購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART120】

まず、郊外の定義からしておかしいよ。
23区に隣接してる市の近接地域で売れない状況は起こり得ない。値段は下がるだろうけど、売れないってことは無い。
問題が起こるのはその外側。まさに横浜の郊外地域から始まる。都心というか、新宿、渋谷、池袋など主要街から1時間を超える辺りから。

それと、バブル期1憶5000万で都心にマンションは買えないと思う。
その頃、世田谷のウチの近所では15坪弱の庭無し2DKの総二階建ての建売が1億2000万とかで飛ぶように売れてた。
都心のマンションだとせいぜいワンルームとかじゃないのかな？

住宅の需要は30年後には半分程度になり、その後はさらに減少し続ける。
団塊ジュニアが後期高齢者になる頃の住宅需要は現在の4割まで減る。
30年後に住宅購入年齢になる日本人の数はもう決まっている。
今、幼稚園にいる子と小学校低学年の子供の数が30年後に住宅を購入する層の数。それは現在の半分強しかいない。
今年から突然ベビーブームが始まらない限りは絶対に変らない確定された未来。

住宅はもう長期的な安定資産としては考慮できない。恐らく、23区でも3割程度かそれ以上のの価格の地盤沈下が起こる。
最もダメージを受けるのは現在高額な都心のマンションや高級住宅地。
元値が高ければそれだけ下落幅も大きくなる。

未来に需要が無くなる住宅で資産価値は維持できない。

将来の人口の地域分布がどうなるかの予想は意外と難しい。
単純に都心に集まる訳ではない。なぜなら、職場は都心だけではないし、都心には地域的な制約が多い。
家やマンションを建てる広さ（スペース）の問題が一番ではあるが、用途区分で住宅を擁護していないので今後都心が住みやすくなる可能性は低い。逆に、容積率の緩和などで超高層化が進み、タワーマンションですら年中日陰になってしまう可能性もある。
東京都心の価格が世界の主要都市に比べて安いのは、容積率などの規制が強く、建て替えが不可能だったり用途の変更ができないから。
NYと比べて東京都心の高層ビルが圧倒的に少ないのは規制があるから。買収を考える企業にとってはその建物を永年使わなければいけないというのはとても高いリスク。
例えば、六本木ヒルズの森タワーを買い取っても建て替えはできない。周囲の容積率を使用しているのでビル本体と、その周辺の土地も丸ごと買わなければ建て替えができない。しかも、周囲の土地には高い建物が造れない利用価値の低い土地になる。とても採算がとれる買い物ではない。
この規制が足かせになって都心の土地は先進国の主要都市ほどの価値は無い。

マンションも見に行ったけど、結局自衛隊基地がある街にした。駅徒歩７分の小さめの戸建２階建て
自衛隊基地が移転とかしたら困るが、そうじゃなきゃ、最低限の人口は維持できるだろうなという考えでさ
都内通勤じゃなくて良かったわ。都内近郊は高すぎる

226続き

「都心だから価格は落ちない」は間違いだが、「ある程度の価格は維持される」という事も間違いのない所。
需要が減っても都心に住みたいという人が少数存在するから。
例えば現在3億の物件なら30年後でも1憶前後での取引はありうると思う。
ここで問題になるのは、「老朽化」による価値の減少。
特に、都心周辺区の価格が下落すると渋谷区や目黒区に3億で敷地50坪越えの最新設備と最新技術の新築注文戸建が可能になる。その立地にハウスメーカーのモデルハウスのような豪華な家が予算内に収まる。
元々3億の物件を購入する人はラッシュ時に電車に乗るなんてことは無いので、都心までの移動時間10分、20分の差は大した問題にはならない。それでも都心の半世紀前の技術で作られた築50年マンションを買うだろうか？常識で考えて普通は買わない。
売れる価格まで落ちる。その妥協できるラインが大体1億前後であろう。これなら富裕層のセカンドハウスとしての需要が見込めるし、賃貸にしても利回りが計算できる。

