東京サウスゲート計画＜18＞

▽「港区港南3丁目の再開発動向①」
本地は、JR高輪GW駅&街区開発地の真東対面になる地域で、ほぼ碁盤目状市街化と
なっており、3丁目内は中高層マションが10棟程が所在、他には図書館や法人の
物流倉庫関係他が所在している。
主要なマンションは高輪GW駅に近いほうから、PT品川、ハーバーテラス品川、
コスモポリス品川、フェイバリッチT品川、ラクシア品川、Vスカイコート品川、
パシフィーク品川、セレーノ品川、URハイム等の中高層マンションが所在、海岸通リを
越えたところに、ベイクレストTがあり、以上は全て2000年代以降に建設された。
築年が古い建物は都営住宅が数棟ある。

田町駅前の芝浦3丁目、その南に芝浦4丁目となり、高浜橋(本年掛替開通）を渡り、
その東側一帯が「港南3丁目」地区となり、旧海岸通りが至近幹線道路のため、
芝浦地区との接続往来流動がし易い地区。
芝浦4丁目には、アイランドのタワー4棟、旧海岸通リ沿道界隈には田町駅方面から
キャピタルマークT、クラッシ芝浦、プラウドT芝浦、東京ベイシティTと連なり、高浜橋となる。

高輪GW駅のご当地サイドには、品川シーズンテラス、SONYグループ本社ビル、
NTTグループビル群他が所在している。ここは将来、環4がJR街区を高架で越えて
延伸してきて旧海岸通り接着。この交差点を直進し新港南橋を渡り北側一帯が
港南3丁目地区となる。
将来、シーズンテラス北側と高輪GW駅南口新設改札接続。芝浦地区との街境の
西側には、泉岳寺駅・高輪GW駅北部へ至る新設「穴倉道」連絡道(一部完成済み)方面と
なり、ここは一方通行(現在歩行専用)だったのが、完成すると車歩道相互通行となり、
R15にも接着する。

シーズンテラスのセンターコリドーをエスカで上がると、同テラスのガーデン部があり、
それに接続する地が、港区芝浦中央公園となり東工大再開発計画地方面及び
東京ベイシティTやプラウドT芝浦他が所在する旧海岸通りにも接続している。
シーズンテラスガーデンから望むと、北に東京タワー、キャピタルマーク、プラウドT芝浦、
アイランド3棟、東京ベイシティT、(虹橋)、PT品川となり、その南部空白となるが、
ここに「日興」「大和」の新規タワーが連なる形になる。

港南3丁目の新たな開発計画地は、環4延伸部にも当たる、シーズンテラス方面から、
東の新港南橋を渡る「コスモポリス」が所在、その隣北部が「日本通運」、道路を挟み
更に北部が「日鉄興和建設予定地」、ここは現在、都営2棟が西向きと南向きで所在、
下層階は物流配送拠点になっており、3方接道。
「日本通運」敷地は南部がコスポリ接着地だが他は3方向接道。
「日本通運」敷地は南部がコスポリ接着地だが他は3方向接道。

「コスポリ」の西側対面の、高浜運河岸敷地は、かつて日通他の物流倉庫ビルだったが、
更地になって10年以上が経過している。この並びには、ハーバーテラスや
PT品川が所在している。
動線・開発関係
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/640602/res/40-42
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/661032/res/606

▽「港区港南3丁目の再開発動向②」
①大和ハウス計画予定（コスポリ西側対面）
規模：地上28階・地下1階
高さ：約110m規模
戸数：約450戸クラス（賃貸）
敷地：約4000㎡規模
配棟計画のエントランス、駐車入口、商業施設等の計画位置、建設時期等は略

②日鉄興和計画予定（コスポリ・日本通運北部対面、PT品川南西ズレ対面）
規模：地上34階
高さ：約120m規模
戸数：敷地建設面積からも800～900戸規模が想定される
敷地：約6800㎡
建築期間：2022年度→2025年度
その他：略

③日本通運既存施設解体（コスポリ北部隣接対面、日興開発地南部対面）
解体建物：低層6棟
期間：2021年6月～2022年1月末
その他：略

①②については、PT品川同様、高輪GW駅・開発街区及びシーズンテラスガーデン方面迄
双方から良く見渡せる立地（運河サイド中層ビルより上）
敷地も広く、完成するとシーズンテラスからも①②PT品川が横並びタワマン眺望となり、
更に虹橋、芝浦タワマン群が良く見える眺望群が増えることになる。逆さに3丁目側からは、
更に高輪GW各街区のビル群が良く望めることにもなる。
併せて、大規模物件だけに、街路緑化、通路、広場、緑化等々が新規整備されるので、
街並みが格段に綺麗に良くなると想定できる。

