老朽マンション、直すか壊すか

解決策ではなく、申し訳ないですが、

修繕積立金は長期修繕計画で十分に蓄えられるのが理想であると考えています。
修繕が必要になった時、資金不足に直面しないためには定期的に長期修繕計画を見直すべきであると、経験上断言できます。

そして、大規模修繕を目前に、資金不足であるから一時徴収金(借り入れも/結局、負担が増えるため)
とならないためには、私は、積立金を初めから少し高めに設定した方がよいのではないかと考えています。
一時徴収でなくても、長期修繕計画で、負担が重くなる金額を設定されてはたまりません。

積立金が潤沢であるからと、ムダな工事をされては元も子もありませんが、そこは組合に見極める義務があると思います。

20です
大規模修繕工事費は10年後以降の工事のための値上げです。
この先のことを見据えての値上げとのことでした。
当マンションの管理費は他と比べ少々高めの設定です。
対策としては、2人居る管理員を1人解雇する、フロントサービスがほとんど暇で高齢主婦のサロンと化しており、人件費削減を検討してもらいたいと理事会に提案したいと思案中です。
人員の削減がよろしいかとおもいます。

大規模修繕時には、修繕委員会が機能していて、管理会社も見積もりに参加していました。
管理会社は、他の業者が見積もり参加している情報は、理事長と理事、修繕委員が協力して、
情報漏えいはなかったようです、見積提出は、各社時間差を設けて、提出させました。
ここで、管理会社の見積もりとの差額は、数億円でした。外部塗料も、２回目の工事前
ですが、まだまだ光沢を失っておりません。１回目の理事長や修繕委員、達はほとんど、
他のマンションに買い替えております。現在は当時のような人物がいないようですので、
管理体制も以前とはかなり異なり、管理会社に対してクレームをつける知識のある人物は、
いないみたいです。私も２回目前に新居購入を検討中です。マンションの耐用全年数は、
３５年です。マンションは管理を買わないと大変なことになります。

>マンションの耐用全年数は、３５年です。マンションは管理を買わないと大変なことになります。

貴方は理事長には不適任者です。理由はその無知識さにあります。

私共のマンションは築26年で、昨年2回目の大規模修繕工事が完了しました。
所々のやり直しや今後の課題もありますが、耐用全年数が35年とはびっくりポン！ですね。
次の大規模修繕工事も必要ないのかな？意味ないのかな？
新しいところを急いで探さなきゃです。

３５年を目安に、買い替えをした方が良い。

耐用全年数の件は、不動産鑑定士にお聞きください。

>22
先を見据えての修繕積立金の値上げは、妥当な判断ではないかと思われます。

管理費についてですが、規模の大きいマンションでの管理員削減は、日常業務が行き届かず、住民からの苦情の出る恐れがあります。
フロントサービスに関しては、なければ不便に思う方もいるかもしれませんが、サロン化しているとのことで、経費削減のために廃止を検討されてみてはと思います。

また、管理費が高めに設定されていることについて、剰余分がプラスであれば、修繕積立金へ回せる規約が定められているならば、積立金の無理な値上げをせずに管理費の剰余分を充てるという選択肢もあるかと思います。

>23 >24 >25 >26
耐用年数について

・建てられた時期
・地質
・建物の形状

これらにより変わってきませんか？

マンションの寿命について一言。
鉄筋コンクリートの耐用年数は100年を超え、現在では200年、500年といったものも出ています。
もちろん、構造や工事の問題もありますので一概には言えませんが、寿命が35年という根拠はないと思います。

寿命とは、言っていません。不動産鑑定士に聞いてください。

それでは、「耐用全年数」とはどういう意味でしょうか？

私のマンションでは、築１０年位で、２階の専有部分の便器から、汚水が度々（５～６回位）溢れて、

管理会社も原因が解らなく、困っていた時期がありましたが。保険対応が出来なくなった時があった。

新任の管理員が、細かく原因調査をしていたら、雑排水管洗浄が、相当年数実施していませんでした。

収支報告書を調べたら、２年から３年に一度位の間隔で雑排水管洗浄費が支出していることが判明しました。

管理員は、その後、退職しました。内部告発をしたらしく、管理会社１０９にやめさせられたとの噂です。

２階から１階への、汚水の漏水で、管理会社と２階と１階の調停があり、一階は、空家状態です。

普通は、汚水の便器よりのあふれは、１階では無く２階であることが理解できないが、事実です。

築１０年でも、こんなことが、あります。ここは、ローコストマンションで、１９００万～２９０００万でした。

（専有面積は６０～８２㎡）４００戸

お粗末極まりない低レベルの話しだな。
雑排水管の高圧洗浄をやったかやらないかが分からない？
収支報告書に記載されてるのにやってなかった？
笑い話にもならないような書き込みだな。
理事会何してんの？
こんなつまらない書き込みばかりしてるから
全然書き込みがないんだよ。
たったこれをいれて３３しか書き込みないんだよ、もう閉鎖
したら。

