イニシア葛西ってどうですか？

>>40 匿名さん

そういう斬新な設備をモデルルームの部屋にすべきではないよね。
将来の撤去は簡単にできるのかな？
埋め込みだと、将来後悔したときに費用がかかるのは痛い。

個人的には、普通のつくりのほうが人気出そうだけどなあ。
以外と人気あるのかな？

予定価格や維持費の計画等はあったんですかね？

ポケットベースはおそらく将来的な撤去は可能です。ただ、収納スペースにするには仕切りや扉を設けるなど、多少手間と費用はかかりそうです。

部屋は南側に3つと北側2つで、北側の方が割安でした。
予定価格ですが、南側は2階で5000万程度から、北側は5000万弱からで割安だったと思います。

北側は価格的に魅力的ですが、北向の物件は日照に難ありなイメージあるので悩むところです。多少西？に向いていて完全に北向ではないから、日照は問題ないとのことでしたが。。

まだ予定価格でしたので、これから情報出てくるのでは？

希望する部屋で違うと思いますが、営業の方と話していたら、管理費、修繕積立金でざっくり25000円程度、購入諸費用で250万程度との話でした。

>>44 匿名さん

情報ありがとうございます。

小規模だからか、管理費が少し高めですかね。16000円～17000円位でしょうか。で、修繕費が8000円スタート位。

あとは、機械式駐車場もあるので、維持費が結構かさむかも？
将来の修繕費の値上げの計画などもキチンと確認したほうが良さそうてすね。
小規模だとスケールメリットがないので、値上げのペースが急なことや、大規模修繕前に一時金徴収も良くありますので。

また、駐車場収入をどのくらいの割合で管理費や修繕費に補填するのかも気になるところ。

管理費を安く見せるためどこの新築でもやってますが、小規模の場合は駐車場収入の7～8割など、かなり高い割合で補填するケースも良くありますので、営業さんにきちんと聞きたいポイントです。

小規模では将来の維持費の負担が重くなるので、ローンと固定資産税もあわせて、ローン払い終えるまでに月の負担がどれだけ増えるかはきっちりシミュレーションしたいですね。

先日モデルルーム見てきました。
皆さんおっしゃっているようにポケットベース？はイマイチなので、WICのパターンの部屋が良いと思います。
ポケットベースは天井が低すぎて書斎にはなりません…
余計なキッチンカウンターに余計な意匠タイルがついていたりなどありましたが(個人的にはDIYコンセプトもイマイチ)、いくつか見たマンションと比較すると、床材、扉、玄関収納など良いモノを使ってるようでした。(他のマンションがペラペラすぎたのかも…)
リビングが広いこと、柱が出てこないので、部屋の角をスッキリ使用できることでとても勝手が良いように感じましたし、ベランダも広かったです。
各部屋の収納も多そうです。

問題はやはり価格と場所でしょうか。

価格は、葛西では少し高いかも。同価格帯なら江東区あたりでも買えそうです。
場所は駅から遠くなくて良いのですが、駅からの帰り道にスーパーがない(ぜいたくかしら)、メインエントランスが駅側と逆なので実際は裏口が主なエントランスになりそう。
南向きは道路なので日当たりも問題なさそうです。
敷地内の駐車場台数が少なく、意外と近隣(徒歩２分くらい)に月極めが無いので、車持ちの方は駐車場が確実に取れないと面倒くさいかも。
近隣でも20000円程度なので高くはないんですけどね。
近くの公園は遊具もないし、芝の手入れもされていません。
駅からは公園を突っ切ると近いけど…なんとも微妙。

モデルルームがかなりしっかり作りこまれてたので、ご検討してる方は是非足を運んでください。おすすめです。

ポケットスペース、期待されていた方は多いと思うのですがやはりそうなんですね、、、でもまぁ、収納スペースとして考えれば優秀な空間であるとは思いますので、大きなものしまえますね。
エントランスはなんで裏口側じゃないんだ！という感じもありますが、建物の向きなどの関係もありますし
サブエントランスがあるだけまだよく考えられているといってもいいのかもしれません。

