ザ・パークハウス 宝塚ってどう？

30年ぐらい前ですかねぇ・・・
まだ蓬莱橋が架け変わる前に、台風だかの時に橋の上まで武庫川の水面が来た事ありました。
ただ、その頃の蓬莱橋は今の蓬莱橋より位置が低かったのです。

少なくとも武庫川の水が溢れて宝塚駅近辺が浸水したことは最低でもここ数十年
なかったと思いますよ。
溢れそうな程濁流になったことは何度かありましたが。
現在は武庫川の水もとてもきれいになって、夏場でも水が臭うといった事は無いんじゃないでしょうか。

馴れ親しんだ街でもあるので宝塚駅近辺の雰囲気は最高に好きなんですが
宝塚ってなんでこんなに街づくりが下手なんでしょうね・・・・
駅近辺も歌劇に頼りすぎというか・・・魅力的な施設に乏しすぎます。
ファミリーランドがあったほうがよっぽど趣があっただろうに。

西宮北口とまではいきませんが、もう少し宝塚らしい方向性で歌劇ファン以外の人でも
ワクワクするような街づくりできませんかねぇ・・・一昔前のさびれた中途半端な街になっていってると思います。
ほんとなんでこんなに街づくり下手なんだろう( ;∀;)
このマンション自体はめっちゃ興味あるだけにもやもやが残るのです。

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3都物語をご興味ある新参者の方々に。
同級生Aの両親がヅカファンの為、当物件の対岸に一軒家を購入して
はや20年以上。
当時宝塚市の中心部にはワシントンホテル、若水等が建設され
駅前ビルが竣工となりそこに入るマンションがちょっとしたブーム。
見学に行ったが80平米もない部屋で8000万以上。
友人宅は当然坪当り80万以上。
一方私の西宮の山手の両親宅は当時坪当り120万で取引されていた。

そして20年が経ち。

都市計画が断行出来る芦屋市の山手住宅地の価値は阪神間で一番。
見苦しい広告看板を外させ、土地の最低取引単位を定め
今後も価値はナンバーワンだろう。
が、宝塚市は山を削ったことがまるわかりの樹木もない街路に20年以上経つ住宅が並ぶだけの潤いのない街が形成され
それを証拠に友人の近辺住宅地は最高で坪当り35万、はたまた最低19万で
取引されている。
西宮の両親宅は坪100万以上。
以上阪神3都物語。

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>>50 Tale of 3 citiesさん

ああ、あと嵐の最中。その後の土煙を立てて流れる
河の水は恐ろしいほどのホコリを撒き散らし
河べりでは息も、しにくいくらいですね。
だから河の真横の不動産は避けられてきたと思います。
賀茂川なんかは上京区あたりより下流は大嵐、大雨でもそんなにひどくはないんですが
武庫川はこの辺りは山から出たとこですよね。
茶色の水がどーと流れるのは
胸の健康にも良くないかも。

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駅に徒歩圏で近いし、立地いいですね。便利だけど緑も多い。理想です。間取り発表が楽しみです。

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>47さん
CMが頻繁なのは、単に企業にお金があるからだと思っていましたが
販売が苦戦しているとも考えられるのでしょうか？

マンションあたりの宣伝費は、販売価格に応じてある程度予算が
決められているのだと思いますが、売れ行きが思わしくなければCMや
車内広告にかける費用を急遽追加したりするのでしょうか？

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最近ですと、ハーバーランドと中之島のパークハウスがＣＭされていましたが、どちらも好調ですので単純に三菱さんが力の入れている物件ということじゃないでしょうか。こちらはどうなるかまだわかりませんが。

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マンションの2面が川になっているのでしょうか。大きな川と細い川。
大きな方は流れがあるから淀んでなさそうですが、小さな川は匂いなどないか汚れていないかが気になるところです。
採光や通風はとても良さそうに思えるし、将来的にも日照を遮られることがないのは良い点だと思います。

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CMバンバンやってるのは、全国から宝塚ファンの需要が見込めるからでしょう。
遠くから通うより近くに住みたい、街ですれ違えるかもとか、ファンには本当にいいところでしょうから。
宝塚買いたいという層はCMにつられる層ともかぶると思います。
で、価格はどれくらいなのでしょうか。

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>>46
>>身内がここのすぐ近くのマンションに住んでいます。
>>ここって台風や長雨で川が増水してる時、
>>「ゴォーーー」という川の流れの音が半端じゃなく
>>すごいですよ。特に夜間は気になります。

やはり、川が増水すると大変そうですね。

川が近いと自然に恵まれている感じで良いと思いましたが

いざというときのイメージもできたので良かったです。

窓を閉めていれば音は気にならないとは思いますが

参考にさせていただこうと思います。

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川が臭い。あかん。

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そうなんですか？今の時期が一番わかりやすいですから、チェックするなら今ですね。涼しくなるとわからなくなるし。
でも流れている川って今時はそもそもそんなに気になるものなんでしょうか。
滞っている水であるならばわかるのですが、
ここは流れもあってということですから
あまり心配しなくっても大丈夫なのかなーなんて思いまして。

