武蔵浦和SKY&GARDEN＜庭園都市＞５版

側から見ると武蔵浦和の中では最も仕様が良いと感じます。他にない設備やエントランスがありますので。

マークスは内廊下で良いと思っていましたが駐車場が全然入っていないと聞いたので見送りました。外部貸しに踏み込んでいると噂も聞きますし。。

>>6615 匿名さん
70平米で18万程度です。
適当なことを言わないように。

>>6618 匿名さん

新築マンション購入後は、５年間固定資産税の軽減措置がありますが、その期間中の額でしょうか？
それとも措置後の額でしょうか？

周辺のタワーマンションは固定資産税どのくらいなのでしょうか？
そこがわからないと何の参考にもなりません。
マークスあたりは場所を考えても高そうですよね。
ラムザは築年数たってるからだいぶ償却されているのでしょうか。

公式ホームページが更新されてオプションプレゼントもなくなったようです。
残りは東側しか選ばなそうなので時間が経てば経つほど良い条件で買うのは難しくなりそうです。

2LDKの再登録住戸は4,000万でかなり割安感があります。

業界では2017年に建設物価は再び上がると言われています。
後続マンションが高くなればオプションプレゼントなどする必要がないと判断したのでしょう。

C棟、D棟は完売ですね。あとは、B棟２戸とA棟かな。

さいたまのマンションなのに固定資産税18万って、払うの馬鹿らしいね。
23区内ならいざしらず。ぼったくられてるなあ。

>>6624 匿名さん
浦和とかだともっと高いですよ？
地価が高ければ固定資産税は高くなります。

固定資産税の支払いが勿体無いと思うのなら価値のない不便な場所に住めば良いのでは？都内でも荒川区とか足立区ならここより地価の安いところは沢山ありますよ！

>>6624 匿名さん

マークスで24万から28万、ここは減税後30万を越えると言われています。

>>6626 匿名さん

って、どこで言われているの？笑
それ、ネガさんのやっかみ嘘情報ですよ。

>>6627 匿名さん

他は知りませんが私もこちらは、おおよそ３０万(70平米)と聞いてましたので、それを踏まえて検討していました。

>>6628 検討者さん
私もそのぐらいのイメージです。周りのマンションもそのぐらいでしたけど。

ここはマークスと同じくらいじゃないでしょうか。少なくとも７０平米なら30万もいかないですよ。お部屋の広さで幅もあります。
といっても５年後の地価や評価はなんともいえませんし、３年ごとに見直されて、減価償却もされていきます。

>>6630 匿名さん

残念ながら、ここは共用設備が多く、建物部分の固定資産税が跳ね上がるのです。勿論、占有面積による持ち分比率で負担ですが、単純計算で、総床面積を776で割って、持ち分比率掛けて、平均坪単価掛けて、0.7掛けて、0.017掛ければ出ます

>>6631 匿名さん

で、いくらになるのか出してみてよ 笑

固定資産税の年間数万円程度の違いで悩んでいるぐらいなら買わない方が良いと思います。

余裕のある生活はできませんよ。
武蔵浦和の駅前買ったら20〜30万ぐらいは固定資産税はかかります。払える人が買うんです。

数万という僅かな金額でも気にするのがここの購入層なんですよ。年間たった数十万の固定資産税でも致命傷になりかねないなんです。逆に税金のことなんて考えずに目の前の安さだけで買ったノー天気な人も多そうですが...

どこの物件でも税金はかかりますので・・・。払える人が買ってるんですよ。
払えない、払いたくない人は、家は賃貸か、田舎の家を買うしかありません。

いずれにせよ、今買えるのはB棟の３LDK,5108万と5508万の２戸、
A棟の４タイプのお部屋のみとなるようです。
CとD棟は完売してしまいました。

>>6636 匿名さん
販売当時の相場で販売してくれれば即完売なんでしょうけど値上げが痛いですね。。
仕方ないんでしょうけど。

ここのマンション、中の中位の位置づけですね。
https://www.mansion-note.com/mansion/1617200/scores

>>6637匿名さん
価格は売れ行きを見ての判断でしょうから、売れ行きが好調で計画通り進んでいるということでしょう。

>>6631 匿名さん

時価のおよそ7割という考えは土地の公示価格と固定資産税評価額の関係性であって建物は当てはまらないのでは？
しかも販売価格は売主の利益が多大に乗っているので平均坪単価を用いるのは違うと思います。
つまり建物の固定資産税は単純計算なんて出来なくて関係者しかわからない。

