老朽マンション、直すか壊すか

－ 「マンション、古くなっちゃって」とおもったら －
分譲マンション建替えガイド
東京都　都市整備局
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/135-08manshon.pdf

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＜マンション敷地売却制度＞
【マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律】
平成26年12月24日施行

（１） 耐震性不足の認定を受けたマンションについては、区分所有者等の４／５以上の賛成で、マンション及びその敷地の売却を行う旨を決議できることとする。
（２） 決議に係るマンションを買い受けようとする者は、決議前に、当該マンションに係る買受計画を作成し、都道府県知事等の認定を受けることができることとし、決議で定める買受人は、当該認定を受けた者でなければならないこととする。
（３） 決議合意者は、決議合意者等の３／４以上の同意で、都道府県知事等の認可を受けてマンション及びその敷地の売却を行う組合を設立できることとする。
（４） 組合は、決議に反対した区分所有者に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すことを請求できることとする。
（５） 都道府県知事等の認可を受けた分配金取得計画で定める権利消滅期日に、マンション及びその敷地利用権は組合に帰属し、当該マンション及びその敷地利用権に係る借家権及び担保権は消滅することとする。
（６） 組合は、権利消滅期日までに、決議に合意した区分所有者に分配金を支払うとともに、借家権者に対して補償金を支払うこととする。
（７） 耐震性不足の認定を受けたマンションの建替えにより新たに建築されるマンションで、一定の敷地面積を有し、市街地環境の整備・改善に資するものについて、特定行政庁の許可により容積率制限を緩和することとする。

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市街地再開発
要件緩和　自治体認定事業、住民合意３分の２に
毎日新聞2016年2月6日　東京朝刊
http://mainichi.jp/articles/20160206/ddm/002/010/118000c

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環状線沿いに老朽化マンションがあるが、建てかえしないね。
建物も所有者も住んでる住民も高齢化、ガタガタだけど資金力なし。
自治体が補助金出すしかないよ。

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>4
自治体が金持ちだといいですが。Ｙ張市より財政が悪くて破綻してないとこもあると言いますから。
まあそんなとこにマンションなんて作らないかな。
出すとして、
『強風で外壁が剥がれ落ちて下を歩いていた人死亡』
とかなったらようやく重い腰を上げる感じじゃないでしょうか。

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>５
都も出さないでしょう。首都直下大震災で環状線は倒壊マンションにより通行止めになるのでしょう。
物流ストップに備え、備蓄は一月分用意しましょう。

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＜参考＞
老朽化マンション問題への対応 ～戸建ての次に来る空き家問題～
富士通総研（2014年2月13日）
http://www.fujitsu.com/jp/group/fri/column/opinion/201402/2014-2-6.htm...

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＜参考＞
【被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法の一部を改正する法律】
平成２５年６月２６日 公布・施行

【概要】
① 大規模な災害により重大な被害を受けた区分所有建物について５分の４以上の多数により取壊しや売却を実現する決議制度を創設
② 大規模な災害により滅失した区分所有建物の敷地について５分の４以上の多数 により売却を実現する決議制度を創設

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＜一般定期借地権を利用した大型物件＞
（仮称）千里中央超高層タワーマンションプロジェクト
＜物件概要＞
◆ 構造・規模：鉄骨造、鉄筋コンクリート造、一部鉄骨鉄筋コンクリート造　地下1階・地上52階建
◆ 総戸数：552戸、他店舗1戸
◆ 借地権の種類：一般定期借地権（地上権）
◆ 分譲後の権利形態：建物は区分所有、敷地は専有面積割合による定期借地権（地上権）の準共有
◆ 竣工予定：2019年（平成31年）2月下旬
http://senri-tower.com/outline/index.html

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ヨーロッパは人口が、住宅の建設許可に影響するから過剰にならないし、老朽化もない。
古い建物がきちんとメンテナンスされて新しい住民に引き継がれている。

日本は建設業が優遇され供給過剰による潰しあい。

国民は老朽化建物の後始末まで税金を納めさせられている。
きりがないよ。

負の遺産が増え続けて一部のデベロッパやゼネコン役員が富む国が日本

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＜参考＞
東京におけるマンション施策の新たな展開について（答申）
平成27(2015)年９月３日
東京都住宅政策審議会
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_kcs/810-00-0juuseisin_02....

