買い手が見つからないスラム化したリゾートマンションを処分する方法は？

越後湯沢のリゾートマンションではみなさん買い替えも売却もこまったような様子がないスレばかりで、
実際に売れなくて困っているという人が一向に現れない。
最初のほうに1つだけあったかな？ぐらいであとはとんとそんな話が出てこない。

実際に売却できずに困っている人ってここにはいないの？
そんな人はこんなとこ見ないのかな？

廃虚同然リゾマン、執念の解体　全員同意へ所有者を追跡 2019年4月27日
負動産時代

　つくるのは簡単だが、こわすのは大変。それはマンションの宿命といえる。一度建ったマンションを建て替えたり、更地にしたりするには、所有者の大多数、場合によっては全員の同意が必要だからだ。

　築４４年で老朽化が進み、所有者も散り散りになっていた新潟県湯沢町のリゾートマンション（リゾマン）が 昨年取り壊され、更地として売却された。所有者全員が同意してのマンション解体は全国的にも珍しく、「奇跡的」ともいえる。売るに売れず、税金や管理の負担が重くのしかかる「負動産」の問題を長く取材してきた記者が、現地に向かった。


リゾマンの草分け

上越新幹線の越後湯沢駅から車で約３０分。「マンション苗場」があった場所はいま、きれいな更地になっている。

　全国屈指のスキーリゾートとして知られる苗場高原にこのマンションが建ったのは１９７５年。６階建て、４０～５０平方メートルの３０部屋にレストランなどもあり、リゾートマンションの草分け的存在だった。その後、バブル期にかけてリゾマンが次々と建ち、そのバブルも崩壊したため、利用者は激減した。

　管理費の滞納も相次ぎ、管理組合は機能不全に。２００３年を最後に大規模修繕も行われなくなり、廃虚に近づいていった。


立ち上がったオーナー

　朽ちゆくマンションの惨状を見かねて、立ち上がった所有者たちがいる。その一人が新潟県柏崎市の建設会社社長、石坂泰男さん（５４）だ。会社名義でマンション苗場の物件２戸を持ち、先代社長だった父は管理組合の理事長をしていた。石坂さんは「このまま廃虚になることだけは避けたい」と、１４年に地元の不動産仲介会社ひまわりに相談した。


　廃虚同然のリゾマンをどうするか。やらなければならないことは山ほどあった。

　まずは休眠状態にあった管理組合の立て直しだ。１５年６月に臨時総会を開き、あらためて理事を決めた。

　つぎに、散り散りになった所有者たちの意向を確認しなくてはいけない。

　石坂さんらは不動産登記簿に載っていた２８の個人・法人にアンケートを郵送した。回答は２１、無回答が３。４通は宛先不明で戻ってきた。

　回答があった２１人のうち１９人は、すでにマンションを利用していなかった。

２人が「年に５～１０泊利用している」 と答えた。

使い続けたいという声は皆無で、解体をめざすという方向性は決まった。保証期間が切れる寸前だったエレベーターを止め、建物は閉鎖した。１５年１０月に改めて管理組合の定期総会を開き、解体の方針を決議した。


全員同意の「壁」

　管理組合の「財布」を調べ直してみると、修繕積立金が約３５００万円残っていた。理事を務めていた３人ら、一部の所有者が管理費・積立金を払い続けてきたことが大きかった。解体費用のめどは立った。だがそこで最大の難関が立ちはだかった。「所有者全員の同意」だ。マンションを壊すのに、なぜ全員の同意が必要なのか。

マンションを壊すのは

①建て替える
②更地にして売却する

という二つのパターンがある。

原則として

①では所有者の５分の４以上、
②では所有者全員の合意

が必要となる。ただし②には特例もある。耐震性が足りないマンションや、大規模に被災したマンションについては５分の４以上の合意があれば、解体・売却できる。

マンション苗場も耐震性が足りない可能性があり、特例の「５分の４以上」の合意による解体も検討した。だが、行政の手続きでかえって時間がかかるかもしれないと判断。全員合意を目指す方針をとった。


