マンションvs一戸建て 所有権の違いは？

>>709
戸建並みの安全性能のマンションを謳い文句にしたら売れるかしら？

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以下は日経新聞の昨日の社説ですが、このような区分所有権ならではの重大なデメリットの無いことが、真正な所有権のメリットです。

＊＊＊

マンションの再生へ二の矢、三の矢を
2016/3/14 3:30 朝刊

　老朽化が進む住宅団地や大型マンションをどう再生するのか。建て替えに必要な住民合意の基準を緩和する都市再生特別措置法の改正案を、政府がまとめた。

　複数の建物からなる住宅団地は現在、全国に5000程度ある。その８割が三大都市圏に集中しており、マンションの総戸数の３分の１を占める。

　人口が急増していた高度成長期に建てられた団地は、老朽化やそれに伴う空室の増加が目立ち始めている。築45年を超す団地は2015年時点で291あり、10年後には５倍、20年後には10倍に膨らむ。現在の耐震基準を満たしていない団地も少なくない。

　改正案では、建て替えに必要な住民合意の割合を一般のマンションの５分の４から３分の２に引き下げる。団地全体を再開発することが条件で、敷地内に高層のマンションを建て、空いた土地を介護施設や商業施設などに活用することを想定している。

　現在の基準では建て替えが進まないから、規制を緩めることは理解できる。老朽化した団地では住人も高齢化している場合が多い。建て替えれば若い世代の入居も見込めるだろう。

　もっとも、今回の法改正は老朽化するマンション問題を解決する一歩にすぎない。大都市にたっているマンションの多くは団地と比べると敷地に余裕がなく、容積率の面でも高層化することが難しい物件が少なくない。

　築年数がかさむと賃貸する割合が増えて、空室も目立つようになる。こうしたマンションでは役員の成り手が不足し、管理組合の活動も低調になりがちだ。建て替えが必要になっても、資金面のめどが立たず、住民同士の話し合いすら難しくなる。

　まずは早めにしっかりと修繕して、建物の寿命を延ばすことが欠かせない。管理組合の活動が低調なマンションに対しては、行政が専門家を派遣して相談に乗るような体制づくりも要る。

　人口が減り始めた日本では、世帯数も19年をピークに減少に転じる見通しだ。住宅に対する需要そのものが減るわけで、老朽化したマンションの再生はこれまで以上に難しくなるだろう。

　住人まかせでは建物や設備が破損し、事実上放置されるような物件が出てきかねない。そうなる前にどうすればいいのか。政府や自治体は真剣に検討すべきだ。

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>696
公害粘着くんのウチがまず潰れますねｗ

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>715

日本語読めない人でしたか。
自分の資産の処分も自分の一存で決められないマンション買っちゃうだけのことはある。

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マンションには区分所有のほかにも名前だけの権利がある。
民法の一物一権主義の例外として作られた仮想権利。
所有権ひとつのほうが権利者の裁量範囲が広い。

・専有部分に対する区分所有権 ＜ 所有権
・共用部分に対する共有持分権 ＜ 所有権
・敷地に対する敷地利用権 　　＜ 所有権

マンションのバーチャルな権利の良さをひとつも挙げられないマンション民。

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>>717

それで実際に何が困るの？

戸建ての人は権利の名称ばっかり詳しいけど、
具体的に所有権の何が優れてるのか説明できない。

戸建てだって、条例の規制とか、私道負担による規制とかいっぱいあるでしょ？

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所有権のメリットをかけないのは戸建さんだよね。
マンション側の意見は区分所有権も所有権も実質的に変わらないってことで一貫してる。

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>>719
実質的にも大違いだよ。
あなた、日経の社説読んでもまだマンション＝区分所有権のリスクイメージ出来ないの？
少なくとも投資やビジネスのセンスないでしょ。

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いえてる。
今の状況って、マンション区分所有権のデメリットを認めたくないために蓋をしてるだけ。

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個別銘柄とファンドの違いみたいなもかな

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就職ランキングの今と10年前の違いの方がしっくりするよ

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>具体的に所有権の何が優れてるのか説明できない。

所有権が普通で、区分所有権やその他の名目権利が劣っているだけ。
区分所有権で専用部を自由に建て替えできる？
敷地権で敷地を自由に使える？
共有持分権で共用部を自由に使える？
税金や費用負担させるための仮想権利でしかない。

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>>728
相変わらずですね

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マンションはオリンピック後さらに価値下がります

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>>729
マンションの仮想諸権利が、通常の所有権より優れているところは？

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＞戸建てだって、条例の規制とか、私道負担による規制とかいっぱいあるでしょ？