>>31983 匿名さん

数多のドラマに登場してます^ ^

コスモポリスの隣は賃貸になったことで品川駅徒歩10分圏に分譲マンションが
新築される可能性はゼロになった。いきおい、既存の中古マンションに物色が
集中することが想定され、港南地区の中古マンション相場は一段高になる可能性
がある。

日鉄興和計画の現地は港南3丁目地域で唯一物流拠点が残る場所だったが、開発
されることになり、景観の改善に大きく寄与するものと思われる。
　

>>32014 匿名さん
>>既存の中古マンションに物色が集中することが想定
新築物件が建たないなら今と条件は変わらないのに何で突然既存中古に需要が集中するのですか？

>>港南地区の中古マンション相場は一段高になる可能性
賃料が相対的に安い地域でそのうえ大量供給でさらに上がりにくいし、空室率も上がるでしょう。利回りも港区にあるから低いけど大して下がることもない地域ですから収益価格面から価格が上がる要素が見当たらない。比準も上がらず、収益も上がらず、結論としては上がらないです。

>結論としては上がらないです。

既にどんどん上がってますが

品川駅の駅力の成長と高輪ゲートウェイ駅の新設で地域の住宅需要は
さらに高まる一方、築浅の転売も一巡し港南エリアの中古マンション
売り物の玉数は一時期に比べて非常に減っている。
最近では１物件に数組の検討者がすぐにつくことは当たり前。賃貸も
貸し出せばすぐに借り手がつく状態。引き続き上昇トレンドにある。

>>32015 匿名さん

港南のマンションがまだ値上がりすると何か困るの？

>>32018 匿名さん
そもそも港南は港区最安エリアですからね。

>>32017 匿名さん
例えば港南エリアのマンションを内側並みの坪単価で出しても誰も注目しない。マンションの価値とはそういう事です。ただ港南でもＶタワーだけは別格。品川駅直結の資産価値は凄い。

港区だと上がっているのは別に港南だけじゃないだろ。

港南はむしろ湾岸の中だと上がってないよ。

日通の解体の件です。
何が建つのかご存知の方いらっしゃいますか？

これって下水場の道路向かいのところだっけ？

コスモポリス品川の隣のやつ？

>>32032 匿名さん
そう

下水施設とコスポリの中間のところか。

あの日通もあそこにいる意味はないし、地価も上がってるから売却を決めた
可能性はあるね。ただ売買の情報は今のところない。

楽しみなマンションたち 天王洲三井 戸越タワマン リビオタワー品川（仮）　

デベもたまには一発逆転できるシティタワー品川的なタワマン建ててほしい。 あれ、新築時に43階が2,600万とかで騰落率+140%とかだったでしょ、確か。 住んで途中で売るだけで次はもっとグレードの高いマンション引っ越せるとかチートかな　

リビオタワーは約10年ぶりの港区港南アドレスの新築マンションだね。

一発逆転度で言えばシティタワー品川より実はパークシティ豊洲の方が上がってる

>>32022 匿名さん

上がっていないのは豊洲、有明の間違いでは？

マンション価格サイト「マーキュリー」より


（港南）平均騰落率＋58.96％

品川Ⅴタワー　　　　　　　　　　＋66.90％　　
ワールドシティタワーズ　　　　　＋60.39％　　
品川タワーフェイス　　　　　　　＋59.29％　
東京シーサウスブランファーレ　　＋69.65％　　　
コスモポリス品川　　　　　　　　＋60.59％　
フェイバリッチタワー品川　　　　＋59.98％　
パークタワー品川ベイワード　　　＋65.27％　
ベイクレストタワー　　　　　　　＋47.32％　　
パークホームズ品川ザレジデンス　＋41.28％


