東京サウスゲート計画＜18＞

高輪GW　1街区　　　延べ床面積15万㎡
高輪GW　2街区　　　延べ床面積3万㎡
高輪GW　3街区　　　延べ床面積21万㎡
高輪GW　4街区　　　延べ床面積46万㎡

高輪GW　5街区　　　延べ床面積？万㎡
高輪GW　6街区　　　延べ床面積？万㎡

高輪3丁目京急ビル　　延べ床面積20万㎡超
高輪4丁目京急ビル　　延べ床面積？万㎡

西武HDS開発ビル　　 延べ床面積80万㎡

品川駅西口ＪＲビル 　延べ床面積？万㎡

合計　185万㎡＋Ｘ万㎡？

>>32501 マンション検討中さん
豊洲の1/5くらいです

>>32497 匿名さん
浜松町始まったな

>>32498 匿名さん
港南は下水の臭いが籠らないように空を開けてるらしいですよ。

泉岳寺駅前再開発は？東急の。

高輪ゲートウェイのビルの高さが160メートルなのが残念。浜松町でも240メートルなのに。森ビルやトーチタワーは300メートルクラス。

>>32500 マンション検討中さん
浜松町は芝浦一丁目計画もあります。

>>32501 マンション検討中さん
虎ノ門とかに比べると品川や高輪ゲートウェイは規模小さいですね

>>32501 マンション検討中さん
西武HDS開発ビル 延べ床面積80万㎡ の資料をお願いします。楽しみな再開発なので期待しています。

>>32506 匿名さん

そんなに高さって重要？
ホテルやマンションならわかるけど、オフィスや商業施設なら高さよりもワンフロアが広い方が使いやすいけどな。

>>32510 匿名さん
都市型高級ホテルとかはやっぱり高さが欲しいんじゃないかな。浜松町のプラス部分も高級ホテルでしょ。

高さは重要ではないな

>>32510 匿名さん
ニーズがないところに高さは必要ないな。

>>32511 匿名さん
品川に高級ホテルが存在しない理由はそれですか？

>>32496 匿名さん
芝浦に住むぐらいなら豊洲や有明に住みたいって港区内陸民は思ってますよ。

>>32504 評判気になるさん
芝浦は下水の臭いが籠らないように空を開けてるらしいですよ。

港南は再開発が遅れすぎなんですよ。都内で嫌悪施設がこれだけ残存してるのもはや港南だけでは。何とかして欲しい。

芝浦は、今日も臭かった。何とかならんのかね。

芝浦は運河が汚いから、しかたない。引っ越せば。

>>32500 マンション検討中さん

デブビル群と呼んであげよう
ぷっ

>>32507 匿名さん

そこ浜松町かい？まあ水辺の交通網の拡大は楽しみではあるが。

>>32508 匿名さん

それ高輪ゲートウェイ計算に入ってないだろ

>>32510 匿名さん

田舎者は超高層ビルや東京タワーに憧れるらしい

>>32514 匿名さん

品川に高級ホテルが無い？？ザ・プリンスさくらタワーとかストリングスホテルとか東京マリオットホテルは計算に入れて無いの？高輪ゲートウェイにも5つ星クラスが入るらしいよ。

＞芝浦に住むぐらいなら豊洲や有明に住みたいって港区内陸民は思ってますよ。

港区民じゃない人に言われてもね

>>32516 匿名さん

空を開けてる？何それ。たしかに、高層ビルが混み合ってはいないが。

>>32517 匿名さん

港南はリニアもあるし高輪ゲートウェイも港南だが？

>>32517 匿名さん

少なくとも俺は水再生センターからも食肉市場からも実害が無いからまったく嫌悪もしていないし、そのままで問題ない。実際に移転運動も起きていない、反対運動のハの字も無い。港南の住民は港南にそれがあることを分かって新築や中古を購入してるんだからほかの港南の皆さんもそうだろう。

で、中古もどんどん値上がりしているし、賃貸に出せばすぐに借り手がつくし、売却しようとすれば高値で売れるわけで「嫌悪している人が少なくない」ということは無い。少なくなければ借り手はつかないし、中古も売れないだろうし、売れなければ当然マンションも値上がりしないだろう。