間取りとしては悪くないですが、駅から徒歩10分以内の距離の良さの割には、立地環境としてはモヤっとする、といった感じですかね。

確かにあの立地はそんな印象ですかね。たしかに帰り道にスーパーが欲しい(笑)
ちなみに葛西警察もそうですが、昌医会病院への緊急車両の音も気になるかもしれませんね。
近くに警察と病院あるのは安心なのですが。。。

モデルルームから現地はそんなに離れてませんから、現地にも行かれた方がよいかと思います。

このスレ伸びないですね～
葛西にしては単価が高いから人気が無いのでしょうか…

45さん
〉駐車場収入をどのくらいの割合で管理費や修繕費に補填するのかも気になるところ。

こういうことに疎いのですが、
駐車場の収入って駐車場の管理のために使われるものだと思っていたのですが、
そうではないのでしょうか。機械式駐車場は結構維持費がかかると聞きますが。

>>50 匿名さん

それが理想ですが、現実は管理費にもかなりの割合で補填します。
特に小規模では、管理費は高くなるので、かなりの割合で駐車場収入から補填して安く見せてます。
その結果、駐車場が埋まらないと、赤字になり、管理費が値上げされることになります。

駅近だと、車いらないという人も多いので、最低限の台数とします。数が少ないから、空くことはなかなかないとセールストークされますが、機械式は使い勝手がよくないので、実際には緩やかに減っていきがちです。

近くに平置きの駐車場があれば、差額がそんなになければ、そこを借りるかたも多数いるでしょうね。

こちらはどれぐらいの稼働率を想定してるんですかね？
行ったかた、よろしければ教えてください。

ご苦労。

モデルルームが16日から正式オープンということです。
詳しい値段や販売計画については、
その時にわかってくるということになってくるのかなと思いました。

駐車場の稼働率などはどうなんだろう。
子供がいる人が多くなってくると、駅に近くても車を持っているというひとは
多くなってくるとは思います。

予告広告が出てましたが、結構値が張りますね。
また、1期1次で3戸しか強い要望が無かったんですかね。
やはり徒歩10分でこの価格とランニングの高さがネックですかね？


第1期1次 / 予告広告 / 販売概要

販売開始予定 平成28年7月下旬
販売戸数 3戸
価格 4,800万円台～5,500万円台（予定）
間取り 2LDK+S（納戸）・3LDK
専有面積 73.15m2・76.23m2
管理費 未定
修繕積立金 未定
修繕積立基金 未定
バルコニー面積 9.45m2～14.26m2

駐車場が機械式だと修繕や建て替えに莫大な費用がかかり、
駐車場を借りていない住人にも大きな負担がかかってくると
聞きますが、本当なのでしょうか。
建て替え費用が修繕積み立て金ではとても足りないとなれば
住民全員から臨時的に修繕費が徴収されるらしいです。

>>55 匿名さん

それはほんとです。

ただ、ダイワ系の管理会社なら、そこは充分考慮して一時金が発生しない前提で、修繕費の引き上げ計画を作ってるのでは？

もちろん、一時金が発生しないためには、早い段階で、修繕費が高額に引き上げられる計画になってると思いますが。

物件件名 イニシア葛西

全体概要
所在地
東京都江戸川区東葛西六丁目41番3（地番）
交通
東西線「葛西」駅博物館口徒歩9分（利用時間：始発～23:00）
東西線「葛西」駅西口徒歩11分
総戸数
32戸、他に管理事務室1戸
構造・規模
鉄筋コンクリート造
地上8階建
敷地面積
823.09m2

建築面積
462.29m2

建築延床面積
2,865.42m2

用途地域
第1種住居地域
分譲後の権利形態
土地：専有面積割合による敷地利用権（所有権）の共有
建物：区分所有権
竣工時期
平成29年2月下旬予定
入居時期
平成29年3月下旬予定
売主
株式会社コスモスイニシア
管理会社
大和ライフネクスト株式会社
管理形態
管理組合結成後、大和ライフネクスト株式会社に委託（巡回）
建築確認番号
JCIA確認15第00582号（平成27年11月26日付）
JCIA確認15第00582(02)号（平成28年2月18日付）
施工会社
施工（建設、請負）大豊建設株式会社　東京支店
駐車場
敷地内11台収容（平置2台、機械式9台）、身障者用1台含む
使用料：月額17000円～21000円
自転車置場
64台（上段：28台　下段：36台）
使用料：月額100円～250円
バイク置場
2台
使用料：月額1000円
管理組合活動費
月額100円