35年前の建築技術と建築技術は耐用年数に値しないのではないでしょうか？
日本は島国で、都心部は海風による塩害は海外のコンクリート建築物の耐用年数とは圧倒的に異なると思います。

コンクートと鉄筋の劣化が35年前の鉄筋鉄骨マンションの耐用年数切れだと言われるのはもっともだと思います。

マンションの老朽化を防止する為には、一番大事なコーナーです。

管理会社や、一部の利益団体は、マンションの老朽化で利益があがる。

マンションに現に住んでいる区分所有者は、色々マンションの管理を、

語りあえる場は、必要です。マンションの水回りの管理は、最重要事項。

水回りの管理を怠ると、後々遺恨を残します。３３さんは管理会社関係ですよ。

３４さんの意見に、だいさんせいです。これ等も水回り（特に防水）管理です。

耐用全年数が、３５年でも、管理の在り方に拠ったら、１００年は、持たせる方法は、

日常の管理と、長期修繕計画とを、絶えず資金とを見比べて、バランスよく管理する事。

>>32
>普通は、汚水の便器よりのあふれは、１階では無く２階であることが理解できないが、事実です。

最下階の排水管と、それより上の階の排水管は別系統になっているのが一般的（排水系統図で確認できる）であるから、十分あり得る事である。

３７さん。教えて頂きありがとうございます。

>33 収支報告書に記載されてるのにやってなかった？
笑い話にもならないような書き込みだな。

事実なら「笑い話」なわけないじゃないですか。
そういう現実がある、という「警告」として受け取れませんか？
私のマンションでは3年おきに高圧洗浄を実施していますが、根拠もなしに「必要ないから見送りに」と提案した方がいました。
>32さんの書き込みで、改めて高圧洗浄の必要性を認識しました。

耐用年数は広く35年と認識してよろしいのでしょうか？

素人の個人的見解として受け取って下さい↓↓↓

建物の形状、例えば直方体の建物とＬ字形の建物では耐震面で違いがあります。
直方体は揺れに対して一定の力が加わりますが、Ｌ字形だと同時に２つの力が加わります。
結果、Ｌ字形の方が揺れによる劣化・損壊の可能性が高くなります。
また、１階部分を店舗等に改装している建物や、吹き抜けになっている建物は強度に劣っている可能性があります。
耐震・免震工事を行っていれば問題ないかもしれませんが、修繕を怠れば、自ずと耐用年数は短くなるのではないでしょうか。
建物に応じた修繕の検討がなされるべきだと考えます。

３９さんは、マンションに居住している区分所有者の事を考えて下さる方と見受けます。

マンションの管理は広範囲で難しい点が多々ありますが、有意義なご意見をお願い致します。

管理会社１０９なのですが、分譲当時からの、議案書（議事録は配布されていない）を精査して、

確認したら、色々な不正が出てきました。信用できる住民に協力を依頼して書類の収集をしています。

その期の理事長に確認しても、ほとんど、めくら印を押印している有様です。こてでは、

一部の区分所有者と、管理会社が共謀すれば、不正も自由自在です。管理費等も不足します。

これは、区分所有者個人個人に対する警告です。

そもそも老朽マンションとは築何年からですか？

各々のマンションによって異なる。貴方のマンションはどうですか。

>>33

>雑排水管の高圧洗浄をやったかやらないかが分からない？
>収支報告書に記載されてるのにやってなかった？
ごもっともなご意見だと思いますが、理事にならなければ流し読みで確認しないのではないでしょうか？

マンション購入者の大部分が区分所有法を知らないし知ろうともしないのですから、管理費をだまくらかし横領されても指摘されなければをかりませんよ。

議員の政務活動費と同じく、理事会や管理会社にうるさがられようと誹謗中傷されようと精査する一区分所有者がいて、公表しなければ分かりやしないのでは？

当マンションの管理委託契約書において、通知義務として　００条第０号で、
管理会社がマンションの管理の適正化の推進に関する法律の規定に基ずき処分を
受けた時は、管理会社は速やかに、書面をもって、その相手方に通知しなければならない。

という条項がありますが、処分を受けているにも関わらず、そのまま通知がなかった。

ある住民が、処分の書面をポストに投函したが、あわてて、各戸に詫び状が投函された。

どうも、理事長は知っていたらしいが、理事会で、隠していたみたいである。

役員会が機能しているのであれば、何らかの、動きはあるはずである。が、ない。

本来なら、業務不履行である。まとめて。政治家に頼んで、国交省へいくか。

>41 一部の区分所有者と、管理会社が共謀すれば、不正も自由自在です。管理費等も不足します。
とありますが、
区分所有者と管理会社の共謀よりも、規約やマンション法の理解が弱い方が役員に選任された時に、管理会社に丸め込まれる可能性が危惧されます。

