プラウド駒込トレサージュについて

>>443 匿名さん

池袋、大塚には負けます。降参です。

池袋は確かに標高たかいし地盤はよいが
家族で住みたい住宅地じゃない気がするが。
南大塚なら中里三丁目のほうが標高は高い。
豊島区も板橋区も変わらん。

南大塚てあれでしょ巣鴨村だったとこ。

>>435 匿名さん

足か腰をわるくされた年配のかたが多いのでしょうね。30m位ですからね。高級地域でもまだバラックみたいなところはあるものです。麻布とか。ここはオールドリッチな方もいますが庶民的なところです。

>446
標高対決してるの？

>>448 検討中さん
そういや、50年先に購入者はまず生きてないなんて書き込みもありましたね。

>>429 匿名さん
京浜東北線ならここも上中里5分でしょ。

>>427 通りがかりさん
あちらは田端駅8分ぐらいでしょうか。気になってるけどまだ宣伝してませんよね。

>451さん
そうだよ。9分位みたいだけど。肝心の野村がそれは隠していたいみたいでHPには記載していないけどね。記載のある南北線駒込駅よりは近い。駒込を強調すれば北区か豊島区か、はたまた文京区っぽいイメージにもなるけど、上中里って書いちゃうと北区って強調されちゃうからだと思う。まあ大手町とか丸の内に通勤してるのなら山手線も京浜東北も変わらないからどうでもいいっちゃあどうでもいい。

>>453 匿名さん
9分か。駒込駅より少し遠いのね。大蔵省が作らせた過疎駅だけに、混雑知らずで快適だからトレサージュに住む人は重宝しそう。品川利用の人は上中里で通勤手当申請しといて山手線の場合は田端で降りるのが吉。
まあ夫婦揃って東京品川方面なら、ここより東の日暮里か上野に住むんだろうけど。

上中里って言うと荒川区寄りの低地のイメージがあるのかな。上中里1丁目の友人が線路のこっち側の高台アピールに必死。

>454さん
駒込は上の出口と下の出口があるから六義園側の文京区イメージをさりげなく織り込めるけど、上中里はそれもないですからね。JRの駅とは思えない駅前の寂しさ。でも会社帰りに買物してくるならマルエツプチがある分こちらの方が良いかもしれないですね。駒込からの道中ってコンビニ位しか無いでしょ？霜降銀座まで足を伸ばしても個人商店は閉まるの早いから。

ほんとに高台しか売りが無いんだね(笑)
しかも大半の人はあまり意味を感じてないという(笑)
坪300なら売れると思うよ(笑)

>>455 匿名さん

横レスですがマルエツプチは駒込駅から上がる途中にもあります。

大半の人が意味を感じてないってこのスレのどこから読み取れるの？頭大丈夫？

>457さん
ほんとだ。じゃあ上中里駅はあまり意味ないですね。
イメージダウンになるだけか。

>>458 匿名さん

具体的に高台というだけで何かメリットありますか？
日照や眺望は前建、通風は空地率や間取り、浸水リスクは排水機能次第じゃないですか？

>>460 匿名さん

まさにそれが俺が北側六義園ビューのブリリアやブランズアベニューに失望した理由。買い物も近いし駒込駅7分・8分で俺は勤務先徒歩30分と良いことずくめだったけどな。

近隣の築浅中古300-320のパークハウスと比較

トレサージュの方が優れている点
①駅：ト8分、パ10分
②サカガミ：ト11分、パ15分
③マルエツプチ：ト6分、パ9分
④線路・道路：ト南が高台通り（現状では静穏）、パ北が線路

パークハウスの方が優れている点
⑤方角：ト南向き東向き半々、パ全戸南向き

その他
⑥敷地面積：ト4095.93平米（39平米／戸）、パ1446.23平米（48平米／戸）

>>460 匿名さん

南の坂と北の崖のおかげで水捌けの良いこの地で、空地率も高くペラボ外廊下って最高じゃんw

>>427 通りがかりさん

コーシャハイム田端。東京住宅供給公社の賃貸ですね。

好みもあるし、現住地が高く売れて予算が潤沢だったり、富裕層の両親に買ってもらうならアリだと思うけど、市況がピークアウトしていると言われている中、決して「お得」では無いと思う。この価格で竣工前に完売したら見る目が無かったと脱帽だが、この条件の100世帯超えを売り切るのは並大抵じゃない。売れ残ったときに住友のように強気を貫いてくれるならまだ救われるが（その分何年も空室だけど）、値引きでもされたら初期の購入者は堪らないよ。
土地を高値で売り抜けた聖学院が一番の勝ち組じゃないかな。

