プラウド駒込トレサージュについて

>381さん
江戸＝山手？
田端も山手、日暮里も山手、上野も山手ですか。もう無茶苦茶ですよ。
無理して山手信仰する必要も無い気が･･･。

>>384さん
そういえばそうですね。中里1・2丁目と駒込4丁目を比べてましたが、田端4丁目と駒込3丁目では田端4丁目の方が高いですね。

駒込3丁目でも、北斜面をものともしない広さの庭付き戸建なら住みたいですけどね。

豊島区は人口減少で20年後には板橋区と合併するのでしょうか。北区も足立区あたりと合併可能性ありそうですが、その際は荒川区一部地域と田端、中里地域は文京区に入るかもですね。豊島、板橋、北が合併して城北区もありうるかな。

>>385 匿名さん

田端も正岡子規など文豪ゆかりの地域ですし、寺院が多い。上野も歴史が深いです。桜木のような高級地域ありますし。山の手でよいのでは。低地は限りでないですが。

>>386 匿名さん

中里1、2は低地だからね。駒込4は高台でしたっけ。駅前としては田端から大塚は微妙ですね。駒込は静かでよいですけど、駅ビルやはりほしいな。

>389さん
山手線の駅があれば山手というトンデモ理論を唱える人がいたから書いたまでです。
でも桜木は山手ではないし文化的には寧ろ下町。桜木の隣は谷中ですよ。徳川慶喜公の墓もある由緒ただしいお寺もあるけど、谷中は下町の代名詞でしょ？谷中は歴史が浅いの？歴史が深いかどうかは山手とは関係ない。
あまりに山手コンプレックスが酷すぎて見てられない。

歴史をみると山手線内の田端、中里は北区に属しているのもねーといったところで気持ちはわかりますが。入り組み過ぎが謎ですね。豊島、北、文京区の三角境界地なんて
あまりないですよね。
詳しい方いますか？鉄道ができて分断されたせいか。本駒らへんが三業地だったから同じにされたくなかったからとかかな。

明治時代の定義で山の手地域は武蔵野台地の東側なので
北区、新宿から九段、麹町、番町にかけての高台地域。
駒込周辺、中里も含まれるのでしょう。
上野桜木も町人文化地域ですが高台は山の手です。
低地は文京区、港区であっても山の手ではないです。

その通りでしょうね。中里が山の手で反論しているかたは
山の手＝高級住宅地　と勘違いか教育を受けてないのでしょう。あくまで山の手は江戸時代の地域名称で本郷、千石、淀橋、上野台地などを指しているだけです。

ここの中里は山の手で間違ってないでしょう。
世田谷などに山の手使用していれば間違いを指摘しましょうね。

>395さん
山手が高級住宅街じゃなくていいんだ？
で、山手は単なる地域名称ってことは、ここは山手だけど高級ではないという結論？
元々山手論議は「中里は山手で高級だから本物件は高くて当然」という話に対する反論から始まっていたのだけど、一周回って変な話になっちゃいましたねｗ。

>>396 匿名さん

山の手地域はいまの山手線内がほぼでしたので、物件が高い＝高級住宅街　に段々なっていったのでしょうね。　
山の手で高級だから中里は高いのでなく、野村の値付けが高いから高級なのでしょう。
他の山の手地域も売り手操作ブランド付けの結果なのでしょう。安いのが欲しいなら、やかましい地域か、低地でしょうね。

野村さんはどこの物件も事前に予想していたより高めの設定をしてくる印象です。

>397さん
ここは山手線の外側だもんね。
高級住宅街でもないのに野村の値付けが高級すぎるということは同感ですよ。

この前の見学会にハイヤーなど運転手付きで大勢見えられてましたね。聖学院脇から抜けて見えた時の荘厳感とか
建物大型なのでありますよね。全体像はまだわかりませんが。

ステレオタイプの高級地域ではないですが。。
線路際除いてもう開発されない地域なので、野村さんも強気でしょうね。

高級住宅街ではなく、ただの高いマンションだよ。

誤：高級住宅街
正：山手線駅徒歩圏内で南斜面を上がった高台の閑静な住宅街

駒込駅前プラウドから住み替え検討の方いるのかな？
いろいろあったし、外出るまで遠いようですが
もしいらっしゃるなら住み替え理由聞いてみたいです。

>>360 匿名さん
共働きじゃなきゃそれが正解だよね。うちの親もそうだった。
郊外の駅バス10分なら同じ値段で100坪庭付き戸建が買える。
でも2人分の通勤時間と子供の通学時間を考えるとこの辺も捨てがたい。

