プラウドシティ阿佐ヶ谷ってどうですか？　その4

迷わず聞けよ
聞けば分かるさ

安くなきゃ、１階や２階は買わないわな…

私は低層階の方がすきですね。
何かあったときにすぐに階段で降りられるし。
高いところは怖いし。

そんな人ばかりだったら不動産業者は助かります・・。ただ、現実には中々そうはいきません。いきおい、安さとアピールで惹きつけるしかなく、難しいところです。

最上階が安いならそれを買います。上を買う意味はあまり分かりませんが、金持ちなら多分上を買うかも笑見栄のため。

>>2289
高層の人を意識したり、見栄とかって思っているのは実は低層の人だけ

そんなこと思いながら低層に住み続けるような人生はイヤだな… 眺望だって、良いに越したことはことはないし。やっぱり住めるものなら高層がいいな～!!

>>2291 匿名さん

それが見栄でしょ笑
他に良いことあります？
高層階に。
お金あるなら、もちろん高層階にしますけどね。でも眺望に数百万、もしくは1,000万単位の金額が変わるなら、低層で大丈夫でーす。

一般的には低層階は高層階よりけっこう安く価格設定されます。中古でも新築でも、そうしないと売れないから。そういうことです。

いや、それは分かってるんですよ。
高い値段出す理由を教えてください。
よーく考えてみてください。
無いんですよ、上の階にメリットは笑
余裕のある人は上にすれば気分が良いって話で、それ以外はとくに上だから良いって事がない。

見栄が悪いなんて一言も言ってないですしね。
お金あれば、上に住むので。

眺望以外に理由あるのかな？

とくにここのマンションで上にこだわる必要もないし。

まぁ 富豪のお屋敷は低層が多いし、低い位置が悪いとは思わないよ

ここの最上階は6階で、一種低層では希少価値がある。但し、セントラル以外は、ほぼ前建てがかぶる。6階が異常に高い値付けだから、2～3階あたりでも充分かと。セントラルの6階なら眺望の抜け感が半端ないから、買いたくなる気持ちもわかりますが・・・。それにしても、かなり売れてきたようですね。来年3月までには完売ですかね。

このマンションの話ではないですが、
上層階や最上階が他の部屋と仕様が違う事はたまにあります。
例えば、上層階はスプリンクラー常備とか、最上階は他の階より天井高が10cm程高いとか、それゆえにエアコンが天井ビルトインタイプとか。
エアコンとかスプリンクラーは別にどうでもいいですが、天井が高いと解放感というか圧迫感が減るので同じ間取りの下位の部屋よりかなり印象が違うと思います。
眺望はおまけですが、上階に部屋がないと騒音っと言う意味でも違うのではないでしょうか？

阿佐ヶ谷駅の都民銀行側、洋食屋さんのグルトン美味しい。白糖をなるべく使わないなどオーナーのこだわりが素敵。

SUUMOとかで、中古の検索の項目に「2階以上」っていうのがありますね。
それだけ1階を避ける人がいるってことですよね。私もチェック入れています。1階はナイです。
人目につくので気兼ねなく窓を開けられないですし、防犯にも気を使います。

あと眺望は抜けた方がいいです。見栄とかではなく。人に誇るためでなく、自分の心理的なことのためです。

ただでさえ戸建てと比較して狭い団地なのに、プライバシーが無い低層階には住みたく無いです。昼間は毎日カーテンを全開にして生活したいです。

戸建ては視界が抜けないからマンション、というのもあります。
どうせマンションなら戸建てと同じ1.2階は避けたいですね。

≫2301さん

タワーマンション購入した友人が
20階以上の高さに存在する床の面積は
希少だと思って、上層階を選んだと話してました。

その場にいた別の友人は
大多数の人は、低層階で満足していて
上層階の価値は、ちょっとしたパラダイムシフトで
吹き飛ばないかと話してました。

たんに価値観の違い？

眺望では最上階
利便性では一階ってとこでしょうか!?
どちらに重きを置くかは価値観ですね。
私、個人的にはお子さん居るお宅では低層階がいいのではないでしょうか？

1階ガー
て繰り返し強弁自演して
痛々しいな…

上の良さはちょっとわかったけど、それでもこういう、上の方が良いに決まってるでしょ。って決めつける人は、たいそうな理由があるんでしょうね。教えてもらいたいですねー。

