東京サウスゲート計画＜18＞

シーズンテラス・芝浦中央公園は、水再生センター上部利用計画の第一次に過ぎないよ。

住友不動産札の辻再開発計画もいれてちょ。あそこもサウスゲートエリア内。

再開発なんて徒歩10分前後程度までじゃないと間違いなく恩恵はない。再開発にまるで蚊帳の外、語るべからずの港南の僻地住民がこのスレで9割語っているという滑稽。

あなたもうざいから湾岸スレに引っ込んで下さい。

それがサウスゲート構想だの、サウスゲート地域だのこだわる理由がない。サウスゲート自体が各種再開発でてからの何も権力の能力もない役人の後付け概念。その概念にはなんの力も意味合いもない。その後、大型再開発がいくつも持ち上がってから状況が全然変わってる。いま一番熱く、将来性があるのは浜松町。

WCTって周辺に何も再開発ないし、新駅商業エリアにも極遠くて完全に圏外なのになんでそんなに再開発を語りたがるの？？恩恵どうみてもないよ。

>>1940
サウスゲートの優先整備地区別に分類するとわかりやすいかも。
①品川駅北周辺地区、②品川駅西口地区、③芝浦水再生センター地区、④品川駅街区地区、
およびその他の地区として、
⑤品川浦・旧東海道地区、⑥田町駅東口北地区、⑦田町駅東口地区、⑧田町駅西口地区、
の８つとなります。

>>1947
優先整備も何も計画されている再開発に役所はなにも出資も関与もしていないし権力もないよ。各会社がそれぞれのペースでやっているだけだよ。そんなもの提示してなんの意味があるの？

ちょっと理解が足りないようですね。

じゃあさ、WCTに恩恵があるという周辺のド級再開発教えてよ。あるんだよね俺が知らないだけで

ちなみに高輪住民を自演してのWCTにも恩恵がありますよという絡みはもうお腹いっぱですからやめましょうね。

>>1946 匿名さん
ここはWCTを語るスレじゃないので、サウスゲート計画に理解が足りない人は消えてください。

>>1950 匿名さん
ちなみにマンションに恩恵があったというのはどういう状態？笑

マンション住民の利便性が高まり住んでいることに対する満足度が高まれば恩恵と言えるだろな。サウスゲート計画は芝浦、港南の全マンションに恩恵がある。

2016年の品川駅周辺の地価が期待通り上がっている中、港南アドレスの中でVタワーやコスモポリスなど品川駅物件だと誰もが認めるエリアはしっかり地価が上がっていたよね。一方で、WCTの路線価は全然上がっていなかったばかりか、芝浦埠頭の倉庫街より安いという、人が住んでいるアドレスでは港区最安という結果であった。

品川駅ですら駅歩14分、一番近い再開発が新駅の徒歩20分という立地で恩恵あるわけないなんてないとかわざわざ言うまでもないくらい明白。

>>1953
わかってねえなというか、そう信じたいのか（笑）
サウスゲート計画というもの自体にはなんの力もないし意味もない。各再開発が好きなように開発されていく中、それぞれの近辺では当然のように地価が上昇し、賃貸ベースが上昇しマンションの値段もうより高く維持される。当然、近辺では利便性が向上する。

>>1953
WCTが唯一恩恵があると信じたい新駅再開発の恩恵は高輪三田住民が一番恩恵があり、その次に水産センターの開発に近い芝浦と港南の一部に恩恵があるのよ。勘違いしてはいけない。

>>1956
マジレスすると再開発で資産価値上昇の恩恵があるのは徒歩10分前後までというのはごもっともというか常識的な認識でしょう。あと大事なのは再開発の質ね。どういう業者が立案してやるのか、これはすごく重要。

