プラウドシティ阿佐ヶ谷ってどうですか？　その4

>>290 匿名さん

揺れるくらいは我慢しましょう。建物が倒れたり傾いたりすることはないんですから…

低湿地だったところには住みたくないかな～

知ったかでのコメントが多いですね。低湿地は阿佐ヶ谷駅周辺、井草周辺ですね。この辺は広大な竹林でしたね。以前に阿佐ヶ谷駅が浸水しましたが杉並高校が浸水したなんて話聞いたことがないですね。２年ほど前に杉並高校の先の善福寺川沿いの少年野球グランドが大型治水設備になり、子供には残念でした。

いや、このあたりは善福寺川が大きく蛇行する部分で、荻窪団地も、阿佐ヶ谷住宅も、もともとは遊水機能を持たせた広大な水田地帯だったようですよ。

調べたらすぐに分かることです。

戦後はまだ田んぼでした。善福寺川は蛇行して、氾濫を繰り返していました。キャサリン台風の時は、このあたりの田んぼはすべて浸水、水没したとか。その田んぼが埋め立てられて、昭和３３年に阿佐ヶ谷住宅ができたんですよね。　　

まぁ、昔のこと気にする人もいるかもしれないけど、今はマンションが建ってて浸水リスクも地震リスクも限りなく小さいってことでいいのでは…

地盤の善し悪しは変わらないけどね。

地盤が良いと何かメリットあるんでしたっけ？

2期2次も、順調に売れたようですね。強い。

２次ですか

売れてるかは知らんが
地味に見学者は多いね
敷地内でよく見かける

4LDKは売り切れたのですか...？

この値段で本当に最後まで売り切れるのかねー

最後まで売れます、最後まで売ります！
(談:担当者)

売れるでしょう
ここより安い物件が出てくる気配は当分ありませんよ。

だから強気なんだねー　

まだまだマンション購入を考えている人が多いでしょうね。
現在は2LDK～3LDKの販売になるんでしょうか、3LDKだと、ファミリー向けにはちょっと狭いのかな。
夫婦だけで子供が居ないうちなら丁度いいのかもね。

これからの販売はかなり大変だよ・・

子育て環境考えると、グランメゾン江古田の杜とかブランズシティ世田谷中町とかも良い気がする。特にブランズシティ世田谷中町は敷地内に保育園ができるのが良い。借地権マンションだけど、保育園目当てで小学校入学までの5年弱だけ住んで売ってしまえば損しなさそうだし。

>>310 匿名さん

関係者ですか？この価格高騰の時期に買ってしかも5年だけ住んで売っても損しないなんてかなり現実離れしてるように思います。駅遠だしむしろ5年後オリンピック終わった時の値下りの方がリスクな気が‥

この阿佐ヶ谷も買ったときより高くなるとまでは思いませんが、できるだけ価値が下がらなければいいなと思います。

>>308 匿名さん

3LDKでも手狭と言われてしまうと4LDK＝億近くですよ。今どきその値段を出せる人って限られますよね。子どもが大きいならまだしも小さいうちは必ずしも個室は必要ないかと。

これだけ金利が下がってますから、億近く出せる人は結構いますよ。金利も含めて考えればマンション価格ってそこまで上がってないです。

借入額や返済方法にもよるけど、金利が0.5％変わるだけで、総返済額は簡単に1000万円以上変わりますからねぇ。
金利が1％下がれば返済方法や年数によっては2000万円近く下がるわけで、住宅ローン控除も合わせれば10年前に買うよりも3000万近く返済額が少なくてすむ人もいるわけで。
ま、もちろんこの物件に限った話じゃないですけど。

そんなに借りるの?
0.5%差で1000万円とは1億円借りると言うことでしょ。
住宅ローン控除を加味しても借金し過ぎだね。

限度まで借りた方がいい。
1億借りれるなら1億借りるべき。

ハザードマップ見ると
客観的事実に震えるね。
善福寺川は大雨のときのニュースの常連だしね。

洪水を気にするビビリちゃんが多いですね…

問題は洪水の恐れがあるところに好んで住むかどうか

❯310さん
敷地内の保育園は凄い!
ブランズシティ世田谷中町は要チェックですね。
ちなみにいくらくらいなんだろうか。

PRESIDENTにこんな記事があった。
http://president.jp/articles/-/18560

銀行が貸すってことは払えるってことです
とはこんなことなのか。
膨大なローンは怖いな。

≫322
地方の投資物件でもなく、地銀の融資話なんかどうでもいいよ。
美味い話には、裏があるのは何時の時代も一緒だよ。

>320
誰もそんなところに好んで住まないわな…。

322さん
いつの時代も、お金を借りるときには気を付けないといけないですね。
お家を買うときには普通借りると思いますが、金額ですよね。

借りれる限界で借りることはその分リスクが高いから、銀行や不動産屋さんの話を鵜呑みにしちゃダメですね。

金利が低い時代だからこそ、油断すると恐ろしいことになりそうですね。

>>320 匿名さん

善福寺川ではここの上流でも下流でも工事してるので危険はかなり軽減されていますよ。あとここの一階は地面よりも数十cm高く造られているのですぐに床上浸水というのも考えにくいと思います。それでも気になるようなら一階は買わなければいい話だと思います。