ところで以前「モデルルーム行ったら高層以外はドアの色すら選べないと言われた」みたいなことが書かれていたけど、ここってまだ販売前だよね。あんなにオーダーメイド強調していいのかな。工期的には仕方ないとも思うが、せめて発売後しばらくは選べないと購入者は可哀想。長谷工の廉価仕様でもオーダーメイド出来るならって思う人はいるだろうから。引き渡し受けてから自分でやるのは大変。自分でいじったところは品質保証からも外れるし。

>>463
オール10階建ての全戸70㎡未満で建蔽率を31%に抑えたパークハウスに空地率では勝てまい。

野村と三菱が喧嘩してるスレに表示される広告がこれとは
http://www.mecsumai.com/roka389/

>462さん
上の方にそのパークハウスの新築時が平均坪270って書いてあったから、その中古価格は単に吹っかけているだけじゃないの？市況も上がったしこの価格で売れるなら住み替えようかな？って感じもします。

単純にパークハウス分譲時から2年で2割上がったとしても（実際都心はともかく北区ではそこまでは上がっていないと思うけど）ここは坪320～330が精一杯という実感。2年前にそれだけ出せば山手線内側でも高台・JR駅徒歩10分の住宅地が十分検討出来たことを考えると、今買う時点で諦めなさいってことなんでしょうけど。

それです。ありがとうございます。

上中里からのほうが傾斜というか坂の距離が長いので少々しんどいです。
途中右に曲がる階段と坂もありですが、プチ登山です。
駒込か田端がデイリーはお勧めです。
逆に途中まで車通らないので、JR寮から下りは自転車の飛ばしすぎに注意です。
西日暮里の線路際の坂と同じで気持ち良いです。でも危ないですからね！！注意です。

高値ではなかったような。売り抜けてはいない。良心的価格。

駒込からの道中帰り方によりますが、からあげ屋、丼丸、ペニーレーン、ぱぱす、ひろし、キャンドゥ
マルエツぷち、ディスカウント、コンビニ3件、予約のいらない美容室、パン屋　があります。
あと目黒本店のとんかつ屋　とんき。以上です。

ここより高台で標高く、安いマンションあったら教えて。
山手沿線でタワマン以外ね。中央線はイエローカードだよ。標高対決。

>>468

>>428が上層階280-295って書いてたのに、「上層階」を見落としてた。すまそ。ただし平均270は1階まるごと現地事務所・MRの中古だったのを含むから過少評価。でも去年の320が単に吹っ掛けただけってのも、確かにありうるし。

なんだかんだで結局あちらは現在300弱ぐらい？

なら、ここがせいぜい320-330には同意。

>>473 匿名さん
条件がそれだけなら巣鴨駅から千石駅にかけてちらほらあるよ。

>>472さん

食べログ3.78の麺処きなりもありまっせ。

>>475 匿名さん

安いですか？もしやあれですか。笑

>>476 匿名さん

いまだに怖じ気づいて入れないくまちゃん。
焼き鳥テイクアウトできる逆転倶楽部。笑

>>477 検討中さん

そう、千石アンビロン。笑
ここは安い

>474さん
5年経ったらいろいろ事情があるのかな？と思うけど、築2年で新築時を上回る価格で中古情報出てるのって大抵冷やかしなのかな？と思いますよね。最初から住むつもりもなく転売目的で購入するなら中里みたいなマニアックなところでなくて、もっとわかりやすいところで買うでしょうし。元々成約しないような価格だから、それを根拠にこちらはもっと高くても良いとか考えちゃうのは随分短絡的だなと思うのです。
もう買う気になっちゃったから、自分は正しいという根拠をひねり出したい気持ちは理解できるけどね。

>>480 匿名さん

短絡的じゃない価格はいかほどでしょうか？
中古も含め他も高いので、皆さんが欲してる価格付けなら竣工前に完売で手に入らないとも思いますが。期待通り売れ残るとよいですね。