現在の都心のマンション価格はバブルと言われて久しい。30年後を待たずに大幅下落するのは間違いのない所で、投資家はその前触れを慎重に精査している。「オリンピックが境」は、月並みな投資家が予測する平凡な予想ではあるが、多くの投資家もまた平凡な人間であることもまた事実。マンションバブル崩壊後の価格をベースにして。そこから住宅需要激減の価格の減額が始まる。都心や湾岸エリアのタワーマンションは今が売り時と言える。

「住宅に資産を集中させてはいけない」。どこに買おうと確実に資産価値は落ちる。

＞228
5000万の戸建
土地　3000万
建物　2000万

とした時の売価は
3000万でいいのかな？

>>227
良いチョイスだと思いますよ。ひょとして立川辺り？まあ、お返事は良いです。
これからの人口分布は従来の様に都心に集中する形にはならないと思います。いくら人口が減っても既に23区に住んでいる人は引越しませんから引越す先がありませんし。
例えば立川は郊外ですが、かなりの発展を遂げています。大型商業施設も相次いでオープンしてますから、一昔前の様にわざわざ都心部に出向く必要もありません。近隣に大学があるので若い層の賃貸需要もあります。中央線沿線などJR沿いなら人口は減りにくいと言えます。

東京都心部にお勤めの場合は通勤距離、時間はそこそこかかりますが乗り換えなしで東京駅まで行ける利便性があります。
人口が減って行けば通勤ラッシュも緩和されることでしょう。

そして利便性の割には割安です。これ実は、価値下落に対する最大のリスクヘッジです。購入金額よりは下がりませんし、下落があったとしてもその期間の住居費として見れば無駄にはなりません。

>>229
？質問の意図が解りませんけど？
普通に言って、築年数や場所、敷地の形、方位、隣接する家の状況、周辺地盤や生活環境、建物の建築上の種類、広さ、形によりけりです。
それによって建物の価値も土地の価値も変わります。

例えば、建売で土地3000万、建物2000万で土地は相場よりも高額かもしれませんし、反対に建物は相場よりも安い可能性もあります。
最近は住宅価格が上がってるので消費税増税前に購入で今売るなら買った時よりも高額になってる地域多いです。

都心と郊外の地価の関係は、今は投資需要も含めて少し都心へと関心が向かってるのは事実だが、当然相関性があるので、都心だけがあまりにも突出して高くなったらまた関心が周辺区郊外へ向かうので、調整されるでしょうな。結局都心も郊外もどのタイミングで買い、売るのか、ということ。都心のマンションも高掴みしたら下がります。

>◆交通利便性
>一戸建てよりマンションのほうが最寄り駅から近いものが多いでしょう。駅に近い一戸建てもありますが、土地が小さめで隣の住宅と近接しているケースが少なくありません。

戸建てにとって駅や鉄道、繁華街は嫌悪施設。
マンションやビル、繁華街と共存しようなどという考えは戸建て派には少ない。
住環境を重視すれば、ビルやマンションが建たない低層住専の容積率の厳しいエリアを選ぶことになる。
23区で駅周辺に低層住専50/100以下のエリアがあるのは限られた駅で、当然地価も高い。

駅から少し離れたマンションって微妙ですか

>>230
立川なら千葉の方がマシ。
通勤地獄。

>>234

駅から５分以上離れたらもうめんどくさい。
１０分離れるくらいならむしろバスくらいの方がラク。
分かりやすい例ではユニシスは豊洲から８分。毎日あの距離歩くのは苦行。