「事前審査通ったのだから、銀行だって返せると認めてるんですよ」と言われた張本人としてはびびってしまう記事ですね❨汗❩。

水害の件はしっかり調べないといけないなと思ってるんです。1階が水に浸かれば、外の廊下やエントランスも水浸しになるだろうし。そうなれば余計な修繕積立金が使われることになる。
500以上の世帯で負担を分け合うならまだしも、ここは棟毎の管理だから、スケールメリットはないし。地下駐車場が水没したらと思うと不安なんですよね。
契約済みの皆さんはその辺り吹っ切れたのかな？

>>327 匿名さん

別にレバレッジとかをかけない自己居住用であれば話は全然違いますよ。金利が0.5%ってことは単純計算で200人に1人しか焦げ付かないってことですし。ケガとか病気による収入の激減などは大きなリスクだとは思いますが。

>>321 匿名さん

別にエリアも被ってる訳じゃないですしそっちの掲示板行ったらどうですか、関係者さん？

>>328 匿名さん

確かに地下駐車場は要注意かも知れませんね。

>>328 匿名さん

通常は管理組合が加入する火災保険で補償されるかと思います。

水害とか細かなことまで気にする人がいるんですねぇ…

329
325は今の0.5とか低すぎる金利を懸念してるのでは？金利は上がる可能性があるのだから怖いよねと。銀行の審査で返せますと出ても、金利が上がれば返済は重くなるだろうなと。

>>334 匿名さん

だったら10年固定型とかリスクヘッジをすればいいこと。確か0.4~0.8%くらいだったはずですし。目先の欲にかられて後で痛い目見る可能性はありますからね。営業担当もやたら全期間変動を勧めるので違和感はありましたが。

1億円を10年で返せればいいってことですか？

フラット35でよいのでは？

>>336 匿名さん

あんたの資金プランなんて知らないよ。自分にあったプラン考えて下さい。

本日、内覧してきました。エントランスがしょぼいこと以外は及第点ですね。建物の外観は平凡だけど、中庭とか植栽とかでカバーできてる。

建物の外観が平凡で、エントランスがしょぼいの…？

>>340 匿名さん

私はそう思いました。
中庭は素敵でしたよ。部屋の内装も悪くないし。

水害は環七の地下に巨大な貯水槽ができて和田堀公園のかなり広い部分も貯水槽になるので
超巨大な台風が何日も居座るようなことがない限り起きないよ。
仮に起きたとしてもここの周辺より中野富士見町周辺の方が脆いので先にあっちが浸水する。

水害なんて昭和の遺物ですよね…

だといいけどね…。
敢えてそういうところに住むかなあ…、って思っちゃうところはあるね。

敢えてこんな地震大国に住む人も1億人以上いるからねぇ…
100年に1度くらい洪水がある地域に敢えて住む人もいるでしょう。

1階は水没するリスクはある立地だね。2階以上を選べば大丈夫でしょう。

そういう問題じゃないと思うんだけど

地盤もよくないとか。
地震大国とかで日本全体をひとくくりにしないで。

地震の被害も水害もすべて自己責任、よく考えて物件を選びましょう！！

>>348 匿名さん
こんな大規模物件にしたら保育園、絶対入れないですよね。。

そこは、小池さんが解決してくれるでしょう！！

第1種低層住居専用地域だから、プラウド”シティ”なのに保育園とかスーパーとかを敷地内に作れなかったんだろうね。
第1種低層住居専用地域ってのは住環境は凄まじく良いんだけど、利便性を重視する人には不向きだね。住環境重視の人には最高ですな。

中に何を作るか？どんな建物にするかは、デベロッパーしだいでしょ。部屋を増やして利益増やすために高さ制限を超えて6階建てにしてるんだし。
建物別で管理組合がバラバラになってるのもデベロッパーの都合なんだろうし。
保育園もコンビニも利益につながらないとデベロッパーが考えただけなのでは？

保育園入れないだけじゃなく、南阿佐ヶ谷駅の混み具合は酷くなりそうだね。

>>353 匿名さん

高さ制限の規制を超える代わりに空地率を60%にしてるから部屋数はさほど増えないんじゃないかなぁ？
保育園を作らなかったのはシニア層がメインターゲットだからだと思いますよ。それか地権者の反対が多かったか。共用施設を極力少なくして利益を最大化する戦略は住友不動産の物件でよくみられますね。