しかし国もマンションに住むのを推奨するわけだよね。税金が高いものね。
マンションは建物が60年間資産上の目減りがない仕組みだから固定資産税がいつまでも高いんだよね。
木造住宅だったら20年で税はかからなくなるので土地の税金だけ。都内の戸建てほうが固定資産税が
ただみたいなもんだよ。まあ昔から農民の重税年貢をおさめるのがマンション農民というわけだね。

まあどちらにしてもタワー系のマンションの固定資産税や、修繕に伴うランニングコストは激高なのは
間違いないところでしょうね。それもふまえて購入できる人が購入すればいいんだし。

>>6641 匿名さん

マンションは60年資産上の目減りがないというのも木造建物が20年で固定資産税かからなくなるというのも誇張しすぎですが耐用年数が長いのはたしか。
ただ、木造戸建ては火災保険はかなり高いですけどね。

>>6642 匿名さん
年収800万はないと厳しいと思いますよ？

当然ながら、戸建は修繕を計画から手配まで全て自分で行わなければなりません。
30年も住めば立て直しか、大規模リフォームを迫られます。
このマンションだけでは無いですが、固定資産税だけでコストを語るのは木を見て森を見ないようなものでアンフェアな議論です。

>>6645 通りがかりさん
戸建を勢いで買ってボロボロになっても修繕費が捻出できずそのままの人を見ますね。まあ後の祭りなんでしょうけど。。

でもマンションでも修繕したくても2/3の賛成がないと修繕できないでしょう。
たとえばタワ系の超高額修繕費が発生し、一戸あたり一時負担金が200万とかなった場合
過半数がいまのままでいいよ、住むには問題なしとか言ってそのままになる可能性も高いですよ

>>6647 匿名さん
具体的にはどのような事象を想定なさってますか？ここは予備費も8億超積んでるようなので基本的には当初計画どおり対応できると思いますよ？
ここの規模で200万/戸のような事態が起こったら他の中規模マンションは払えず路頭に迷うのでは？

>>6648 匿名さん

予備費の話は前から出ていましたが、現段階で8億円の予備費を確保しているわけではなく、長期修繕計画終了時に予備費8億円が出来ている予定という感じの話でした。
ここの方たちの話なので事実は知りませんが。

どちらにしろここに限らず大地震が1回起こったら修繕計画なんて意味を成しませんよね。

>>6649 匿名さん
想定外の事象が発生した場合は大規模マンションの方が総じて有利です。頭数があるだけで大分違います。
小規模はお互い顔見知りになれるのは良いですが管理、修繕は弱いです。

>6650
そうでもないよ、2/3の賛成を得るのは並大抵の事ではありませんよ。
私はかつて理事を務め、大規模修膳を任されましたが・・・
この後は戸建に変えました、人で疲れすぎ。みんな勝手な事ばかり言いますよ、リアルではね

200室を超える大規模マンションの大規模修繕の合意形成は滅茶苦茶大変です。

特に買い替え前提の人が多い場合やお年寄りの方が多いマンションは修繕を嫌がる傾向が強くとん挫することが多く

理事は仕事に支障が出ることがあるくらいです

そうなんですよ、直下型がマンソンにえらい被害をあたえた場合まず再構築は不可能と考えるのが正解
金余るぐらい持っている人のみ建て替えを望むんですよね
いままで、マンソンが被害にあったのは神戸ぐらいですからね。関東はまだ月を見たことない赤子に月は
どれと聞くようなもの。最悪の台本まで想定すれば、大地震が来てから買うのが良いと思うが
生活の都合もありますので、そうもいきませんよね。