サウスゲート計画は新駅再開発計画じゃないからな。生活環境を整えるのもサウスゲート計画の一環。根本的な勘違い野郎は1950。
居住地の道路拡張、歩道整備、電線地中化、景観整備、屋上広告物撤去、運河沿い遊歩道連続化、水辺の有効活用(御楯橋付近)、公園再整備。
あとは、港南で生活に直接関係あるとすれば、港南4丁目首都高品川ランプ新設、外苑西通り港南延伸。
さらに、品川駅高輪口、港南口に駅のリニューアルやリニア東海新幹線開業に向けて商業施設が充実すれば、直接恩恵を受けるのは港南住民。
こういう生活快適性、利便性の向上に加えて、品川駅が東京を代表する一大ターミナル駅ともなれば、駅周辺のマンションに間違いなく経済波及効果はでるね。
港南のマンションよりもさらに駅前に多くのマンションがあるなら、駅徒歩10分のマンションは比較劣位だが、品川駅はメジャー駅のため駅周辺にはマンションはない。Vタワーでも駅6分、改札までは8分。したがって、駅から多少距離があろうがマンション購入希望者の選択肢は自然に既存港南マンションになる。これが立地の希少性。
品川エリアのサウスゲート計画が港南マンションに恩恵がないなど言われると臍で茶が湧く。

芝浦港南で極めて珍しい、周辺に再開発が全くない立地を指摘されるとかならずいうせりふが環境整備（笑）道路や公園、学校の整備なんて都心に限らずどこでもやってるから（笑）再開発本体以外に資産価値インパクトなんて生じませんよ。

では他は上がっているのに、WCT含めた駅極遠の港南アドレスだけ上がってないのはなぜ？？？？？？憎き芝浦の倉庫街より地価が安いのはなぜ？？？？？

ちゃんと答えてね

>>1932 匿名さん

芝浦と三田はすでに交通の一体感がある一方で、港南と高輪は隔絶しているので、このスレの港南の方は高輪に異様な絡み方をするのかなと思います。
芝浦は麻布十番や六本木へのアクセスも良いので、内陸と湾岸のそれぞれの良さが感じられる環境にあります。内陸と張り合おうなんて発想を持つ芝浦住民は少ないでしょうね。

すでに港南住民は多大な恩恵を受けてるね。港南マンションなんてわ分譲時は坪200万前半でも高いと思った。いまは、生活環境が良い方向に激変して、完全なマンションを軸として、汚いビルや飲食店街や風俗店やパチンコ屋など住宅地に似つかわしくないものは一切ない整った住宅地。学校や広い公園も整備された。これもサウスゲート計画の一環。サウスゲート計画は新駅再開発計画じゃないのだよ。この図をよく見て資料を読み直してからもう一度来なさい。

>>1959 匿名さん
スルー。スレ趣旨逸脱で削除依頼。

>>1958
立地の希少性？プロ投資が使っている有料情報、湾岸クラブの会報にて品川エリアの中古平均単価が、湾岸エリアで唯一、2期連続下落しているという事実が報告されていますけどw

アゲアゲの湾岸で2期連続下落という希少性という認識でいいんですよね。

>>1960
まともな御意見ですね。

>>1918 匿名さん

>品川新駅の影響はwctさんにはありませんよ。残念ながら

そう信じたいのはわかりますが、住民が品川新駅や商業施設を利用したいと考えているのですから、プラスの影響は間違いなくあるでしょう。 恩恵があるかないかは住民が実感で決めること。

バス便物件のメリットで（自虐的w）新駅最寄りの品川シーズンテラス前にシャトルバスの乗り場を確保していますので、新駅稼働後は品川駅と品川新駅の両駅を利用できることが可能になります（今後の検討課題ですが）。

>>1960 匿名さん

別に絡んでないし。笑

今まさに絡まれてはいるが。笑笑

>>1963 匿名さん

それ、論破済み。

>>1963 匿名さん
それ港南の平均じゃなく、これだけのマンションの平均な。品川区の低層や定借マンションも入れた。
しかも、WCTはこのリストのなかではNo.2マンション。

>>1965
資産価値としての恩恵だと話をしているのですが。。。わざととぼけているのですか？サウスゲートの商業施設が便利だと品川までくる港南4丁目や勝島、シーサイドなど品川区アドレスの物件住んでの人が感じるのはそれは個人の勝手です。ツイッターでもfbでも個人の感想を書けばいい。それと資産価値の話は全く別。