マンションには無いの？同じだろ。

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>>732
戸建は規制がキツイね

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>>731
>マンションの仮想諸権利

相変わらずですね

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>>731
昨日の結論だとリフォームの自由度がマンションの方が高い

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サッシもドアもかえられないのに？

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>>736
子供の頃親に自分の物、人の物、公共の物の区別出来るように躾てもらえなかったのかな？
マンションで自由に出来るには自分の物の範囲で出来るの

戸建なんて自分の土地の中でも好きに増築出来ないでしょ

参考
https://suumo.jp/edit/guide/dandori/reform/step2-4.html

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>>728 残念ながらおそらく正解～　

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所有権って建ぺい率60パーセントの場合
自由に建物建てられないのは何パーセントですか？

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>>739
マンションにも建蔽率も容積率も高さ規制も日当たり規制もあるよ。戸建てと同じだよ。

戸建ては躯体も改築できるけどマンションは内装しかいじれない。

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所有権があるのはマンションも戸建ても同じ、当然同じ権利がある

マンションには出来ないように思われている相続時や建て替え時の放棄は
実際には行われているようだ。
ただし法的にはもちろんアウト、実行としてセーフ。

それでも現状困難なのは、修繕積立金の中途解除での返金請求
これはまだ認められた事例がないかも知れない
それも今後は柔軟に変わることを期待しよう。

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>>741
マンションでも権利はあるけど戸建てのそれと「同じ権利」ではないですよ。
マンションはあくまで土地や建物に対しての「使用権」と「土地建物に対する共同所有権」ですから。

>>マンションには出来ないように思われている相続時や建て替え時の放棄は〜
これも行われるのは相続権者が特定できて意思の確認ができた場合に限定されますよ。
建て替え後に権利を主張されたらもうどうにもならないですから。
こうなったら最悪その時の管理組合の人が逮捕されますよ。悪意が無ければ起訴猶予でしょうけど、民事で賠償請求される。
法律上はアウトってそういう意味です。

修繕積立金の返金を認めるようになったら、中古マンションは一切売れなくなります。
中古で買う人が新築時からの積み立て分を購入時に支払わなければいけなくなるんですから。

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>>739
戸建てだと建蔽率で建物が建てられないところを好きに使える。物置をおいてもいいし、自転車置き場、駐車場、子供の遊び場でブランコをおいてもいいし砂場にしてもよい。

でも、マンションの建蔽率で建てられなかったスペースは共有スぺースになるから一切自分好きに使うことはできない。
一台止められるじゃんって車を置くこともできないし、自転車を置くことすらできない。

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＞741
＞所有権があるのはマンションも戸建ても同じ、当然同じ権利がある

マンションにあるのは区分所有権という仮想権利。
戸建てには共有持分権や敷地権というバーチャル権利も存在しない。
同じではない。

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>>743
制限があるって事は理解できてるんだね

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マンション民は家を建てた事がないから、敷地に関する規制に無知。
当然戸建ての所有権と区分所有権の違いも判らない。

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＞743
＞744
＞746
制限された土地は無料だったり税金が取られたりはしないよね？

取られてたら罰ゲームだよね

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実態の無い敷地権にも課税される。
権利者が自由に使えないのにね。

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だから区分所有権ごときに固定資産税を払うのは罰ゲームみたいなものなんでしょ。

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＞制限された土地は無料だったり税金が取られたりはしないよね？

制限があろうと実態がなかろうと、税金は取れるところから取る。

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敷地権って登記上分筆されて地番も権利者毎に分かれてるの？
マンション住民に聞いてもわからないか？

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今日は随分戸建さん劣勢

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>>747
マンションすら買ったことの無い人には解らないんでしょうけど、
マンションでも専有部ではない共有部と建蔽率上建築できない土地も購入資金に含まれてるんですよ。
マンションの区分所有者にも専有部以外の余地や共有部に対しても課税されています。

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どのみち土地の持分も割り勘だから大したことない。

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建ぺい率60％だと建物立てられない土地40％にも課税されるってそんなことはないはず！

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戸建ての所有権なら土地購入時に所有者が登記される。
所有者も登記されない敷地権は所有権とは別物。
税金払ってるから所有権と同じと考えちゃうマンションくん。
おめでたい。

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755は無知。

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>>754
つまり、地価上昇により価値が増えたわけではなく、
単に建築費の高騰による一時的なもの

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＞757
あなたの素晴らしい知識で755を論破して！

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>>755
そう思うんだったら商業地に耐火住宅を建てればいいよ。建蔽率の適用外になるから建蔽率100も可能。

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今のところ
所有権は
リフォームの自由度が低い
使用が制限されている土地に対価と税金を払う

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リフォームっても専有部分しかできないマンションでは論外だよね。