大規模マンション(特にタワマン)の外壁等の大規模修繕は、中規模マンション(１０階以下)に比べるとかなり割高ですよ。

理由としては、実施出来る業者(やりたい業者)が限られている為、入札の競争原理が全く働きません。
基本的には、施工会社(大手ゼネコン)しか引き受けないので、業者の言い値で発注するしかありません。
価格交渉をすると、業者は簡単に辞退してきます。
もしろ、最初からどの業者も参加しないコンペもありますしね。
リスクの大きい、タワマンの改修工事は、業者もあまり乗り気ではありません。
国もこの点を問題視していて、タワマンのゼネコンや売主に対して指導しているようですが、
売って１０年立てば、無関係ですからね。

一方の中規模マンションは、中規模の建築会社でも行えるので、入札を行えば５社以上は参加するので、
競争原理の元　ある程度の金額で発注することができます。
平米当たり３倍以上は違うので、住民の数によるスケールメリットは吹き飛びます。
現在、築２０年超のタワマンは、ほぼこの問題に悩まされています。
買った時は、考えもしないでしょうからね。

このマンションの場合は、南側の棟が無ければ、問題無かったとは思いますが・・・

辞退問題①

http://www.excite.co.jp/News/society_g/20150402/Taishu_14819.html

その他

http://togetter.com/li/797609

http://towman-hyouban.com/cat0007/1000000095.html

まああまり悩まず買いたい人は買う。
細かい人はちょいと待つでいいんでしょうがね。
私は大規模修繕以降は戸建なので高見のなんとやらで。

私も○和のタワマンから脱出しました。
１０年程度で修繕費不足に陥るとは・・・
いきなり　○○○万とか払えませんよ・・・


マンションの修繕費は共用部のみなのですからね～
室内の専有部の修繕は別途自己責任で修繕が必要ですし、
明らかにマンションは、戸立に比べてコスト高ですよね。

>>6658
戸建はなによりも重たいものをたくさん買い物後に、ドアの横にあるPに入れて買い物をふぉいと部屋の中に入れられるのがいいですよねえ。

大型マンションの汚水雑排水の配管の修繕は地獄ですからね
この規模だと縦菅と横菅の修繕はできる業者はほとんどないのでは？
特にディスポついてるマンションは最悪ですから
実害出るまで目をつぶって１０年位で逃げるが勝ちって感じでしょうか
更新、更生のどちらの工事でもかなり大変でしょうね

10年で3桁万円の一時金が必要になるって…一体どこのタワマンですか？コスタ？

昔と今ではタワマンの数も施工会社の数も技術力も全く異なりますよ？時が経つに連れて低コストで修繕できるようになるのが流れかと。

競争しなくて良い美味しい市場を誰がいつまで放っておくのでしょう？官公庁のタワービルも入札で叩き合いですよ？

>>6662 匿名さん

どこのスレも、いろいろなことにケチをつけたがる人がいるんですね。

販売開始からまもなく3年ですか。
町の不動産屋にも販売委託始めたんですね。
再登録住戸もボロボロ出てくるし、
実際の残戸数はかなりありそうだな。
売れなくて苦戦してる様が見てとれる。
既に飛び付いて買った人は今の状況を
どう感じてるんだろう。

今買えるのはB棟の３LDK,5108万と5508万の２戸、
A棟の４タイプのお部屋のみとなるようです。
CとD棟は完売してしまいました、
だそうです。
ちなみにA棟の販売は今年の３月くらいから。
全体的にみて計画通りに進んでいるので、価格も値下げなどはいっさいないようですね。

>>6665 匿名さん
値下げどころかタイプによっては、1,000万近く値上げして成約していますね。当初の価格の時に決めてしまえば良かった。

大規模修繕が始まったのは確か浦和のエイベックスタワーでしたよね

清水建設の子会社の施工であまりに高額すぎてかなりの臨時徴収があったと聞いています。

それでも工事終了後の最終請求額はいくらになるかすら想像もできないとのことです

ここの問題点は、タワ棟とふつうのマン棟と2Typeなのがどうなの?

