武蔵浦和SKY&GARDEN＜庭園都市＞５版

ユトリシアとスカイガーデンの最大の共通点は、リセールの難しさにあるでしょう。
2000年以降の同時期物件と比較し、駅距離、設備仕様の差が一番のネック。規模と共有施設多すぎが裏目に出るかな。

皆さん、簡単に釣られないでね。

･備忘録

A棟第1期6次始まりました。

>>2162
購入者ですが、やはりリセール難しいですか？

ワタシは眺望･騒音低重視なのでマークスよりナリア(ガーデンかテラスか分かりませんが)南西角部屋がよかった。。。

>>2162
言っている意味がわかりません。
ここは駅距離も設備仕様も充分満たしていると感じるからです。
ユトリシアはよくわかりませんが、駅から距離があるようです。

>>2165
とにかく完売しないと中古に出せません。

換気口にフィルターが無いらしいのですが、交換したい時はいくらくらいかかるのでしょうか？

早く完売しないと、いずれ、中古価格＞未入居住戸価格 みたいな事もあり得る。

東京オリンピック前には完売しますかね？

>>2170
来年3月の決算直前には大幅値引きでもなんでもして完売させると思いますよ
決算在庫だけは抱えたくたいので

>>2171
言うほど残戸数もないですけどね。あと50もないかと思うので売りきっちゃうでしょうね。

売り切ることが出来ると良いのですが

ここの契約者はなぜプラウドを叩いてるの？

駅徒歩4分って書いてあるけど、そんなに近い？
どのルートのこと言ってるんだ？？

あまり物件概要を更新してないようですが最近MR行ったら着実に売れてますね。選べる部屋が少なくなってきました。

>2176
具体的には何戸売れ残ってるんですか？

>>2176
かなり頻繁に更新されてますよ

>>2178
購入を検討してて知りたいならMRで聞いた方が良いですよ。その方が正確だし早いです。

隠したいです。

C棟の前はトラックが頻繁に行き来してます。
C棟の低層階の方、トラック音部屋まで聞こえますか？

タワーの部屋って他の部屋と管理費の差はありますか？

>>2184
管理費は、どの棟も一律です。(平米数により変動)

>>2183
歩道が広いのと、トラックの性能も昔と違いよくなっているからか？全くと言っていいほど聞こえません。どちらかというと、電車の方が聞こえるかもです。
閉めれば両方全く聞こえませんが。

窓さえ開けなければ匂いも大丈夫です。

C棟(南向き)は1階に一部屋しか残っていませんが。。

その１部屋ずっと残ってますね。

C棟の下の方の階ですが、窓を開けるとやはり
トラックの音や排気ガスが気になりますね。土日はトラックほとんど通らなくて静かです。

１階だけはだめな人は絶対いやですよね。

B棟は何部屋くらい残っているのでしょうか？

32階建ての１階や２階ってなんかな〜。
だったらレジデンス棟のほうがいいな。

たくさん空いてるテナントはいつ入るのですか？
ずっと空いたままなんですかね？

>>2194
A棟入居後に営業するようです。
住民と入り口が同じでまだA棟を開放していないのでその配慮かと思います。

>>2195
何が入るかご存知ですか？

C棟、チョコレート臭は昼間窓を閉め切っていたら大丈夫です。

A棟ってまだ一部屋も入居してないのですか？

>>2198
A棟1期購入者は7月一斉入居です。

2195
タカタの１階のテナントも入る感じしないですよね。
なんか活気がないですよね。

>>2200
カフェ営業してませんでしたっけ？
テナントは、A棟入居待ちのA棟1階部分だけが空いているイメージでした。地権者の持ち物かと思うのでその絡みもあるかもしれませんね。

そのテナントの地権者って営業しないで収入あるんですかね？
A棟が入居するまで営業できないってことは完売してA棟の引っ越しが終わるまで収入ないってこと？
ただ単に地権者が募集してもテナントの応募が全然ないだけなんじゃない？

>>2195
ソースはどこですか？

2195
ただ単に駅からのアクセスが悪いからテナントが入らないだけだよ

MRで聞けば詳細教えてもらえるかと思いますがA棟入居後ですよ。
持ち主等の情報も含まれてしまうので、ここでは詳細差し控えます。検討なさる際に気になる方は個別に聞けば良いと思います。

普通に考えて周りに空きテナントがなく、かつ駅近でここだけ全て空きってのは起こりえないかと。周りもガラガラなら分かりますが。

デッキ直結しなかったらからテナント入らないんだと思います。

普通、テナントの賃料入らなかったら地権者さんも死活問題だと思いますけど

売り主が完売までの賃料負担してくれるのかな？

>>2207
テナント募集してるなら、その旨記載あると思います、
空きビルでテナント募集してて貼り紙なしは見たことがないです。

A棟入居時をターゲットに動いているんでしょう。

>>2208
新築マンションにはテナント募集の張り紙なんてしないよ
普通竣工までにはテナント決まってるものだよ

>>2209
仰るとおり竣工までに決まってるとMRで聞いていますよ。
A棟の下で先に店舗やっちゃうと新築感薄れちゃいますしね。

No.2209
その通りですね
今時張り紙なんてしても集まりません
仲介業社がテナントをオーナーに紹介しますよ。
ただ契約開始日未定の募集なんて不可能です

テナントが決まってなくても
新築マンションにテナント募集の張り紙なんてしません

売主が頑張って誘致するのです

>>A棟の下で先に店舗やっちゃうと新築感薄れちゃいますしね。


大衆食堂がテナントに入っていて新築感って(笑)

