プラウド駒込トレサージュについて

でも最近野村は本当に厳しいみたいだよね

http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=2258

ここ買える人が羨ましいなんて書き込みあったっけ？

一般的なパターンのことね

羨ましがるというより、今買う人は可哀想だねと憐れんでる。
2年前ならたいして変わらない金利で、同じ価格でもっとずっと良い物件とか、この周辺でもっとずっと安く買えたのに。

>>792 匿名さん

匿名掲示板でそんなこと言及しても意味がない。
誰が書いているかではなく、何が書かれているかが重要なのでは？

誰が書いているかが信ぴょう性に影響するからね

匿名で身元なんていくらでも偽れるシステムなんだから
誰が書いたかに信憑性求めるのはナンセンス。

ポジネガ織り交ぜた意見が交わされるところに意味がある。

だから野村の書き込みは推測できるんだよその情報も有用なの

中里の価値向上に励んでください。
そうすれば我が家はもっと高く売れる。

>>809
嫌だ

当たり前すぎることだけどエリアとして人気出ないと価値上がらない。このエリアでこれから人気の上がる要素は何？

ちょっと前にペラボーの話題がありましたが、
改めてモデルルームの画像みると窓のサッシ高より低い？？

どう見ても180センチくらいしかなさそうなんですが、
隣との仕切りでこんな高さってありえます？

覗けちゃぅたら困りますよね。

確かに低いですね･･･

今住んでるマンションのベランダが同じタイプ（ベランダ奥行き2m、配慮型ぺラボ）だけど、190cmはあって隣とはぺラボ蹴破らないかぎりお互い見えない。ここもそうじゃないの？

写真見ると改めて思うのですがペラボー安っぽくて嫌ですね。
今の住まいは普通の分譲ですがバルコニー境壁は床から上げ裏まであり、タイル仕上げで、腰下部分に９０ｃｍ角位のペラボーが小窓みたいに付いてます。外からはバルコニー手摺の陰になって見えないし、室内からも家具の陰になって気にならない。
高級感を売りにしてるみたいだけど、こういう細かいところに気遣いを感じません。

サッシ高が2100でしたっけ？
それより100mmくらい低く見えるから2000mmはあるんじゃない？＞仕切り

契約者から希望が多ければ天井までの間仕切りに変更してくれますよ。
今の住まいを買った時に強く言って、
契約会の時にも同じ声が多く出て、
仕様変更のお知らせが来ました。
野村のマンションじゃありませんけど。

普通に生活している中で隣が見えちゃうという程低いとも思えない。わざわざ覗き込まないと隣は見えないし、そこまで悪意の人なら上からでなくても横から覗けちゃう。
上が開いている方が風が流れるって利点は無いのかな。本駒5丁目は空気が澱んでるという人達が検討するマンションならこっちの方がいいんじゃないの？

邸宅とはなんだったのか・・・

どこかで聞いたことのある話と思って過去レス見たら、飛鳥山のタワーでも一時ベランダの境界板が話題になってた。そちらも長谷工だったからよくある仕様なのかもね。大量仕入が長谷工のキモだから。

コンセプトみたいだから売り手が勝手にそう言い張るのはいいんじゃないかな？
完成後に「ぷっ、あのアパートみたいなの邸宅らしいよ」とか言われないようにして欲しいけど

長谷工が安普請と言われるのは、別に下請け作業員の人件費が安いからでも作業が雑だからでもない。
数をこなし都心部のマンションも郊外のマンションも同じような部材を使うことで、大量仕入れによるコストダウンを図っていることが長谷工の強みなのだから、ここを買う人が仕様が悪いとか、ペラボーなんていうのもどうかとは思う。最初からわかっていること。

隣同士窓開けてるとベランダのこの隙間からお互いの声が筒抜けなんだよね
これって賃貸アパートの仕様だよね
プラウドがこの仕様とはちょっと驚き

仕様低いよね。残念

戸建なら隣の家もよく見えるし、境界板をあえて低くすることで、戸建の邸宅感を出したのでは？

「長谷工こそハイグレード」という謎理論をブログで展開中のマンマニがこのあたりをどう説明するのか聞いてみたいわ。

>>826 匿名さん
長谷工なんてどこまでいっても、所詮直床低品質の長谷工。段々影響力出てくると悪口書けなくなるんでしょ。

>>826
今の朝ドラの商品試験への疑惑ではないけど、中立な立場で書いているか疑わしいよね。
どのマンションについてもヨイショする記事ばかりで、
一般客に紛れて検討者としてモデルルームや内覧会に行っている訳でもなさそうだし。

マンション作る度に批判される長谷工さん。
批判してる人に、マンション作ってもらいたい。
立派なマンションが出来るね。

小学生かよ(笑)

「邸宅」なのに安普請の代名詞のハセコーに請け負わせたり、バルコニーの隔てがペラボーだったり、外廊下だったり、田の字だったり、、、、、書いてて本当にアパート感溢れてくる。
そして相場と乖離している価格。
ガッカリなコメント並んでいる原因はハセコーでは無く、野村の姿勢では？

長谷工は持ち込みが多いと聞くが。ここもそうだったのでは？
自由に設計・施工会社を選べたのなら、「邸宅」を謳うのであればスーゼネを使ってほしかったね。竹中とか鹿島あたり。

平面図みて思ったこと。

・ゴミ捨て場への動線がエントランスロビーか庭園のみ

・駐輪場への導線が一階住戸の寝室側廊下のみ

・エレベーターホールがない

・一階住戸の専用庭に排水枡

・南棟の目の前に電線


邸宅（笑）

>832さん
そう思う。長谷工持ち込み企画なら長谷工使うしかないものね。
でもスーゼネ使って中里で坪400オーバーにでもなったらそれも問題外。
この土地を高値掴みした時点で駄目駄目だったのかもね。