>>392 周辺住民さん

この地域に長く住まわれている理由はご家族の近く、地元だから以外にございますか？

>>406 匿名さん

常磐線なら40坪戸建てが3戸は買えます。笑
駒込までは電車乗車35分くらいのとこ。
駅バス10分なら
プールもつけれるかも。

>>372 匿名さん
ご希望価格に落ち着くとよいですね。
戸建てならまだ出る地域なので併せてご検討されてみては。各家庭にゴミ収集毎回来てくれるので、とても楽な地域です。家の前にポンで終わりです。笑

開放廊下でゼルコバテラスのような玉砂利仕様とか室外機隠しならよいな。内廊下匂いこもるし風通しがねー

北区の駅遠物件でこんな値段出して大丈夫？
買った瞬間に2割は含み損だな。

北区の駅遠物件でこんな値段出して大丈夫？
買った瞬間に2割は含み損だな。

北区の駅遠物件でこんな値段出して大丈夫？
買った瞬間に2割は含み損だな。

なにか比較物件ないですかね。
いまのところシティハウス大塚？くらい。
駅は近いが敷地が中里の方が広い。
他、高台、山手線駅8分くらいで大通り沿いじゃないマンション。内外含んで検討していたら教えてください。

良い
プラウドである、高台(何が良いかは不明)、中里がブランド住宅街(一部の人が主張)
悪い
文京区や豊島区でなく北区、駅5分圏外(8分)、山手線外、きつい上り坂、メインは東向き、買い物不便、長谷工施工

これで坪単価370万ですか…。プラウド駒込を坪単価280万で値引きまでして売った会社の考えはよく分かんないです。

築浅の中古とも比較してみれば？

目白にシオヅケのはあります。
狸住まわれてるそうです。

>>415 匿名さん

目黒坂下とかのマンション、入り口浸水の心配あるから標高高い方がよい

>415
プラウド駒込が販売されたのは2004年頃の相場が安かった頃。
本駒込六丁目のパークハウスも坪240万円とかで売られていた。
当時は坪280万円でも「高い」と言われていたけどね。
色々あったけど新築でプラウド駒込を買えた人は2割くらい含み益で幸せだね。

うーん。価格の話が無限ループですねー。
ここ以外で検討されては？敷地が広いので北区といえど難しいでしょうね。間口が狭い、北斜面、ペンシル、前面道路6m、交通量多いなら安いでしょうけど。駒込に住まわれたいのであれば本駒の低地、大通り沿いなら。。

同じ北区の赤羽プラウドが築5年70㎡くらい、6000万手前くらいかな。立地情勢考えると野村さんの中里値付けは妥当なのかな。割安な築浅は田端にあるようですが低地、線路際です。

ザ・ガーデンズ東京王子のお手頃価格がここの割高感を感じさせる気もする。
同じ山手線外側の北区高台。同じ長谷工施工。駐車場は共に自走式。向こうは三井。駅近で敷地内にサミット。規模がデカい分共用設備充実。JRは京浜東北だがメトロは同じ南北線でしかも近い。埼京線も使えなくはない。
地歴は中里の方が上だとは思うが、利便性その他は大きな差があるし、同時期リリースの物件で坪単価が1.5倍違うと流石にちょっと･･･と思ってしまう。何だか向こうの営業みたいになっちゃうけどｗ

>>422 匿名さん

ひがじゅう駅前が高台？
十条からの坂をくだってきてください。
浸水ハザードマップもネットにあるので。

すまんね。改めて見てみたら高台でもなかった。
でも他は合ってるでしょ？

>>415 匿名さん

足立区より火災、危険度が高い地域を北区より持ち上げる理由はなんですか？
同じ豊島郡で平塚神社があるのが北区なのに。意味わかりますか？

>>424 匿名さん

昔は海ですよ。
縄文、弥生時代から人が住んでいたところは安全なのでは。
トレサージュの裏、JR寮が有ります。
そこから下を見て、1,5倍差の意味がわかるかと思いますが。

ブランズが本駒にできるので山手線も使用で利便性求めるかたはそちらでしょうか。
高台通りで田端寄りにマンション建設してますが賃貸ですかね？マルエツが１階に入るかもと噂が。。
その先の焼き肉屋は評判よいらしい。

2014年の線路際パークハウスを検討した際、上層階は坪280-295でした。全戸70平米未満だったので見送りましたが、値段的には駅徒歩10分、北区、買い物不便などの欠点を全部差し引いてもまだまだ格安と感じました。