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『マンションは５年以内に新築に買い換えろ。』
と、言われてきた。

永住志向の戸建てでさえ、相続放棄され税金で撤去される。

マンションは、逆ババ抜き。
相続放棄された買い手のない部屋の管理費を管理組合が負担し続けてる。
建て直しできるマンションなら、老朽化しない。
管理費が不適切に使われ、修繕もできないマンションだから老朽化する。
建て直しできる資金などない。

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関連情報・法案の書き込みありがとうございます。

>12 修繕もできないマンションだから老朽化する。
スレ立て人は築年数にばかりとらわれ、そのような考え方に至りませんでした。
ひとつ勉強になりました。

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震災から5年ですね。

元々川だった所に建っている建物は、強度が充分であっても損壊が著しかったとか。
修繕を考えている所に限らず、昔の地図を見てそこが元は何であったか確認することも防災かなと考えます。
「直す」か「壊す」か悩んでいる建物は判断基準の１つとして考えてもよいのではないでしょうか。

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年金暮らしの高齢者にとっては、建て直しも壊して管理組合解散も選択肢にありません。

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年金暮らしの私は、2回目の修繕工事が終り、管理費の大幅値上げでこの先不安です。このまま行くと十年毎に修繕積立金の値上げが進み、建て替えになるとまとまったお金を催促されるのではと心配です。
その頃には、この世とおさらばしているかもしれませんがね。
今時、息子家族に世話になる世帯は少ないし、子供世帯も生活がカツカツで、老朽化で管理費の高いマンションなんか住んでくれません。
この頃のナウくて洒落たマンションの方が魅力的なようです.
退職金で老人ホームをと考えていましたが、今は切り崩しての生活です。
2回目の大規模修繕工事から一年、工事箇所が多かったとのことで工事期間も長く、やり直しも多く、おまけに工事計画を巡り一部の住民で結成された集団が各世帯をまわり暴れました。
アホお祭り騒ぎが数ヶ月続き大変迷惑したのでね、直すも壊すも在り得ません。
何か大きな事を決めるごとに、変な住民がイチャモンつけて暴れ出すかと思うとうんざりや。
建て直すとなるともっと大変な騒ぎになるおもうから、そんな時は河原のバラックにお引越しや。

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>15、>16
管理費値上げでの収入を図るのではなく、支出を抑える節約の検討をされてみてはどうでしょうか？
高齢世帯中心だと難しいかもしれませんが、清掃などは住民の協力があれば業者を使わずに済むと思います。

また、無料相談があるかと思いますので、マンション管理士に相談してみてはいかがでしょうか？

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>管理費の値上げでの収集を図るのではなく、支出を抑える節約の検討をされてみてはいかがでしょうか？

築古のマンションの修繕工事は、10年ごとに増えは必然です。
配管の取り替え工事も控えています。
壁の塗り替え修復工事も年々増えている現状で、どう支出を抑えるのかな？
逆に伝授ねがいたいものだ。

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>18
修繕積立金について言ったのではありません。
管理費の大幅値上げとあったので、管理費用を抑えることで管理費の値上げを免れることができるのではないかと思い、書き込みました。
損壊部位・劣化の著しい箇所については修繕すべきと思いますが、金銭的負担を減らせる手立てはないか、管理費が抑えられれば負担が軽減するのではないかと考えました。

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当マンションは通常の管理費とは別に、10年に一度の足場を組んでネットをで覆う工事、大規模修繕工事のための修繕積立金が徴収されています。
通常の管理費より、この大規模修繕工事積立金の値上げは痛いです。