>>1971 匿名さん
資産価値だけが恩恵じゃない。資産価値を語りたいならスレ違い。

>>1969
他の地区にはもっと古いマンションや安いマンションも入っています。そういう平均の中でエリア平均の価値というのは図られるもの。自分のエリアだけ不利な条件だとか言い出すのが、自己中極まりない。

そもそも品川エリア全体に恩恵があるなら湾岸エリアで唯一の2期連続下落という現象は起こらないでしょう。

資産価値に影響するポイント4



1.交通利便性


都心やターミナル駅へのアクセス性がカギ
「資産価値のなかでも大きなウエートを占めるのが交通の利便性と言えます」。複数路線が利用できる、急行や快速などが利用できる、都心やターミナル駅などに乗り換えなしや短時間でアクセスできるなど、公共交通機関の使い勝手の良さがポイントになる。


2.生活利便性


日常生活に必要な施設が十分にそろっているか
商店街やスーパーなどの商業施設のほか、金融機関や病院、学校といった、普段の生活に不可欠な施設がそろっているか。商業施設なら店舗や品ぞろえが充実している、状況に応じて使い分けができるなど、便利に使えることが「街の暮らしやすさ＝魅力」につながる。


3.居住快適性


生活を豊かにしてくれる施設・環境があるか
しゃれたショップやおいしいレストランがある、公園や街路樹などの緑に恵まれている、文化・娯楽を楽しめる施設があるなど。「快適かどうかの判断は、個人により異なりますが、その施設・環境が自分以外の多くの人が魅力的に感じるかという視点で見てみましょう」


4.安全性


災害リスクが少ない地形や立地条件か
再開発などで区画や街路が整備されていれば、災害が起きたときにも避難がしやすく、被害の拡大も防ぎやすい。「低地に比べ、高台立地のほうが水害に遭うリスクは低いですが、造成の仕方や元の地形によっても異なるので、購入前に調べるようにしましょう」

>>1972
このスレはサウスゲート地区の再開発の資産価値の恩恵について議論はするのはすれ違いなの？？？？？？（笑）これはたまげた。

港南はほぼ全て揃っているね。

それでは港南4丁目は新駅再開発による資産価値での恩恵は期待できないが、住民の精神的な恩恵は受けられるという結論でいいですね？？？

>>1975 匿名さん

そう、スレ違い

再開発が既存物件に与える資産価値について、WCTが恩恵がないということが明らかにされると逆ギレして結果こういう感じです。別に資産価値だけじゃないって自分で言ってるじゃん、精神的に便利だなと個人が思えればいいじゃないですか？

>>1977 匿名さん

>>1981 匿名さん

>>1953 2016年の品川駅周辺の地価が期待通り上がっている中、港南アドレスの中でVタワーやコスモポリスなど品川駅物件だと誰もが認めるエリアはしっかり地価が上がっていたよね。一方で、WCTの路線価は全然上がっていなかったばかりか、芝浦埠頭の倉庫街より安いという、人が住んでいるアドレスでは港区最安という結果であった。品川駅ですら駅歩14分、一番近い再開発が新駅の徒歩20分という立地で恩恵あるわけないなんてないとかわざわざ言うまでもないくらい明白。

これはすごく勉強になるレポートですね。サウスゲートエリアでに注目して資産価値を重要ポイントにしているので参考になります。

>>1981 匿名さん

始まったよわけのわからない雑誌などの記事の貼り付け行為が（笑）

そんなの張ろうが、結局、地価データやプロ投資家御用達の不動産レポートの中古単価データがすべてなんだよ。

>>1986 匿名さん

いくらそういう港南に好意的な雑誌記事載せようが、地価や中古成約単価という最終的データでは、いわゆる将来性抜群の品川エリアというのは徒歩10分圏内である港南１〜2丁目と3丁目の一部ということ。結果がすべて。

>>1984 匿名さん

>>1989 匿名さん

>>1989
未来揚々な港南のよく集めたね。でも地価上がっているのは見事に徒歩10分圏内だけだよ。WCTがある4丁目は精神的恩恵はあるようなのでそれに期待しよう。