高輪口と港南口で価格差があるのは港南は埋め立て地だからであり嫌悪施設があるからではない。あんたが港南を嫌悪するのは勝手だが「俺が嫌悪してるんだからお前も嫌悪しろ」と押し付けられても困る。別に実害が無いので水再生センターも食肉市場も移転の必要はない。

さらに言えば、飛行機の航路も実害が無いので戻す必要もないし、反対運動する気も1ミリもない。要するに、港南に住んでないあんたがいろいろしつこく言っても、このサウスゲートスレで港南住民が「そうですよねえ」と同意することは無いから、あんたの書き込みは無意味な作業。それを世の中では「余計なお世話」と言う。

>>32516 匿名さん

芝浦のカルガモプロジェクト、今年もかわいい雛たちが。

>>32510 匿名さん

同意、別に高さなんていらんよね
眺望の邪魔になるだけ

>>32518 匿名さん

別に臭いと思わないけど、そう思うなら運河の無いエリアに
引っ越せばいいんじゃない？

>>32528 匿名さん
ご苦労さん

>>32501 マンション検討中さん

品川はスゴイよね、決まっているだけで185万㎡、まだ未発表が
おそらく100万㎡くらいある。

また「人出が多いですね！これじゃコロナは終息しませんね！」と品川駅の通路で嬉々として超望遠カメラで映していた。東日本大震災の時みたいに新聞は休刊、テレビは最低限のニュースだけ流して後はドラマや映画の再放送を延々と流し、CMはぽぽぽぽーんだけにすれば危機感出るよ。　　

>>32530 匿名さん
確かに
高さは建築コストが上がるから超一等地のみですね。しかたないです。

品川駅周辺開発事業を着実に推進／京急電鉄
https://shinagawa.johocloud.blog/?p=15526


前回総合経営計画の課題・事業環境の変化を踏まえ、長期ビジョン・長期経営戦略を改定。中期経営計画（21～23年度）を新たに策定し、グループの持続的発展に向けた事業構造変革による経営基盤強靭化を推進すると共に、保有資産の組み換え等による不動産事業強化をはじめとした選択と集中による事業ポートフォリオ変革に努める。中長期的な方針として、駅周辺の開発を掲げ、将来の収益基盤となる品川駅周辺開発事業を着実に推進していく。　　　

高輪橋架道橋下区道の新経路（もう下じゃないね）階段を降りるあたりからは、高輪ゲートウェイ駅前の工事現場を軽く見下ろす感じ　

　　　

>>32534 匿名さん
若者はテレビを見ずだから影響力乏しい

お化けトンネルのルート変更で、高輪築堤が目の前で見られる！　

>>32538 匿名さん

ネットで見てるよ。

>>32538 匿名さん

俺もテレビは見ない。ただ、Netflix、Paravi、FOD、AmozonPrime、Gyaoなど動画配信サービスはすべて加入している。

>>32541 匿名さん
ですね。ドラマとかも昭和生まれの人しか見ないですね。

>>32533 匿名さん
そもそも計画だけで動きが遅いですね。虎ノ門、東京駅、渋谷、浜松町はサクサク進行しています。

>>32521 匿名さん

同意^ ^

>>32543 匿名さん

そりゃ新駅作って線路や国道上部に人工地盤作ったり、京浜急行の線路を高架から地上におろしたり、リニアのために大深度地下まで掘ったり、線路上部に都道を通したりするのに比べたら、ビル壊して建てるだけのは簡単だろ。