転売目的じゃなくて転勤とか家族が増えるとかでしょ。
3LDKって言っても20坪だから子供がいたらきついぜ。

>>481

>>474ですが、希望の部屋が320を切ったら買います。絶対切らないと思うけど。マンションなんて五輪終わって30代のうちに買えればいい。

購入希望者の申し出価格平均価から競り上げ式の入札なら
誰も文句ないと思うがどうだろう？
野村さんも早く売りたいだろうし。民意が反映される。

>>484 匿名さん

それだと出してもいい価格が1番高い人が、ほぼ2番目の価格で買うことになる（2番目に高い人が降りた瞬間1番高い人の勝利が決まって競り上げが止まるから）。野村としては、1番高い人が出してもいい価格ギリギリで売りたいだろう。

>482さん
転勤で真剣に売りたいなら坪270で買った築2年を坪320なんかで売り出さないと思いました。引っ越し先とローンの二重負担になるから一刻も早く売りたい筈。出産も適齢期の夫婦が子供が出来たら手狭になるってわかってて、新築マンション買いますかね？あそこだって若い夫婦からすれば安くないです。

>481さん
期待じゃなくて予想ですよ。買い手にとっては竣工前完売の物件の方が良くないですか？住み始めてから現地モデルルームとか嫌でしょ？

>>486 匿名さん

君、いつも粘着質な上にズレてるね。

大丈夫、野村は竣工前完売の為に値下げして売り切るから。
そういう意味では売れ残りが多分出ない。
値下げ対象の部屋はたくさんあるかもしれないけど。

販売がうまい野村不動産がこのマンションで大失敗しているのが逆に気になる。

営業さんの書き込みも多いはずなのに、アピールは高台と中里三丁目であることばかり。
高いと言われると不自然な中古価格を持ってくるだけで説得力がない。

このままいくと第1期で50戸前後の供給、契約数はせいぜい30戸程度だろう。
年内引っ張って第2期で20戸、累計契約数で50戸。
年明けから竣工までにプラス20契約としても竣工時点で30戸ぐらいの在庫を抱える。

そうしたら1割ぐらいは値引きするだろうね。それで坪330万、野村不動産的にはそれでも万々歳かもしれない。
結局損するのは第1期で買った人だけ。
どうせセレクトもほとんど出来ないし希望の部屋が買えなくなる、
なんて何の保証もない言葉に騙されるより妥当と思える価格まで交渉するといいですよ。

いっそのことビザンティンとかロマネスク、ロココ様式でデザインしてもらえれば
多少高くてもアピールにはなったのに。笑　マンション名は「ジュゼッペ・プラウド」

「アウクストウスブルク駒込プラウド城」にしてデベ営業がかみかみなのを聞いてみたい。
横文字も、もうここまでいかないとかっこ悪い。
サッカー好きなので「ズラタン駒込」「パパスタソプーロス駒込」でもよい。

シロカネーゼのように地域名称あげれば、買ってからも資産価値に悩まないはず。
ナカザトスカーナ。ナカザトレビアン。中里トゥリソハムケハゴシポヨ。さあどれだ。笑
駒ゴメスはどっかで聞いたな。
恥ずかしくて山形会館の芋汁に申し訳ないが。

ソレワネーゼ

そういわずネバローゼ。　ツレネーゼ。

しつこ過ぎ。
野村のスレってこういう輩が多い。
野村大好きなんだな。

長谷工の代表的な施工物件て白金タワーとかだよね。
11年前のでも価格が落ちないのは流石だね。内装、仕様とか最初ざわざわしていたが
住んでしまうと納得するんだろうね。

>>496
こういうこと書くから高台しか売りが無いのか？って言われちゃうんですよ。
白金タワー価格が下がらないのは駅直結だからでしょ？

立地は神奈川だがプラウド綱島のエントランスはカッコいい。
長谷工やればできるじゃんて思った。
トレサージュもどうか真髄見せてくだされ。アエルもタワマンの中では良いと思うよ。

どうせここ見てない中国人が買い漁ってあっという間に完売だよ。
せめてマナーを学んで周辺住民に迷惑かけずに暮らしてほしい。

>>499 匿名さん

中国のかたは六本木プラウド買うのでは？
ここはまた違う層かと。

>>497 匿名さん

ん？意味不。カルシウム不足では。

中里にプラウドも感慨深いが
パークマンションできたら面白かったのに。
白金台サンクはやはりかっこいい。
まあ妄想だけですから勘弁。笑

所得に余裕のない人は買わなきゃいいんじゃないですかね。
住みたい人が住めば。

住みたいけど買えない人は立ち去ってくださいね(^^)