>>1992 匿名さん

三井湾岸クラブの最新号では、芝浦と品川エリアの中古坪単価が50位まで差が広がってきている。地価上昇してるはずの品川エリアが湾岸で唯一の2期連続中古坪単価下落という不名誉な状況になっているのは、明らかに徒歩10分圏内じゃない、いわゆる自称品川駅物件が足を引っ張っているという事実。

>1992
2008年データ

>>1995 匿名さん

基本的に価格順位は逆転してないな。

2008年とか何？？（笑）しかもソースも怪しいデータばっかり。

2016年の品川駅周辺の地価が期待通り上がっている中、港南アドレスの中でVタワーやコスモポリスなど品川駅物件だと誰もが認めるエリアはしっかり地価が上がっていたよね。一方で、WCTの路線価は全然上がっていなかったばかりか、芝浦埠頭の倉庫街より安いという、人が住んでいるアドレスでは港区最安という結果であった。

品川駅ですら駅歩14分、一番近い再開発が新駅の徒歩20分という立地で恩恵あるわけないな。
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>>1994 匿名さん
*ただし、品川エリアは品川区大井町、大森、天王洲の低層マンション、小規模マンション多数、港南の定借マンションを含む

自分ではそんなに将来有望だと思っているなら、なぜ地価が4丁目だけ上がってなくて、芝浦の倉庫街より安いの？説明してほしい。

個々の企業と国・都と言った役所は車の両輪のようなもの。サウスゲートはこれだけの大規模プロジェクトにも拘らず、両輪が今の所うまく回っていると言っていいだろう。

>>1996 匿名さん

品川駅

>>2000
何も完成してないし新駅に関しては詳細どころか、竣工時期さえ不明確なのに何が順調なの？国や都は基本お任せで開発にはほぼ絡んでませんけど。

>>1999 匿名さん
嫁

サウスゲートで目立たないが注目なのは、品川浦地区だ。京急線の高架化もあるが、旧東海道の観光資源としての価値を活用できれば面白い開発になりそうだ。

やっぱり駅から品川駅10分圏内でないと資産価値という面では恩恵がゼロなんだね。地価が上がるどころか倉庫街より下ってちょっとまずいでしょ。

2017年から2018年にかけてＪＲ、京急の構想が発表されることになるだろうね。2020年に新駅暫定開業。その後、西武と京急の開発、京急地平化、etc楽しみです。

>>2004
古い家屋くらいしかないのにあんなの観光地になるわけないべ。むちゃくちゃだよ言ってること

品川北地区についてだが、新駅は20年開業と発表されている。また土地区画整理方式による開発が今春認可され、来年度から基本インフラの整備が開始となる予定。

>>2004 匿名さん

品川浦は昔の風情や歴史的景観を上手く残してほしい。旧東海道品川宿をアピールする取組みが始まった。今後の発展に期待。


http://japan-city.com/sina/

http://shinagawa-syuku.net/

>>2008 匿名さん

JRと京急の換地はいつ頃になりそうですかね？

そろそろ指摘するけど全部書き込みが「匿名」のままになっているよ。全部自作自演なんだね。知ってるけどさ（笑）

今度は歴史を残すというよくわからない路線で話は変えたいのね。

旧東海道地区は高層マンションが林立する芝浦・港南とは自ずと違った開発を目指すこととなるだろう。

品川エリアでも品川駅徒歩10分圏内でない物件では資産価値の恩恵が期待できない中で、羽田新航路始まったらどうなっちゃうのよ。先日、高度400メートルのエリアで騒音聞いたけどかなりのもんだったよ。聞こえるのは十数秒程度だったけどあれが数分おきはリアルにしんどい。高層に住んでたら300メートル未満の距離になるから騒音はさらに増す。なんとか新航路中止にしてもらえないでしょうか？