竹中のプラウド駒込より長谷工のプラウドシティ池袋本町の方が立地以外はいいけどね

>>835 匿名さん

もうこの物件の仕様出てるのに全く他のマンションと比べても意味なくないですか？

>>835 匿名さん

詳細お願いします❗

長谷工はダメだって。マンション売れなくなったら、中古買うユーザーが次に見るのは施工会社だと思うよ。

バルコニー独立排水じゃないのも嫌ですよね。
隣のバルコニーの排水溝に水がジャー。
まあ、ペラボだから仕方ないけどね。

いいなあと思っているマンションが叩かれるのはツラいです。。涙

>>836 マンション検討中さん
仕様は公開されてても、実際にどういう外観に仕上がるかは現段階ではモデルルームと同一デベや同一施工会社の既存物件から類推するしかないでしょ。

>>838 マンション検討中さん
それはあるかもね。かなり買わない方向に気持ちが傾いてる。

>>839 匿名さん
水がジャーって、今どきのマンションならバルコニーでの水撒き禁止でしょ。

>>837 匿名さん
プラウド駒込は横や線路の反対側からの見た目がしょぼいのよ。住む分には問題ないし立地もいいんだけどね。
竹中も坪500万円以上のマンションなら当然素晴らしいのを作ってくるんだろうけど、200〜300万円台じゃ長谷工と大差ない。

>>841 匿名さん

類推するにしても外観が全然違うじゃん。
何の参考にするかは人それぞれだけど、
プラウドシティ池袋本町のように相応に評価されてる物件を持ち出して希望的観測だけ持っても仕方ないというか、、

購入検討する上ではハセコープラウドのボトムラインを知っておく方が有意義では？
プラウドなのにこんなしょぼいの？的な物件。

>>843 匿名さん

論点そこでなくない？
隣の家のベランダで流した水が排水溝伝って自分の家に来るってことでしょ？
可能性の話。

ありえない。

竹中施工にもいろいろあるのかもしれないけど、まともな竹中設計施工物件であれば長谷工マンションとはほぼあらゆる面で比較にはならないと思う(いい悪いとは別に)。
自分は以前竹中設計施工のマンションに住んでいたが、床スラブ厚250mm,戸境壁280mm, バルコニーは各戸独立型でもちろんペラボーなどなく、内廊下で大部分の住戸で間取りが異なりもちろん田の字は皆無。
モダニズムテイストもたたえた「邸宅」にふさわしいマンションだった。
当たり前のようにグッドデザイン賞受賞、売却したが竹中設計施工を全面に出し、けっこうな価格で売れた。
竹中工務店の設計部は「企業内建築家」といわれておりきわめてレベルが高い。自分のマンションを設計した人も数々の建築賞を受賞した建築界では有名らしい人だった。

内廊下なら田の字はそりゃ皆無でしょ

>>848
外廊下＋田の字という郊外型間取りの定番は長谷工が広め定着させたので、一応「違い」を明確にする意味で書いておいた。
この形態は決して悪いわけではなく、むしろ優れているので広まった（だから「いい悪いは別」と書いている）わけだが、「邸宅」にふさわしいとは私は思わない。

>>846 eマンションさん
だから排水溝伝って流れてくるほど大量の水を隣のベランダで流すって状況がありえない

スラブ厚も200mmしかなくて、戸境は乾式壁（石膏ボード）なんでしょ？
上下左右の音がかなりうるさそうだ。
また、スロップシンクが有るんだからバルコニーで水使う人多いだろうけど、
臨戸の排水が流れてくるのは流石に嫌だよ。

設備はディスポーザー、天然石の天板にミストサウナとかも揃っていて、管理費も良心的な水準だけど、
スラブ厚や戸境壁みたいに目に見えづらいところで仕様を落とすのはいただけないね。

戸境壁はコンクリ壁ですが、玄関、バルコニー側が乾式壁です…

>>847 匿名さん

竹中でもプラウド駒込は外廊下。
個人的にはビル火災を見て内廊下がトラウマなんで外廊下大歓迎だけど。

>>853

>竹中施工にもいろいろあるのかもしれないけど
ということ。

上にも書いたが、この物件が悪いといっているわけでは全くない。いいと思う人は買えばいい。
長谷工のマンションは普及型マンションとして優れているので、現在圧倒的に増殖している。

>>854 匿名さん

正しくは「低〜中所得者層でも持てるマンションとして、郊外を中心に増殖してる」、ね。

そんなものここに立てるなと。

アパートテイストなプラウドがここに建っても違和感ないですよ。まわりも吹付けか色褪せたタイル張りの建物ばかりだから良く馴染むと思うね。

坪単価は噴飯ものだな。

>>850 匿名さん

バルコニー床面や壁面の掃除、植物の水やりの漏れ、汚れたものの洗浄、、いくらでもありえると思うけど。

エアコンのドレン排水は側溝に垂れ流しが普通です。量は少ないけど常時出てる。
スロップシンクの排水が側溝に放流か確認必要。安普請は露出配管で放流することが多い。
通りに面してるとバルコニー汚れやすいから掃除の水が一番多いのでは？

ここは典型的な大衆マンションです。

このご時世、坪400以下だもんね。坪540以上からと言われるプラウド恵比寿南みたいなものを期待しちゃだめでしょ。

>860

ハセコーの安普請仕様マンションが坪380で、周辺相場から乖離してるってハナシでしょ
そもそもこんな場所にそんなマンション浮くわｗ

>>858 匿名さん
水掃除禁止でしょ

廊下側がインフレだけど、アウトフレームにしないのは何故ですか？

ハセコーだからでしょ

計画道路が開通したら目の前の道路の交通量が急増するの？

延焼遮断用だから特に交通量は変わる気配はないです。

変わらないと思う。
交通量増えれば店増えてインフラも徐々に良くなるだろうに残念。
寂れっぱなしだな。

延焼目的とはいえ、道幅が広がって田端駅前の道路と繋がって便利になるから、
全く交通量が変わらないということは無いのでは？

田端駅前への道路なら現状あるわけで、交通量は少ない。
ただ広げるだけだけなので目に見えては増えない。微増くらいかと。

西日暮里の駅前の道路まで繋がるんだっけ？

>>870 匿名さん
あちらは廃案になったはず

>>870 匿名さん

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kiban/tokyo/pdf/minaoshi_02.pdf