>>503
野村のスタンスか、偉そう(笑)
高値で買った土地。がんばれ！

>>503 匿名さん

当然この程度ならキャッシュで買わないとねw

ヒートアップしていますね。
ただ、人を苔にするような書き込みはご遠慮くださいまし。

住みたいけど買えないんじゃなくて
こんな値段じゃ誰も住みたくないのでは。

金に余裕のある人ほど適正価格はちゃんと分かってますよ。
少なくても1割下がるまで待ってる人が多いのでは。

オリンピックまではどこもこんな感じでしょ。
適正価格なんてないようなもの。お祭り前状態。
なかでも注目物件なのかな？北区だから安いはずという淡い期待が成就しますように。
古来から動物は水辺にあつまり憩う習性。昔は崖下海であったから、ここもたくさんの動物たちで溢れていたはず。今はトレサージュの噴水？に憩を求めて集まるのでしょう。
植栽楽しみです。

ポジ営業も投げやりになってきたな。ポエムも面白くないし。もっと頑張れよ。

ガンバローゼ、ヘコタレネーゼ！

北区つながりで気になるのが、十条西口開発は進んでるのだろうか。2022年のオリンピック後に白金アエルを凌ぐ駅直結巨大複合タワマンなんて必要あるのか疑問だが。
駒込東口なら大歓迎だが。ロスコさん、養老さん全て入居前提ね。人気がでて固定資産税あがるのは勘弁だけど。

17000㎡40階建てだね。でかすぎだな確かに。王子、駒込なら地形もあるし、都市部の一端である意味承服せざるを得ないかもだが、十条は違うだろ。
日照権とかどうするんだ。十銀除けばほぼ駅前から戸建てなのに。アトレくらいでお茶を濁せないのか。

ここは乾式？せっかく周辺静かなとこ購入しても
生活音気にするのも嫌だねー
坪400以上のマンションでも壁筒抜けなとこもあるらしいが。

高層でも無いのに乾式なんだ。コスト削減の為だね。

タワーでなくても乾式でコストダウンってもう少し大衆向けのマンションでの話かと思ってましたけど、ここみたいな富裕層向け価格のところで乾式壁なんてするんですかね？

業界人が出てきたな
共食い、叩きあい

駒込に限らないが、駅の防止ガードができてからホームが毎日汚い。吐くまで飲むやつもどうしようもないが、お前の家じゃないと言いたいよ。逮捕罰金にするかホームを大理石にするかだな。掃除が楽。滑るけども。

駒込にブランド感は求めてません。
都心まで近いのが良いだけ。
こんな値段で本当に誰が買うんでしょうか？

>518さん
交通アクセスはいいけどブランドの拡大解釈だよね。
本当のブランドは大和郷だけなんだけど→本駒込６丁目も→いや文京区本駒込だから→いやいや豊島区にも駒込あるぞ→北区も西ヶ原と中里は駒込駅使ってるよ･･･とこんな感じ。
その大和郷でさえ場所が凄いのではなく、広い分譲区画に立ち並ぶ豪邸が凄いんであって、同じ場所のマンションが同格かというとそんなことはない（一種低層でブリリア大和郷は無茶苦茶高いけど）。
まあ湯島は本郷を名乗るし、江戸川橋のマンションもなんちゃら神楽坂は沢山ある。どこも一緒でブランド拡大したいデぺに踊らされている感はあるね。ここだけの話じゃない。

>>519 匿名さん

大和村住民さん？凄くないって謙遜されなくても。松濤より凄いですよ。皇后通われてましたからね。
それから、いやいやに田端が抜けてますよ。駒込使用の田端民多いですよ。荒川区じゃないですよ。

>>518 マンション検討中さん

田園都市線、港北区などあの湿地帯にだれが住むの？と思われてた時代もありました。
もてはやされる白金台、麻布古川あたりも近年までは町工場、昔は牛、豚。。etc
ブランドなんてそんなもん。

>>521 通りがかりさん。
そうそう。転売人でなければここでよいんじゃない。高台で都心部よりは空気吸いやすい。ビル風と違う風も通る。喧噪いやな人と夜ゆっくり眠りたい人で車通勤なら買うだろう。お子さん小さい方も比較的安全な街では？

この物件の近辺、線路までも同距離に住んでますが静かですよ。
たまに遠い汽笛の音、電車の音は夜辺りが静かになるとコトコトと耳をそばだてると聞こえるくらいで、子守唄代わりです。前面道路は都内にしては交通量が少なめです。夜も気にならないと思いますが。救急車、消防車はまれに通りますがその音はします。
完全な静寂となると、本駒2丁目か3丁目の住宅地の真ん中でしょうけど。戸建しかないですが。　　　　　　　　逆に無音って怖いかもですけどね。　　生き物の気配がしませんから。

