老朽マンション、直すか壊すか

解決策ではなく、申し訳ないですが、

修繕積立金は長期修繕計画で十分に蓄えられるのが理想であると考えています。
修繕が必要になった時、資金不足に直面しないためには定期的に長期修繕計画を見直すべきであると、経験上断言できます。

そして、大規模修繕を目前に、資金不足であるから一時徴収金(借り入れも/結局、負担が増えるため)
とならないためには、私は、積立金を初めから少し高めに設定した方がよいのではないかと考えています。
一時徴収でなくても、長期修繕計画で、負担が重くなる金額を設定されてはたまりません。

積立金が潤沢であるからと、ムダな工事をされては元も子もありませんが、そこは組合に見極める義務があると思います。

20です
大規模修繕工事費は10年後以降の工事のための値上げです。
この先のことを見据えての値上げとのことでした。
当マンションの管理費は他と比べ少々高めの設定です。
対策としては、2人居る管理員を1人解雇する、フロントサービスがほとんど暇で高齢主婦のサロンと化しており、人件費削減を検討してもらいたいと理事会に提案したいと思案中です。
人員の削減がよろしいかとおもいます。

大規模修繕時には、修繕委員会が機能していて、管理会社も見積もりに参加していました。
管理会社は、他の業者が見積もり参加している情報は、理事長と理事、修繕委員が協力して、
情報漏えいはなかったようです、見積提出は、各社時間差を設けて、提出させました。
ここで、管理会社の見積もりとの差額は、数億円でした。外部塗料も、２回目の工事前
ですが、まだまだ光沢を失っておりません。１回目の理事長や修繕委員、達はほとんど、
他のマンションに買い替えております。現在は当時のような人物がいないようですので、
管理体制も以前とはかなり異なり、管理会社に対してクレームをつける知識のある人物は、
いないみたいです。私も２回目前に新居購入を検討中です。マンションの耐用全年数は、
３５年です。マンションは管理を買わないと大変なことになります。

>マンションの耐用全年数は、３５年です。マンションは管理を買わないと大変なことになります。

貴方は理事長には不適任者です。理由はその無知識さにあります。

私共のマンションは築26年で、昨年2回目の大規模修繕工事が完了しました。
所々のやり直しや今後の課題もありますが、耐用全年数が35年とはびっくりポン！ですね。
次の大規模修繕工事も必要ないのかな？意味ないのかな？
新しいところを急いで探さなきゃです。

３５年を目安に、買い替えをした方が良い。

耐用全年数の件は、不動産鑑定士にお聞きください。

>22
先を見据えての修繕積立金の値上げは、妥当な判断ではないかと思われます。

管理費についてですが、規模の大きいマンションでの管理員削減は、日常業務が行き届かず、住民からの苦情の出る恐れがあります。
フロントサービスに関しては、なければ不便に思う方もいるかもしれませんが、サロン化しているとのことで、経費削減のために廃止を検討されてみてはと思います。

また、管理費が高めに設定されていることについて、剰余分がプラスであれば、修繕積立金へ回せる規約が定められているならば、積立金の無理な値上げをせずに管理費の剰余分を充てるという選択肢もあるかと思います。

>23 >24 >25 >26
耐用年数について

・建てられた時期
・地質
・建物の形状

これらにより変わってきませんか？

マンションの寿命について一言。
鉄筋コンクリートの耐用年数は100年を超え、現在では200年、500年といったものも出ています。
もちろん、構造や工事の問題もありますので一概には言えませんが、寿命が35年という根拠はないと思います。

寿命とは、言っていません。不動産鑑定士に聞いてください。

それでは、「耐用全年数」とはどういう意味でしょうか？

私のマンションでは、築１０年位で、２階の専有部分の便器から、汚水が度々（５～６回位）溢れて、

管理会社も原因が解らなく、困っていた時期がありましたが。保険対応が出来なくなった時があった。

新任の管理員が、細かく原因調査をしていたら、雑排水管洗浄が、相当年数実施していませんでした。

収支報告書を調べたら、２年から３年に一度位の間隔で雑排水管洗浄費が支出していることが判明しました。

管理員は、その後、退職しました。内部告発をしたらしく、管理会社１０９にやめさせられたとの噂です。

２階から１階への、汚水の漏水で、管理会社と２階と１階の調停があり、一階は、空家状態です。

普通は、汚水の便器よりのあふれは、１階では無く２階であることが理解できないが、事実です。

築１０年でも、こんなことが、あります。ここは、ローコストマンションで、１９００万～２９０００万でした。

（専有面積は６０～８２㎡）４００戸

お粗末極まりない低レベルの話しだな。
雑排水管の高圧洗浄をやったかやらないかが分からない？
収支報告書に記載されてるのにやってなかった？
笑い話にもならないような書き込みだな。
理事会何してんの？
こんなつまらない書き込みばかりしてるから
全然書き込みがないんだよ。
たったこれをいれて３３しか書き込みないんだよ、もう閉鎖
したら。

35年前の建築技術と建築技術は耐用年数に値しないのではないでしょうか？
日本は島国で、都心部は海風による塩害は海外のコンクリート建築物の耐用年数とは圧倒的に異なると思います。

コンクートと鉄筋の劣化が35年前の鉄筋鉄骨マンションの耐用年数切れだと言われるのはもっともだと思います。

マンションの老朽化を防止する為には、一番大事なコーナーです。

管理会社や、一部の利益団体は、マンションの老朽化で利益があがる。

マンションに現に住んでいる区分所有者は、色々マンションの管理を、

語りあえる場は、必要です。マンションの水回りの管理は、最重要事項。

水回りの管理を怠ると、後々遺恨を残します。３３さんは管理会社関係ですよ。

３４さんの意見に、だいさんせいです。これ等も水回り（特に防水）管理です。

耐用全年数が、３５年でも、管理の在り方に拠ったら、１００年は、持たせる方法は、

日常の管理と、長期修繕計画とを、絶えず資金とを見比べて、バランスよく管理する事。

>>32
>普通は、汚水の便器よりのあふれは、１階では無く２階であることが理解できないが、事実です。

最下階の排水管と、それより上の階の排水管は別系統になっているのが一般的（排水系統図で確認できる）であるから、十分あり得る事である。

３７さん。教えて頂きありがとうございます。

>33 収支報告書に記載されてるのにやってなかった？
笑い話にもならないような書き込みだな。

事実なら「笑い話」なわけないじゃないですか。
そういう現実がある、という「警告」として受け取れませんか？
私のマンションでは3年おきに高圧洗浄を実施していますが、根拠もなしに「必要ないから見送りに」と提案した方がいました。
>32さんの書き込みで、改めて高圧洗浄の必要性を認識しました。

耐用年数は広く35年と認識してよろしいのでしょうか？

素人の個人的見解として受け取って下さい↓↓↓

建物の形状、例えば直方体の建物とＬ字形の建物では耐震面で違いがあります。
直方体は揺れに対して一定の力が加わりますが、Ｌ字形だと同時に２つの力が加わります。
結果、Ｌ字形の方が揺れによる劣化・損壊の可能性が高くなります。
また、１階部分を店舗等に改装している建物や、吹き抜けになっている建物は強度に劣っている可能性があります。
耐震・免震工事を行っていれば問題ないかもしれませんが、修繕を怠れば、自ずと耐用年数は短くなるのではないでしょうか。
建物に応じた修繕の検討がなされるべきだと考えます。