たとえばタワ棟が大修膳が必要だが、マン棟は必要ない場合、平均金額が全棟に請求されるの?
その場合マン棟の人たちは納得できない気がするのですが・・・

http://www.shimz.co.jp/news_release/2015/2015029.html

清水さんのとこのドキュメントだが

請求金額が10億円超って、8億のPoolがあっても赤になるではないですか

10億かかるとする、8億のPoolがある。差分2億

2億を776世帯で均等割りすると 持ち出し金額257,732円也

最悪の想定で　20億かかってひまった場合
20 引く　8 12億　÷　776 1,546,392円也

最悪だと150万はぶっとぶんだな、子供金かかる時期とかだときついかも

剰余金が8億なだけで予算は別です。当然10億20億はかかる想定でしょう。ここは施工会社が清水建設で修繕計画も清水建設が見積もってます。
なので清水建設以外に発注すればよりお金が余りそうですね。

清水建設の施工費がかなり高いという書き込みが続いてますが、その清水建設が見積もってます。
アッパーの見積りということですね。

8億円の予備費がある前提で話をされてますが、今の時点で予備費はほぼないですからね。
入居時に修繕積立金の予備費として１戸あたり100万円徴収されてないですよね？これから徐々に蓄えていくという計画の話です。

売主側が作った修繕計画なんて売るために都合のいいように出来てるでしょうからあてにならない。

>>6664 匿名さん

町の不動産屋で売ってるのは、地権者住戸でしょ。販売委託なんかするわけないじゃん 笑

残りあとわずかとなった今、売れないねぇというネガちゃんの鬼の首取ったぞ的なネタはそろそろ下火になるのかな。

>>6673 匿名さん
修繕計画についてそんなに疑っていたらどこのマンションも買えないでしょw

>>6675 匿名さん

いざ大規模修繕をするときがきて一時金徴収に抵抗し喚くのは何でも言われるままに信用してしまう方たちです。8億円の予備費があるので安心してください、とかね。
疑ってたら買えないというのもわかりますが自分の頭で考えていろんな状況に備えていくのが大切じゃないかと思います。

固定資産税も念頭になくて、税の優遇措置が切れる年からいきなり売却物が増えたりとか
目先の買えるか、買えないかのみ注力すると破綻する可能性も高くなりますからね
よく吟味、調査、不測の事態にも備えた計画が必要かと思います。安い買い物ではないですからね。

あとどこのマンソンでも存在する3%の積立金未納者たち

776 ×　3% 23世帯

23世帯　×　2万　46万円/月　　552万円/年　　5千550万円/10年

この含み損も頭に入れておかないと住んでから腹が立ちますよね

>>6678 匿名さん
前のマンションで含み損でもめたので確認しました。ここは滞納した場合、サービサーに債権を売却します。最終的に滞納者は家を差し押さえられると思われます。
最も最近検討したマンションはいずれもその整理でした。今時古いですよ？

>>6679 匿名さん

銀行がサービサーへ債権譲渡するときは債権額の5％以下の金額で取引されるようです。
銀行の債権よりは回収可能性があるとしても1割から2割程度でしか譲渡できないのではないですか？
滞納者にローンが残っていれば差し押さえてもローン返済が先になりサービサーが回収できるのはその後ですし。

>>6674 匿名さん

でも何故、地権者住戸が今更？って感じですね。
それに次から次へと出てくる再登録住戸。
売れたように見せかけて煽ってるんですかね？
ローン落ちならギリローンが多そうで、後々恐いマンションですね。

管理費や修繕費のリスクは大規模の方が少ない。
1番やばいのは戸数が100から200程度のタワマン。これらは修繕費のブレが万が一出た際耐えられない。

いずれにせよ、大規模なら大規模なりに修繕費は高額になるので、一戸辺り103万しか余剰金が計画されていないって、危険レベルですね。しかも一時金含めての話だから、途中でショートするリスク高いね。
更にタワー棟とシニア棟とそれ以外で掛かる金額変わるから、揉めまくるだろうよ。

>>6681 匿名さん
あなたに質問。
検討者Aさんはローン落ちしました。
この状況で購入者BCDさんがローンがギリギリだと分かる理由は？論理的にご教示ください。

