東京サウスゲート計画＜18＞

徹夜、おつかれさん
Ｘｍａｓの週末は寝て過ごすのか？

2020年以降のストーリー　～悪い流れになった場合
リニアの山間部でのトンネル掘削が難航し、５年以上の遅延が確実になり、
大阪延伸どころか品川-甲府間の営業になり、リニアは海外受注にシフトへ。
品川ＧＯＯＳ建て替えは延期。西武プリンス再開発は凍結。
新駅の周辺は、特区制度のアジア企業誘致でチャイナタウンに。
2030年、蒲蒲線とＪＲの羽田アクセス線が営業開始し、
渋谷・東京・浜松町の各超高層駅ビルがＪＲで羽田直結に！
ＪＲ東の子会社の東京モノレールが廃止、社員は羽田アクセス線と路線バスに異動。

全部がうまくいくと誰もが思ってれば、品川物件は２倍に跳ね上がってなきゃ。
しかし、そうでないのが現状だ。部外者からみるとリスクヘッジが頭にあるから。
今の品川には何もない。何かできてから買えばいい。
Ｘｍａｓも品川から脱出しなきゃ、つまらないでしょ？

「品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014」の発表で２倍に跳ね上がったかな？
中古が何十戸も滞留してたりしてない？
リニア待ちとか、カジノ待ちとか、待ってる間に年齢を重ねてくだけ

>>5702 匿名さん

ネガさんがここ見張っているのは羨ましいから？リニア品川駅の恩恵は貴方にきっと届くはず。
蒲蒲線、誰も相手にしていないみたいだから一言。
便利になり大変結構。

サウスゲートエリアの良いところは、公園や遊歩道など余裕があるオアシス空間が多いこと。
ビルが隙間なくぎっちり建ち、その間を道路が縫うというような場所が多い東京で希少な場所。
それは風の道などを意識したサウスゲート計画による配棟計画のおかげでもある。

2008年から2012年頃に品川駅に近いエリア、水再生センター上部を優先して行われた港南エリア
の再整備だが、芝浦地区にも整備の手が入ってきた。芝浦公園がリニューアルされ、老朽化した
運河橋は架け替え工事が始まった。芝浦の複数個所で道路拡幅工事も開始されている。これも
サウスゲート計画に沿ったものだ。

ネガさんが頑張っているお陰で、水辺の今後のプランや素晴らしい写真が見れてありがたい。

高浜運河沿いの遊歩道連続化は数年前に完成した。今は天王洲から高浜橋までだが、芝浦まで
すべて遊歩道でつなげる構想だ。将来は戦略特区法を活用して遊歩道沿いの都有地公園内で
民間の商業店舗設置営業を可能にすることを望みたい。

泉岳寺駅の開発計画の概要が発表された。
敷地面積8500㎡に、高さ160m、延べ床面積11万㎡の高層ビルが建つ。住宅・商業・業務の複合ビルで、うち住宅戸数は350戸。
着工は2020年、竣工は2024年、区域内に泉岳寺駅の出入り口が新設されるから、このビルは駅直結となる。
住居は恐らく賃貸だろうが駅直結でもあり、注目物件として人気が出そうだ。

>>5708
泉岳寺駅は都営浅草線と京急乗り入れ線の２面４線になっているが、列車を通したままの
ホーム拡幅はいったいどのように工事するのかが謎だ。それと都心直結線は諦めたのだろうか？

>>5701 匿名さん

新航路の低空飛行機騒音問題が抜けています。

>>5709
おそらく、現在のホームは活かしたまま更に深い場所に新ホームを建設するのではないだろうか。

>>5707
こういう場所に店舗などが出来たらかなり賑わいが生まれると思うですけどね。水上活用とあわせてせっかくアジアヘッドクオーター特区にもなっているのに、特区を生かした施策がまだまだ不十分だと思います。新たな戦略特区法の制定と活用をぜひお願いしたいですね。

>>5708
なぜ賃貸と思うんですか?