西日暮里まで行きそうだね

>>873

西日暮里は難しいでしょう。道灌山下あたりが。
せいぜい田端駅前通りまででは？

とはいえ開通には山手線・湘南新宿ライン交差部の上に橋を架けるという難問があります。
あそこの擁壁は東日本大震災を受けて強化工事が終わったばかり。

本当に橋を架けるなら、
強化工事と同時に橋脚工事をしたと思います。

つまり、行政側として優先順位がとても低い計画なのでしょう。

補助92号線で高台通りの交通量が目に見えて増えるようなら、先に本郷通りをどうにかしないと飛鳥山付近で酷い渋滞になる。
高台通りの交通量がたいして増えないようなら補助92号線は需要のない道路。
どのみち優先順位は低いってことかな。

いずれにせよ計画道路による環境変化の可能性は要注意だよね。
目の前の道路は広さのわりには車が少なくて、静かな環境なのがとりえなのに、
交通量が増えたら騒音や排気ガスまみれになるし、駅から遠くて買い物不便で、かなり劣悪な環境になってしまう。

>>876 匿名さん
前半は同意。
けど、駅徒歩8分が遠いってことはないでしょ。それに、交通量が増えればおそらく滝野川の明治通り沿い程度にはスーパーができる。
線路騒音は平気だけど排ガスと道路騒音は嫌って人は、貨物社宅取り壊して地所・貨物がパークハウス作るのを待つのもありかな。施工は長谷工じゃなくて鉄建になるだろうし。

877です。
よく考えたらその頃には山手線内側の条件の良い高台が坪370万で買えるようになってるはずなんで877の後半は忘れてください。

車の交通量増えたって住民が増える訳ではないし、そう簡単にスーパー出来ないでしょ。
コンビニすら採算とれずに出店しない地域なんだから。

9月中旬販売予定からまた遅れるの？販売不振が深刻です

やはりこの立地と仕様でこの価格は無理あるよ。

北区で仕様も良くないのにこの価格で売れるわけないよね。モデルルームも閑散としていたよ。

家に今日から発売前最終商談会、というDMが入ってた。
昨日完売、と言える状態になるまでスケジュールをズルズル伸ばしていくんでしょうね。

そのせいで居室の間取り変更どころか、カラー選択すら出来くなる、というおかしな状況。
メンツだけで買い手の事全然考えていない企業姿勢が窺えるね。

昨日完売→即日完売の誤りでした。失礼いたしました。

延ばせば延ばすほど市況が悪化しそう。
東十条のガーデンズの6000万が飛ぶように売れるうちなら、ここも坪10万ぐらい下げれば簡単に売れるだろうに。
あちらは団地入口まで駅徒歩4分といっても棟によっては団地内の移動時間がかなりかかるから、ここの駅徒歩8分と大差ない。

坪10万、あぁ、寝言か。
休日だし寝直すことをお勧めします。

坪10万円だと焼け石に水だろうね。
ガーデンズより仕様は悪いし、高台であることくらいしか評価すべき点もないから、
飛ぶように売れるようになるには、ガーデンズと同じくらいの価格でないと難しいのでは。

他区のプラウド検討中にこちら気になり見てみましたが、度々ガーデンズと比べられますが、あちらより仕様が悪いとはとても思えないし、比較対象にもならないと思います。
第一、駒込駅と東十条駅ではイメージも全くランクが違うと他区民でも思います。
しかもあれだけの大団地。リセールを考えると同時期にいくつか売りに出るだろうし、価格下がりそう。
こことガーデンズが同じ価格なら、瞬間蒸発でしょうね。

>>888 マンション検討中さん

さすがにガーデンズと同ランクとは思いませんが、少なくとも坪30位下げないと多くの人はここじゃなくて別を選んじゃいそう。

ここは駒込というよりも北区の物件。
東十条と大差ないんじゃない？

>>889 匿名さん
今は別な場所も中古も唖然とするほど高いのですよ。ガーデンズがあの場所で長谷工仕様であの値段で売れてしまうのは他がもっと高いから。
ここやガーデンズは五輪後は当然大幅に値崩れするでしょうけど、山手線内側なんかは今もっと上がってるだけに値崩れもここ以上だと思いますよ。

中里三丁目の中古価格から、このマンションやの適正価格は坪290-300万円で、
飛ぶように売れるには坪20万円くらい下げる必要があるでしょ。
坪370とか380で買ったら瞬間含み損で身動き取れなくなるよ。

>>891 匿名さん

他も上がっていることはもちろんわかってますよ。しかし北区で山手線外側で駅徒歩５分以内でもないのに高過ぎる。
これならもう少し出してでも山手線内側の都心６区を買った方が良いと感じる。