>>6683 匿名さん
横のプラウドは余剰金1億程度の計画みたいですけど。あまり気にしてなかったけど検討していた際の比較情報としてご参考。

日本人は石橋を叩きまくる性質の人が多いからな。細かいことを勝手に想像して気にして結果、お金を使わず最後は国へ返納。。

こんなにリスキーならば戸建がいいねとなる事もあるかと

>6679さん

未払い住人を立ち退かせるのはえらい難儀ですよ。理事はこれで人間嫌いになるのは必須
他人任せでHoihoi立ち退き完了、競売で改修～ちゃんちゃんとはいきませんよ

マンションを提供するのっていい仕事ですよね。
売った後は管理組合に丸投げ。管理費は子会社や縁故企業の甘い露。修膳積立金は大修膳発生がない前提かつ購入者があまり高いなあと感ずることが無いような微妙なバランス設定。でもこれは購入者側ではどうする事も出来ない事柄です。でも現実ではどこのマンションも大修膳時には積み金では足りなくなる。文句言うなら買うなよと言われればそれまでですが、現実をきちんと見据えて納得の行く買い物になるよう頑張ろうと思います。

>>6676 匿名さん

8億の予備費があるから安心だと思って買った人は一人もいないでしょうね。笑

自分の頭で考えていろんな状況に備えることもいいですが、あまりに度が過ぎると人生の残り時間が少なくなっちゃいますよ。

長縄になかなか入れないちっちゃい子を見ているみたい。笑

>>6690 匿名さん
長縄の表現が的確で笑ってしまいました。
万が一の場合、入る瞬間縄が切れてケガするかもしれないから縄に入れないんですね。

そういう考え方も一つです。そういう人は、縄跳びの仲間に永遠に入らず孤独に砂遊びですかね。

>>6683 匿名さん

で、何が言いたいの？

長縄の中の足元が断崖ナイフエッヂのとこにのこのこ入るのは周りが全く見えない人ともいえそうです

大体、修繕に金の掛かるタワー棟と、それ以外の修繕費平米単価が同じって。それだけで不公平なのに、いざ修繕となったら、納得できますか？
毎月積み立てた修繕費が、割高なタワー棟の修繕に充てられるなんてw
こういった変則的な建物の修繕は見ものですね。
皆、一斉に逃げ出したりして(笑)

>>6693 匿名さん

想像力豊か 笑

あなたの後ろに霊が見えるとか言うタイプの人ですね。

>>6694 匿名さん

住人じゃない人に心配される筋合いのものではないですね。

ご自分のお住まいの修繕計画について心配なさったら。

>>6693 匿名さん
一生砂場で1人で遊んでれば良いのでは。
世の中色んな考え方があるので孤独に生きるのもまた良いと思いますよ。

>>6690 匿名さん

8億の予備費があるから大丈夫という話が良く出ていたので使っただけで、予備費だけで判断する方がいるとは思ってませんし私はそんなこと言ってませんよ。
また、いろんな状況に備えることが大切とは言いましたが「備える」から「躊躇する」に飛躍させて話を進められても困ります。
想像力はあるのに読解力が足りていないようで少し残念です。

>>6697 匿名さん

修繕費がリスキーだという意見も間違ってはいないと思いますよ。
だから、このマンションは選ばないって人の判断も、間違いとは言えない。
それによって、孤独になるってのは何故ですか？
共用設備たっぷりで、地下が汚染されていて、24時間有人管理が義務づけられている大規模マンションに住まないと孤独な人生が待ってるのでしょうか？

>6699さん
砂場であそんでろと言われた者ですが、大隅良典先生は日本人は人と同様な事で安心するのがダメ
と語っておられました。まあこんなにお怒りになるのは真実をつかれたあせりから出た言葉だと思います。私がつい心配で思った事を言ったのがと反省中です。

>6696さん
リスキーな部分はどこでもありますよ。それを踏まえてのここをどうするか考えているのです。これから住民になるかもしれません。その時は仲良くしてください。管理費、積立金は滞納せずに払います。

>6694さん
あなたのご意見はある意味適確だと思います。

例えば修膳部位がタワのみだった場合、タワに居する住民のみ金を出せば良いと総会で言われそうです。
ここで問題になるのが2/3の賛成が得られないと全体から金を集める事は不可能だからです。
そんな修膳が発生せずに過ごせればいいんですが。