　全員から合意を取り付ける仕事にあたったのは大野元さん（６１）だ。ひまわりグループのリゾマン専門の管理会社、エンゼルの管理部長としてこの問題を担当した。

　大野さんはさっそく壁に突き当たった。所有者不明問題だ。

　所有者へのアンケートで、宛先不明で戻ってきてしまったのは３人と１法人。送り先の住所を訪ねてみたが所有者は見つからない。

　大野さんは周辺の「聞き込み」から始めた。３人のうち１人は飲食店オーナーだったが、すでに自己破産して行方がわからなくなっていた。ただし、飲食店の元従業員がいることがわかった。訪ねて事情を聴くと、元従業員もかつてマンション苗場を利用したことがあるという。すぐに元オーナーに連絡を取ってくれ、協力を得られることになった。

　法人の１社は２部屋を持っていたが、何度か住所が変わった末に事業の実態はなくなっていた。最後の住所地を訪ねるとマンションが建っていて、手がかりはなくなった。

　それでも大野さんは聞き込みを続けた。訪ね歩くうちに、ふと目についた診療所の看板に、元経営者の特徴のある名字と同じ名前があった。その診療所に飛び込んで事情を話すと、医師の父が、探していた法人の元経営者だとわかった。

　残った２人には、管理組合が滞納分の管理費の支払いを求める裁判を起こした。裁判所からの手紙である「送達」は、郵便局の転送期限が切れても可能な限り転居先を追いかけて届けられる。これで２人とも連絡が取れた。

　このうち１人は、納める管理費を一部減額することを条件に解体に協力してくれた。

　最後の１人になった。でも、解体には合意できないという。もともと、管理組合との関係がこじれていた所有者だった。


最後の１人

　いざこざの原因は複雑だ。

　その人が買ったマンション苗場の部屋は競売物件だった。元の所有者が住宅ローンを滞納したため差し押さえられたのだ。

　ここで「債務の引き継ぎ」というやっかいな問題が持ち上がる。

　競売物件を買った人が、元所有者の住宅ローンを肩代わりする必要は、もちろんない。ところが、元所有者が滞納していた管理費などの債務は、物件の新たな所有者に引き継がれるのだ。

　管理組合は滞納分の支払いを求めたが、新たな所有者は応じなかった。そこで管理組合は、この所有者がマンションを利用することを拒否していた。

　説得に当たったのが大野さんだ。「あなた以外の所有者は解体に合意しています。このまま幽霊屋敷になって事故が起きたら、あなたが責任を問われますよ」などと説き、ようやく解体することにだけ合意が得られた。


個人の土地を、管理組合が競売に

　ついに全員の合意を取り付けた。１７年１０月の管理組合総会で解体を決議した。残っていた修繕積立金約３５００万円を使って解体を始め、昨年６月に更地になった。

　あとは更地を売るだけ、という段階で、最後まで解体に応じなかった１人が土地売却に反対した。そこで管理組合は、その人の所有分である土地を競売にかけることを申し立てた。管理費の滞納があるため、「債権者」である管理組合は土地を競売にかけることができる。今年２月、新たな所有者が落札し、一連の敷地売却が完了した。

　こうした苦労を重ねてようやく更地になった敷地を買ってくれたのは、近くのペンション経営者で、５００万円を出してくれた。大野さんの努力もあって、滞納管理費など１千万円以上を回収できた。

　解体工事費や諸経費などを差し引くと、５００万円近くが残った。これを、ずっと管理費などを払い続けてきた７戸の所有者の５人に分配した。

　理事長の石坂さんは振り返る。

　「管理がない状態が続いて積立金がたまっていたので、工事費に回せた。初期のリゾートマンションだったので、所有者はもともと比較的余裕のある人たちが多く、協力が得られたことも大きい」


思い出のマンション

　ほかにも、いろいろな課題に直面した。解体にあたって工事車両の出入りや足場の設置場所が必要だったため、隣の土地を借りたいと頼んだときのことだ。

　隣の土地の所有者から、借りるのではなく買うよう求められた。応じざるをえなかった。

　解体前、苗場マンションを「社員寮にしたいので丸ごと売ってほしい」という話が舞い込んだこともあった。石坂さんたちは真剣に検討した。しかし、本当に責任を持って使ってくれるかの確信が持てず、断った。

　その会社が近くでやると言っていた事業は、いまはない。もし売却していたら、マンション苗場の所有者たちは楽になったかもしれないが、物件そのものは今も放置され、廃虚になっていたかもしれない。