駅近なのは５分まで。
それ以上はむしろバス便物件の方が便利。

駅徒歩5分以上の場所にバス便があるのは相当の田舎でしょ。
23区内のバス便は、幹線道路しか走っていない。

徒歩10分くらいまでが許容範囲じゃない？
15分くらいになると人による。
20分はさすがに無理。

駅徒歩5分を切ってくると、慣れがあっても電車の音がうるさい。

>>236
歩けない虚弱系は駅近マンションが好き。
住環境を求める人は徒歩数分なんて当然だと考える。
豊洲のような湾岸埋立地は、バスが走る新興僻地らしい。

500m超えると遠いと思う。

駅遠物件、バス物件って、マンション選ぶときに一番嫌われる条件だよね。

田舎の人は道を歩くの嫌う傾向に有るね
イオンモールの中は歩けるのにね

>>239
でもマンションの敷地に入ってから、自分の棟に行ってエレベーター乗るの面倒くさすぎる。マンションで徒歩5分なら戸建ての徒歩10分とあんまり変わんないよ。

駅遠ならマンションじゃなくて良いと思う。

徒歩20分は普通の人は自転車の距離。自転車だと10分以内になるでしょ。

バスは物凄く不便。時間が読めない、混雑、無駄な待ち時間で良い事は何もない。
仮にバスに乗ってる時間が10分なら、バスに乗るために無駄にする時間も10分で自転車の方が早かったりする。
高校生とかだとバスで20分なら絶対自転車を選ぶ。

>でもマンションの敷地に入ってから、自分の棟に行ってエレベーター乗るの面倒くさすぎる。マンションで徒歩5分なら戸建ての徒歩10分とあんまり変わんないよ。

マンションの駅徒歩時間は、マンションの「敷地境界」から
最寄り駅の「敷地境界」までの道のりを分速80mで割ったもの。
敷地の広いマンションや田舎駅だと、自室からホームまで数分以上余計にかかる。
マンションの駅徒歩時間と、戸建ての徒歩時間を直接比べるのは誤り。

戸建でも庭が広ければ玄関から門まで時間かかるよ

>>247
どんな家を想像してるか分かんないけど、玄関前と庭は全然別が普通だよ。

マンションはエレベーター待ちの時間も加えないといけない。

>>249
だから結局徒歩5分も、戸建ての徒歩10分と変わらない。しかもフロントの前いちいち通るのも面倒くさい。
ゴミ出しも、どういうわけかマンションは24時間ゴミ出しを便利に思ってるようだけど、わざわざ出しに行く手間より、玄関前にゴミ箱出す方が楽だし。

>でもマンションの敷地に入ってから、自分の棟に行ってエレベーター乗るの面倒くさすぎる。

逆逆。
敷地が広いマンションの方が良い。敷地が狭いマンションには魅力ない。

うちは敷地面積東京ドーム１個分、駐車場全世帯平置き。
規模が小さいとイベント毎の規模も小さくなる。

>>233
都内だと、利便性が良い住宅街は、低層地域でも
容積率１５０％ぐらいありますよ

>>245
>バスは物凄く不便。時間が読めない、混雑、無駄な待ち時間で良い事は何もない。

ほとんどのバスはそう。
吉祥寺や成城学園前、横浜あたりはゴミゴミしてて大渋滞。

でも中にはほぼ時間通りのバス便もある。
そうなるとバスの不便さは感じない。
むしろ１０分歩く方が不便。

>>251
車に乗るのに東京ドーム一個分歩くなんてめちゃくちゃ時間かかるやんけ！

昔から土地を所有してて売る気が無い場合、
地価があがらないほうが良いです。税金もですが
昔は近所に多く住んでた親戚縁者も、郊外に引っ越したり

下がるのも景気に良くないみたいですが、バブルも良くないので、変わらずが一番と思いますね。

>>253
>>でも中にはほぼ時間通りのバス便もある。

都内にはほとんど無いですよ。
都心に近づけば近づくほどバスは時間が読めません。
10分歩かないで20分かけてバスに乗る人のは老人だけです。

>>251
そういう土地のある地域こそ広い戸建ての独壇場です。

タワーマンションですが、出勤時間にエレベーターが中々来ないので大変です。
地上に降りた後、忘れ物した場合は一日中ブルーです。

>都内だと、利便性が良い住宅街は、低層地域でも
>容積率１５０％ぐらいありますよ

150%だと3階建ての住戸が多くなる。
ミニ戸が建ち並ぶ地域を嫌う戸建て派には50/100が上限。
戸建ては建物周辺に広い空間を求めるから、都内のいい住宅地には
高さ制限や分筆規制がある。