>>6698 匿名さん

では、「備える」とはどういうことですか。購入にあたっていろんな状況に備える、、、具体的にはどう備えるのかご教授お願いしますm(_ _)m

>>6700 匿名さん

これから住人になるかもしれない方。
残り少ないですが、どこの部屋をご検討されてるんですか。

ちなみに、ここはたくさんの住人がいるから安心だ、だから同じ縄の中に入ろうと思った方はいないと思いますよ。笑
権威を借りて物事を論じる所は典型的な日本人ですね。

あと「あせり」って、ウケるね。
なぜ焦るのかちょっと理解できませんが。

>6703
朝鮮人って言われなくてよかった。日本人ですからね。今並列2台駐車場付の戸建てと、良い物があればと検討中です。うなぎの寝床は窓が少ないので、できたら4方窓付、妥協するなら3方窓があるとこがいいかと思っていますがなかなか無いんですよね。

>>6704匿名さん
ご予算はどのくらいでしょうか？
そもそもまずは戸建てかマンションかを定めた方がいいのでは？
それぞれにメリット、デメリットがありますから。

>6705
できれば
足立あたりに車バイクのBase戸建を中古で1千万ぐらいで買って、住居はマンでもいいかなと思ってます。
戸建は土地が20Tuboあれば住まないので倒れそうな家でもOKかな。
マンは2Lで90m2ぐらいあればいいですね。ちまちま小部屋はいらんのですよ。

>>6700 匿名さん
誰も怒ってないと思いますよ。
長縄に入ってみんなと共存する人もいれば、端の砂場で1人砂遊びをする人もいる。
色んな考え方があるわけで正解はありません。

ただ砂場タイプの方はマンションでの共存は不向きかもしれません。リスクコントロールは1人だけでは出来ませんから。

私は長縄タイプなので、大人数でリスク分散可能なここに魅力を感じていますよ。尤もこの考え方は一意見にすぎず押し付けるつもりは毛頭ございませんが。

>>6701 匿名さん
その考え方はおかしいですよ？
それがまかり通るならエレベーターを直す際、高層階の住民だけ金を出すべきだ。俺は階段しか使わない。
と言っているようなものです。そんな曲がった考え方をする人が多数を占めることはありません。

>>6702 匿名さん

最初から違います。私は「購入にあたって」備えるとは言ってませんし具体的な行動だけが備えではありません。
可能性として考えていた場合と寝耳に水の状況とでは天と地の差がありますので、可能性として頭の片隅に入れておくのも立派な備えですしそれは各々が気づいた時点で必要と思うレベルの備えをすればいいのです。
貴方は話をどんどんずらしますが私が言いたかったのは「自分の頭で考えて」の部分です。考えるということは営業の話であれ何であれ疑ってみるところから始まりますのでその１つとして修繕計画を信用していいのかと投げ掛けたのです。

6701ではありませんが、ABCDと4つの棟に分けているので全体修繕の積立金とは別に棟ごとの積立金があってもおかしくないです。
実際がどうかは知りませんがその方が公平だと思います。

>6708さん

そんな、興奮なさらないでください。あくまでも今考えられる可能性の一つを言ったのみです。

リアルの世界では、この先20年後とかの話でしょうし、その時に円満に行くかもしれません。
また、例えばタワが10億かかるのに他の棟は全体で3億しかかからない場合、その工事価格割合で負担を行う決議がなされたらそうなるでしょう。リスクhedge思考をめぐらせておくと気が楽になります。

>6707さん

確かにそうですよ。貴殿の言われる通りで当たってます。今、戸建に住んでますから。
マンもいいとこもあるよなと思いつつ、タバコがあ、ドタドタうるせえ、とか以外と平穏にふつうに暮らすのが難かしいのかなと思う事があります。

>>6713 匿名さん

>>6675と貴方は同一の方ではないでしょうが、修繕計画をそんなに疑ったらどこもマンションは買えないと仰られたことに対して自分の頭で考えて備えることが大切と返した流れからきています。

貴方の読解力のなさも飛躍させた妄想で人を決めつける言い方にもうんざりなのでもう終わりにします。
どうぞ最後に貴方のレスで締めてください。

>>6714 匿名さん

疑いようのない完璧な修繕計画を立てたマンションを見つけて、素敵なマンション生活が送れるといいですね。

>6714さん

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
貴方の読解力のなさも飛躍させた妄想で人を決めつける言い方


これがさいたまの集合住宅に住まわれる方の平均的な思考なのだと思います。
すぐに戦闘態勢になられるので会話になりませんので私ももうやめます。