まぁ答えられないから、文句だけ言うんでしょうけど。

ここなら2-5階どこでもまあいいかな。一階は窓開けはなちにくいからパスだけど、ここくらい隠れてればアリかもね。

うちは2、3階は顔面ブロックだけど、ここの2、3階と比較してもしょうがないし。

個人的にはちゃんと日が入れば眺望自体は絶対要素ではないかな。

>>2302
高いところがいいというよりは、視界が抜けないのが圧迫感があって抵抗があるということなんです。
低層階でも圧迫感のない住戸ならいいです。そういう住戸は稀ですけど。
現に私は今2階に住んでいますが、窓からの眺めが開放感があるところなので、非常に満足しています。

ここの住民の方々は、マンションの建ち方からすると、そういうのは拘らなくてすむタイプなのでしょうね。

半年位前に行きました．

3階77m^2で7500（からキャンセル割引）という部屋が良かったです（地権者さんの中古も悪くない部屋がでていました）．ほかの物件も見ましたが，（特に家族用なら）結局ここが良かったかなぁと思います（平米100以下でそこそこ広くてそこそこ駅に近くて，ちょっと団地っぽいけど日照や環境も悪くなくて．．．）

うちは子供がいない＝無理に3LDKを買う必要がないので見送りましたが，2人子供がいたら買ってたかもしれないなぁと思います．ちょっと高いですけどね．

将来３ＬＤＫにも変更できるような２ＬＤＫがあったらいいな。最低でも80㎡より広い面積で。

日本郵政、良いのか悪いのか？
野村不動産の買収あきらめたらしいですね。

プラウド、どうなるのかな。迷走しているうちにブランド価値がどんどん下がるのではないかと心配・・。

こんな状態で、野村としても本気が入らないとか真剣味を欠くとなると価値が棄損するでしょうね。

プラウドシティ武蔵野三鷹と迷ってます。
どうでしょうか？

>>2314

いろんな方のコメントを見ると、ここは今1000万円程の値引きして販売しているようなので、三鷹の物件と値段がさほど変わらないのでは？

値段が同じであれば、
日常は丸ノ内線ユースになりますが、都心に近いことと、駅近なこと、所有権であることから、
阿佐ヶ谷の方が良いと思いますけどねぇ。

私も一瞬迷いましたが、比較したところ、ここは
・固定資産税が、武蔵野三鷹の固定資産税＋地代より高い
（たしか減税期間で約30万ぐらいになりますよね？）
・駐車場代が、武蔵野三鷹より高い
・中央線までの距離で比較すると、武蔵野三鷹の方が近い
ということで、武蔵野三鷹かな・・・と思っています。

個人的に荻窪に近い所より、吉祥寺徒歩圏内の方がいいというのもありますが。
残っている部屋は、条件的にどんな具合なんでしょうかね？

残ってるのは、１億クラスだから、武蔵野と比べると厳しいかと、、

あと、
・戸数が武蔵野三鷹より多いのですが、管理費・修繕積立費が、武蔵野三鷹より高い
というのもありました。
敷地内に広場や緑が多いとそうなるのですかね。

ここに住まわれる方は、資金力あるなぁって思います。並のサラリーマンではきびしいですよね。

1戸当りの土地持ち分が多いですしね。空地率が高い分、開放感がありますが、その為固定資産税、管理費、修繕費も当然高くなる、、という感じでしょうかね。

武蔵野は長谷工だし、建物的にもこっちの方が良いかな、、とも思いますね。

>>2315
1000万円単位の手引きって！！
そこまで行くと底なしだな～
厳しいですねぇ…

プラウド・ブランドも完全に崩壊してるよな、最近・・・。

>>2317 名無しさん
大和ハウスが販売しているので、7380万とか出てますよ。値引き後ってことでしょうかね。
あとなぜ他社が入っているのか分らないのですが。

長谷工は、中古の物件でよく見ましたが遜色ないと感じますし、正直違いが分らず、まあいいかなと。

今回供給戸数が350戸もあるので、サラリーマン層で、8000万-1億円出せる世帯の需要を完全にオーバーしてしまったということなのでしょうね。

7000万円代の前半なら、世帯年収1000万円強で買える金額なので、夏頃までにはほぼ完売するのでは？

武蔵野三鷹は借地権なので、同じ金額出すのなら、個人的には、分譲賃貸を借りるか、所有権タイプのマンションにします。

物件価格は同じでも、こちらはランニングコストがけっこう高いですよね・・・。老後も今以上に払うことになると考えるときびしいかな、と。。。
最後には、どちらの場所に住みたいか、ですかね。