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マンションに所有権は無い。
自分の土地を自由に使ったり、建て替えすら自由に出来ないらしい。

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>>759
無知に教えても無駄。

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＞755
＞建ぺい率60％だと建物立てられない土地40％にも課税されるってそんなことはないはず！

土地を所有したことがないマンション民？
自分で土地を買って家を建てれば判ること。

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懐具合も価値観も異なる赤の他人と資産を共有しているとこんなに苦労しますよという例が日経web版のマネー研究所に載ってた。戸建の所有権なら保険を掛けるも掛けないも、不具合が起きた時に建て替えるも修理するも他の対応をするも全て所有者の一存で思うがままできるのに。

＊＊＊
生保損保業界ウオッチ
お宅は大丈夫？　マンション「共有部分」の地震保険
　
日経マネー

2016/3/15

　横浜市都筑区の分譲マンションが杭の施工不良のため傾斜している問題で、不動産会社は住民に対し補償案として全棟建て替えを提示した。これを受けて行われた2回目の住民アンケートでは、区分所有者の89％が全棟建て替えを希望しているという。

　区分所有法では、建て替えに「区分所有者の5分の4」、すなわち8割の賛成を必要とする。今回は全棟建て替えの方向で進むべく、住民の約9割の意見が一致したということになる。

　だが、この合意は“補償としての建て替え”という前提があったからこそ。時間経過により老朽化が進めば、どのようなマンションでもいずれ修繕や建て替えが必要となる。そのときに修繕積立金が充分でなく、住民自らの追加負担が発生することになった場合、果たしてこれほどスムーズに合意が形成できるだろうか。

　年齢、経済状況のみならず、ライフプランも異なる個々の住民が1つの合意に至るには、相当な困難が伴う。建て替えなどに関する合意形成はマンションという分割できない財産を共に維持するため、すべてのマンション住民が抱える避けられない課題だ。

■「最悪の事態」への備えを


　さて今回の本題だが、マンションが地震などで大きな被害を受ければ、こうした問題はより深刻となる。「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法（被災マンション法）」でも、地震などで滅失したり重大な被害を受けたりしたマンションの再建、または取り壊し敷地を売却するには、住民の5分の4の合意が必要と定めている。
　残念ながら、地震は修繕積立金が十分にプールされた時を選んでは起きず、被る損害の程度も予測できない。さらに言えば、東日本大震災の際、仙台市の被災マンションが必ずしも老朽化したものばかりでなかった現実もある。

　修繕積立金が不足すれば個々の住民が負担することになる。新築マンションが地震の被害に遭ったと仮定しよう。住む場所を失った上に、ローンがそのまま残っているという状況で、新たに修繕費を払うことは可能なのか。

　回避が困難で、甚大な被害を受ける可能性がある地震に対してこそ、保険による建て替え財源の確保は欠かせない。住民の専有部分のみならず、マンション管理組合が共用部分の地震保険の契約をしておくことは必須だ。

　現状では共有部分の地震保険付帯率は4割弱に過ぎない（上グラフ）。全契約の付帯率6割弱から見ても低い。負担を嫌い、中途付加に反対する住民もいると耳にする。被災後の再建の合意どころか、地震保険料の負担がハードルになっているのだ。

　2017年から段階的に引き上げられるものの、地震保険料は言われるほど高くはない。例えば1981年以降新築の500世帯が住む東京都内のマンション（共用部分の評価額60億円）では、保険金30億円確保のための保険料は、1世帯当たり月900円程度に過ぎない。

　リスクマネジメントの基本は、目先の損得ではなく「最悪の事態の回避」。分譲マンション特有のリスクに気付いた管理組合から準備を進めてほしい。

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そうはいっても、別に倒壊寸前だろうと、どうにか住めればそのまま
費用を投じずに住みたいって人も居ますから
そもそも修繕積立だって維持以上は無断とも考えられる
将来的に売却予定ならば尚の事。

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マンションは修繕費や管理費が経年で上がる。
持ち続ける限りこの支出が永遠に続く。

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所有権は使用制限がある土地を所有させたことにして税金を払わせる制度だったのか

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区分所有権の方がトータルで考えると税金高いでしょ。

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所有権持ちは
自分のもの
他人のもの
公共のものの区別が付かないらしい

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160310-00000009-kobenext-l28
隣人の土地に２０年でゴミ７トン　女を再逮捕
「自分の土地だ」と容疑を否認しているという。
約２０年間にわたり、隣人の土地に７トンのごみを廃棄して占有したとして、兵庫県警神戸西署は１０日、不動産侵奪の疑いで、神戸市西区の無職の女（７４）＝廃棄物処理法違反罪で起訴済み＝を再逮捕した。