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解決策ではなく、申し訳ないですが、

修繕積立金は長期修繕計画で十分に蓄えられるのが理想であると考えています。
修繕が必要になった時、資金不足に直面しないためには定期的に長期修繕計画を見直すべきであると、経験上断言できます。

そして、大規模修繕を目前に、資金不足であるから一時徴収金(借り入れも/結局、負担が増えるため)
とならないためには、私は、積立金を初めから少し高めに設定した方がよいのではないかと考えています。
一時徴収でなくても、長期修繕計画で、負担が重くなる金額を設定されてはたまりません。

積立金が潤沢であるからと、ムダな工事をされては元も子もありませんが、そこは組合に見極める義務があると思います。

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20です
大規模修繕工事費は10年後以降の工事のための値上げです。
この先のことを見据えての値上げとのことでした。
当マンションの管理費は他と比べ少々高めの設定です。
対策としては、2人居る管理員を1人解雇する、フロントサービスがほとんど暇で高齢主婦のサロンと化しており、人件費削減を検討してもらいたいと理事会に提案したいと思案中です。
人員の削減がよろしいかとおもいます。

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大規模修繕時には、修繕委員会が機能していて、管理会社も見積もりに参加していました。
管理会社は、他の業者が見積もり参加している情報は、理事長と理事、修繕委員が協力して、
情報漏えいはなかったようです、見積提出は、各社時間差を設けて、提出させました。
ここで、管理会社の見積もりとの差額は、数億円でした。外部塗料も、２回目の工事前
ですが、まだまだ光沢を失っておりません。１回目の理事長や修繕委員、達はほとんど、
他のマンションに買い替えております。現在は当時のような人物がいないようですので、
管理体制も以前とはかなり異なり、管理会社に対してクレームをつける知識のある人物は、
いないみたいです。私も２回目前に新居購入を検討中です。マンションの耐用全年数は、
３５年です。マンションは管理を買わないと大変なことになります。

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>マンションの耐用全年数は、３５年です。マンションは管理を買わないと大変なことになります。

貴方は理事長には不適任者です。理由はその無知識さにあります。

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私共のマンションは築26年で、昨年2回目の大規模修繕工事が完了しました。
所々のやり直しや今後の課題もありますが、耐用全年数が35年とはびっくりポン！ですね。
次の大規模修繕工事も必要ないのかな？意味ないのかな？
新しいところを急いで探さなきゃです。

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３５年を目安に、買い替えをした方が良い。

耐用全年数の件は、不動産鑑定士にお聞きください。

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>22
先を見据えての修繕積立金の値上げは、妥当な判断ではないかと思われます。

管理費についてですが、規模の大きいマンションでの管理員削減は、日常業務が行き届かず、住民からの苦情の出る恐れがあります。
フロントサービスに関しては、なければ不便に思う方もいるかもしれませんが、サロン化しているとのことで、経費削減のために廃止を検討されてみてはと思います。

また、管理費が高めに設定されていることについて、剰余分がプラスであれば、修繕積立金へ回せる規約が定められているならば、積立金の無理な値上げをせずに管理費の剰余分を充てるという選択肢もあるかと思います。

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>23 >24 >25 >26
耐用年数について

・建てられた時期
・地質
・建物の形状

これらにより変わってきませんか？

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マンションの寿命について一言。
鉄筋コンクリートの耐用年数は100年を超え、現在では200年、500年といったものも出ています。
もちろん、構造や工事の問題もありますので一概には言えませんが、寿命が35年という根拠はないと思います。

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寿命とは、言っていません。不動産鑑定士に聞いてください。

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それでは、「耐用全年数」とはどういう意味でしょうか？

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私のマンションでは、築１０年位で、２階の専有部分の便器から、汚水が度々（５～６回位）溢れて、

