名さん

まあ確かに、単に家から近くて楽に通学できるだけなら良いけど、学力向上の面からは期待は持てないでしょうからね。
塾に行くとしても、周りが遊ぶ友人ばかりなら、それに影響されるだろうし。

学区内に住んでます。

うちは子どもが二人とも第二葛西小学校でしたが、全くダメでした。

特に上の子は、コミュニケーション能力も低かったせいか、かなりイジメられていました。
中には熱心に対応いただける先生もいらっしゃいますが、子どもや親への対応についても
残念な面も、いろいろありました。でも、それが公立の学校の限界かと思います。
問題は、学校側ではないのでしょう。恐らく。

このままの教育環境で中学に上がらせることがあまりに怖かったので、二人とも中学受験をして、
いまでは電車で通学しています。とても快適なようで、楽しく通学しています。

ただし、親も子どもも、色々な考え方や育ってきた環境の違いがありますので、
問題は、合う合わない、ということだと思います。

ほおっておけば子どもは育つ！という方には、何の問題もない学校だと思います。

しかし、ある程度教育に興味があったり、進学先を気にされるようなご家庭であれば、
環七より西葛西寄り、さらに言えば西葛西徒歩圏の場所に住まわれることをオススメします。

西葛西中学や清新第一中学、およびその学区の小学校は、とても素晴らしいようです。
そのエリアであれば、わざわざ市立の受験も、高額な塾の費用や学費も不要だったのでは…
子どもたちも、楽しい小学校生活を過ごすことが出来たのでは…
今更ながら、そんなことを考えるときもあります。

エリアの中学校の荒れ具合などをチェックしたければ、オススメなのは、学校近隣の公園やコンビニ、
例えば今回なら「葛西東公園」等に、夜に行ってみることをオススメします。前は、中学生が喫煙したり、
たむろしているのを、よく目撃しました。

※学校の環境は、その時その時の生徒たちによって、大きく異なるという側面が有ると思います。
　あくまでも上記は、私の子どもたちが通学していたときのものなので、最新情報につきましては
　色々とご確認いただいた上で、お住み替えのご検討をオススメします。

全然更新されてないですね。
購入を検討しておりまして、皆さんに御意見がいただきたいです！！
現在検討中なんですが、1LDK+3sって間取りは正直、資産価値はほぼ0なのかなと。
永住を考えれば、ありかな？とも思ったんですが、賃貸に出すことを考えると1LDKってやっぱりあり得ないですよね。。
厳しい意見でも構いません！
よろしくお願いいたします！！

>>64 マンション検討中さん

1LDK+2Sですよね？
将来的に賃貸を視野にいれての購入だと確かに資産価値はゼロですね。
1LDKでは検索に全く引っ掛かりません。
ただ、仰るように永住を考えているのでしたら、北向住戸よりかは、まだましなのではないでしょうか。
ですか、噂に聞いたところでは大幅割引をしてなんとか1SLDKの住戸は売れているとのことでした。
問題は勘違いの高値で売っている角住戸ですね。
5階以上は日照も確保出来ていますが、2、3階となると向かいのマンション、隣のマンションの影にすっぽりと入り込んでしまい、冬の日差しは皆無に等しいようです。

>>65 匿名さん

やはりそうですよね！
はっきりと意見をいただけてよかったです。

あと、角住戸というのはCの間取りのことですか？
最後に見に行ったときは、もう残りは3階のみになってました。
確かに隣のマンションがかなり前にせりだしていて、西からの日差しは期待できないなって思ってました。
向かいのマンションの影にも確かに入ってしまいそうですね。
割高な角住戸を買うくらいなら、1LDK+2sの中住戸のほうが、日当たりはよさそうですよね。
結局、どちらがいいのか悩んでしまいます。
大幅割引というのはどれくらいの割引なのでしょうか？
もしご存知でしたら参考までに教えてください。

私は結局買いませんでしたが、永住前提なら1SLDKですが中住戸もありかと思いますね。低層階の日照はあれですが、西角住戸や北向きよりはまだマシかと。元々が高いので、中住戸なら2～300万円くらいの値引きは期待できるかもですね。

こちらのマンションの西側、病院との間ぐらいに、ダイワハウスがマンション建ててるみたいなので、
条件良い住戸ならそちらを待つのもいいかも？
ただし、条件良い住戸は割高だとは思いますけど、、、。

>>68 匿名さん

そこは確か分譲(プレミスト)ではなく、賃貸用だったような。その物件ができることによって、この物件の将来賃貸需要にマイナスの影響はあるかもしれませんね。

>>69 名無しさん

あっ、そうなんですね。東葛西６丁目プロジェクトみたいに書いてあったので、2棟目のプレミストと思ってました。