＞219
完全に駐車場代に関して勘違いされているようです。
駐車場代の支払い先は管理組合ですので、
外に出ていくお金ではありません。
従いまして、戸建てでもマンションでもまったく変わりません。
むしろ、車持たない方にとっては、収入になるわけですし、
車が必要な方にとっては、周辺の駐車場より安く借りることができて、
お得です。しかも、駐車場の利用者でありオーナーでもある。

管理費についても、通信代、警備代で十分元取れてるし。

>>256
>都内にはほとんど無いですよ。

それなら都内に住むのを止めれば良いだけ。

固定観念に縛られない方が良いですよ。

電車乗車時間が変わらない位置の都内と郊外なら、
バスが時間通りに来る郊外の方が便利な場合もありますよ。

それなら同じ値段なら明らかに郊外の方が広い家に住めるでしょう。


こう比べたら杓子定規に都内に住むメリットありますか？

>>259
そういった方は多いよね、容積率100%でも十分混み合うし中途半端、

容積率は低いほどよいから、建蔽率３０％、容積率５０％がベストな選択

>>260
家計から出るお金は全て出費です。
その出費で駐車場を維持、管理しているので消耗する維持費です。

支払った駐車場代は永遠に家計には戻らないのでその意味でも出費です。

家計に入らないお金は収入にはなりません。

貴方の理屈だと、管理組合に集まった管理費や修繕積立金などのお金を「組合員が個人的な都合で好きに使える」事になります。もちろん現実と違うのであなたは間違ってます。

23区内だと40/80でも結構レア。
30/50だと市部までいかないとなかなか見つからないのでは？

>>262
私は都内盲信派ではないのでそれも良いかと思います。

しかしながら、バスの運賃もまたコストな訳です。まず、余計な費用が掛かります。
発車時間、開始時間、終了時間と時間に縛られる事になります。

バスは使わないで済むのなら使わない方が便利です。これは都内でも地方でも同じです。

ただ、都内に拘って狭い家で我慢するなら同じ予算で郊外で広い家と言う考えも良いと思います。

＞264
何言ってるのかよくわかりません。
外に駐車場を借りた場合とマンションの駐車場を借りた場合の
違いわかりますか。

＞ただ、都内に拘って狭い家で我慢するなら同じ予算で郊外で広い家と言う考えも良いと思います。

バス不要な都内の広い家に住めばいいのでは？

>>265
あまり規制が厳しくなると逆に土地の価値が落ちるんですよね。
一番高額な土地は規制の緩い商業地ですし。

予算1億だとする。同じ1億であればマンションでも戸建てでも郊外でも都心でも
住宅としての価値は同じ。ただ、将来の資産価値は異なる。
将来の資産価値で並べるとこうなる。

都心ミニ戸＞都心マンション＞＞＞＞＞＞郊外戸建＞郊外豪華マンション

>>267
あた他の理屈は破綻しています。
マンション的には違いますが、家計的には外に月極めで借りても、自分のマンションに借りても何も変わりません。

住人の口座から、マンション管理組合の口座に移ったお金は自分の資産ではありません。
それは、管理組合の口座のお金を自分の口座に移してみれば解ります。刑事事件ですからね。

>>270
資産価値を気にするなら家は買うべきではありません。
30年後の住宅需要は現在の半分近くまで減るんですから全てのケースで価格は激減します。
そんな事より今、快適に住むための住まいを考えた方が良いですよ。

マンションの場合は気にしなければいけませんけどね。

＞271
屁理屈ですね。
管理組合に入った駐車料金は
将来の修繕費に充てられるわけですから。
外に借りる場合とまったく異なります。

なお、車を所有しない方でも、マンションの場合、
オーナーとしての収入になりますが、
戸建ての場合、固定資産税だけ取られる無駄な土地となります。