無理しない方が良いかと、、

管理費、修繕費は5〜6万でしょう。
それが大変な人は、武蔵野にしましょう。

管理費・修繕費5〜6万というと、高い方に入りますよね。
一番驚きなのが固定資産税です。5年目まで約30万とすると、6年目以降は45万とかですよね？！
今23区内に住んでいますが、年間20万いかないんで。
こちらは所有権といっても、長い目でみたトータルコストで考えたら武蔵野ですかね。
コストかかっても所有権という人はこちらなのでしょうけど。

固定資産税そんなに高いのですか…？
管理費、修繕費、固定資産税で月10万位ですね...

たしかそうだったと思います。
間違ってたらすみません。住民の方など、ご存知の方は違ったら教えてください！

住民スレを拝見したら、No.89さんのところに「固定資産税は30万〜35万」と書いてありました。
減税期間の額・・・？なのだと思いますが。

棟によっても違いますが、3万〜4万でしょう。
16年目以降が5万〜だと思います。

固定資産税は高いのは間違いないですね。
でも6年目となると、固定資産税自体が下がっていますので、そこまでの金額にはならないと思います。

6年目以降が5万〜なんですね。（16年目〜？でなく）
それにしても駐車場代も合わせると、けっこうな出費です。。。
都心近くに住むというのは厳しいですね。

6年目以降の話は固定資産税の話です。
16年目以降が5万〜の認識で間違い無いですよ。
こちらは管理費、修繕費の話です。
これも棟により違うとは思いますが。

まぁ都内に住めば、駐車場もこのくらいは掛かるでしょうね。
普通に外で借りるよりは安い設定だとは思いますが。

確かに高い。
そこまでしてこの立地のマンションに住む価値があるのか。
まして１階なんて（しつこい）

無駄に高くないか…

この立地のマンションに住む価値あるかって、大ありですよ！
こんなに緑が多くて、共用部分の充実した豪華なマンションも、そうは無いですよ。

価値は人それぞれだと思いますが、価値を感じた人がここを買ってるんだと思います。

他に良いとこなかったんですよねー。
あります？良い物件？

荻窪のすみふは遠いし、芦花公園のJV物件はヤバイし。

ランニングコストの差はバカにできません。そこを知らないでいると大変なことになりますね。
仮に生涯住むとして、＋1千万とかにもなってきます。

>>2335
真面目に言っているのか？
JRじゃないB面みたいな駅まで微妙な距離
緑が多いって言ったって裏の公園に比べれば猫のひたい程度。
共有部分豪華自慢はいいけど、それが管理費高騰になっていていて、またそれがずっと続く。

値段が値段だからはっきり言ってコスパ悪いぞ。

でもやっぱりここより良いところは候補が上がって来ないんだよなー。

確かにランニングコストはそんなに安く無いから、それを考えたら、こんな空地率が高いところではない方が良いですよ。

敷地内に詰められるだけ詰めてる物件の方が、ランニングコストは安いですから。

後、1-5年目は修繕費が安くて、それ以降急に上がる物件も多いので、そこにも気をつけましょう。

だいたい買う前に目に入るのは、1-5年目で、それ以降のものは聞けば教えてくれると思いますが、営業から積極的には話さない部分ですので。

>>2239
ここよりいいのがないってのはなにか自分で勝手に縛りをつけているだけでは？

他にあまりないって言うけど、これだけの土地を低層住居専用にしてしまい、そしてまたかなりいいお値段で売りぬこうとしている所は、そりゃあまりないですよ。　

>>2340 購入経験者さん

そりゃ縛りはつけてますよ。

とりあえず、良さそうなところ上げてみてもらえます？
2340さんが良いと思うところを。

価格帯、立地条件、などなど。
ここより、こっちの方が良くないってやつ。

検討中なんで。

>>2341
私は営業ではないのでお断りします。

ご自分の縛り内で勝手に探して下さい。

どうせ私の価値観とは合わないでしょうし。

候補挙げたところで、難癖ばかりつけられるのが目に見えます。

ここは前に住民の方々が住んでいらっしゃって、その方々の分（立て替え費等？）も、新規購入者が負担することになるんですよね。気持的に腑に落ちません。。。
固定資産税が高いのは、開発した土地だからと聞いたことがあります。
これがJR徒歩10分以内ならまだ高くても納得の要因にならなくはないですが、高くなっている背景と、JRの駅からの距離を考えると、高〜いと思いますよ。