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近くに住んでますが特に匂いが気になったことはありません。ですが、感じ方は人それぞれかもしれないので心配な方は建設地に行く際にチェックするのがいいかもしれませんね。

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昨夜の台風の影響で増水していましたね。

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>>61
小学生の男子が流されて亡くなりましたね
可哀想に

NHKスペシャルでスーパー台風がこれから激増、常態化するって予測を放送してましたが
マンションの寿命の50年の間に武庫川がどうなるか

平成26年の台風11号は結構やばかったみたいですね
深夜3時過ぎに武庫川も氾濫危険水位を超えたと発表されてましたし
まーこれは武庫川だけの問題じゃなく、淀川、神埼川、猪名川とかもなんでしょうけどね

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そんなことがあったのですか。貴重な情報ありがとうございます。

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台風の日に子供を川のそばに連れ出す親もどうかと思う

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>台風の日に子供を川のそばに連れ出す親
親の責任ですよねまったく。

これから地震も多発しそうだし、台風も多くなっていきそう。日本の気候も亜熱帯に近くなるんだろうと考えると、浸水被害がありそうかは購入の大切な決め手になってきそうです。

見ましたが、本当に川すぐなんですよね。増水するとどうなるのか見ておきたいです。

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Kタイプの３LDKのプラン、専有面積があるからリビングがゆったりと横長でいいなと思います
…が、このマンションの中では高いですよね、きっと。
３LDKでもあれくらいあると、居室の広さも確保しつつ、
リビングもゆったりと、という風にできるのですよね
狭狭しくないという点では理想的だなと思います
でも予算の関係で難しかったりしちゃうって言う事になった時には
その受け皿も用意されている

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大雨で近くの川が増水するという話が出ているようですが、
実際に氾濫した・あるいは氾濫しそうになったと言う履歴はどこかで閲覧可能ですか？
周辺住人さんのお話によればこれまでは大丈夫だったようですが、
昨今のゲリラ豪雨などもありますし日本の気象が変わってきているので
浸水リスクについて深く考える必要がありそうです。

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３５年ローンで借りる場合どこで借りるのが良いですか？

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>>67 匿名さん
兵庫県ホームページの"まちづくり 防災"を見れば履歴が分かりますよ。当時の状況はその情報を元にネットで調べれば画像など出てくると思います。私も気になり調べました。またギャラリーにいけば第三者機関による住環境調査が頂けました。地震、地盤、水害、過去の災害、未来に予測される災害と包み隠さず公開されているところが、好感が持てましたよ。
水害に対しても対策がキチンとされておりました。他のマンションも色々回りましたが、パークハウスは地震の際などの防災の意識が高いなあと思いました。

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>>68
今年夏に妹夫婦がマンション買いましたが三井住友信託銀行で35年固定金利1.1％弱で借りたそうです

友達で先月購入契約した人がソニー銀行の金利0.4％台で当初10年だけ固定金利であとは変動金利の35年ローンの審査通ったみたいです
でも共働きだから用意した頭金2000万あるけど頭金にせずに住宅ローン減税の恩恵をたっぷり受けた後に10年後に繰上げ返済して全部20年以内には返済する予定とか話してましたね
39才で購入するから退職金使わずに定年までに返済するのは当たり前なんでしょうけどね

マンション販売会社の斡旋したローンより自分で探す方が基本は条件は良いみたいですね
ただ属性によって金利や条件はずいぶん違うようだし、
デベロッパの提携ローンはハードル低いみたいなので年収低いとか中小企業勤務ならそっちがいいかも

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キャッシュで買うならあんまり関係ないですね。

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キャッシュでは購入できないのでガッツリ住宅ローンを組む事になる者です。
頭金があっても住宅ローン減税を受け、結果的に総支払額を少なくするという
考えもあるんですね。勉強になります。

住宅ローンはネット銀行が金利も保証内容も優れているように思いますが、
デベロッパーの提携ローンの方が借りやすい、審査が通りやすいんですか？

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デベロッパー提携ローンの方が通りやすいと、ここでは無い他のマンションギャラリーで聞きました。また審査に落ちて、他を何社も受け直すのもあまり良く無いと聞きましたので、まずはデベロッパー提携ローンで事前審査してもらい、実際の契約前に金利等の条件が有利なネットバンクで審査をして乗り換えるのもありかと思います。

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モデルルームがまるでホテルのような仕上がりになっているのが印象的です。
そんな風な部屋にしていけたらよいのですが、難しいかもですが憧れます。