土地は全て東京都所有となるから。

>>5712 匿名さん
その辺りはアジアヘッドクォーター特区からはかなり離れてますよ。
もちろん波及効果は期待できますが。

>>5711
図を見る限り深くなる訳ではなさそうだ。再開発ビルの地下となる京急線行きホームから順番に移設していくのではないか。

>>5715
誤解を生じさせる表現だった。特区とは地域を指定するもの以外に、個別ごとに特区申請を認めて
特例を作る形がある。公立公園内に保育所を設ける、道路占有地での店舗営業を認めるなど。

たとえば公立公園内に保育所設置を認める特区特例でいくつもの保育園が新設され、それは国家戦略
特区内とは限らない。サウスゲートエリアでは緑水公園に保育園が新設されるが、緑水公園は国家
戦略特区の区域外。その地域分けとは別の特区法制定は個別申請に基づいて可能だ。

そういうルールを使えば「高浜運河沿い緑地の商業利用を認める」という特区申請をして、認可を
受ることは十分に可能だということ。

特区区域というのは一度設定されたらそれで終わりというのではなく、地域のニーズに基づいて
自治体が国へ申請、国家戦略特区会議で審査され、国家戦略特区認定事業として承認されれば
それが特区になる。そういうルールを活用すれば、運河沿い公園内での商業利用は国家戦略特区法
にもとづいて認可される可能性がある。

>>5708
事業者は東京都の一者のみとなっているので、泉岳寺交差点から高輪大木戸までの私有地は都が全て買い上げると言うこと。都の本気度が分かるね。

>>5714
都営住宅になると？

>>5709、>>5711　たぶんこう↓

>>5721
同意。
結構な大工事だけど、上野東京ラインの神田駅周辺工事等で発揮された日本の技術力を考えれば全く問題ないでしょう。

>>5721
ほー、なるほど！Thanks!謎が解けた。あったまいい！ってか俺があったま悪いー。
一気に工事することしか思い浮かばなかった。

先日、環状4号線に関する環境現況調査について東京都の建設局にお話しを伺いました。
既に調査は終了しており、説明会に向けて処々諸々のすり合わせ作業中で、遅くとも一年以内に説明会を行うとのことです。
道路の整備は白金台から東方向へ整備していくのかどうか質問したところ、
延伸部（第一京浜以東）をまず整備する可能性があるとのことです。
地権者との話し合いはこれからとのお話でしたので、白金台～高輪台の区間は後回しになる可能性が高そうです。
そしてガイドラインに例示(ガイドラインでは、イメージ図はあくまで例示という風な書き方をしています)されているような跨道橋の設置を基本的には考えているようでした。
跨道橋にするなら高台から橋を架ける都合上、高輪台から第一京浜までの区間も同時に整備するかもしれませんね。
3年以内の計画決定とのことなので、竣工は2020年に間に合いませんが、2024年ごろの街びらきに合わせてくるのかもしれません。
品川駅北口広場や歩行者デッキとの兼ね合い、その他品川駅北周辺地区および街区地区に立つであろう建築物や、第一京浜の拡幅、場合によっては南北線延伸とのすり合わせが必要であろうし、再開発の規模が巨大なだけに結構大変そうです。
今後の説明会はこれらの上物その他の計画と一緒に行われるのでしょう。
関係主体の皆様には協力して頑張ってほしいものです。

レポートありがとうございます。品川は真ん中で高輪側と港南側が分断されているのは最大の発展阻害要因なので、まずは第一京浜以東から海岸通りまで延伸されれば目的の8割は完成したようなものだと思います。2024年、麻布、広尾、六本木方面が劇的に近くなるので楽しみですね。