第1期1次 / 販売概要

登録・抽選日時 登録受付期間 / 平成28年7月29日（金）～平成28年7月30日（土）
登録受付時間 / 10:00~18:00（30日は12:00締切）
登録受付場所 / イニシア葛西マンションギャラリー
抽選日時 / 平成28年7月30日（土）13:00
抽選場所 / イニシア葛西マンションギャラリー
販売戸数 10戸
価格 4,798万円～5,998万円
最多価格帯 5,400万円台(2戸)・5,800万円台(2戸)・5,900万円台(2戸)
間取り 2LDK+S（納戸）・3LDK
専有面積 73.15m2～76.23m2
管理費 13,000円～13,600円（月額）
修繕積立金 9,400円～9,800円（月額）
修繕積立基金 365,800円～381,200円（入居時一括）
バルコニー面積 9.45m2～14.26m2

第1期2次 / 販売概要

登録・抽選日時 登録受付期間 / 平成28年7月30日（土）～平成28年7月30日（土）
登録受付時間 / 14:00～15:00
登録受付場所 / イニシア葛西マンションギャラリー
抽選日時 / 平成28年7月30日（土）15:00
抽選場所 / イニシア葛西マンションギャラリー
販売戸数 4戸
価格 5,398万円～6,398万円
間取り 1LDK+2S（納戸）～3LDK
専有面積 74.91m2・75.02m2
管理費 13,300円・13,400円（月額）
修繕積立金 9,600円（月額）
修繕積立基金 374,600円・375,100円（入居時一括）
バルコニー面積 9.51m2～11.27m2
ルーフバルコニー面積 25m2・41m2
ルーフバルコニー使用料 1,050円・1,700円（月額）

お問い合わせ/営業時間/定休日
イニシア葛西マンションギャラリー
0120-1248-17
水・木曜日定休、ただし祝日は営業
10:00～18:00

モデルルーム公開状況
モデルルーム公開中
会社情報
株式会社コスモスイニシア
国土交通大臣免許(11)第2361号
（一社）不動産協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
東京都港区芝5-34-6
03-5444-3530

注意事項
●広告掲載の交通所要時間には、乗り換え・待ち時間は含まれません。また、ラッシュ時等時間帯により多少異なる場合があります。●広告掲載の完成予想図等は実際とは多少異なる場合があります。また写真・イメージイラストの家具・備品等は価格に含まれません。●専有面積は壁心面積であり、登記面積は記載の専有面積より若干少なくなります。予めご了承下さい。
●ご登録／申込時には、印鑑、平成26年・27年分収入証明書、本人確認資料（運転免許証、健康保険証等）をお持ちください。詳細はお問い合わせください。
●登録期間を設けずに申込受付を開始する場合は、先着順での申込受付になりますので販売済みの場合はご了承ください。
●販売価格には建物についての消費税が含まれています。
●これまでお知らせしておりました第1期1次販売戸数が変更になりました。

情報登録日： 平成28年7月25日（月） / 次回更新予定日： 平成28年8月4日（木）
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小規模なのに、73平米で管理費13000円と安いなあと思ったら、修繕積み立て金が9400円と高いね。

通常は、駐車場収入を管理費と修繕費の両方に補充して安く見せるけど、ここは管理費メインで補充してるのかな？
で、修繕費には殆ど補充しないので、高めになってると。
後になるほど修繕費の値上げが高額になりそうだなあ。

やはり駐車場の稼働率想定、使用料の充当率が気になるなあ。

修繕積立金は安く設定されているよりは高くなっている方が良いみたいですが…
いずれにしても修繕積立金は長期計画が立てられていると思われますので案を見せてもらって
長いスパンでの支払いを考えていった方がいいとは思います。

管理費は安く抑えて、修繕費は多めに、ということになれば
少なくとも大規模修繕の際に一時金・借り入れ等しなくても済むということになってくるかと思いますよ。

こちらは、第二葛西小学校・東葛西中学校区になると思うのですが、評判をご存じの方いらっしゃいますか？