あと市況が下がって価格が下がるのは都心よりもその周辺の方が早いですからね。

>>888 マンション検討中さん

すいません、この物件がガーデンズより仕様が優っているという点を具体的に上げて頂けませんでしょうか？

高台が最大の売りみたいだが、この立地はただ標高が高いだけ。
千石、本駒込のように高台で且つ店舗、駅、教育、医療が揃っていないと不便です。

>894

設備仕様は同程度に見えますが
共用部はガーデンズの方が揃ってる

ここが目白台と一緒とか言ってた人ならガーデンズと同じ仕様でもこの価格で大満足でしょう。
なんてったって都内屈指の高級住宅街だそうですから。

不動産業界の知人に聞いただけなので真偽はわかりませんが、この物件って最初は北区ということもあり、長谷工使って値頃感出して販売する計画だったみたい。

ところが計画がスタートしてから野村内で高値高級路線へと販売方法変更の指示が入って、モデルルームオープン時期の延期やらなんやら揉めたとのこと。

デザインや価格の割りに低い仕様や凡庸な外観、上中里駅を一切出さない異様な迄の駒込推しはこのせい。

価格相応の価値は無さそうですね。

>>898 匿名さん

なるほどですね。
ホームページ見直したらここって来年の3月なんですね。野村としては相当気合いを入れて営業頑張らないと、完成前に売り切るの難しそう…。

この立地でプレミアム感を出して高値で売ろうなんて無理があるよ。
何だかんだ言いながら北区の物件だし、>>895さんが指摘しているように、ただ標高が高いところにあるだけ。
高台でも利便性が高くてかつ静かな場所でないと。
この周辺では、本駒込6丁目は別格として千石や本駒込2丁目の住宅街とか、
山手線への近さを重視するなら、駒込1丁目・4丁目、巣鴨1丁目・3丁目、北大塚1丁目の住宅街とかは、
駅からも近くて買い物の利便性も高く、車もあまり入って来ないし閑静。
仕様のグレードを下げて、背伸びしないで周辺相場水準で普通に売却した方がよかったのでは。
坪370とか380を正当化するのは無理があるよ。

>>894 名無しさん
仕様ですが、ガーデンズは直床だそうですね。今時都心近くの大手物件ではなかなか無いです。
しかも、スラブ厚200㎜は薄いです。

更に、ミストサウナ、ガラストップコンロ、トイレ手洗いカウンター、サーモバス、浴室LED照明、玄関人感照明等、最近では標準装備の物がオプションだそうですね。仕様がかなり低いと思われます。
キッチンや洗面台の天板も天然石ではないのでしょうか？

あと、時間指定で玄関前にゴミを置いておけるとかもなかなか信じられないです。見た目嫌です。

こちらのプラウドについてはまだMGに行ってないので仕様分かりませんが、大体プラウドなら上記標準装備ですので。

この物件もスラブ厚200mmで薄いですね。

>>901 マンション検討中さん

詳しいですねw
参考にさせていただきます。
ありがとうございました!

>>902 匿名さん
直床ではないですがね

>901
894ではないけどさ、この物件とガーデンズの挙げられた二重床以外の設備の価格差を合計しても、おそらく100万円強くらいにしかならないと思うよ。リフォームの見積取ればわかるよ。
二重床と直床の価格差はわからないけど、スラブ厚が変わらないなら遮音性は大差ないんじゃない？
寧ろ直床の方が遮音性が高いというデータも有ったと思うけど。

>>905 匿名さん

オプションだけの事ではなく、そういう目に見える所でさえそれだけ仕様を落としているのだから、建具、外壁、タイル、フローリング材質、その他諸々、色々安く仕上げてると想像できると考えますが。

あと、直床の方が良いなら直床が多いはずですが、直床が嫌われるから少ないのでは？

>906
そんなこと言ったら、トレサージュだって目に見える設備だけ気を遣って、目に見え無いところは手を抜いてる可能性がある訳で。
一部の設備の質が高いから目に見えない点を含めて全体的に質が高いと判断できる訳ではないし、そう判断するのは危険かと。

二重床のメリットはリフォームのし易さと言われるけど、リフォームすることなんて一部屋でせいぜい2、3回。
直床と二重床でリフォームに要する費用差はリフォーム内容によるけど、かかってもせいぜい1回あたり少ない方の数十万円では？

だから坪100万円くらい違う物件と細かい仕様を比較する時点でナンセンス。ただただここが高過ぎるってこと。

ガーデンズに比べてこちらの仕様が優ってる点は何処か聞かれたから書いたのですが、優ってる点を書くと、必死にフォロー入りますね…

ここが高過ぎる点は同意しますが、ガーデンズと比較対象になるかといえば、全くならないと思います。
他区在住ですが、駒込と東十条だと圧倒的に駒込というイメージです。
ノーブランドよりプラウドですし、大規模すぎる物件だと、リセール時沢山出てたりでリセール価格が下がりますし。
直床がいいという方も少ないのでリセール苦労するのでは？

二重床の利点はどうなったの？
「必死にフォロー」なんて、言うこと無くなって他人を馬鹿にしてるだけじゃん。
中里と東十条の違いなんて、それこそ他区の人にとっては誤差みたいなものでは？

なるほど。
リセール考えるならこちらの方が売れそうですね。相場通りの価格で出せばですけど。

なんだかんだ言っても利便性悪いマンションは中古になったら売れない。駅徒歩８分でも坂の上がり下りがキツイ８分（帰りは１０分かな？）、駅前しか使える店が無い８分。さて、中古価格は何割引けば売れるのかな？

>>910 匿名さん

だから、直床はリセール困ると書いてますよね。二重床二重天井が主流なんですよ。人気があるのです。それが利点です。
人気がない物件は価値が下がります。

それから、他地域に住んでるとまず住所よりどこの駅利用かで判断すると思います。誤差って…
本気で駒込と東十条が誤差だと？

直床と二重床でリセール価格に差があることについて統計データでもあるんだっけ？
「二重床の物件が多いから、きっと直床のリセール価格は下がる筈」ということ？貴方の印象以外に根拠ある？
目に見える設備の質が高いから目に見えない部分も質が高い筈、と主張されたのと大差ないよね。

>>913 匿名さん

では、なぜどこも直床を主流にしないのでしょうか？
高級物件に直床ありますか？
わざわざデータを取らなくても、マンコミュを見てても直床不人気なのは明らかです。

そして、あなたはガーデンズ購入者なんですかね？直床で満足してるのならそれでいいのではありませんか？
ここは二重床ですから検討外なのでしょう。
どうしてこちらにこだわり続けているのですか？

反論になってないよ。
二重床の物件が多いのは理解しているけど、とはいえリセール価格に影響が生じる程の差なの？
リセール価格に影響が有ると主張したのは貴方なんだから、価格にどの程度影響あるのかその根拠を示してもらわないと・・
「統計とるまでもなく分かりきっている」では説明にならないじゃん。