不正がどのようなものかわかりませんが、分譲当時からということは、恐らく初めてマンションを購入された方も少なくなかったはずですから、組合員は知識が足りないだろうと高をくくっていたのではないかと思います。
組合員も、少なくとも規約や管理委託契約などを把握する義務があると思います。
しかし、管理会社は運営の支援もなして然るべきはずです。
管理会社には誠実な対応をお願いしたいものです。

>44 議員の政務活動費と同じく、理事会や管理会社にうるさがられようと誹謗中傷されようと精査する一区分所有者がいて、公表しなければ分かりやしないのでは？

管理会社の担当に睨まれましたが、私は理事選任時にそれまで議案書・議事録に詳細を記されなかった経費明細について、すべて記載するよう提案し、実現しました。

結局、組合員の資質で、マンションの価値が反映されるでしょうね。

管理会社の社員は、標準管理規約しか理解していないですね。

マンション管理士に相談しましたが、結局自分のマンションの規約や、

契約書等の説明に終わり、相談では無く、管理士に教えている形でした。

組合連合会にも相談に行きましたが、マンション管理士より知識不足でした。

弁護士もしかりです。結局自分たちで、自分のマンションは守るしかない。

おそらく、マンションの問題で、裁判にしても、裁判官を説得できる、

弁護士も、いないと、自分なりに、結論を出しております。

>45さん、稚拙な考えかもしれませんが、理事長さんは管理会社から金一封をいただいているのでは…？

>48
管理会社が標準規約しか理解していないなんておかしいです。
規約の変更を提案したのが組合側だとしても、雛形は管理会社で作っているはずです。
作っていないとしても、管理会社は業務を行う上で把握していて然るべきです。
金銭的な不正がないのであれば、腑に落ちないでしょうが、契約の更新をしないことも考えてみて下さい。

こんな管理会社に、管理を委託していると、マンションの経年劣化との、相乗効果で、
マンションは、スラム化へ、一直線である。それと合わせて、マンションの価格は、
下がり、安物買いが横行して、マンションは更に、荒れる。これ等を防止するのと、
これ等が近隣住民とのトラブルを防止する為に、建て替えをしやすくする為の、
適正化法や、区分所有法の改正、等々がなされる。気の利いた区分所有者は、
次の住処を検討するはずである。出るに出れない、借金持ちの住民だけが残る。
管理会社に対抗する知恵も、力もなくなる。スラム化である。

言葉が悪いが、貧しければ貧しいなりに、知恵を絞って、管理にあたる事である。
さーどうすればいいでしょうか。買い替える力のある区分所有者の意見は要りません。

>51
立法には行政で対抗。
壊しやすいように法が移ろうならば、ケアも必要。

黒字の出ている町内会に助成金を出すならば、それを廃止、スラム化したマンションへ助成するを提案致します。

環状線沿いの耐震基準不適確のマンション解体を先ずして欲しいですね。
町内会、自治会は団塊の世代が潰しますよ。

今、町内会、自治会が地域会でなくて老人会かしているのは団塊の世代の責任ですよ。

彼らが後期高齢者になる２０２０年には消滅しますね。

その点、武蔵野市の取り組みは素晴らしい。

町内会自治会を奨励せず、ボランティアとして手を挙げた地域住民を教育し活動を支援する武蔵野市を全国の自治体は見倣うべきですが、
武蔵野市のマンションに自治会が存在し管理費等で自治会費を徴収している管理会社は何なのか？

>53
環状線沿いマンションは、免震・耐震工事をしても無理そうでしょうか？

自治会費って、きっと分譲当時から強制的に徴収されているんですよね？
うちでは町内会に強制的に加入させられました。
その割には町内会の話を組合に持ち出すと、組合とは別だと取り合いません。
住民のニーズに合うならよいですが、管理会社が自治会を持ち出すのは疑問に感じます。

温泉も老朽化ですか。

どうしてこうも法律違反がまかり通るのでしょうか？

優秀で、真面目で、正義感が強くて、金持ちで、等々が揃った管理者が誕生したら、
マンションの老朽化を防ぐことができ。長持ちする。探しましょう。雑魚はタコと同じ。

雑魚でも民主主義では1票。
気をつけましょう。

マンションの良悪は、組合員の総意。

>56
取り締まる側がなっとらんのもあるかな、と。

管理者って、うちは理事長ですが、皆さんのところはどうでしょう？

ウチは今の理事長が任期を終えたら、残るは雑魚ばかりです。
理事長がアホな理事やふがいない管理会社に喝をいれてくれているからこそ、理事会が成り立っております。
57さんの優秀で金持ちは、ウチのマンションでは理事になりません。
アホな主婦と、腑抜けな年金受給者という雑魚ばかりでトホホな理事会です。