（豊洲）平均騰落率＋35.15％

パークシティ豊洲　　　　　　　　＋79.19％　
シティタワーズ豊洲ザシンボル　　＋16.72％　
シティタワーズ豊洲ザツイン　　　＋18.03％　
パークタワー豊洲　　　　　　　　＋28.95％　
スカイズタワー　　　　　　　　　＋45.99％
ベイズタワー　　　　　　　　　　＋33.02％
ザ豊洲タワー　　　　　　　　　　＋24.16％


（有明）平均騰落率＋33.56％

ブリリア有明シティタワー　　　　＋35.25％
ブリリア有明スカイタワー　　　　＋26.94％
ブリリアマーレ有明　　　　　　　＋21.70％
シティタワー有明　　　　　　　　＋29.99％
オリゾンマーレ　　　　　　　　　＋43.47％
ガレリアグランデ　　　　　　　　＋43.98％

>>32039 匿名さん

バカも休み休み言いなさい

シティタワー品川　　騰落率　＋139.2％

パークシティ豊洲　　騰落率　＋79.2％

品川駅の一般的イメージはこんなとこかな

・新幹線は勿論使え、羽田空港へのアクセスも電車、車共に良く最強
・港南はオフィス、タワーマンションが中心の街でキレイ
・品川セントラルガーデン、国立大学で緑もあり
・高輪口は映画館や水族館等充実の商業施設
・芝浦中央公園は大型の公園で子育て環境も良い

>>32038 匿名さん
港南エリア待望の新築だね。若い世代の流入が期待できます。

>>32043 匿名さん
品川駅のイメージで天王洲アイルを忘れてるよ。

私の友人は品川辺りにマンションを持っている人が何人かいて、1人は15年前くらいに、もう1人は5年前くらいに買ったがどちらも値上がりして今の方が高くなってるという事だ。かなり上がっているのでいま売るか一生住むか検討中のようだ。

>>32030 匿名さん
コスモポリス 眺望が厳しくなってしまいそう？

>>32038 匿名さん
日鉄興和不動産ですかね。

>>32035 匿名さん
日通の対面も、再開発しないんですかね？

>>32035 匿名さん

>>32035 匿名さん
日通は、テレビ東京の天王洲スタジオの近くにもありますね。確か。

>>32037 匿名さん
定期借地で、異常な低価格だったね。抽選倍率 何百倍とかだったよね。もう二度と出ない。

>>32047 匿名さん

西側にダイワハウスのが建って、北側の日通のとこにも建つと
囲まれ感が出て来ますね。

>>32052 匿名さん
コスモポリスの西隣の三菱地所のタワーマンション計画は、賃貸で確定なんでしょうか？

>>32038 匿名さん
パークホームズ品川が2014年、ハーバーテラス品川が2015年

>>32053 匿名さん

賃貸でと言う噂だがまだわからない

>>32015 匿名さん

港南のマンションを新築時に買った人は、頭金＋返済完了＋値上がりで戦闘力が高いので余裕があり、住み替えるとしても売り玉が少なく買い手市場の品川で急いで売却しようと安くする理由はない。結果、値段は上がり続ける。

>>32053 匿名さん
土地の形状、広さからして、パークタワー品川ベイワードの様なタワマンになりそうですね。

>>32057 匿名さん
根拠なきたくましい妄想力、感服です。

港南の値上がり弱いから他買ってた方が明らかによかったじゃん

>>32039 匿名さん
どこだよそれ。サウスゲートじゃないだろ。

>>32060 匿名さん
サウスゲートで他ってどこよ？

>>32061 匿名さん
豊洲は江東区の都心に近い湾岸エリア、サウスゲートで言う芝浦的な位置づけ。

サウスゲートのGFTと豊洲のスカイズは同じぐらいの分譲で同じぐらい上がってる。

>豊洲は江東区の都心に近い湾岸エリア、サウスゲートで言う芝浦的な位置づけ。

何か勘違いとしているようだが、そもそも芝浦が都心です。

>>32064 匿名さん

価格帯が全然違うと思うが？

GFTは坪500、スカイズは坪330がいいとこ。

>>32063 匿名さん
もしかして都民じゃない？
芝浦も港南も都心なんだけど。

>>32064 匿名さん
スレ違いなので削除対象

>>32067 匿名さん
都心3区ではあるが、都心ではない。
都心住民ならば常識

>>32067 匿名さん
湾岸は湾岸だろ。都心ではないよ。

世界のリニア品川駅徒歩13分！都心の水辺にWCT(^.^)