第一京浜以東は地権者ヘの説明は何もしていないので１０年先かな、と思います。

環四の延伸部は新駅周辺および品川駅北口の再開発と不可分なので、まずはそこから着手するのが妥当でしょうね。

京急バス乗り場から品川駅までのビルを撤去する計画は示されていません。京急ビル以外は難しいと思います。

>>5728
京急はすでに本社移転を決めていますし、あのあたりのビルはすべて京急の持ち物ですから
意思決定は早いでしょう。高輪側もプリンスと京急の敷地内にはほとんど建物がないので、
それほど苦労しないと思います。

魚けんも京急所有ビルですか？

>>5728
あの地区(品川駅街区地区)は区画整理事業が計画されており、2018年度に事業認可される予定だそうです。
そうなると強制的に立ち退きになりますね。

>>5731 匿名さん
そんなんで強制的に立ち退きなんてできませんよ。
独裁国家じゃないですから。

あのあたりのビルは、もうかなり前から再開発の知らせが届いていて、テナントなども
すでに織り込み済み。事業が動き出せばスムーズに立ち退く。数年後にビルをすべて
取り壊す計画の東京駅八重洲口再開発と一緒。

>>5732
残念ながら、この地区は区画整理事業を行うことがほぼ決定しているようです。
立ち退きの命令は誰にでも起こりうることです。
行政が決めたことに逆らっても勝ち目ないです。
公共の福祉が優先されるのでしょう。

問題は京急よりも高輪台のほんの100mくらいの区間でしょうね。ドン・キホーテは仮設店舗なのでいつでも立ち退けると思いますが、それ以外のビルは意外とてこずるかもしれません。

>>5735
白金台とごっちゃになってます？

すべて京急が所有しているなら強制執行などはないでしょう。

都市計画ができても地権者との調整は長時間かかりますから、まずは環境アセスくらいからです。
そんなに簡単に明け渡しできるなら、沖縄や成田などはもっとすっきりしているはずです。
たかだか駅前開発ですから、品川駅前と言っても特別なことはありません。
長期間居座っている地権者がいる再開発案件など全国にいくらでもありますよ。

いろいろな業者が買い付けに入ってきていますから、まだまだ序の口です。

民間のビル再開発と、道路を通すなどの公共事業は話が別だと思いますが。環状4号線の
延伸は品川の再開発の鍵。すでに住民説明会も終わり調査も終了しているので、着々と
進んでいくでしょう。ただ、それでも開通は６－７年後でしょうが。

京急は再開発に賛成の立場というか当事者ですからね。品川再開発は企業戦略上の重要な
計画。ここで揉めることはありえませんが、高輪台の用地買収は少してこずるかもしれません。

高輪台から白金台の区間は、相当先でしょうね。下手したら30年くらいかかるかもしれません。

港南～第一京浜区間は2024年頃には開通するんじゃないでしょうか。

第一京浜～高輪台区間はさらに数年かかりそう。

高輪台～白金台区間は今世紀中に開通するかも？って感じだと思います。

港南ー第一京浜ー高輪台は先行して開通させるようで、目途は立っているようです。
そこから先は当分無理でしょうね。生きているうちには開通しないかもってくらいの感じです。

これ見るとリニア計画ってほんとにすごいな。ほとんどトンネル。同時にいろんな場所を
工事しないと10年では完成しないだろうね。

田舎から上京してきた組なら「地元の町で、東京都港区って言えるだけでOK」
だが、駅遠だからお買い得だったんでしょ？と思われてる事実も。
都心の者同士の対決では、メトロのない品川駅は住みづらさも際立つ。
10年以上も先の普段遣いしないリニアでは、家の投資に不向き。

>>5744 匿名さん

嫉妬は醜いよ。
ここにいる事 悲しこと。

>>5744
一般には城南エリアの注目度は上がっているようだ。

>>5746 匿名さん

スーモの住みたい街ランキングでは、品川はベストテンから脱落したよ。ネタ元も書かなきゃね。

これでも、上がっているな。

リニアで話題になるのは必然でしょ。
しかし漠然と住んでみたいというレベルのアンケートと、
実際に真剣に検討をしている人々のアンケートでは、
結果が異なるということですね。