管理会社も原因が解らなく、困っていた時期がありましたが。保険対応が出来なくなった時があった。

新任の管理員が、細かく原因調査をしていたら、雑排水管洗浄が、相当年数実施していませんでした。

収支報告書を調べたら、２年から３年に一度位の間隔で雑排水管洗浄費が支出していることが判明しました。

管理員は、その後、退職しました。内部告発をしたらしく、管理会社１０９にやめさせられたとの噂です。

２階から１階への、汚水の漏水で、管理会社と２階と１階の調停があり、一階は、空家状態です。

普通は、汚水の便器よりのあふれは、１階では無く２階であることが理解できないが、事実です。

築１０年でも、こんなことが、あります。ここは、ローコストマンションで、１９００万～２９０００万でした。

（専有面積は６０～８２㎡）４００戸

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お粗末極まりない低レベルの話しだな。
雑排水管の高圧洗浄をやったかやらないかが分からない？
収支報告書に記載されてるのにやってなかった？
笑い話にもならないような書き込みだな。
理事会何してんの？
こんなつまらない書き込みばかりしてるから
全然書き込みがないんだよ。
たったこれをいれて３３しか書き込みないんだよ、もう閉鎖
したら。

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35年前の建築技術と建築技術は耐用年数に値しないのではないでしょうか？
日本は島国で、都心部は海風による塩害は海外のコンクリート建築物の耐用年数とは圧倒的に異なると思います。

コンクートと鉄筋の劣化が35年前の鉄筋鉄骨マンションの耐用年数切れだと言われるのはもっともだと思います。

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マンションの老朽化を防止する為には、一番大事なコーナーです。

管理会社や、一部の利益団体は、マンションの老朽化で利益があがる。

マンションに現に住んでいる区分所有者は、色々マンションの管理を、

語りあえる場は、必要です。マンションの水回りの管理は、最重要事項。

水回りの管理を怠ると、後々遺恨を残します。３３さんは管理会社関係ですよ。

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３４さんの意見に、だいさんせいです。これ等も水回り（特に防水）管理です。

耐用全年数が、３５年でも、管理の在り方に拠ったら、１００年は、持たせる方法は、

日常の管理と、長期修繕計画とを、絶えず資金とを見比べて、バランスよく管理する事。

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>>32
>普通は、汚水の便器よりのあふれは、１階では無く２階であることが理解できないが、事実です。

最下階の排水管と、それより上の階の排水管は別系統になっているのが一般的（排水系統図で確認できる）であるから、十分あり得る事である。

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３７さん。教えて頂きありがとうございます。

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>33 収支報告書に記載されてるのにやってなかった？
笑い話にもならないような書き込みだな。

事実なら「笑い話」なわけないじゃないですか。
そういう現実がある、という「警告」として受け取れませんか？
私のマンションでは3年おきに高圧洗浄を実施していますが、根拠もなしに「必要ないから見送りに」と提案した方がいました。
>32さんの書き込みで、改めて高圧洗浄の必要性を認識しました。

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耐用年数は広く35年と認識してよろしいのでしょうか？

素人の個人的見解として受け取って下さい↓↓↓

建物の形状、例えば直方体の建物とＬ字形の建物では耐震面で違いがあります。
直方体は揺れに対して一定の力が加わりますが、Ｌ字形だと同時に２つの力が加わります。
結果、Ｌ字形の方が揺れによる劣化・損壊の可能性が高くなります。
また、１階部分を店舗等に改装している建物や、吹き抜けになっている建物は強度に劣っている可能性があります。
耐震・免震工事を行っていれば問題ないかもしれませんが、修繕を怠れば、自ずと耐用年数は短くなるのではないでしょうか。
建物に応じた修繕の検討がなされるべきだと考えます。

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３９さんは、マンションに居住している区分所有者の事を考えて下さる方と見受けます。