>>32071 匿名さん
水辺の環境なら豊洲の方が上でしょう。

>>32071 匿名さん

凄い眺めだね。タワマンの醍醐味。ただ、そっち向きの部屋は
特に高騰してて、坪500とか600とかもはや手が出ないレベル。

WCTよりPCTの方が坪単価高いですよ。港南も豊洲みたいに再開発を進めないと。

>>32074 匿名さん

大して変わらんと思うが。豊洲駅近＋ららぽーと直結という他にはないアドバンテージがある物件でも、品川駅徒歩13分と変わらない時点でアドレスとしては港南＞＞＞豊洲と言うことが確定的だわ。

>>32075 匿名さん
WCTは天王洲アイル4分だから駅距離は一緒でしょ。坪単価差は純粋に住環境の違いだと思うよ。

>>32074 匿名さん

いま出てるWCTの一番坪単価が高い部屋は最上階は除いても坪600万、PCTはどれが坪600万を超えるのか実例を示してね。

https://www.stepon.co.jp/mansion/detail_102X3122/

>>32076 匿名さん

そもそもトヨスはスレ違いなんだわ。ここに来ないでね。

港南さんも一度豊洲に遊びに行ってみれば環境の違いがわかると思うよ。再開発のお手本みたいな街だから。

>>32078 匿名さん
港南の再開発に期待してるんですよ。

>>32079 匿名さん

豊洲がどうであろうが江東区である時点でまったく興味なし
私の基準は港区でＪＲ駅徒歩以外はクソ地
ましてららぽーとなんてある場所はさらに最悪評価。

>>32080 匿名さん

港南自体がもともと企業が保有していた土地をマンションエリアとして再開発した場所。すでに学校や公園や水辺、公道に公的予算が投下されて十分に環境整備されたので、居住エリアにこれ以上の無駄な開発は邪魔。あとは、駅周辺の商業施設が出来たらそれを利用するだけの話。

>>32080 匿名さん

サウスゲートスレの対象地域のお話だけにしてね。ららぽーととか興味ないから。


本スレッドでは、サウスゲート計画に関連するスレッド対象地区として、芝一丁目～五丁目、芝浦１丁目～四丁目、港南１丁目～４丁目、三田三丁目～四丁目、高輪一丁目～四丁目、東品川一丁目～三丁目、北品川一丁目～六丁目、東五反田一丁目～四丁目とする。

再開発が進んだこともあって、今や豊洲アドレスのイメージは相当良いと思いますよ。最近だとBTTとかも人気です。

>>32083 匿名さん
あれ、天王洲は対象外ってスレ主さん言ってたような。

>>32084 匿名さん

豊洲のスレでやっておくれ。港区民は誰も興味ないから。

>>32085 匿名さん

天王洲は東品川2丁目、対象エリア。

>>32085 匿名さん

あんたは何でもかんでも
なんですぐばれる嘘をつく？

>>32088 匿名さん
これスレ主さんが間違ってるよ。東京都の定義だとサウスゲートの範囲に東品川と北品川は入ってないよ。

西武HD、赤字723億円　鉄道低迷、ホテル売却検討

鉄道事業は、暗黒時代に突入した模様。
鉄道系がメインのサウスゲート、どうなるか？

>>32089 匿名さん

このスレは東京都の定義を守らなきゃいけないのか？
そもそも東京都が決めたサウスゲートエリアの定義を見せてみろ。サウスゲートとは品川周辺エリアが東京の南玄関になることから呼ばれているだけで、サウスゲートの定義なんてそんなモンは最初から無い。

>>32090 匿名さん

京急もどこもコロナで大赤字。
だからこそサウスゲート。
ここで投資をやめたら、
それこそ未来はない。

このスレ、残念ながらもう終わってるね
浜松町や湾岸などエリア外の話題で荒らされるのは、気分悪いが、ＷＣＴのマンネリ投稿連発の人にうんざりです。彼がいるとそういうエリア外の話題が誘発されて本来の主旨に戻ってこれなくなっている。
港南３の新しい動きの話題も、アラシたちのレスに埋もれている。京急の工事が本格的に始まるようだが、そういう話題もアラシのレスに埋もれてしまうだろう。

品川駅田町駅周辺のまちづくりの新しいスレをたてて、以前のように情報交換したいな

港南さん、サウスゲートに関係ない東品川の写真は貼らない方が良いよ
大事な情報が流れてしまう

>>32092 匿名さん
こと品川に限ってはリニアあってのだからな。
陥没で外環が完全ストップしたように、ギャンブルだよ。

保存めぐり注目「高輪築堤」が持つ歴史的価値 国内初の鉄道の遺構、日本近代化の生き証人

https://news.yahoo.co.jp/articles/697bf34776efbd901849a24eb20c2c1b7fed...