　「自分が中学生のときに親が会社の保養所として買い、友達と何度も利用した思い出のマンションだった。廃虚になることが避けられて、本当によかった」

　石坂さんはほっとしているという。（松浦新）
http://www.angel-r.com/pdf/asahi_1.pdf

まずは地域の不動産売却価格を検索してみてはいかがでしょうか？
https://www.estate-search.blue/

リゾートマンションの購入に興味のある私は、最初に相談した家族に大反対された。色々ネットでどうしてなのか読みあさってみました。なるほど売れない、だからずっと管理費や税金を払い続けなければならない。

そんなに大変だったらどうしてもっと民泊のような事を考えないのかな？　そこを使って町おこしなんて事できないのかな？宿泊客がたくさんくれば、街も賑追うのではないのでしょうか？

私はアメリカ在住の不動産を営んでいます。こちらに住む日本人の中でも興味のある人かなりいますよ。

廃墟シリーズはYouTubeで人気ですね。特に八丈島のホテルは必見！将来、リゾマンもそうなってしまうのでしょうかと考えさせられます。

>>24
管理組合が存在するマンションは規約で民泊禁止になってるケースが多い

日本で通年集客出来るリゾートってある？フロリダとは違うんだよ。
夏場のスキーリゾートなんてゴーストタウン、
軽井沢とかだって雪が降る春先は客が少ない。
しかも一週間とか泊まる外人は更に少ないから
オンシーズンの週末だけ埋まって平日オフシーズンがその利益を食う世界。
辛うじて箱根とかなら通年客が来る可能性あるけど、
温泉目当ての外人に訴求出来るような施設充実してるリゾマンが民泊容認とかあり得ない。
おまけに管理規約に宿泊業可と書いてなければ
最大半年しか営業出来ない。

日本語もおかしければ本職とも思えないな。

>>27
通年となると、沖縄あたりならロングステイする観光客もそこそこいるかな。


日本の場合　管理が行き届いているマンションは管理組合が機能してるから、殆どミンパク禁止なんだよね。
普通に募集せずマリンスポーツの免許講習と抱き合わせて販売や、
宿泊ではなく、マンスリーやウイークリーマンションだから賃貸だよ!と言い張ればイケルかもしれないけど、管理組合が嫌がれば禁止になる

日本は保守的だから、フロリダで出来る「当たり前の事」にハードルがあるかもしれない

マリンスポーツ抱き合わせ販売って民宿が釣船出すみたいな話でしょ。
そうなるとレジャー産業と宿泊業どっちが主従とも言い難いし
どっちもやるから儲けが出せる、どっちもやらないと儲けが出せない、に近い話でもある。
土地代タダみたいなところに二階建てアパート建てて
親父が船出して母ちゃんが部屋掃除、食事まで出すとか。人件費発生ないから出来る。
仮にも数人分の給料出せなきゃ成り立たない、会社組織がやるのはとても無理。
手間ばっかかかる割にそもそもそんなに儲からない。
だから船宿は跡取りが勤め人になっちゃったりで廃業、がセオリー。

保守的も何もタダみたいな謝礼で働いてくれる小人でもいなきゃ成立不可能な話が
日本だろうとフロリダだろうと、実例あるなら見てみたい笑

皆さんのご意見が正しいのだけど湯沢のマンションも各建物の総戸数から見たら
あれでも売り物は一部なんだよね。

売り出してないから不要じゃない、
使ってなくても能動的に所有してる、と見なすのも違う。
売りたくても不動産屋が引き受けない、というのもある。
競売覚悟、滞納上等で逃げちゃう奴より
溜息つきながら無駄金払う奴が多いってことかと。

オーナーが自宅から離れた観光地に物件を買い、ミンパク運用する。

って事例は普通にあるんじゃ無いの？
部屋の掃除は外注。
日本と違ってミンパクに接客的な外国だったら、ミンパクに特化した清掃業者も日本より沢山あるんじゃないのかなぁ

色んなマンションが規約でミンパクを禁止する以前は、日本でも外国人っぽいオーナーをたくさんみかけたよ。AIRBnbで。
観光地でも都市部でも、ホストの写真が外国人だったりニホンゴ怪しい物件たくさんあった。