マンションの管理は広範囲で難しい点が多々ありますが、有意義なご意見をお願い致します。

管理会社１０９なのですが、分譲当時からの、議案書（議事録は配布されていない）を精査して、

確認したら、色々な不正が出てきました。信用できる住民に協力を依頼して書類の収集をしています。

その期の理事長に確認しても、ほとんど、めくら印を押印している有様です。こてでは、

一部の区分所有者と、管理会社が共謀すれば、不正も自由自在です。管理費等も不足します。

これは、区分所有者個人個人に対する警告です。

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そもそも老朽マンションとは築何年からですか？

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各々のマンションによって異なる。貴方のマンションはどうですか。

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>>33

>雑排水管の高圧洗浄をやったかやらないかが分からない？
>収支報告書に記載されてるのにやってなかった？
ごもっともなご意見だと思いますが、理事にならなければ流し読みで確認しないのではないでしょうか？

マンション購入者の大部分が区分所有法を知らないし知ろうともしないのですから、管理費をだまくらかし横領されても指摘されなければをかりませんよ。

議員の政務活動費と同じく、理事会や管理会社にうるさがられようと誹謗中傷されようと精査する一区分所有者がいて、公表しなければ分かりやしないのでは？

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当マンションの管理委託契約書において、通知義務として　００条第０号で、
管理会社がマンションの管理の適正化の推進に関する法律の規定に基ずき処分を
受けた時は、管理会社は速やかに、書面をもって、その相手方に通知しなければならない。

という条項がありますが、処分を受けているにも関わらず、そのまま通知がなかった。

ある住民が、処分の書面をポストに投函したが、あわてて、各戸に詫び状が投函された。

どうも、理事長は知っていたらしいが、理事会で、隠していたみたいである。

役員会が機能しているのであれば、何らかの、動きはあるはずである。が、ない。

本来なら、業務不履行である。まとめて。政治家に頼んで、国交省へいくか。

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>41 一部の区分所有者と、管理会社が共謀すれば、不正も自由自在です。管理費等も不足します。
とありますが、
区分所有者と管理会社の共謀よりも、規約やマンション法の理解が弱い方が役員に選任された時に、管理会社に丸め込まれる可能性が危惧されます。

不正がどのようなものかわかりませんが、分譲当時からということは、恐らく初めてマンションを購入された方も少なくなかったはずですから、組合員は知識が足りないだろうと高をくくっていたのではないかと思います。
組合員も、少なくとも規約や管理委託契約などを把握する義務があると思います。
しかし、管理会社は運営の支援もなして然るべきはずです。
管理会社には誠実な対応をお願いしたいものです。

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>44 議員の政務活動費と同じく、理事会や管理会社にうるさがられようと誹謗中傷されようと精査する一区分所有者がいて、公表しなければ分かりやしないのでは？

管理会社の担当に睨まれましたが、私は理事選任時にそれまで議案書・議事録に詳細を記されなかった経費明細について、すべて記載するよう提案し、実現しました。

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結局、組合員の資質で、マンションの価値が反映されるでしょうね。

管理会社の社員は、標準管理規約しか理解していないですね。

マンション管理士に相談しましたが、結局自分のマンションの規約や、

契約書等の説明に終わり、相談では無く、管理士に教えている形でした。

組合連合会にも相談に行きましたが、マンション管理士より知識不足でした。

弁護士もしかりです。結局自分たちで、自分のマンションは守るしかない。

おそらく、マンションの問題で、裁判にしても、裁判官を説得できる、

弁護士も、いないと、自分なりに、結論を出しております。

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>45さん、稚拙な考えかもしれませんが、理事長さんは管理会社から金一封をいただいているのでは…？

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>48
管理会社が標準規約しか理解していないなんておかしいです。
規約の変更を提案したのが組合側だとしても、雛形は管理会社で作っているはずです。
作っていないとしても、管理会社は業務を行う上で把握していて然るべきです。
金銭的な不正がないのであれば、腑に落ちないでしょうが、契約の更新をしないことも考えてみて下さい。

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