これ一つとっても、下に電車走らせたまま上部にビル作るとか難工事だわ

>>32544 匿名さん
港南住みですが、正直豊洲の方が住環境は良いと思いますよ。

>>32547 匿名さん

それならなんで豊洲に引っ越さないの？

>>32546 匿名さん

高輪ゲートウェイは山手線や京浜東北線の線路を移設するところからでしたからね。
更地にしてビル建てるだけの開発とは全然違いますね。

>>32547 匿名さん

そう思っているなら、なんで豊洲じゃなくて品川を選んだんですか？やっぱり港区アドレス？それともやっぱり汚染で騒がれた江東区が嫌だったから？

>>32549 匿名さん
余計なコストがだいぶかかるから建物がショボくなるわけですね

>>32551 匿名さん

あんたの頭の悪さをもうちょっと隠してくれ

＞余計なコストがだいぶかかるから建物がショボくなるわけですね

↑
ビルが立ち上がってきたら発狂しそうだなｗ

>>32553 匿名さん
建築コストがかかってる、かかってない、あなたは判断する知識ないでしょ？　わたし有るんです。

>>32553

手前に描かれているドウシシャ本社と比べると巨大さが良く分かる

>>32553 匿名さん
上げられる収益が他の再開発ビルより小さいのに、複雑な設計と建築となれば事業コストもかかる。時間もかかるから資本コストもかかる。そのしわ寄せは建築コストの削減です。高輪GW駅のあのショボさ見れば気づくでしょう？

>>32555 匿名さん
これは中層建築物といいます。隣りは雑居ビルです。この規模の建物と比べること自体がナンセンスです。

噂になっている高輪ゲートウェイの商業施設延べ床１３万㎡（JRの説明会での発言）というのが本当か、公表資料からざっくり計算してみました。

桂坂と伊皿子坂の距離は４１０ｍなので、そこから４街区のツインタワーの南北距離は３００ｍくらい、東西６０ｍくらいと割り出しました。建物だけで長径３００ｍってなかなかないですね。

あと、３街区もツインタワー低層の半分の大きさの商業施設になるとして、南北１５０ｍ、東西６０ｍで計算。

すると全域の１フロアあたり２７０００㎡、イラストでは５層くらいあるので、単純に５倍すると１３５０００㎡で確かにだいたい計算が合いました。高さ制限があるので高さはないですが、その分ワンフロアが巨大な建物になりそうで、建ち上がってきたら威容を誇ることになるでしょう。

しかし、この床面積規模になると西武百貨店池袋本店の８万㎡の１．５倍、新宿タイムズスクエアの規模になります。巨大というか東京都内でも山手線沿線では最大規模の商業施設になりそうです。　

＞時間もかかるから資本コストもかかる。
>上げられる収益が他の再開発ビルより小さいのに、


株主資本コストを出すときのリスクフリーレートは
何％を採用しましたか？
で負債コストと加重平均してWACCをいくらで設定
したの？で、あげられる収益が小さいという根拠は？

私も素人ではないので計算式を書いてみてね。

>>32558 匿名さん
その割には全く話題にならないのが残念。完成は3年後ですよね？キーテナントとか決まってるのかしら？

麻布虎ノ門浜松町エリアと比べると高輪ゲートウェイは影が薄いよね。

>>32561 匿名さん
別のエリアと比較する必要はないんじゃない？
ここに来ている人はサウスゲートの発展を楽しみにしている人と、あなたのように無関係でサウスゲートを妬んでいる人だけだから。

>>32547 匿名さん
芝浦住みですが、正直豊洲の方が住環境は良いと思いますよ。

>>32562 匿名さん
サウスゲートに無関係な人はこのスレには来ないですよ。

高輪ゲートウェイ商業施設は駅自体が乗り換え駅でもないし周辺人口が少ない、観光名所でもないためどれくらい集客できるか疑問。インターシティみたいな楽しみのない街にはしてほしくない。あれは明らかに失敗。

ららぽーとぐらい集客力ある商業施設作らないと苦しいと思う。渋谷とか銀座とか川崎と周辺競合強いからね。。

品川のオフィス賃料って都心の中では下の方。高輪GWはもっと安くなる。オフィスで賃料とれない、店舗もまともなテナント入らない。そりゃサウスゲート全体がショボくなるのも当然。最初から利益出ない投資なの分かってるからさ。

>>32564 匿名さん
豊洲が良いとか言っている人は無関係でしょう。
サウスゲートの発展を望んでいないんだから。

>>32566 匿名さん
ららぽーとは郊外、渋谷と銀座は繁華街、川崎は東京ではない別の県だよね。
比較する意味がわからないんだが…

>芝浦住みですが、正直豊洲の方が住環境は良いと思いますよ。

じゃあ何で芝浦を選んだの？

BSに移った「うわさの東京マガジン」、観た。
新航路の件で、天王洲住民が出てたよ。
想定外の８３dbだぞ！！と激怒してたな。

実際は気の毒すぎなんだが、
このスレ見てるから「ザマァという感情しか湧き出てこなかった。

はい。
スレ範囲内の話題ね！

＞最初から利益出ない投資なの分かってるからさ

えっ？？鉄道事業が厳しいなかで品川プロジェクトは社運を賭けた一大事業でしょ。
　

>>32567 匿名さん

品川駅北周辺地区再開発はもともと自社の土地でやっている。
再開発でかかる最大の費用は土地買収費用。それがかかっていないことを
どう考えますか？

あれだけの規模で投資が5000億円ってのは、一見少なすぎる気がするが
実は土地の買収費用が掛かっていないからであり、上物だけで5000億という
のはスゴイことである。