買い物が便利で、自然もあって良い立地ではあるのですが
川沿いというのが、購入するにあって悩んでしまうところではあります。

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そうなんですよ。
水害が対策がされてるとは言え、実に悩ましいですね。
しかし蓬莱橋から見ると川のカーブのイン側で他のマンションより出っ張った場所に建つので凄く良い。
またマンションの南側の武庫川は、丁度川の瀬が途切れ、意外に静か。本当に良いポジションだけに悩ましい。

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宝来橋の間違いでした。

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住みたい街ランキングに入っているということなので、便利な街という認識が高いのではないかなと思いました。
一応、駅舎からも６，７分で歩いてくることができる範囲なのですから、
全体的には便利と言っても良いと思います。

価格帯はいかがでしょうか。
駅までの近さを思えば、大阪までのアクセスを思えばこれくらいは…という印象の方が多いのかな。

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>>77 匿名さん

>>77さん
モデルルーム、天井の圧迫感を感じませんでしたか？高さ45メートルに15階建てを建てるとああいうふうになります。

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78さん。分かります
圧迫感ありますよね。ベランダの窓枠の上？(詳しくなくてすみません)の余白部分がやたら多く感じ、担当者さんに質問したら、アウトポール設計で、ハリ？をベランダに持って行っている為、仕方ながないんです　みたいな返答でした
皆様のご意見色々聞きたいですが、このスレは　伸びませんね(>_<)

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>>79 意見聞きたいさん

>>79 意見聞きたいさん
天井の高さが2m50㎝と高めなので余計余白部分が多く見えますよね。ここは、逆梁ではないので窓枠の高さはとれませんが、バルコニーがガラスでできたり、梁の厚み分バルコニーの広さもとれるメリットもあるかと思います。私は、コンクリートの重たい感じの外観よりここみたいなガラス張りの明るい外観が好きですが、どちらがいいかは好みの問題だと思います。

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77です。
>>79さん。
そうです。ベランダの窓枠のうえに圧迫感です。リバービューに抜け感がない。台無しの気分です。

>>80 マンコミュファンさん
部屋の天井高は2m50ですが、階高は低いです。階高と言うのは一階分の高さです。15階建てで45mの建物なので、天井高を高く取ったぶん、直天井直床です。いいマンションは二重天井二重床が普通です。直天井直床だと上の音は響くし将来的なリフォームも難しいです。

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81 通りがかりですが、77です、とあるのは78の誤りです。

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ここは直床の二重天井ですよ。
最近、関西で新築の二重床の物件ってありますか？
殆ど見ないですが、タワーマンションの様にワイドスパンなら間取りを変える楽しみもあるので、需要はありそうですが、

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>>83 マンション検討中さん
そうですか？私の記憶違いであれば訂正します。関西も二重床二重天井の物件もありますよ。
まあ、いずれにしろ、自分の目と耳で確かめることが大事ですね。
私もリフォームにさほど興味はありませんが、リフォームを自分がするしないにかかわらず、リフォームが難しいとなればそれが資産価値に影響を与えると考えてます。

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>>84 通りがかりさん
そうですね。
実は私もマンションを探してまして、ネットで調べると資産価値の１つとして、二重床を勧めているサイトを多く見ました。でも実際探すと関西の新築では間取りオーダーの高級マンションかタワー。中古は検索してもそれで縛ると他の条件が選べるほど物件は出てこないし、結果的に私のようなサラリーマンは通勤利便性、子育て、価格、自然環境などのバランスの良い宝塚駅近辺に辿りついて探しているところです。
この近辺は15階程度のマンションが多いのは、私のようなサラリーマンが、買いやすい価格と管理費、修繕積立金とかの費用のバランスが取れる様に考えられてるのかなと、あくまでも個人的感想ですが、、、
個人的には余計な費用のかかる、設備やコンシェルジュとかが居なくてここは候補です。
何か情報があればまたよろしくお願いします。

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眺望はすごく良い気がします。
宝塚駅も徒歩圏内という立地は便利でよいと思いますが、
川沿いであることが、少し悩んでしまうところです。

大雨で氾濫してしまうなどの恐れがないのかという点と
川沿い独特の虫などが洗濯物についたりしないかです。

空気はとてもきれいな気がしますが
自然が多いということも、悩むポイントがあるのかと感じました。

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階高の問題は1階部分住戸が無い事と2階部分も少ない住居なので、容積率を使い切る為に15階建は仕方無かったんじゃ無いですかね？素人の推測ですが、、
どのみちマンションの一階は売れにくいし、リバーサイドで浸水のリスクもあるからなおさら売れないだろうしと想像します。
バルコニー開口部の梁は少ないにこした事は無いですが、メリットとしてバルコニーの広さの開放感と全面ガラス格子出来るメリットもありますしね。ここは前は山と川なのでプライベートが保てなくなる事も無いからガラス格子が生きるので、悪い判断では無いと思います。