当時、鉄道建設の意義を理解する日本人は少数であり、政府の中からも西洋文明を排撃する排外主義思想に基づく反対論や、鉄道よりも軍備を優先すべきという主張がなされた。政府は鉄道建設により中央集権体制が確立すれば、結果的に軍備の強化にもつながるとして反対派の説得に努め、ついに1870年、東京・横浜間の鉄道建設に着手するのであった。

　しかし、日本初の鉄道建設は順風満帆とはいかなかった。兵部省(軍)は鉄道側が求めた用地を国防上必要であるとして手放さなかったからだ。大隈重信は「軍の土地などいらぬ。陸蒸気を海に通せ」と線路を海上に敷設するよう指示。新橋―品川間の約2.7kmの区間は、東京湾の遠浅に幅6.4mの堤防を築き、その上に線路を通すことにした。これが高輪築堤である。

　鉄道にはもうひとつの反対論があった。東京湾の漁民が鉄道建設によって生計の道を失うとして反対したのである。高輪築堤が完全に浜辺をふさいでしまっては漁に出ることができなくなる。そこで、築堤には浜辺と東京湾をつなぐ4つの水路が設けられることになった。今回、出土した第7橋梁跡地もそのひとつである。　

コロナ禍で鉄道収入が大きく落ち込み、鉄道以外の事業の拡大が急務となっているJR東日本にとって、高輪ゲートウェイ駅を中心とする品川開発プロジェクトは社の命運をかけた一大事業であり、2024年度を予定している街開きは譲れない一線だ。また、橋梁部を含む約80mを現地保存するための超高層ビル1棟の設計変更に300～400億円を要する見込みで、国などに財政支援を求める構えだ。

　開発と保存は必ずしも二項対立ではない。日本考古学協会が「築堤跡を高輪の新しい街並みの中核に組み込む」ことで「この地の築堤上を走る汽車を描いた明治の錦絵のように、高輪は誰もが訪れてみたい斬新な魅力に溢れる場所となる」と訴えるように、高輪築堤を開発に組み込むことで、鉄道事業者が開発する唯一無二の街になるとの期待の声は大きい。

　ただ、一時の目新しさはあっても、開発の縮小分をまかなうほどの効果は期待できないとの指摘もあり、両者の意見は平行線をたどったままだ。

　いずれにせよ、高輪築堤は商業的価値がないから潰す、あるいはあるから遺すといった類のものではない。私たち一人ひとりが理解したうえで、記録としてなのか、実物としてなのか、どのような形で後世に遺していくかを考えなければならない。　

結局サウスゲート再開発は内陸と浜松町ばかりで湾岸が進まないから豊洲に抜かれちゃうんですよ。

京急の中期経営計画、今年「連続立体高架化事業」に着手し、高輪3丁目のグース跡地の再開発を先行させ、4丁目はその後と段階を追って完成させる構えのようだ。

国内最大級の大改造・大規模開発が一気に推し進められ
日本の玄関口、スーパー・メガリージョンの一翼を担う

『これからの日本の成長を牽引する国際交流拠点・品川』へ　

　

エキマチ一体というのはＪＲの高輪ゲートウェイのコンセプトでもある。
ＪＲと京急は確実に連携して進めているようだ。

品川駅街区地区

大規模ターミナル駅直上・直結という抜群の利便性を活かし、世界中の人々を
出迎える顔として、シンボリックなエキマチ一体空間を創出
　

西武HDは今回の中期経営計画で初めてＪＲとの協働を打ち出した。
MaaSを活用したモビリティサービスを掲げており、京急、トヨタとの
さらなる連携も想定される。

品川駅の開発は京急、西武、ＪＲ、トヨタが密接に連携して進めていく
ことになりそうだ。

品川地下鉄の工事も、下水幹線の移設が結構大変みたいなんですよね。戦前からあるのでなかなか簡単にはできない。

>>32108 匿名さん
結局高輪側ばっかりなんですよね。