しかし再開発地域の浜の離宮タワー人気はすごいですねー
坪500？もう別世界。
割高感でいえばトップクラスじゃないかな。
機械式駐車はいたしかたないが。トレサージュは高台側に月極が少ないから平おきは埋まるかな。

ここもそうだけど、子供いて頭金ほぼなくて世帯年収1千万～位じゃ厳しい物件だよね。
夫婦二人のみで頭金2千万以上つぎこめるならいけるかもだが、審査が通るかな。
相続関連でなければ、パイロットか開業医か外資金融、IT系または経営者の方かな。

パイロットも外資系も北区は厳しいでしょう
資産性があればまだしも高値掴みなわけですから

資産性を考えるならこの時期にマンションは買わない
自分が住む場所としてはこの辺りは結構好き

住む場所って考えると選択の上位にくるのかな。
個人的な感想だが都心部の高層階などから、コンクリだらけの眺めと東京タワー見ても頭痛くなる。仕事場も都心、寝る場所も都心じゃ休まらないわ。山手線で京王線並みの田舎感は貴重。笑
浜の離宮に坪500ならこっちだわ。羽田務めなら向こうだろうけど。

>>524 匿名さん

坪370で山手線8分、高台、10m以上の道路に面してて交通量少ない物件どこにある？
ふつーの立地？希少でしょ。
巣鴨外側今出てないし、文京はもっとする。
大塚シティは高台ではないよ。

価格は出たのですカ？

まあこの市況の中では安い方でしょ。
立地もよいほうだし。
東京駅、新宿駅あたりまでに勤めてる方は価格別にしたら
良い物件だと思うけど。そういえば聖学院坂途中の左側オールドマンションは御茶ノ水あたりのドクターが多かった。お年召されてるけど、車で近いしね。
今あそこで3LDK4000万くらいかな。築40年だったと思う。

まだ予定価格じゃないかな。
一番安い部屋で坪310万円程度。四方向道路で囲まれ感なく、4000㎡以上の敷地で50%以下の建築面積。
比較できる物件はインペリアルくらい？
こんな物件山手線近辺でまず10年は出ないから余裕あるかたは買いでしょ。コスパ求めるなら他へ。

次にデベの用地取得が安くなる頃を想定すると
2022年くらいかな。
そこから建設だから今から8年後くらいには新築マンションの価格が下がるはず。

>>530 通りがかりさん。さん

＞10m以上の道路に面してて交通量少ない物件
そんな条件で家探している人いないよ(笑)

このマンション決め手が何も無いんだよ。
アドレス、駅距離、生活利便性、どれもそこそこ。
値段に見合うメリットが見出だせない。

>>535 匿名さん

そんなあなたにはガーデンズ東京王子がおすすめです。条件全て満たしているのでは？

山手線徒歩圏で探していますが確かにどこも高いです。
浜離宮は憧れますがまず手が出ませんので、ブランズ文京本駒込６丁目・スカイフォレスト・シティハウス東池袋などを候補に考えていますが少し高いなという印象で。
日暮里や上野（根岸）などは安いですが雑多な印象であまり住みたいと思えません。
ここは立地は妥協できるんですが価格が高すぎると思いました。
75㎡で7000万ぐらいならいいなと思ったんですけど。

立地は妥協なんだｗ
まあそれらの物件が候補に入る層からみたら妥協だよな、やっぱり。

>533
まんまマンションマニアのヨイショ記事と同じというのもどうか。
背伸びして比べるインペリアルも絶賛売れ残り中だし。

>>535 匿名さん
ここにいるよ。
10メートルとか考えたことないけど、巣鴨4丁目のマンション群は道路がもう少し太かったら（＝前の物件と離れてたら）ありなんだけどなと思ってる。

>>536 匿名さん
高台じゃないでしょ

中里3丁目は東京都調査の災害地域危険度はかなり高いんだね。本当に高台なの？
むしろ中里1丁目とか2丁目の方が危険度低いね。中里3丁目にこだわって大丈夫？

542

はいはい、他を検討してくださいね。

戸建てが多い住宅街は火災危険度があがるからね。
まあ3くらいは東京で普通。台地だから倒壊は低いけど。
大和村くらい各建物の距離離れてるとこも稀でしょ。