国交省の来年度予算の概算要求に都心直結線の調査費が入った。サウスゲートに好影響のある計画として動向が注目される。

>>2013
品川駅から離れて資産価値に恩恵がないエリアほど、高度が低なって騒音が大きいというのがダブルパンチなんだよな。

品川駅６-７番線が完成に近づいてきましたね。これも新駅に向けての布石なのでしょうね。

新航路のオープンはいつですか？反対運動はどうなってますか？

たしかに高度400メートルでもかなりうるさいですよね。300メートルとかは本当にやばいくらいうるさい。500メートルくらいになると不思議と少し楽になるというかうるさいというほどではなくなる。反対運動ってどうやって参加できるのだろうか？

新航路は悩みの種ですね。なんとか覆せないものだろうか。

都心直結線は国交省肝煎りのプロジェクト。羽田・成田両空港と東京・品川両駅という交通の要衝を結べば、国家目標である対流促進型の国土形成に大いに資することとなる。

大きなムーヴメントを作ることで、せめて騒音が少ない機種に限るなどの妥協点とか作れませんかね。WCTだけでも６０００人近く集めれるのだから。正直、サウスゲート港南地区の死活問題ですよ。高輪あたりは高度が高いし、高層物件ないから実害少ないでしょうけど。

高度400メートルってそんなにうるさいですか？

新駅は品川駅とデッキで結ばれる実質一体と言って良い位置関係にある。更に、その間に環状4号線が入るから道路アクセスも良く、上手く考えられた計画となっている。

ユーチューブで飛行機騒音とかで探せば色々見れますし、あとはやっぱり高度条件が同じ場所で聞いてみることですね。400メートルでもかなりうるさいです。外で会話してると一瞬聞こえなくなるので普通に会話止まります。だれか運輸省のコネとかで覆せない？

>>2024
新航路は官邸主導だから安倍さんを説得だね。無理ゲーです。

その環状4号線だが、環境現況調査が間もなく終了する。予定ルート上には無論既存建物が幾つかあるが、衆議院議員宿舎跡地のような公共保有地を活用しつつ、まずは桜田通り〜旧海岸通り間の開設を目指すことになりそうだ。

品川エリアで物件検討してる人には資産価値的にはどういう買い方が良いでしょうか？

環状4号線は新設される品川駅北口に直結するので、内陸部からリニアあるいは空港へのアクセスも相当改善されるだろう。

京急品川駅の地平化に伴い、京急線のホームが今より200メートルほど北に移りそうなので、北口新設はその意味でも意義があるだろう。

確かに新航路の騒音は本当に深刻な問題ですよね。いい手立てがないものか。。。

>>2008
品川駅山手線ホームの横にある(山手線の)引き上げ線に５編成分の引上停留機能がありますが、これを大井の綜合車両センター、および昨日も話題になっていた板橋駅に移管する事が先決となりますから、2年先位になるのではないかと。

2031ですが、アンカーを間違えました。2008ではなく、
>>2010 でした。失礼。

それじゃあ外で会話していたら3分おきにゴーという轟音で会話が妨げられるという日常になるわけですか？

品川駅の山手電留線が廃止になると、深夜の山手線の品川止まりも無くなりそうですね。ちょっと寂しいような・・

パティオで食事とかエライことになりそうですね。部屋を換気していても3分ごとに轟音。

>>2034
その通り。山手線の品川駅止りは廃止され、その分大崎止りと池袋止りに振り変わる予定。

先に出ていたように、品川エリアといっても非常に広く悩むところでしょう。ただ資産価値を期待するならそのエリアはぐっと狭くなります。

ズバリ、再開発の恩恵がある品川駅徒歩10分圏内の物件検討ですね。10分圏内でないと資産価値の恩恵はまずありません。それは最新の公式地価でも明らかですから非常にシンプルでわかりやすい話です。

>>2037 匿名さん
そんな話、今してないですよ。そもそも、そういう趣旨のスレじゃないので悪しからず。

>>2036 匿名さん

品川駅止まりなくなるのかー。
それはそれで私も寂しいかも。

サウスゲート計画には新航路の反対運動など明記されていないのでしょうか？想像するだけでうんざりするような騒音に悩まされそうです。