>>32571 匿名さん

まさに妬み全開のレスですねえ。住んでもいないのに、わざわざBSとか
チェキして、ホントに必死ですなあｗ

そういうのはTVが問題だという結論ありきで作ってる映像、品川駅を
望遠レンズで撮影ているマスコミとおんなじ体質。
自分で判断する力を身に付けないとまた騙されて豊洲とか買っちゃうよｗ

飛行機と天王洲アイルと言えば、飛行機が見たくて「羽田空港･東京ゲートブリッジ・コンテナ埠頭見学クルーズ」というのに参加してきた。東京ゲートブリッジや巨大クレーン、お台場など盛りだくさんで思った以上に楽しかった。 天王洲アイル発着の2時間。1人参加OK、定員を減らして運航中。今回は8人だけの乗船。
　

>>32566 匿名さん

ららぽーとの2倍以上の規模の商業施設が山手線駅直結で出来たら、
わざわざ有楽町線の日程かなきゃならない豊洲のららぽーとなんか吹き飛ぶでしょ

工事、３年遅れみたいですね。

>>32563 匿名さん
同じく芝浦住民ですが、豊洲の住環境は知りませんが、豊洲は交通不便なので、住環境以前に比較対象になりません。
不便な田舎に行けば住環境が良いのは当然でしょう。

駅付近の開発もいいけど品川の海側の臭さをなんとかしてほしい

下水処理場を移転するしかないんだろうけど、今の都のスタンスだと変らずかな。。

なんで今、排水を出さないように地下貯水機能をもつ新ポンプ場作ってるってことでしょ。
この話題への対策としてこの話あんまり出てこないけど、認識あってます？

>>32579 匿名さん

いい加減、嘘つきは諦めたらいいのに

>>32580 匿名さん

水再生センターは何の害も無いから移転には反対。
地域住民の憩いの場がなくなり、高輪ゲートウェイとの接続も
できなくなる。

芝浦水再生センターは周辺の歩行者ネットワークの中心だからね

>駅付近の開発もいいけど品川の海側の臭さをなんとかしてほしい

暑くなるし、雨だとこれからの季節は余計にね。

>>32579 匿名さん
芝浦の臭さも何とかして欲しい。

>>32585 匿名さん
本当に、芝浦は臭うよね。

>>32583 匿名さん

下水処理場のある街　と聞いてほとんどの人は嫌だと思います。害があるないの問題以前のはなしです。

>>32588 匿名さん
芝浦の臭さは、下水処理場が原因か？

港南・芝浦、山手線外側はどこも臭い住民から文句も出るわな

まあ、山手線外側は港区じゃなくて江東区レベルだからね

>>32591 匿名さん
港南より江東区の方が環境良いと思う。

>>32589 匿名さん
高浜水門の近くの悪臭は下水処理場が原因。

>>32580 匿名さん
水再生センターは移転しません。
食肉市場を豊洲市場付近へ移転します。

>>32592 匿名さん
何をもって環境？
そう思っているのは都民1400万人で数名でしょう。
また有名ですが港南は痴漢などの犯罪率は23区で一番少ない地域です。

>>32595 匿名さん

同意、犯罪が多発する繁華街や駅前と違って
港南は安心して暮らせますね

>品川の海側の臭さをなんとかしてほしい

臭いマスクは1日1回は替えようね、いくら貧乏でも

>>32592 匿名さん

江東区の住環境は知りませんが、江東区は交通不便なので、住環境以前に比較対象になりません。

>>32589 匿名さん

別に芝浦臭くねえし

＞港南より江東区の方が環境良いと思う。
↓
>有名ですが港南は痴漢などの犯罪率は23区で一番少ない地域です。


同意