5746で上位の城南地区の恵比寿、目黒、中目黒を選んだ理由の一位は、いずれも
「交通の便が良いから」

「交通の便」と「商業施設」はトレンドを形成する２大キーワード。品川に大規模
商業施設が出来たら、品川の順位は８位からさらに上がるだろう。

>>5750 匿名さん

>>5750 匿名さん
恵比寿や中目黒に飲みに行くことはあっても、商業施設ができたとして、わざわざ品川に食事に行くことはなさそうですけど。恵比寿や中目黒にあるような、おしゃれな個人経営の店など品川には期待されてないと思いますが。

本当に住みたいと、住めるとこで住みたいも違うよね。品川どうこうよりも、海沿いは安いからね。特に埋め立て地だと、手が届きやすい人が多い価格帯だし。

江東区湾岸はランキングに出てこないね。

>>5752
>埋め立て地だと、手が届きやすい人が多い価格帯だし

それ大事。金がいくらでも出せるならブランド立地に住みたい人が多いのは当たり前。
都心居住の便利さを、ギリ手が届く範囲で買える。そのバランス感が必要。
ローン組まなきゃいけない人に買えない価格になれば人気ランキングにも出てこなく
なるからね。

森ビルがオフィスビルのランキングを発表してたけど、そこでも品川、田町、浜松町は強かったね。
居住では人気の豊洲周りは、オフィス需要は少ないみたい。
http://www.mori.co.jp/company/press/release/2016/12/201612201330000033...

>>5750 匿名さん

交通の便がよいから、なら恵比寿吉祥寺自由が丘より渋谷新宿品川だろ。変なランキング。

「都市整備局は泉岳寺駅地区の再開発事業費に１０億１０百万円を計上。再開発ビルの基本設計、測量、物件調査などの経費に充てることにしている。民有地の取得に向け、地権者らとの協議の場を設け、事業の周知にも取り組んでいる」

都が泉岳寺駅再開発計画を発表したのは未だ去年の今頃の話なのに、もう予算措置。随分と動きが早い。

>>5755 匿名さん

興味がない地区の話はいいよ

>>5751
そうですよね。
大崎に色々できたけど、大崎に行こうってなりませんでした。田町も豊洲も同じく、
行こうとはならない。
ただ、魚市場ができたら豊洲に行こう、は正直ある。そういう施設ができるかどうか。
リニアだけでは人は駅から出ないからなんとも言えないし、誰もが思っている遅延の
心配も大いにある。

http://www.sankei.com/life/news/161226/lif1612260009-n1.html
リニア　難題浮上　林立の鉄塔撤去で巨額費用

>>5759 匿名さん

品川を拠点に行きたいとこ行けばいい
山手線内周り外周り、リニアや新幹線で東へ西へ、羽田から世界へ
陸路、空路、水路で
土俵が違いましたね。

品川の人がどこへ行くかじゃなく、
周辺域からの集客力、駅の魅力、って話でしょ？
だいじょうぶかいな

恐らく品川駅、新駅双方から利用できる区域5、区域6あたりは商業施設が入るでしょう。

このようなイメージ通りの街が出来れば街の集客力は高まると思います。

虎ノ門ヒルズ森タワーを含む4棟の延べ床面積は８０万平米、これが2019年。
八重洲口では三井や東建で延約９４万平米、これが2020年。
日本端の三菱などを合わせると、東京駅で合計２０６万平米。
ほかに、第二六本木ヒルズ、渋谷ストリーム、浜松町駅、、池袋駅、新橋駅、
麻布台、外苑前、後楽園、豊洲、どれも駅直結の複合ビルがが乱立するから、
テナント争奪戦も大変だ。
あと築地のまとまった広大な立地もね。