>>2342 購入経験者さん

ではなぜここに？

ここに難癖つけるだけのためにいるんですかね？

営業じゃないから、色んな意見があって良いと思うのですが。

ダメだと思うなら、良いと思うところを言ってみれば良いのに。

最近になってネガ投稿が増えたのは、そろそろ完売が近づいてきたのか、競合物件のテコ入れか？

そもそもここの競合ってどこだろ？

価格の面でネガ投稿してる人居るけど、買えれば当たり前だけどここを買いたい。手が出なければ他を当たるしかない。
立地も住環境もここより良いと思う物件あればマンション名を教えてください。

安藤ハザマ
詐欺容疑で捜査されてますね。

本物件は、近年の中野、杉並区以西のうち、低層物件だと間違いなくNo.1ですからねー。
その分だけ価格も高かったという訳で。

同時期だと、シティテラス荻窪、シティテラス方南町あたりが競合でしたが、価格帯からして購入層が異なるので比較になりませんでした。

都心により近く、かつメトロ駅近、大規模緑地に隣接という絶妙なバランスは、そうそうないですしね。。

結局ネガの方もその辺良くわかっているので、競合というのを仰られないんだと思いますよ。

No.1というのは、何をもってそう決定されているのでしょうか。（人によって基準は違うのだけれど。）
そして、中野・杉並以西でランキング化している意味は？

>>2349 匿名さん

では、良いと思う物件を教えてください

>>2344
リサーチは自分でやって下さい。
その結果言ってくれたら難癖つけてあげますよ。

私が 比較検討した物件は そんなに多いわけではありません。
その少ない事例からの判断ですが、
こちらには 希少性があると思います。

（JRからではありませんが）駅近でありながら、周囲がビルやマンション群でなく、広大な緑地に近接し、第一種低層地域の中で6階までの高さがある、という点です。
通常、駅近だと 周囲もビルとマンションに囲まれがちです。
また、第一種低層地域だと3〜4階までの物件ばかりです。（4階まであるのは一階が半地下だから？）
この点が両立する物件は少ないのではないでしょうか。
また善福寺川緑地の存在も大きいです。
これまでこんな大きな公園のすぐ近くに住んだことがなく、ものすごく有り難みを感じています。
（これが井之頭公園とか代々木公園とかだと人が多すぎて 困ることもありそうですが）

>>2351 購入経験者さん

あー何もないんですね笑

上にも出てますけど、競合も挙げられなくて、難癖付けてるの笑えますね。

去るべき人ですね。

>>2351 購入経験者さん

柄の悪い人がいるようですが、スルーするに限りますよ。とてもまともな意見交換ができるとは思えません。スレが荒れるので、はやく去ってくれるといいのですが。

>>2352 匿名さん

希少性という意味では、この坪単価水準かつこの駅距離で近隣にスーパーどころかコンビニすらない物件を見たことがありません。

>>2355 匿名さん

ではコンビニが近くにある物件をお求め下さい

第1種低層ど真ん中ですからね。
あるわけ無い笑

スーパーもコンビニも作れませんので。
ちゃんと勉強しましょう。

ないものねだりですよね

駅から近く
環境がよく緑豊か
お店も近く便利
でも幹線道路が近いと騒音や排ガスがー
視界はひらけてる方がよい
通勤通学に便利な路線
でもお値段は高くないほうが

全部叶える物件なんてあるのでしょうか。

両立しにくい条件もありますし。

繁華街に近ければ店に近くて便利になりますが
その代わり静かな環境ではなくなります。

>>2358
もう一つ付け加えるとしたら住人がもともな物件がいいですね。

ね？

>>2358さん

本当にそうですよね。
これだけ周りが緑豊かで敷地も広く、都心にもまあまあ近い。
なかなかない物件だと思います。
ただ幾つか見てきた中で私にはちょっと割高に思えました。
価格はこれでもいいのですが、仕様がもっと良ければ。。。
デザインがイマイチだし、エントランスや内装も貧弱でした。
阿佐ヶ谷団地からの建て替えで経費もかなり掛かってることだと思います。
なので私は退散しましたが、これだけの戸数すでにさばいているのは善戦といえるのではないでしょうか。