>>353 匿名さん

そうですね！南阿佐ヶ谷の乗降客数が25000人/日ですから、プラウドから500人乗る(往復)とすると、4%増のインパクトがありますね。

>354
そうか…地権者さんが多いんでしたね、ここ。200戸近くも非分譲があるわけで、その影響力の大きい物件っていうことなんですよね～

>>356 匿名さん

企画の段階では地権者さんの意見は絶対でしょう。小さな子どもをもつ地権者さんが少なければ保育園の設置はなかなか通らないかと。
地権者さんよりも新規購入者の方が多いですから、これからの運営では地権者さんの影響力は低下するでしょう。

1年くらい前かな？野村不動産の都下のマンションでも紛糾していた気がする。階段が違うとか、クロゼット内の仕上げが違うとかだったかな。

プライドシティ阿佐谷は建物ごとの管理組合ですよね？今買えるのは、セントラルでしょ。セントラルは大半が非分譲住戸だから、地権者の影響大のはず。この点は納得いくまで聞かないとね。

>359
何の話かと思ったら、358が削除されて意味不明になってしまったのですね。

358はこの指摘ですよね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/539590/res/846-859
確かにいくつかのプラウドシリーズで同じような話が出てますね。
阿佐ヶ谷のプラウドでは問題出て無いみたいですね。

皆さんはこちらのマンションが地権者の影響が大きくなると予想されていますが、
地権者の影響とはどのようなものですか？
管理組合での意見が通りやすくなるとして、地権者の立場としてどのような
意志や主張があるのか想像がつきません。
同じマンションに住む限り、基本的にはその他一般住人と同じではありませんか？

ここの地権者ってあの廃墟みたいな団地に住んでいた人ですよね。

廃墟に住み続けるほど地域愛のある方々なので大丈夫ですよ、きっと、笑

何人かお会いしましたが、住むのは息子さんや娘さんというケースも多かったですよ

>>359 匿名さん

プラウド府中マークス
階段が鉄骨。非常階段仕様。しかも錆びや汚れ多数。
下駄箱が真っ赤で昭和の仕様。

どっちも営業が何も把握してない、野村は補修したくないため炎上。
他にしゃべらない誓約書をかかせて、金積んで終わらせてましたよ。

他にしゃべらない誓約書を書いているはずなのに、お金積んで終わらせたとか、どこ情報？ただの噂話？
そのような信憑性疑わしい情報を書き込まれても困ります。

僕も以前、全く別件で野村不動産から返金を受けましたが、誓約書はなかったですよ。誓約書なんて効果ないし、客に誓約書書かせるんだとしたら、そのデベ、客商売の基本を理解できてないね。

野村不動産クラスの大手でそんなことしないよね。

下駄箱は補修費か新提案色の再工事が選べたんですけどね。大半が補修費を選択肢。たしか２０万円だったかな。
鉄骨階段は補修工事したはずよ。鉄骨のままだけどね。
そういやトランクルームも鉄骨が突き出してて怪我するレベルでした。こっちは入居前に直してたかな。

緑がいっぱい。気持ちがいいね！

>>370 不動産オタクさん

素晴らしい写真ありがとうございます！この物件は少し割高な気がしますが、緑が多いのはとてもいいですね。

>>370
いい写真ですね。
これはどこらへんから撮った写真ですか。
緑が多いのは素晴らしいですね。

素敵な写真ですね。これだけの緑化は都内では珍しいですね。このマンションの売りの１つだと思います。野村にしてはじっくり売っているような印象をうけましたが、このマンションは竣工してからの方が売りやすいかもしれませんね。

>>372 匿名さん

真ん中の交差点(センタープロムナード？)から北向きに撮りました。車道の脇の部分です。

ここです。

不動産オタクさん
ありがとうございました！

>>370 不動産オタクさん

素晴らしい道沿いですね！
とても素敵で興味深いです！

素敵な環境のマンション！欲しいです！

写真、評判良くて嬉しいです。

業者スレと化してる…

>>380 匿名さん

業者のポジスレと買えないボンビーのネガスレのバトルが面白いんですよ、笑！

素晴らしい環境で、住める方が羨ましいです。

維持費がすごそうだけどね・・・

>>383 匿名さん
業者だったらもっと書き込んでるだろうと思いますが。
ちなみに維持費高いマンションなんですかね？

>>384 評判気になるさん

管理費はそうでもないです。固定資産税が高いです。40万円くらい。

最初のうちは減額があるんだったかな？20万円くらいって営業が言ってたような。住宅ローン控除をぶつけて…って意味だったかな？忘れた。

いずれ修繕積立が跳ねあがったりしませんかね…

>>386 匿名さん

低層マンションですし、跳ね上がることはないんじゃないですか？まぁ、普通は年々上がっていくものですから、常識の範囲内のペースでは上がっていくとは思いますが。

固定資産税は当初5年間は2分の1になりますね。
敷地が広いのでタワマンよりは負担が大きいですが、低層マンションには共通しているもので、ここは空地を駐車場で潰さずに豊富な緑を置いているのでいいですね。

緑多くて良いなぁ。
善福寺川緑地公園が隣接してるのも良いなぁ。

ただし、水と地震にはご注意を。