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>771

ついに区分所有者はこういったケースしか出せなくなったか。

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＞772

では＞766の保険の宣伝についても感想をどうぞ

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>>769
日本語でお願いします。

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個別の案件しか出せなくなってしまったマンションさん。

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＞所有権は使用制限がある土地を所有させたことにして税金を払わせる制度だったのか

訂正：区分所有権は使用制限がある土地を形式的に所有させたことにして税金を払わせる制度だった

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>>776
それなら納得。

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区分所有権にメリットなし。

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マンション完全敗北！

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>>776
区分所有のマンションと同様にオーナーが土地すべてをもつ区分所有でないアパートでさえも小規模住居地特例が適用となり固定資産税の土地にかかる部分が減税となる
税収と区分所有権を結びつけて陰謀っぽく語ってるけど戸建派からみても恥ずかしいからやめたほうが良い

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>>781
マンション系は「税金払ってるから、区分所有権＝所有権」だと思っているらしい。
区分所有者に土地の所有権はない。
あるのは管理費や税金を払うための仮想持分の敷地権。
自分の権利さえ知らないマンションオーナーが多すぎ。

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＞785
土地の共同所有権？敷地権だろ。
権利者が登記される戸建ての所有権とは別もの。
その辺り、よく理解して書き込まないと笑われてしまいますよ。

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>786

実態は戸建ての権利と比べてそん色ないですけどね。

むしろ、スケールメリットが効いて、敷地の整備・グレードが高いメリットがありますよね。

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こんなかんじかな。
マンション：土地は敷地利用権
　　　　　　建物は専有部の持分権と共用部の利用権
　　　　　　全て不可分

戸建て：土地と建物それぞれに独立した所有権で分離可能

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なんだか、マンションさんは賃貸だから登記簿とか見たことないみたいだね

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>>787
>実態は戸建ての権利と比べてそん色ないですけどね。
＞むしろ、スケールメリットが効いて、敷地の整備・グレードが高いメリットがありますよね。

戸建ての所有権を持ったこともないのに何でそういえる？
スケールメリット？専有部は狭いじゃない。共用部は公共施設と同じ。

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>>785

マンション登記簿に土地は共同所有と書いてあるの？

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区分所有権なんて曖昧なものは止めて、共有部分も個別に権利化して売ればいいんだよ
各階の廊下3千万とか、エレベーター1基2億円とかな。階段は売ったらちっとまずいが・・・
所有した者が維持管理責任を持つ分、使用料を徴収することができる。

その代わり共有部分の各戸負担は、維持費も含めて無くなるから
今までの三分の二程度で安く購入でき、実使用料以外の無駄な負担がなくなる。

毎年度エレベーター使用料を巡っての春闘があってストライキなどすれば
自由で公平な、資本主義に則した理想的マンションも夢ではない。

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戸建て＝民主主義
マンション＝共産主義

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>マンション＝共産主義

管理組内の一棟独裁

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管理組合な

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>>一党独裁

規約を守らない者は直ちに管理組合に密告され注意を受ける。アルコープにバギーを置いた者、傘立てを置いた者、三輪車なども即刻注意を受ける。

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>>796
隠れKGBとか公安がいそうだ。

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マンション、いいとこないな

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マンション住民は、購入する時に区分所有権以外の敷地権や共用持分権を知らなかったのか？

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所有権があるのはマンションも戸建ても同じ、当然同じ権利があります。

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マンションに通常の所有権はない。
あるのは実態は区画利用権の区分所有権と敷地権、共有持分権。
どれもバーチャル権利。

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バーチャルだろうとなんだろうと、固定資産税を徴収できるから、お上は抜け目ない。

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区分所有権は管理費や税金を徴収するための名称に過ぎない。
実質は使用権。

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ここはバーチャルなんちゃらという意味不明の造語を
連呼し、無視されつつも粘着する＊＊のスレ

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結局権利としてのマンションの区分所有権では所有権の足元にも及ばないから、マンション住民は早々に退散。

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>>804
一言も反論できず悔しそう

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即レスだね
相変わらず24時間粘着の真性キチだね、ホント病んでるね
100万の土地一人で所有するのと
50億の土地100人で所有するのどちらが良いですかぁ？
ちょっと難かしすぎますかぁ？

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>>807
そんなの一人で100万の土地に決まってるだろ。
100人で共同所有なんてしちゃったら貸すにも売るにも事実上不可能な100人の同意が必要になる。
つまり、土地は共同所有で持っていて価値など無い。

こんな簡単な事も解らないの？

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マンション民は土地を所有できませんよ。

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相続の時、兄弟でさえも、後々の面倒考えると、土地は共同名義にはしないな。きちんと分割するか売却するかだな。

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