>>915 匿名さん
随分としつこいですが、こちらの質問に答えてないですよね？
高級物件に直床を使わないのは一般に仕様が低いと思われてるからですよね。
リセール価格に影響というより、人気に差が出ると言ってます。
もし同じ条件の物件があって、直床か二重床の違いだけとなったら二重床の方が選ばれる可能性が高いという事ですよ。
わざわざ仕様が低い方を選ばないですから。
二重床の方が人気があるから主流なんです。
同じ事何度も言ってますが。

では逆に、リセール時直床物件の方がよく売れるというデータはありますか？

>912
駒込と東十条は差があるよね。
910さんは中里と東十条は他区からみたら誤差といってるし、本当にそうだと思う。

>916
直床だとリセール価格に影響有ると主張したの貴方だよね？
それなら直床であることがリセール価格にどの程度影響有るのかその根拠を示してよ、と言っているの。主張した方に立証責任が有るんだよ。
「特に根拠は示せないけど、逆に直床が良く売れる根拠示せ」って何だよ。そんなことこちらは主張してないじゃんw
そんなに拘って直床がリセール価格に影響有ると主張してるんならその根拠を具体的に説明してよ。

本駒込に住んでいるのだが、他区の人は駒込と本駒込の違いは判らないし、住まいを聞かれたら「駒込」と答えてる。中里に住んでいる方も知名度と最寄駅の関係で「駒込」と答えるだろうね。

で、一般的には住むところを聞かれたら最寄駅の中で一番有名な駅で答えると思う。理解してもらえ無いから。
だから、ここがどんなに辺鄙であっても、区がちがくても、住んでしまえば「ほほほほ、駒込の高台に建つプラウドに住んでるザマス」と言えるわけだ。

リセールでは「駒込かぁ、山手線だし通勤便利でなんかいいかな」ってなる。

でも、他区の方からすると、「駒込？どこだっけ。あー上の方のね。名前は知ってるけど行ったことない」って反応が多い。わざわざ来ないよね駒込。だからわざわざ来た人でも価格が相応でないと結局売れない。

坪380なんかで売って、リセール幾らで想定するのか見当付かないけどさ。リセール視野に入れたとして、元手取れるのこの物件？

919さんが仰っていることが全てですね。
まさにその通りだと思います。

今買ってリセールで元手が取れるわけないでしょ。今の購入検討者は、自分の出せる価格で買える物件を求めて何ランクも下げるか、バブル崩壊を待つかの選択を迫られてるのよ。
実態とかけ離れたネガティブな書き込みが優勢なのはマンコミュの大半のスレがそうだけど、このスレでチラホラある山手線内側を諦めてトレサージュを検討する人や駒込駅徒歩圏内を諦めてガーデンズを買った人を見下すような発言は不快。
2008年にはここの価格でブリリア大和郷が買えて、ガーデンズの価格でブリリア旧古河庭園が買えた。年食ってるおかげで良い立地と仕様で買えた人が、同じ価格で格下のものを探さざるをえない世代に「価値のないマンションに高い金払いすぎ」なんて、まともなマンションがどれだけ価格高騰してるかちゃんと確認したら言えなくなるはず。

919さんに同意です。
同一区の中の町の違いによる格差なんて、その近辺の地域に地縁でもないかぎり意識しないし、北区・豊島区・板橋区あたりは知名度が高い場所でもない。
世間的には北区は、東京の北の方に有って荒川区よりは治安良いかな、くらいの認識でしょう。ましてや中里と東十条の違いなんてほとんど興味を持たれてないし、そもそも地名を知らない人の方が多い。中里と東十条のどちらが上か論争をしても、一般には五十歩百歩くらいにしか思われないでしょう。

周辺に住む私としては、中里の方が東十条よりも住環境は良いとは思うけど、ガーデンズとトレサージュの坪100万円以上の差は無いと思う。

まあまあみなさん。
迷うなら皆第1期見送ったらいいんだよ。
本気で検討している人がこのスレにどれくらいいるかわからないけど笑

4LDK角部屋以外は一期と二期で大体同じような部屋タイプが用意されてるんだから希望部屋が無くなるって焦る必要はそれほどない。

一期の売れ行きをみればどれくらいのニーズがある物なのかわかる。
売れなきゃ安くしてくれるだろうし、
その事実が出てから冷静に判断したらいいんじゃないかな？

そういう意味で一期で買う人は人柱だね。

>>898 匿名さん
ちょっと遡りますが、これって本当でしょうか？
もしこういう経緯だったとすると納得できるような部分も多々ありますが…

>>924 eマンションさん

どうなんでしょうね？
駒込推しで上中里出さないって部分は、上中里出しても意味が無いからではなかろか。埼玉勤務の方以外はね、

>>919さん
わかるなぁ。田端～大塚あたりって縁が無い人には秘境だよね。私も実家は本駒込だが、当時千葉県在住だったカミさんに「あんたと付き合うまで駒込なんて降りたことなかった」って言われたよ。おいおいお前のところよりは都会だよとも思ったが、まあ普通用事は無いわな。東京の西の方が主戦場とかで酷いのになると、駒込が山手線だということもあやふやだったりする。

>>925 匿名さん

上中里はともかく、京浜東北線使えるのはメリットでしょう。
そんな部分より廉価ファミリーマンションを野村の都合で無理やり高級路線で売ってるって話の方が気になります。

>921
2008年にはここの価格でブリリア大和郷が買えて

確か坪100万乗せても買えなかったような

>928さん
そうそう確かにブリリア大和郷は当時でも坪500オーバーって言われてた。
2008年にここの価格で買えたって･･･さらっと凄いこと書くな。

>926
駒込すら認知度そんなもんだから、中里と東十条のどちらが上か論争について、そんなの大差なくてどちらも北区の物件でしょ、と思ってしまう。
山手線使える分交通利便性はこの物件が優位だと思うけど、買い物利便性はガーデンズが優位だし。あとは好みの問題だけど、仕様の違いやらを考慮しても坪単価で100万円以上の差までは無いんじゃないかな。