＞5762　＞5763
コンテンツがよくわからない
あの多摩ニュータウンを造った都市整備局が手掛けるらしいな・笑

>>5761 匿名さん
住むとも前提だ、大丈夫か？

>>5764 匿名さん
その他の駅たちに興味ない

>>5764
いろいろ再開発はあるけど新駅、新幹線ターミナル品川駅＋商業施設直結は強いでしょう。
ただ、単純にテナント募集するだけじゃなく大企業の本社積極誘致も行うと思いますよ。

>>5766
イミフ
行きたいってなるか、という話題だ。ポジちゃんマジダイジョウブ？

建設業従事者には新宿区の新国立競技場のほうが人気らしい
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000013.000015999.html

>>5764
>>5765
都市区画整理事業に東京都が絡むということ。
他の地区の再開発は主にハコを作るだけですが、
街区地区を合わせて19ヘクタール弱の更地を再開発するので、建物を含んだ街が新しく作られます。
JRが計画する高層ビルの延床面積は100万平米。
京急を入れるともっとでしょうね。
敷地に建物をギュウギュウに詰め込み延床面積を増やすことはできますが、過去の失敗の轍は踏まず、視界の抜けなどの景観や風の通り道、広場や水辺、公園などのオープンスペース、街路樹などの緑との共存などを考慮したまちづくりを考えているようです。

コンクリートジャングルは目指してないということです。

内陸部のヒートアイランド緩和にために海陸風の通り道は確保することになるだろう。
それが結果として空間の多い調和のとれた街づくりにもつながることになる。そうしないと、
水再生センター上部を公園として空間にして風の通り道にした意味も無くなるからね。

>>5771 匿名さん
他の再開発を下げて、品川だけ持ち上げるから反感買うし、反論されるって分からないのかな。。。何度も繰り返して無限ループ。
少しは学習しよう。

>>5754
つまり、本当は高輪に住みたいけど、手が届かないから妥協して港南に住んでいるということ？

よくぞ見抜いた

確かに、他の地区の再開発は要するに大型複合ビル建設計画だと言っていい。もとも土地にあった
古いビルや居住者を立ち退かせてビルを建てるのだから再開発には違いないが、再開発街区の面積は
それほど大きくない。

品川が他と違うところは港南の新駅エリアだけで13haもの更地が出現するということ。さらに港南口
では東海リニア品川ターミナル建設が進行中であり、上部施設もリニューアルされるだろう。

2019年頃からは京浜急行品川駅の地平化と上部デッキの新設、商業施設設置を含む再開発、2022年頃
から西武ホールディングスがプリンスホテルエリアの再開発を予定している。これだけの再開発が
順を追って広範囲で進むというのは、今後も二度とないだろう。

港南口のビル群が風の流れを阻んでいるんだね。
あまり感じないんだけれども。

それよりも、冷暖房の排気熱を何とかしてくれるだろうな。
新駅付近での新技術に期待します。

新駅の更地は高輪側。海側は線路

その13haが縦長なので、他の駅直結の開発と違って、駅から遠いじゃん～ってビルが多数になる。まとまった土地なら、築地のような四角のほうが遥かに良い。新駅のオフィス群が例えデッキでつながろうが、改札までのアクセスの悪さからオフィス需要として低位になる。渋谷駅や浜松町駅のように、改札を出たらすぐエレベーターで垂直に移動するようなオフィス床と戦うには、新駅の目の前の立地以外は争奪戦で圧倒的に劣る。高さ規制で160ｍが外科医のため、横に並べるしかないから。つまり13haのうち、8haほどは他の駅のオフィスからしたら脅威にならない。しかもメトロが無いと山手線の内側にビジネスマンがすぐ入っていけないし、来てくれない。
本社機能を誘致？ここは、アジアなど外国企業の出先を税制優遇でかき集めるのでは？

外科医→限界

＞品川が他と違うところは港南の新駅エリアだけで13haもの更地が出現するということ。
大崎の再開発エリアより狭くないか？
築地市場は23ha。環２で削られても実質18haくらい。