雑魚とは随分ですね。
ですが、知識が足りないだけではなく、規約すらなおざりで、主観のみでものを言う人もいますからね。
言葉の通じない相手とやり合うことを憂える人もいるでしょう。

なんて、勉強不足が言ってみました。

動物園の方が安全だよ、老朽化してくると、住民も入れ替わるしね、

立て替えも出来ないと、例えば、給排水管等が外部にむき出しになり、

いかにも、廃墟だよ、動物園は、その動物の習性で檻があるから安全。

これが嫌なら、早めに住民の中から管理のプロ集団を形成して、

知恵を出し合って、マンションの将来を、考えて下さい、管理会社や

外部のプロに利用されて、大切な、積立金を、むしりとられない様に、

各マンションごとに、独自の管理手法を編み出し、生き残り策を考えましょう。

自分の事は、自分でしましょう。賢い組合は、管理会社の専有部サービスは、

受け入れないと思います。賢い区分所有者になりましょう。

他スレで書かれていた内容に、先を悲観してしまいました。
脳裏に浮かんだのは売却と死に場所。

老朽を防ぐには、修繕が大切です。
しかし、「壊れている」を理由にすべてを直せば資金不足が待ち受けています。
理事の力量が問われます。
また、理事を監査する監事の役割を考えている人は、考えを改めて頂きたく思います。

訂正
>また、理事を監査する監事の役割を考えている人は、考えを改めて頂きたく思います。
↓
>また、理事を監査する監事の役割を「軽く」考えている人は、考えを改めて頂きたく思います。

６５さんと同じくマンションの将来を、私も真面目に考えている。
築２５年になるが、組合活動を見ていると、とんでもない人間が、
住んでいることにきずく。管理会社のフロントや、管理員は、むしろ、
そのような人間と仲良くした方が、契約の解約を防げるのが現実です。
時々管理員室のあたりを、どんな人柄の住民がウロウロしているかを、
精査するとよい。管理会社１０９の管理ですが、真面目な住民を騙して、
とんでもない事をしている事にきずくでしょう。

普通の住民は管理員室に用がある事はほとんどありません。だいたい特定の人間です、
お互いに情報収集をしあっといるのです。個人情報は管理会社に渡すは禁物です。

修繕等の情報収集は、現代は、それほど難しくありません。役員と管理会社や
その管理員が、どのような仕事をしているかです。まじめであれば修繕も、
真面目にするでしょう。日頃の彼らの仕事ぶりを観察して下さい

組合員が賢くなるにつけ、管理会社の経営は苦しくなります。その証拠に、
最近大手では。専有部サービスの商品提案がなされます。将来は組合にとって、
マイナス要因になることは、明らかです、住居専用のマンションのシニア化マンション
管理への一歩です。若い子育て住民に大きな負担になります。

マンションに住んでいうる友人と話しました。大規模修繕費が不足で一時金を数百万、
支払わないといけなくなったので、組合に相談したら、区分所有法第５７条から第６０条を
見ておくようにと言われたと、見ましたら、驚きました。組合の借り入れは出来ないかを
確かめたら。銀行が課さないので、個人で調達するように指導を受けたそうです。
個人で銀行に相談しましたら、ローンの残高があるので貸せないと言われたそうです。
四面楚歌の状態だと、嘆いていました。任意売却するにしても、銀行の担保を外す為に、
現金を用意しないといけません。３５年ローンは悲劇でしたと嘆いていました。。

2回目の大規模修繕工事の計画中に自治会長夫婦？自治会長と副会長？が管理組合の役員会と工事委員会にいちゃもんつけてきたそうで、工事計画中に頓挫させたという珍事がおきた
工事はいちゃもんグループにより始まり、昨年修了したが、五千万オーバー。
至る所でクレームの嵐、理事会もスル〜。
お金返して欲しいわ。

うちのマンションでも理事長夫妻の悪巧みで、総会決議無しで庭園改修工事が行われました。
その上、土壌に瓦礫が入っていたことでデベロッパーの保証工事だった土壌改良工事を、理事長が単独の判断で債権放棄してしまいました。
その事件が明るみになり、総会でとうとう「植栽の長期改善計画変更　承認の件」議案で承認されました。
その理事長は、銀行マンだったというから驚きです。
そんな簡単に見破られる悪巧みをしていたとは、銀行マンとしての資質が全くなかったということですね。
今は、どんな仕事をしているのかわかりませんが。