東京サウスゲート計画＜18＞

駅遠ケープは駅遠のまま。。残念。

日航ホテル跡もあるし、田町でのスミフの積極性が分かりますね。

昨日議論があった汐留シオサイトだが、31haの都心最大級といっていい銀座隣接の優良土地を切り売りして、
各社ばらばらな細切れ開発にせざるをえなかったのは、今にして思うと返す返すも残念だった。

無論、当時の国鉄の惨状を考えるとあれしかなかったのも分かっているのだが。

msb田町、予想通りテナントしょぼいね。過度な期待はしないほうが良いと言ってた通り。

新駅までの時間は
高浜公園脇のトンネルの入り口までの所要時間に5分足せばちょうどくらいじゃない？

>>15241
本来はモノレールの駅ができても良い場所なのだが、新駅は地元請願＝地元費用負担が今どきの鉄則だから、中々難しいね。

新駅までの所要時間
ケープ 17分
TBT 10分
CMT 12分

>>15243 匿名さん
馬鹿なこと言っちゃいけない。汐留シオサイトは品川インターシティとグランドコモンズが一体感ゼロの失敗作になった痛烈な反省を生かして、自治体と事業者からなる協議会を設立し、地下導線やペデストリアンデッキ導線がフラットになるよう配慮し、街区ごとの離隔距離も確保し街区の変わり目には緑を配する公園を設けるなどのルールを決めて、各事業者の個性を生かしながら31haの一体感を保った豊かな街並みの形成を目指したもの。考えられる限りのベストを尽くして今の形になってるのであって、切り売り細切れなんて批判は当たりません。そう感じるとしたらそれは各事業者の責任であってJRに非はありません。

区画ごとに業者に切り売りせざるを得なかったところに、当時の国鉄清算事業団が置かれていた苦しい立場と制約があったと言うことでしょ。
今なら当然自社所有の優良資産として維持できてた。

事業者が一つでも失敗したインターシティ。
何がいけなかったのか。

>>15248 名無しさん
要はビル建ててデッキ作って公園作るだけじゃダメだってことでしょ。

インターシティもシオサイトも一緒。基本的にビジネス街。
人が集まるような街になるためには、ビジネスマン向けの平日用の低層の飲食店街だけじゃ
駄目ってことさ。ショッピング、アミューズメント、文化娯楽、演劇、コンサート、大きな公園、
イベント、そういうものに人は集まる。品川新駅の商業施設はそういう意味でインパクトは大きい。

新橋　汐留シオサイトは再開発の失敗作

https://plaza.rakuten.co.jp/wakow/diary/201305040000/

汐留都市再開発での都市デザインの欠落

http://www.iceice.com/ben/09-12_column12_siodome_dev_no_sippai.html

イタリア街なんて知ってる人ほとんどいない。忘れ去られた廃墟遊園地みたいなもの。

>>15252 匿名さん
当初のコンセプトは汐留も品川も似たようなもの。

>>15252 匿名さん
文化施設や商業施設を作れば人が集まってくると思っているお気楽さんだねぇ。

国鉄破たん時、売却できる優良遊休資産のNo1は何と言っても汐留だった。

その汐留は元を辿れば、明治5年にできた「新橋ステーション」。

その駅前通りとして発展を遂げたのが銀座通りだから、まさに東京の中心地と言える。
その超一等地を売らざるを得なくなるほど、当時の国鉄の債務超過は酷かった訳だが、
今にして思えば誠に残念な話だったね。

>>15258 匿名さん
う～ん、微妙に間違ってる。

明治初期までの江戸の中心商業地は何と言っても日本橋で、銀座はその名の通り職人の街だった。
その地位が今のように逆転するに至ったのは、新橋ステーションの存在が大きかった。

>>15260 匿名さん
うーん、微妙に間違ってる。

銀座4丁目辺りは尾張町と言ってなかったっけ？

東京都はサービスアパートメントやインターナショナルスクールの併設など
外国人が住みやすい住宅環境を都心に整える。

開発ビル内の住宅の割合を増やせば、容積率を最大300％上乗せする。
都心で今後も続く大型再開発にあわせて外資企業の誘致を拡大し、
東京の国際競争力の強化につなげる狙いがある。

第１弾として、ＪＲ東日本が山手線の田町駅―品川駅間で2020年に暫定開業予定の
品川新駅周辺で計画する大型再開発に適用する見込み。

超高層ビル４棟などを建設する計画で、うち１棟は外国人が生活しやすいように
インターナショナルスクールを備え、約1000戸の住宅を用意。住宅棟の街区の
容積率は400％か600％だが、新制度などを使って約820％に緩和する。
～8/14日経