>>930 匿名さん

なにしに来てるの？
北区をけなすため？
わざわざご苦労様。

なんかこのスレ見ていたら不毛な論争しているようにしか見えない。
この仕様にして価格が高過ぎるじゃん。同じ価格出すななら都心地区買うという人が何故、ここにいつまでもへばりつくのか不思議?　だったらさっさと他の区で検討すればと思うのだが？何だかんだ言って買いたいのかな？
ちなみに今日MRに行ったら最初の予定価格より上層階除いてかなり下がっていました。それなりにこのスレはひょっとして影響あるのかなと思いました。皆さんもう少しネガれば2期値下げ期待できるかも知れません。

>>932 買い替え検討中さん

基本的にネガは暇つぶしだと思います。
でも別に間違ったことを言ってる人ばかりではないですし、参考にしながらも自分で考え、実際に見ることが大事ですね。
価格が下がればここの評価はかなり変わりますね。

>>929 匿名さん
平均坪単価だとあちらの方が高いだろうけど、1億前後の部屋が売れ残り続出で値引きしてたし、安い部屋は8000万円台ぐらいからだった記憶がある。ここの高めの部屋を買う金があれば当時ならあちらでも買えた部屋が多い。

>>932
ネガの意見も有っての検討版。ネガの人達の意見も間違った意見だけではないし、
そんな煽るような書き込みするから、ネガの人達が面白がって参戦する。
購入を決断しているんなら外野の意見なんか気にせず、このスレに感情的な書き込みしないで。
購入者だけのポジだけが集まるコミュニティが欲しいなら、
いずれ購入者・住民限定スレができるからそれまで待ちな。

ネガ？ほとんど販売側にとって不都合な事実でしょ。
購入検討側にとっては有益だと考えますけどね。

>>932 買い替え検討中さん

先週末入ってたDMに価格表が載ってましたが、そこから更に安くなっていたということでしょうか？

>>932 買い替え検討中さん

最初の予定価格とは、いつ頃のもののことでしょうか？
最近「〇〇万円台」ではなく詳細な金額まで出たものを見て、ここからは変わらないと言われましたが、もしその後にも値下げがあったのだとしたら非常に気になります。

>>941 匿名さん

粘着だの頭が悪いだの相手を誹謗する言葉を使っているのは貴方だけ。
情報交換に支障でしかないので出て行ってください。

919だけど、高騰していて何買っても高値掴みなことくらい判ってる。判ってて書いてる。
リセールがどうのと書いてる方がいるので、問題はそこではないだろとツッコミ入れたくなっただけ。
リセール考えてる人はこんなもん買わんだろうし、そもそもリセール考えてる人なんて今の市況で買ってるのかね？

大体ね、直床だ、二重床だなんて議論しても、買う人は値段にあったものを買うんだから。二重床だから買うなんてのは、選べて買える余裕のある人にとっての選択肢で、多くの人は買える中で一番しっくりきたのを買ってるだけでしょ？　床買ってんじゃないんだ。

よく引き合いに出るガーデンズとここを比べると、全員ガーデンズ選ぶよ。向こうは便利で手ごろだから。そしてガーデンズ買う人は実用性を大事にしていると思うから。ここよりも実用性あると思うし、坪100万安い。だから向こうを買う。
こことは購入層が違うとおもうので、ハセコーってことで引き合いに出されているとしたら違う気がする。

ブランドと邸宅で売ってるようだけど、北区の次点でブランド気にする人は買わない。邸宅って言えるほど周りの街並みは良くない、そして邸宅の仕様でもない。広告と実物はかけ離れている。

「邸宅」で広告出しててお役所から是正勧告でたらとても面白いから、今後も邸宅連呼して売り続けてください。

>936さん
このスレで語られてることは販売者や購入検討者には耳障りだろうけど、真実も多い。
劣化が早くて入れ替え可能な室内設備をアピールしたり、立地のグレードを煽り、プレミアム感を出して高値で売ろうとする。デベの常套手段だよね。

「静寂の地に佇む」をアピールしているけど、目の前の通りはそこそこ車が通るよね。本郷通り程では無いにしても、静寂の地は言い過ぎだと思う。

>>944 匿名さん
貴方あっちで弾かれたらこっちに書き込んでどうしちゃったの
正直ガーデンとかいうババ引き新団地はどうでもいいよ
都心でまともなとこ買えない層が溜まる所に行くはずない
民度とかの問題もあるから得とか損じゃないんだよ

>>946 検討板ユーザーさん

>>946 検討板ユーザーさん
都心で買えない層という意味ではここの検討者も同じだから、あまりそういう事は言わない方がいい。

東十条と中里の民度の違いと言われてもね。

>>947 匿名さん
他の物件の購入者が一人で書き込みまくって
全く関係のない物件の板荒らしても自分が正しいと思い込んでる
他の購入者に同情する

そっか？言われているように本当に価格を下げているとしたら、ネガコメントも検討者にとって悪いことばかりじゃない気もするけど。

直床で長谷工物件を批判するのはこのマンコミュでは日常茶飯事だけど、いつも不毛だなと思う。
そもそもマンションの床に期待するの多くは、上階や下階の音が聞こえづらいこと（及びその反対）や、床の質感（高級感や触感など）であると思われ、遮音性能はスラブ厚によって左右される要素が強いし、むしろ太鼓現象とよく言われるけど二重床の方が遮音性が低いとも言われる。実際のところ、騒音に関するトラブルは上階や下階に誰が住んでいるのか（小さい子供の有無や、クレームに対する意識など）が重要。床の質感は二重床かどうかというよりもフローリングの材質次第。
実際に二重床かどうかそれ自体をマンション選びの重要要素にしている人って、（いるかもしれないけど）極めて少数だと思う。音が聞こえにくいかどうか、目に見えて触れられる床の質感は重視するのだろうけど、それは二重床かどうかと直接関係する訳でもない。
なんとなく二重床の方がイメージが良いし、最近の高級物件の大半は二重床なのだろうが、実際に販売価格にどの程度影響しているかというと数値として明確に現れないと思う。マンション選びでは、やはり立地や間取りが重視されるから。
だから東十条の長谷工の物件を直床を理由に批判するのは本当に不毛だと思うし、ただの嫌がらせとしか思えないよ。
通りすがりの戯言です。長谷工や東十条の物件の関係者でもありません。また荒れるかもしれないけどさ。