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>>86 匿名さん
川の氾濫についてはモデルルームで色々対策をしていると聞いたのである程度納得しています。虫については、私が現地に行った時はあまり気になりませんでしたが、確かに少し気になりますね。けど、駅近でリバービューという条件はなかなか他にないですし、将来何も前に建たないので悩んでます。

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確かに虫の問題と水害の問題もありますが、宝塚駅の10分圏内でバルコニー南側リバービューの条件の立地はここと、更に隣のエスリードより奥に計画してる近鉄のマンションが最後かな。近鉄マンションは8分で西宮市になる様です。恐らく向きは南西。眺望はパークハウスの方が良さそうですね。正面の見返り岩にマンション自体が南にオフセットしてるので、バルコニーから宝来橋も見えるのが良いですね。

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やっぱり、住むのであれば角住居がをと希望しています。
このパークハウスの間取りであればKタイプが良いです。
アルコープとサービススペースが魅力的です。
リビングも広めなので、友人を呼んでパーティーなども出来そうです。

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Kの間取りは全部屋窓があってリビングもワイドで良さそうですが、5000万以上となかなかのお値段ですが、この立地だとこんなものですか？
相場が分かりません。

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>>89
宝塚市の戸建は今もそこそこ人気だけど
郊外マンション自体の人気が落ちてるからねー

子育て世代からは西宮市、豊中市、吹田市は今も人気だけどね

ここに限らず、宝塚市のマンションは地縁がないと買わないかも
他の市から引っ越してくる人ってあんまり聞かないな

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>>92 口コミ知りたいさん

ありがとう！
高いってことかな？
宝塚って空港も30分だし、新大阪も快速、特急で30分程度だし、出張が多い身としては便利と感じたんだけどね。休日は田舎風景でまったり出来そうで、ちょっと気になって質問しました。

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比較的便利な宝塚駅近くで、目の前が大自然ってのが良いね。
川は本当に良い面と悪い面が、表裏一体やね。
三菱は竣工後の決算でも値引きは難しいのでしょうか？

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この辺りは床上浸水地域になりますので武庫川氾濫よりもゲリラ豪雨や大雨時の地下駐車場がきになります。排水はしっかりやってくれるでしょうが停電時には出庫できなくなる上格納台数の多い車庫に当たると出庫に長蛇の列ができそうで怖いです。。駐車場の抽選に漏れたらソリオ駐車場確保してますと言われてもあまりに遠くて。近隣はうまっているし、営業に相談したら駅近なんだし車手放すという方法も…と言われましたが、新車２年目をそう易々と手放せません。

校区の小学校もかなりの距離で、朝は集団登校ですが帰りは繁華街やら交通量の多い道を小学１年生に毎日20分以上かけて下校させるのが不安です。この辺りには土地がもうないのでマンションは建っても小学校は出来そうにないし…。ちなみにマンション建設予定地周辺は夜間真っ暗で治安も気になりました。

エントランスまでぐるっと回り道のように歩いていき、さらにそこからエレベーターに乗って、玄関までたどり着くのに若干距離を感じてしまいます。

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駐車場不足はこの一帯のマンション全体の問題ですね。せめて抽選では無く、契約した順にしてもらわないと、物件を買うに買えないですよね。
この近辺は確かに暗いです。駅前商業地区とは言え田舎なので、ただ治安も良く不良の溜まり場も無いので、ガラが悪い方もほとんど見た事がないですよ。176沿いは時々、爆音で暴走族がやって来ますが、ただうるさいだけです。
小学校が遠いのは確かにネックですね。
登校距離にこだわるなら、西北の高木物件も良かったですよ。学校から近く安全そうでしたが、駅からは遠かったです。もしくは少ないですが、宝塚にこだわるなら宝塚第一小学校に近い宝塚南口の中古物件が出るのを待つのもアリかもしれませんね。宝塚ホテル移転後に住宅が出来る見たいですが、そこも随分先の話しの様です。

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どちらのタイプの角部屋も、一方面は隣のマンションとお見合い状態なので
カーテンを閉めざるを得ない状況になると思いますがどうなんでしょうね？
また、対岸の戸建てからの距離も視線が気になると思います。
最低でも300～400mは離れてないとカーテンを開けての生活は難しいのではないでしょうか。

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駐車場は契約順にしてもらわないと本当決まるまで気が気じゃなく、、です。夜間は暗くても治安は悪く無いのですね。少し安心しました。宝塚ホテルの跡地はやはりマンションなのですか。移転がオリンピックイヤーなので、完成予定は随分先ですよね。タワーとかたつのでしょうかね。また南口に活気が戻りそうですね！

角部屋を検討していましたが、お見合いはできれば避けたいですねぇ。。せっかくの眺望もカーテンを閉めた生活では半減しそうです。

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