あれ以降、日本のミンパク事情は変わって、ミンパク不可能な物件だらけになってしまったわけだが、
当時物件買ったオーナーさんは損をせずに撤退できたのか気になる

希望的観測もとい空想ばっかり垂れ流してても仕方ない。

民泊やって儲かる都市は軒並み住民トラブルで訴訟になったり締め出しやってる、
NYでもパリでもバンコクでもバルセロナでも。
そもそも不動産投資目線で考えたら月極より金になる＝賃料も売値も上がって当たり前。
宿泊施設自体がないアフリカの辺境とかなら、現金収入手段がないから成立可能かもしれんが
現地住民しか買う方法ない世界に近い。そして巨大資本介入する旨味がないから存続出来る。

数年前まで世界一の民泊密集物件だったところ所有してるけど、
民泊がやれなくなって当てが外れた新規所有者ほど、排斥に熱心だったよ笑
俺は儲けられてないのに儲けられてる奴なんか許せないって世界
（そもそも利幅が出せる買価だから買ったわけだけど
利回り下がっても持ち続けるかは人それぞれ）

ふわっとした願望で始めた奴は、バッシングに軒並み早期撤退してったのが現実。

>>33
3年位前の事しか知らなかったけど、海外でも最近はマンションのミンパク嫌がられてるのか・・・日本と同じだ

ミンパクブームにあやかり新規参入後すぐに管理組合の規約変更！ミンパク禁止！で、損した人達はそんな事になってたんだね・・・意外だわ

（>>32の接客的は積極的のタイプミス！ごめん）

>>30-31

んーーーーー爆弾的な書き込み
もっと書いてみて

>>24 フロリダ不動産さん
不動産を営んでいながら、負のループが先に分からないとは。
云々書かれても的を得てない。
リゾートマンションに永住している人は、民泊や町おこしなんて、当然しないし考えない。
同じマンションの所有者という点だけが同じで、以降の考え方や環境は千差万別。
会った事もない数十人を誰がどうやって取りまとめるのか？

>>36 匿名さん

ホノルルは、ハッキリ民泊ゾーンを分けましたね！
管理組合で団結して民泊合法化を訴えているワイキキバニアンのような例もあります。

>>31 匿名さん
安いからといって、飛び付いてはダメなんだなぁ…。
売れるのだったら不動産売買のプロが買うだろうし…

政府は分譲マンションの建て替え条件を緩和する検討に入る。所有者の賛同割合の引き下げなどを柱に区分所有法の改正をめざす。
建て替えに必要な賛同を現在の「5分の4」から、共用部の変更や管理組合法人の解散などを決める場合と同じ「4分の3」かそれ以下に引き下げる

https://www.nikkei.com/article/DGKKZO78324430Q1A211C2MM8000/

建て替えだけでなく敷地売却も3/4合意に、
その際連絡つかない行方不明者は除外でOK予定とのこと

使わないのに管理費税金垂れ流しで、たとえば年間20万かかり
売ろうとしてもタダでも売れない場合、各戸の持ち出し100万で更地に出来るなら
有志集めてやる価値あるかも。少なくとも永住目的に越して来た少数独居老人のために
死ぬまで無駄な金使われ続けるようなストレスはなくなる

苗場スキー場は日本で一番スキー客が多いスキー場。 上級コースは日本のゲレンデで最高だしね。
田代は雪質も景観も抜群で初心者には日本で一番お薦めのスキー場。
かぐらはバックカントリーでは日本で一番人気が有るスキー場。

苗場の近くの国道17号線沿いには、湯沢温泉山の湯、貝掛温泉、赤湯温泉山口館、雪ささの湯、法師温泉、猿ヶ京温泉、湯宿温泉、漣(さざなみ)温泉 のぞみの湯、川古温泉、広河原温泉 旅館峰等の温泉マニア垂涎の名湯が沢山並んでいる。

7月末の苗場のフジロック・フェスティバルでは世界中からロックファンが押しかける
苗場、田代、かぐらが廃墟なら日本のスキー場はすべて廃墟だよ。

かぐらスキー場や湯沢の料理店 がどれ位素晴らしいかは

かぐらスキー場 - 雪日記
http://golgo13zilch.jp/blog-category-65.html