>>15263 匿名さん
1街区にそれなりのスーパーが入ってくれるといいな。

サービスアパートメントが1000戸とはかなりの規模だね。

インターナショナルスクールには、聖坂にできるスミフの高級マンションに住むであろう外国人も通いそう。

PlayStationと街のインフラが
部分的にオンライン化する話し、
そろそろ少しずつ伝えていこう。

サウスゲートと未来について、
ソニーと、サウスゲートについて
東京が世界一へと駆け上がる為、
これから立て続けに攻めてく話し、

みんなにも、そろそろ 少しずつ
未来へと誘いながら語っていこう

人が集まる街はやはり、魅力的な路面店が建ち並ぶ通り、それを有する街ではないでしょうか。
同じ店舗群でもデパートやSCや地下街では駄目で、地上故に遠くを見渡せる、日中は青い空や太陽が見え、夜はネオンが煌めく、そんな街の風景を感じる。
季節毎に街路樹等の風景は変わり、そういった街をバックグラウンドにしてショッピングやグルメを楽しむ。
行き交う自動車、場合によっては上空を横切ってゆく航空機も、街の演出に一役買ってくれるかもしれません。
そういったバックグラウンドとなる街の風景に、本再開発はとことんこだわっている様です。
物販や飲食店等の商業施設に加え、文化施設や公園などの憩いの場が隣接していたらなお良いでしょうね。

つまり渋谷新宿池袋が最強だと

さすがに都心最大の開発と言われるだけあって、今までにない試みが官民連携してなされている感じだね。

>>15252 匿名さん
汐留には日テレも電通四季劇場も浜離宮もあって、日テレ前とかでイベントよくやってるよ。
でも大失敗なんでしょ？
人を定着させるためには景観も大事かもしれないが、今人が来ない街に人を呼ぶには、先ずはコンテンツだけど、新駅に汐留を超えるコンテンツは出来るかな？

できると思うよ。アナログの当時とは時代が違う。

>>15269 匿名さん
それ汐留の時も言われてた

>>15270 匿名さん

>でも大失敗なんでしょ？

成功だって言っている人います？？

よほど気に障っているみたいね。
ただ当時は日本全体がポストバブルで喘いでいた時代。
幸いにも今とは全然状況が違う。

汐留のことを悪く言っているのではないことは理解して欲しいな。
あの日本の失われた時代にああいう処理をしなければならなかった事実がただ悲しい。

民営化され、今やJR東海、東が過去最高利益を更新し続けているが、それもあの頃の苦労があればこそ。

>>15276 匿名さん
国鉄民営化とバブル崩壊をごっちゃにして話をするのは、そろそろおやめ。

笑いのネタにしかならん。

そろそろその自説とやらを開陳されたら 笑

まあまあ、そう興奮しないで。
ただ当時を知らないくせに評論家的に言ってるのは楽でしょうね。

>>15279 匿名さん
どっちを諌めているんだ?