その阿佐ヶ谷団地の建て替え経費分（元々住んでいた方々分）も、プラウドの購入者が負担するというのは、ほんとですか？

そのための立て替えですから
元々住んでいた方々はとても安く新築に生まれ変わりました
その費用捻出のために分譲したのでは？

新規購入者はとても感謝されていますよ！

建て替え費用乗っかっててもいいじゃないですか。それ以外にも知ってしまえば納得できない中抜きがどうせ山ほど含まれてるのだから。どの業界でも言えることですがね。

それが嫌なら、TOKIOみたいに全部自分でやるしかないですね。

>>2363
山ほどあるからなお更よくないだろ。
無駄金払って気分いいわけない。

ヘラヘラした地権者が「ごねて遅らせた甲斐があったわ」って顔で毎日うろついているんだぞ。

いや 新規の方に感謝してるって
50～60年後の建て替えではみんな地権者で仲間だよ
人口減でどうなるか分からないが…

>>2364 買い替え検討中さん

それがどうかしますかね。私は気になりませんが

>>2365
そりゃ新規には感謝しているだろ。

ここの新規の人はかなり太っ腹ですね。この価格設定の理由がちょっと分りました。

とうとう そこしかディスるところがなくなったか（笑

まあ建替え物件はどこもそうでしょうね。
買収にはかなりの資金が必要ですからね。
ここも仕様落としてなんとか利益確保しようという考えでしょう。
建替えは割高になりがちですね。

建て替えまでのプロセスを考慮すれば、地権者の方々にはそれなりにメリットがなければ建て替え自体成立しません。要は、地権者の方々に納得していただけるメリットは還元率にありますので、還元率を高めた結果、新規分譲する売り面積が減ったのではないでしょうか。これだけの大規模な再開発ですから、地権者全員の同意を取り付けるには致し方ないと思います。むしろ、これだけの街づくりに協力していただき感謝する次第です。

仕様はそこまで悪くないと思いますけどね。

>>2372
こんな感じの　(＄_＄;)　目がお金マークの人達でも感謝しろと？　
そこまでしてこの場所に住みたくないね。

先住民の方々の建て替え費用も負担して、そして感謝するって、よほどよほどこの場所が好きでないと、言えない・・・。

>>2375 匿名さん

そうですね。感謝は確実に事業者の言葉ですよね。

それぞれの物件の価格設定についての経緯等を考慮した上で、やむを得ないと考えられるかということもあるのではないでしょうか。中古物件でも、販売価格よりも高額で取引されていることについては、そこまで批判的な考えはないように思います。それは市場の動向というものを合理的な要因として受け入れているからではないでしょうか。建て替え物件については、立て替えのための合理的要因として、地権者の懐具合が考慮されることも受け入れられ得る要因だと思います。結論として、ここが割高と感じることは否定しませんが。

>>2377
結局たけーっと思ってんじゃねーか

割高かそうでないかは短期的な話。将来的に資産価値が維持できれば相場が付いてくる。永住の資産を損得勘定で考えるのはどうかと思う。地権者の方々に感謝するのは事業者ではない。新居住者です。時代をさかのぼることは不可能であり、今何をどう判断するかだと思う。その意味では、過去の困難を乗り越えたコストを新居住者が負担してもいいのではないか。それだけの価値がここにはあるということです。事業者の利益は短期的であり、居住者の利益は永住できる資産価値の維持ですから・・・。

別物件だけど、おいらは元地権者さんには感謝してるけどな。もともと家だったところなんで、よくマンションにしてくださったなぁと。

まあ、当の本人はもっとにぎやかなところがいいとかって地権者部屋あるのに街中の賃貸に引っ越しちゃったんだけどね（笑）

うまいこと押し付けられたのかな。。。

それだけの価値がここにはある!?

ここは地権者住居はどのくらいの数があるのだろう。

地権者、法人がほとんどって聞いたけど、、？

仮に100としても100/(575位?-100）< 1/5 五人で一人か。たしかに頭割りの負担率と考えると結構大きなものだな。普通より一桁近くも多い可能性もあるわけか。。

考えてもみなかったな。