二重床のこのマンションに全く関係ない
以上 もういい加減他物件の話しは止めてくれ

二重床でスラブ厚200mmだと遮音性はかなり低くなってしまうかな。

>>951

確かに床、天井についてはそのようなデータも有るので、あながち謎理論を言っているわけでもない。ただ、購入者とは言え東十条の擁護をここのスレで言っているのは謎である。全く意味が分からない。
それよりも長谷工イコール無条件で駄目物件であり、安くなければならいと言っている理論こそ謎だ。これからマンション建設なんてタワマンじゃなきゃ儲からないんでスーパーゼネコンが請け負うわけがない。そのニッチな部分を長谷工が担っているわけだ。確かにふざけた物件もそれなりにあるが、そこはきちんと精査すべき必要もあるのではないか？　長谷工は全て駄目だ当然安くすべきだ。それじゃあまり共感は得られないのでは?　とにかく今どこもかしこも施工は長谷工が多いのは事実なのできちんと評価すべきは評価しなくてはいけないと思う。マンマニもそんなこと言っていたような気がする。

>954

そんな事いっても嫌いだから仕方がないよ。せめて安くしてもらわなきゃ納得できない。

う～ん
何だかな。まあいっか。

>>954 匿名さん

長谷工だからダメと決めつけてるわけでじゃなく、物件の細部を見たら案の定ダメで、やっぱり長谷工だな、となっているんだと思う。

あと、ハセコーだから安くしなければならないじゃなくて、どう贔屓目に見ても安っぽいんだよね。

このスレで何度も出て来たけど、デコボコ居室や背の低いペラボー、壁の薄さ、共用の排水口、などなど。

内装はいくらでも変えられるけど、こういう部分は変えられない。

だからある程度皆、根拠は持って相対的に高い、と言ってるように思う。

一方、マンマニの例の記事は野村から何か貰ってるのかと思うくらい褒めてたけど、書いてあること全てが非常に抽象的だと感じた。

邸宅感やら高級感というフレーズだけ並べられてもこの物件が具体的にどう素晴らしいのか、さっぱりわからない。

頭から否定しているわけではないので、この物件で評価すべき点があれば是非教えてほしいです。

例えば、基本設計が低コストの大衆車を豪華装備てんこ盛りにすれば高級車になるのか？
という話に近い気がする。

あと、最近は長谷工で二重床というのも出てるけど、「直床のほうがいい」という信念を持ってやってたと思うので残念。
営業サイドから「二重床じゃなきゃ売れない」という苦情があってやむなくそうなってるという話もどこかで読んだ記憶があるが。ここの場合は野村の要請か。

しつこいな

直床は仕様コストカットの最たる例
直床は人気ない
まして売却時に素人の考えをそんな長文で掲載できる場所はない

床の話、もうやめましょ！

なんか不自然な湧き方。
本質議論からミスリード狙ってるようにも思える。

長谷工は基本的には直床採用であり二重床より優れていると思っている(長谷工がね）ということを言ってるだけなんだが。
自分(958)も二重床派だが、長谷工は御免派でもある。

>957さん
マンマニのプロフィール見たら、今年から会社辞めてマンション評論家で食ってるんだね。
最近妙な提灯記事が増えたなと思っていたので納得。ここの記事でも野村から何か貰っているとまでは思わないけど、前向きな記事にするので取材させてくださいって感じだろうな。何を書かれるかわからないブロガーじゃ、デぺも相手にしたくないだろう。デぺの売り文句を代弁するならモデルルームに行けば聞けるわけで、わざわざブログ等で教えてもらう程の話ではない。マンション関連のブログってとかく湾岸とかタワー自慢ばかりで、城北・郊外に重心を置いたネタは貴重だっただけに残念。

スラブ厚200mmって大丈夫かな？
グレードの高い物件は250mmくらい確保されているようだが。

大丈夫だよ。邸宅だからウルサイ人住まない。野村は良く考えてる。

>>963 匿名さん
その点は正直ヤバいね
スラブ厚200mmは隣の食器棚の開け閉めさえ聞こえるレベル
ましてハセコー施工

板橋のプラウド物件の掲示板見てると、騒音問題出てくるよ。
同じような作りなの？

>>966 匿名さん
騒音は感情公害だから構造よりも隣人とのコミュニケーションの方が大事。知り合いの出す音なら大概気にならないが、知らない人や嫌な人の出すものだと些細な音も気になるもの。だから住人の所得水準とも関係ないんだよね。

実際に床の遮音性がどの程度あるか、生活音が聞こえるかは、入居しないとわからないから悩ましいね。
野村不動産に聞いても、十分な遮音性を確保するように設計しているとしかきっと言わないだろう。

参考までに。壁の薄さが半ばネタになってるレオパレスのアパートの床は150mm（壁も150）。

ここに50mm足すと邸宅クオリティになる模様。

https://www.leopalace21.jp/lineup/structure/rc.html

周辺住人です。

HPの動画を見させてもらったのですが、すごくいい感じですね！
あの道を歩いて、ああやって編集できるのですね。
すごい！
トンコローニは美味しいし、あの辺りでは有名ですよ！
あと、聖学院横の坂道はあの動画のように、綺麗で気持ちの良い坂だと思います。