どっちもどっちかなあ。

当時を知ってたらNTT株の騒ぎからバブル崩壊の流れ知っているだろうに。

バブルは国鉄民営化の後ね。

汐留はバブルで地価が暴騰したから政府から清算事業団に対し売却にストップがかかったの。
で、売り時を失った結果が現在のとおり。

別にバブル崩壊で経営が苦しくなって手放した訳じゃない。

やっと調べてきたね 笑

>>15283 匿名さん
やっとって何だよw
お前が先に突っ込めよ。

口調が急に変わりましたね 笑

>>15285 匿名さん
誰を相手にしてるんだよww

ネットで調べた後講釈なら何とでも言える。

>>15287 匿名さん
お、やっと初心者マークが登場したか。

バブル崩壊の本質はもっと根深いものだったと思いますね。

NTT株が云々程度のミクロ事象で捉えきれる程度のものではとても無かったですね。

>>15289 匿名さん
3公社民営化の話に乗ってやったのに
勘が悪いやつだなぁ

あれあれ、おじさん同士で仲間割れ 笑

>>15291 匿名さん
初心者マーク、お前が悪い。

責任転嫁は良くないですよう。

3公社民営化か、本当に懐かしいですね。

でもその程度のことが、日本の失われた20年の本質ではないと思いますね。

基調には東西冷戦の終結とアジアの興隆があったからだと思われます。

>>15294 匿名さん
誰も失われた20年の本質なんて議論してないよ。

「木を見て森を見ず」の例え有り。

なんですか、それ〜

>>15297 匿名さん
こらこら、初心者マークはちょっかい出さない。

木を見て森を見ず

物事の一部分や細部に気を取られて、全体を見失うこと。

初心者マーク、お前が悪い。

浜松町駅発で当時あったカートレインとか良かったよね。
国鉄のおおらかさが懐かしい。

サウスゲートに本社を移した先駆者はソニーだけど、それに続いてこれからは世界の一流企業が品川に集まってきそう。

だから大きなインターナショナルスクールが新駅に必要になってくるのですね！

首都圏の新線は貨物線の転用(埼京線、京葉線)など、殆どが国鉄時代の遺産の活用で、
民営化後にゼロから立ち上げたプロジェクトはない。

東急を始めとする私鉄の積極性が目立った20年だけに、そろそろJRにも攻勢に転じて欲しい所だ。

>>15303 匿名さん
JR東は首都圏だけじゃない。新幹線延伸もあれば地方路線の維持も必要。投資が分散するからなかなか首都圏への投資に回らない。その中での羽田アクセス線はかなり攻勢に転じたと言えるのではないか。

湘南新宿ラインと上野東京ラインの2大幹線作ったよ。

国鉄時代の資産だろと言われればそうだけどさ。

>>15302 匿名さん
そういうことです。ずっと前から意味があって、決して偶然では無かったと言うことです。20年前以上も昔から、サウスゲートの位置付け、役割り、東京の刷新ビジョンは、ある程度あったわけで、それは30年前のソニーが(日本そのものが)全盛だったか頃から、後に避けられず迎えねばならぬ少子高齢化、マンパワー型の労働力減少などを既に考慮してて、ハード事業からいち抜けする設計をしていて、その頃からサウスゲートとは共にあったのです。

インターナショナルスクールって、中韓印？

過去一年以内に成約した住所が高輪の物件のうち、㎡単価が150万円以上の物件です。
レインズからピックアップしました。
因みに成約価格です。
階数や方角、間取り等は不明です。
パークコート高輪ヒルトップレジデンスは築10年にして、坪単価634はすごいですね。
シティタワー高輪がこんなに高値で取引されているのは意外でした。

パークコート高輪ヒルトップレジデンス(2008年築)
㎡単価193万円(坪単価634万円)専有面積120～140㎡
㎡単価161万円(坪単価531万円)専有面積80～100㎡

品川タワーレジデンス(2014年築)
㎡単価167万円(坪単価551万円)専有面積40～60㎡

ザ・ヒルトップタワー高輪台(2010年築)
㎡単価153万円(坪単価505万円)専有面積20～40㎡
㎡単価150万円(坪単価495万円)専有面積40～60㎡

クラッシィハウス高輪(2007年築)
㎡単価151万円(坪単価498万円)専有面積100～120㎡

シティータワー高輪(2004年築)
㎡単価151万円(坪単価498万円)専有面積80～100㎡

港南は㎡単価130万以上が4戸あって、すべて恐らくVタワー。
最高価成約価格は、㎡単価150万円(坪単価495万円)専有面積60～80㎡

芝浦は㎡単価130万円以上が5戸あって、すべて恐らくグローバルフロントタワー。
最高価成約価格は、㎡単価156万円(坪単価515万円)専有面積40～60㎡

>>15309 匿名さん
港南最安WCT

レインズ見てて思いましたが、港区の他地域と比べて高輪港南芝浦はまだまだ安いですね。
再開発で大化けする、伸びしろがあるということですね。

>>15310 匿名さん
実際はVタワーに続く高値2番手だけどね。

>>15311 匿名さん
伸びしろがあるは出来の悪い子に使う言葉

>>15312
確かに
WCTの東側高層階は中古で３LDKが9000万

販売当時この辺りを検討していたが、同条件にてアイランドより割高だった
3,000戸近くあるので、向きや階によって値付けは幅があったが

いよいよ新駅も完成間近、こうやって見ると本当に品川駅に近いですね。ほとんど第二品川駅。

品川駅は次々に記事が出てきますね。これから、新駅が完成して再開発が着工し、リニア駅が
完成するとますますだ話題の中心になっていくでしょう。


http://jbpress.ismedia.jp/articles/-/53175
品川・田町で大規模再開発、災害に強い国際交流拠点へ

>>15315

品川駅北ホームといっていいぐらいの近さですね。


アホネガ玉砕ｗｗｗ

ついに５強、渋谷を抜いた品川駅　リニア見据える玄関口
https://www.asahi.com/articles/ASL5R5QYLL5RUTIL055.html

午前８時半、首都圏でも屈指の広さの幅約２０メートルの自由通路は、港南口へ向かう通勤客らで埋め尽くされる。途切れることなく一方向へ進む人々の姿は、まるで大河の流れを見るようだ。ＪＲ東日本の駅別乗車人員ランキング（２０１６年度）で、品川は１日３７万１７８７人となり、渋谷を抜いて初の５位となった。記録の残る１９８８年度以降、１位から５位は、新宿、池袋、東京、横浜、渋谷が独占してきたが、品川はこの間にほぼ２倍に膨張し、ついに５強の一角を崩した。