>>5781 匿名さん
築地って駐車場になるんじゃ？

>>5774 匿名さん
縁があって高輪に住んでますがはっきり言ってサラリーマン家庭が住む街ではありませんね
高輪に住めないから港南に住むというのはまあありえる話です
うちは妻の実家が持っていたマンションをリフォームして住んでますが近隣には若い世帯もそれなりにいます
ただ子供が幼稚園に入る頃になるとみんな引っ越していきます
同じマンションにいた同年代の子供がいる人たち（賃貸で住んでました）はワールドシティタワーズや芝浦アイランドがちょうど分譲された時期であそこを買った人が知り合いに複数います

>>5783
私も以前に賃貸で伊皿子の近くに住んでいましたが、高輪は高級住宅街の
イメージがあるけど、実際は高台にある古くからの住宅街というだけで
坂道は多いし、道は狭いし、駅は遠いしであまり住みよい場所ではないですね。
自分が住む目的で分譲マンション買うのはためらわれます。もし高齢になったら
泉岳寺からの坂道はつらいと思い、私も自分で買うのは芝浦のマンションにしました。

>>5781

品川はJR東のエリアだけで13ha　大崎の3倍以上

＞5785
は？頭だいじょうぶか？
衛星画像で見てもわかるが、大崎にビルが建った場所をなぞってごらん。広大だから。

大崎は副都心に指定されてから再開発地は計48haくらいじゃなかったっけ？

>>5781 匿名さん
汐留の再開発が31haだったらしいから、その半分以下。13haなんて大したことない。のべ床で比較したら更に大したことないし、その辺の再開発と大して変わらない。
これが実態。

>>5787 匿名さん
ってことは大崎の1/3以下じゃん。
品川しょぼ～。www

>>5781
一等地に更地があることに意味があります。
山手線の駅の周りに18.6ヘクタールの更地があるわけですから。

新駅の再開発って結局は今の港南口や天王洲の需要を奪うだけじゃないの？

都心で最大の再開発案件、且つターミナル品川駅の完全リニューアルと東海リニア新駅、
山手線・京浜東北線新駅という新たなJR駅をあわせて作る再開発なんて後にも先にももう
ないだろうね。6区域に出来るであろう商業施設の概要発表が楽しみだ。

>>5791
品川駅のシーズンテラスもあっという間にテナントが埋まった。
さらに新駅エリアのオフィスとなれば、山手線駅直結なうえに東海リニアや新幹線も
停まる品川駅もデッキで連絡。羽田空港にもアクセス至便。
近所の天王洲や港南口からわざわざ引っ越すのではなく、都内の他のエリアに
オフィスを構える企業が押し寄せてくるだろうね。

海外から羽田に降りたつ訪日客が必ず通過する品川、再開発エリアは単なるオフィス街ではなく食とエンタメと商業機能を充実させて、クールジャパンの発信基地として遊び心満載の街にしてほしい。

>>5792 匿名さん
商業施設のメインターゲットはサラリーマンなので、ほぼサラリーマン向けの飲食店だろうな。
今の品川駅と同じ。

どうかな？今でも品川駅の駅ナカはサラリーマン向けではないが。

どうなるか、楽しみだ。

>>5787 匿名さん

誰も知らないその他の駅たちに興味ない

サウスゲート優先整備4地区だけでも60万㎡となるから、規模的に見ても大崎や汐留より大きな開発と言える。

13haはJR東の車両基地跡地だけの話。これに西武再開発、京急再開発、泉岳寺駅再開発、水再生センターが加わる。札の辻の住不と森ビルも圏内に加えて良いかもしれない。すでに開発済みのインターシティとソニービル周辺を合わせるとかなり壮観ですよ。

大崎の30haとかいうのはタワーマンションが建ったエリアも含めてですよね。そういう基準でいくなら品川だったら港南三・四丁目まで算入しなきゃいけない。ますます広大になります。

まあ大崎と品川とは共存関係なので、大崎さんには引き続き頑張ってもらいたい。