この物件は駒込感をマックス出してますが、
周辺住人的には、上中里感を強く感じています。
東京方面に行く方は上中里利用のほうが良さそう。
理由は、
京浜東北線便利→昼は快速もある。
駅までの道に信号がない(上中里出たところだけ。)。→滝女の横の坂道を通って。。
上中里駅前にマルエツがある。
チャリで行く場合のチャリ置き場が駒込よりはるかに便利。
など。

駒込からの商店街には、百均やカメラ屋、古本屋なんかもあって、用事があるならいいかもねー。
ただ、道は狭いし、ごちゃごちゃしているし、動画のような小洒落感は全く感じませんが。。。


北区に来られることをお待ちしております！

中里三丁目のパークハウス2棟はスラブ厚260mm以上のようだね。

>>970
私も近くに住んでいますが、上中里の駐輪場は一時利用はなく月極も満員で抽選だそうです。
契約できれば駅前で便利ですが…
私も利用したかったのですが駄目で、他に自転車置き場もないので歩いています。

＞966　匿名さん　

プラウド板橋蓮根のこと？
住民版1~48までしかないので読んだがそんなこと書いてないぞ。謎情報は頂けないな。無駄な努力をしてしまった。
仮に板橋志村3丁目の事だと野村建設だし、しかも住民版はないので、これは違うだろう。

＞＞950

とにかく理屈抜き、ハセコーネタで攻めれば価格下がるかもよ。
頑張れ。

>>958 匿名さん

車のところ、とっても的を射た例えですね。

>>973 匿名さん
プラウドシティ池袋本町だと思う。板橋区ではなく板橋駅。

>>976 匿名さん
あそこも200mm？
それなら騒音問題は確実。
騒音を個人の主観とか言ってる人は分譲の騒音問題の壮絶さをご存知ないんだな。

>>977 マンション検討中さん
200mmかどうかは知らない。板橋のプラウドってあそこかなと思っただけ。

>>977 マンション検討中さん

プラウドシティ池袋本町の契約者スレを見てきましたが、スラブ厚が関係する上の階の騒音問題はあまり書かれていませんでしたよ。

中庭から響く子供達の声の事は問題になってましたが。共用施設の使い方のマナーの悪さも。
結局の所、騒音は住民のモラルによる所も大きいでしょう。
あれを読んで、800戸近くある大団地は様々な人が居て住みにくそうだなと思いました。
専用庭いっぱいにプレハブ小屋を設置する人がいるとか。常識の無い人もいるようですね。

85平米、91平米の価格をご存知の方いらっしゃいますか？

届きました

ありがとうございます！
どれくらい申込入るか気になります。

ブランズ文京本駒込六丁目もスラブ厚200mmみたいだね。
単にコスト削減でスラブ厚を削っているのか、
それとも200mmでも、かつての250mmくらいの遮音性は確保できるよう建築技術が向上したのか。

床の厚さはあまり意識していませんでしたが、調べると200mmだと薄い方ですね。
プラウドだから薄くても大丈夫ということではないでしょうから。
200mmと250mmでどの程度騒音の度合いが違うのかお詳しい方いらっしゃらないでしょうか？

特定の階数やプランを売らないのは販売不調の証拠。少ない要望客を偏らせるため。

売れ易い角住戸や希少性の有る4LDKは今の価格で頑張って売却して、
他は値引きして売る方針なのかな。

またでた～。単なる不平不満の憂さ晴らし。

結局スラブ厚が200mmで大丈夫か、という点は前向きな情報は無いのかね。この点は留意事項だな。
あと、現地行くと前の道の交通量がそこそこあるので意外に騒音は無視できないかと。

1000レス超えてないけど・・

長谷工施工物件は、アンボンドスラブ200mmが標準。
どのデベの物件でも同じだよ。
遮音性は普通。
どしどし踵落として歩くひとや、駆け回る人がいればうるさい。
運良く静かに生活する人ならさして音はしない。
騒音に悩まされるかは上に住む人のモラル次第で運だよ。

中里は地域的に悪くないので好きですね。
個人的に、この物件は駅までの距離が遠いのですが周辺に便利施設が充実しているので快適生活出来る事に期待出来ますね。
公園が近くにあるのでペットが良いのであれば散歩も出来ますのでいい環境ですね。

>>993 匿名さん

買い物が厳しすぎませんか？

このスレッドはこのまま使えるのですか？
移行しないのは野村に止められたのでしょうか？

買い物は不便だよね。コンビニもない。
電動自転車が有れば楽だけど雨が続くと厳しいね。

>>995さん

ガーデンズは2000超えてるし、他スレでは5000超もあるよ。

さて、第一期即日完売なるか？

｢野村に止められたのでしょうか｣って何その発想！おもしろいこと言いますね！

トレサージュとガーデンズの現地を視察して参りました。
トレサージュは高台で雰囲気の良い住宅街に有るのは良いですね。道路も広く聖学院が南側なので眺望や日当たりが確保されるのも良いです。公園や公共施設も近いですし。
難点はやはり買い物利便性と道路からの車の騒音ですね。駅からの導線にマルエツプチが有ったり、駅前や霜降橋に行けば一通りありますが、そうは言ってもやや遠いです。長く生活していくとこの買い物利便性の低さはかなりマイナスです。また、車はそこそこ通るので道路に近い部屋は騒音が有るでしょうね。

ガーデンズは、買い物利便性と静寂さが良いですね。敷地内にスーパーができることを除いても、徒歩数分圏内に商店街やホームセンターもあり一通り揃います。また、商店街に近さくても数ブロック離れた住宅街に有るのでとにかく静か。車もほとんど通らないですし。
難点は、中里に比べると街の雰囲気が劣って、高級感は無いですね。中里が高級とは思いませんが、ガーデンズ周辺とは地ぐらいは差はあると思います。

買い物利便性を取るか、雰囲気を取るかは嗜好次第ですね。ただ、駅力の違いを考慮しても、坪100万円(70平米で2000万円)の価格差を正当化できる程の優位性はトレサージュには無いと感じました。でも雰囲気の良さは捨てがたいですけどね。