このまま、東京駅を抜くのは確実だろう。首都圏ローカル駅の新宿、渋谷を除いて、東京の顔、代表になる日は近い。

>>15320 匿名さん
モノレールが敷設しやすいと言ってもなぁ。
港区の山側に出るのは地形的に無理だ。

15320さんの上げてくれた記事の抜粋。
>JR東日本によると、羽田空港アクセス線の開業で鉄道の輸送力は現状の1.8倍となるそうだ。冒頭に挙げた1日平均14万7544人という数値をもとに考えると、26万5000人余りとなり、増加分の約11万7000人をまずは羽田空港アクセス線の1日当たりの利用者数として同社は見込んでいることとなる。
　加えて、京浜急行電鉄や東京モノレールから移る利用者数も考慮に入れれば、羽田空港アクセス線の1日当たりの利用者数はさらに増えて13～15万人となりそうだ。

輸送力が増えれば、その分利用者が増えると考えているらしい。
ゼロサムという考えが無いようだ。
またそれにも関わらず、京急などから移る利用者も想定していると...
運行本数や快適性など、自身の競合上の欠点も考慮に入れず、リムジンバスや京急から最大限パイを奪えると思っているらしい。
こんな企業に再開発を任していいのだろうか...

殿様商売の成れの果てか..

新駅開業と羽田空港新ルート至近でプラスマイナスいってこいですかね。

さすがに飛行機が東京タワーと同じくらいか低い高さを飛ぶって怖いですよ。
昔の香港まで低くはないにしろ。
大したことないという人もいますが、騒音とか事故とか心理的な恐怖は結構あると思いますよ。


https://www.sumu-log.com/archives/11303/

>>15322 匿名さん

ほとんどお役所の絵に描いた餅ですね

羽田空港の利用者は年々伸びているから、それを織り込んでるのでは？

マンマニさんもプラウタワー芝浦と予想しているようです。
新駅開発を考えると坪500万円はいきますかね…。
https://manmani.net/?p=16989

あの位置なら田町10分ぐらいで田町の方が近い？GFT中古ぐらいの値付けじゃないですかね。

>>15330
>あの位置なら田町10分ぐらいで田町の方が近い？

田町駅と再開発エリアが11分で同じくらいかなぁ。
新駅は再開発エリアに入ってからもう少し歩くので、駅としては田町駅の方が近いことになると思う。

いずれにしても、駅遠物件。駅近トレンドの中、いかに新駅開発をアピールできるか。

>>15329

坪500はさすがに付近の相場が追い付かないよ～

>>15329
マンマニさんは博識で勉強熱心な方とは思いますが、本再開発に関してはここの住人の方々よりもお詳しくはない様です。
山手線新駅付近まで10分掛からない、開発エリアまで5分という前提がそもそも間違っています。
クラッシィハウス芝浦が分譲されたときは、現在とほぼ同じ新駅及び周辺再開発の情報があり、その上での坪360万なので、500万ということは、更に40%上昇するということになります。
もちろんクラッシィより、タワーということで+αはあると思いますが。
再開発が実際に本格的になる、実際に街開きしてから相場が上昇するという事もあるようですが、40%は過大評価でしょう。
もし40%上がるなら、それは全体相場の上昇のときと思います。

まあ、マンマニさんも確固たる根拠があって坪500万と言っているわけではないと思うので。
そのくらい有望な地域だと評価した、程度に受け止めましょう。

>>15335
櫻○幸○氏などの、この業界に跋扈する消費者の敵である御用評論家とマンマニさんは違うのだから、パワーブロガーとしてのご自身の影響力を熟慮して記事にして頂きたい。
マンション購入のコンサルタントを職業になさったようなので、ましてや記事の内容に責任が伴います。

>>15336 匿名さん
でもミナトフロントタワーが460だからあながち500もあり得なくはないと思うのですがいかがでしょうか。

プラウドタワーのブランド使うんだし
クラッシィなんかと同列クラスのマンション
じゃないでしょ。笑
パークタワー以来か、ブランドマンションが
入ってくるのは。楽しみだね。

>>15338 匿名さん
プラウドになるか決まっていない。

芝浦アイランドグローヴタワー 1億3800万円
98.52m2（29.80坪）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_90557320/

12年落ちのグローヴ中古で坪463万円だから（あくまで売り出し価格ですが）
両駅に行ける新築だったら坪500万円もありえるかも。