2階のカフェも閑古鳥だし
駅からわざわざ行くには遠いですよね

まあ皆さんが自分の立ち位置で、色々書いても所詮想像にすぎません。思いで偏ってますし。

確認したい人は自分でMR等に確認すれば良いかと思います。
それが購入材料になるかは？？ですが。

とりあえず、真実投下。
http://www.stratford.jp/room-91739/

これこの物件じゃないの？一般人もここまで入れるの？
https://mobile.twitter.com/535380socccer/status/735497963565252608

>>2216
バレてしまった…
隠したかったのに

>>2217
そこ誰でも入れます
ちなみに中のギャラリーも入れますよ
ギャラリーと言っても何にもなくて椅子とトイレしかないですが…

テナントには幼稚園、学習塾などは入ればいいですね。病院、薬局でもいいですね。携帯ショップ、美容室でもいいですね。

テナントに不動産屋さんが入るといいですね

やっぱりテナント決まっているは居住者が必死でついた嘘だったか(笑)

お仏壇のお店が入るようですよ。

>>2216
その店舗エリア向きが北向きですがどの位置なんですか？
A棟下の店舗スペースは東向きです。

でもMRでテナント決まってるって嘘言ってるなら詐欺に近い行為ですよね

将来デッキもつながるって営業から聞いて入居した人もいるみたいだし

>>2216
貴重な情報ありがとうございます。
店舗区画は、たしか6箇所あるため2箇所しか募集していないので残りの4箇所は決まっているということですね。

何が入るか楽しみです。無難にコンビニとかなんでしょうけど。

いやいや、ほかの仲介業社がその他の店舗の募集してますから全く決まってないですね

>>2227
ソースをお願いします。

武蔵浦和　かし店舗で検索したら出てくるね。
こりゃだめだ、、。

テナント募集の入居時期すべて「即時」って書いてあるね

A棟の入居まで待つっていうのも大嘘かい！(笑)

滑稽ですね。

・コンビニ
・マッサージ店
・学習塾
・美容室
・トリミング店
・室内ドッグラン&犬のしつけ教室
等々が入ったら嬉しい。

この程度の人口と駅利用者数ですでに商圏としては店舗はオーバースペック
どんな業種でもここに出店するのはかなりのハイリスクだよ
個人の出店なら保証金捨てる覚悟がないと無理だね

難しい事は分からないけれど、犬のしつけ教室&室内ドッグラン&輸入物の犬の服の店が入ったら嬉しいです。
せっかく広い庭園と動物が飼える様に設備も充実したマンションなので、特性を活かした店が入ってくれたら嬉しいなと…。

>>2230
A棟の真下は区画3,4ではないのでは？
募集は6区画のうちの2区画だけですね。

そもそも貸店舗とここの検討へに何か関係あるんでしたっけ？風俗店とかがあったら嫌でしょうけど。
他のマンションのテナントも不動産屋、消費者金融とか全くあっても使わないテナントも多いですし。

テナントはマンションのイメージで重要ですが

検討に必要、だなんて何とでも言える。
仏壇だの空きだのなんて、書き込む目的は一つですよね。

宙に浮いた固定費は誰が払うの？
まさか管理費から出すの？

>>2239
なぜ固定費が宙に浮くんですか？
その時点での持ち主が支払います。

>>2240
現時点の持ち主は誰？

駐車場は埋まりましたか？
稼働率悪いと管理費に跳ね返りますもんね

ここはあまり不動産に詳しくないネガの方が常駐してますね。

では、不動産に詳しいあなたのご意見どうぞ！(笑)

「すき家」が入って欲しいです。

・テナント
入る入らないは、借り手と貸し手の家賃バランスの問題。貸し手が下げれば一瞬で蒸発でしょうし、高ければゆっくり探すことになる。
これは、貸し手の判断であり第三者がとやかく言っても無駄。

・貸し店舗エリア分の固定費
貸し手(持ち主)負担。これは貸していうようが空き家だろうが同じ。未入居販売中住戸分を売主が負担するのと同じ整理。従って店舗にテナントが入らなくても収入減の懸念はない。

>>2246
加えてテナントが未入居だから購入しないというのも愚問。テナントなんて家賃次第で柔軟に入れ替えがあるので検討の主材料になることはない。

>>2247
尤もスーパー等の誘致で価値があがることはあるが。

ようは、立地や店舗の規模が市場の要求に合わない失敗例ってことです。
業界で言うラーメン屋テナントってこと(笑)

>>2249
戦略的に家賃をコントロールするケースもあるので一概に失敗とは言えません。
安売りして変なところが入るより厳選して貰った方が良いと思います。
借り手が誰かという点でも契約内容は相対で変わるものです。

戦略的に家賃をコントロールって具体的にどうコントロールするの？

戦略的に家賃をコントロール？？？(笑)

詳しいんでしょ？

やはりデッキは繫がるべきですね！
ここにお店があるなら。
今後つながることを信じています。

今後、繫がる可能性は充分にありますよね。

>>2253 匿名さん

ここ一帯の地主であれば家賃を一度切り下げると全体の相場に影響する可能性があるため一概に下げれば良いという話ではありません。
ここを買う買わないレベルで悩んでいる方には無縁の話かもしれませんが。

店舗が埋まらない現在、損をしてるのは誰ですか？
管理費が圧迫されてる？それとも売主が補填してくれている？

あと、現在入っている店舗が不採算で撤退した場合は、それ以降の賃料収入が無くなるから、丸々マンションが損するという理解で良いですか？
そうならば、頑張ってカフェに通って、出ていかれないようにしなければいけませんね。。

損をしてるのは戦略的に家賃をコントロールしてる家主でしょ(笑)

>>2258 匿名さん

マンションは、全く損しないと思います。
テナントが入っていようが空いていようが無関係です。

本当にマンションは損しないんですか？なぜ？
逆に、家賃収入は誰の利益なのですか？