>426さん
不便でも地盤が固いところがいいというのもアリだと思いますよ。だから別にガーデン王子より高いのがおかしいとも思わない。単に個人的には利便性であまりに差が大きいので1.5倍は無いんじゃない？って思っただけです。3.11で東十条が液状化で大変だったとかなら流石にアレですが、別にそんなことも無かったでしょ？

耐震化されてない戸建ては被害受けてましたし
ブロック塀、道路のひび割れを何度もみました。
戸建て検討していたので、中古の床下などその時期数軒みましたが。。。まあいいんじゃないですか。いつかに怯えて暮らすのも野暮ですからね。ひがじゅうのサンバ祭りは好きですし、居酒屋も多くて楽しいです。D2、ニトリも至近です。
あと、始発駅なので30分並べば座っていけます。
昔、中十条、現在駒込住民より。

豊島区が北区をさげすむのは確かに何でしょうね。
練馬含め横並びなのに。笑
文京区になったつもりでしょうかね。監獄あったのに。

ガーデンズ検討ユーザーは地震もそうだけど
岩渕あたりのスーパー堤防を見に行った方がよい。
生命線。

震災後はあれだけど、低地でその前に建設のマンションは
もう１回同じくらいの来たら大丈夫だろうか？
まあ京浜東側の低地は荒川が一番怖いけどね。

>431
北区の人気地区と豊島区の不人気地区を比べたら北区の方がいいけど、全体で見たら池袋を抱える豊島区が北区と同等ってことは無いと思うよ。特に地盤は。南大塚住人で別に北区を馬鹿にもしてないけど、さすがに北区と同じって言われたらそれは違うよって思うよ。

低地や北斜面って空気が澱んでて、長くいると気分悪い。平気な人は平気なんだろうけど。
逆に駅徒歩8分以上やこの程度の坂の何が悪いのか全然わからない。要するに棲み分ければいいんだな。
周りが庭なし戸建やアパートが多くてお世辞にも高級住宅街とは言えないってのは異議なし。

震災の経験踏まえて高台の地盤の良い場所に拘るのは賢明だけど、
この値段出すならわざわざこの土地でなくても、と思うけどね。
「北区の高台で新築でこの時期の販売限定」とかの条件で選んでいるならこのマンションに行き着くのはわかるけど、
中古で巣鴨や大塚に目を広げれば、プラウド駒込などの駒込4丁目の物件や、
ブリリア巣鴨、免震のタワレジ大塚とか、このマンションよりも利便性が優れてスペックにも優れた物件が、より安い価格で買えるからな。
一応山手線の駅まで何とか歩けて高台にあることくらいしか特筆すべき事項がない物件が、この値段の価値ないよ。
買うと身動きとれなくなる懸念があるよ。

>>436 匿名さん
プラウド駒込で中古に出るのはイマイチな部屋ばかりです。もともと坪単価の格差が激しい物件だったので、出回ってるのは発売当時は280どころかもっとずっと安かった部屋だと思いますよ。
イマイチな築10年にあの値段が付いてしまうのが今の相場ってことでしょう。

>437
中里3丁目の築浅パークハウスが坪300万円前後で売られているのが、この地域の今の相場ということなのでしょうね。

>>434 匿名さん

多民族抱えてますからね。
いつか歌舞伎町超えでしょう。

>>438さん 匿名さん
あれは新築当時に坪294だった部屋ですね。
去年、もう少し下の階が坪320で出てました。

>>436 匿名さん

北区で選んではいないでしょう。
新築で山手線徒歩圏内、高台南斜面がないからでしょうね。あげられた中古物件がスペックあるかは疑問ありますが。そんなに区にこだわるのも笑えますけど。この敷地の広さは特筆だと思います。住んで幸せならどこであれよいと思います。

このマンションのスペックは特筆すべき事項無いですけどね。

>>439 匿名さん
北区全域は知らないけど、この辺りだと駒込駅東口はガラの悪い外国人が多いですよ。

>>442 匿名さん

ここに限らずないのでは？笑

>>443 匿名さん

池袋、大塚には負けます。降参です。

池袋は確かに標高たかいし地盤はよいが
家族で住みたい住宅地じゃない気がするが。
南大塚なら中里三丁目のほうが標高は高い。
豊島区も板橋区も変わらん。

南大塚てあれでしょ巣鴨村だったとこ。

>>435 匿名さん

足か腰をわるくされた年配のかたが多いのでしょうね。30m位ですからね。高級地域でもまだバラックみたいなところはあるものです。麻布とか。ここはオールドリッチな方もいますが庶民的なところです。

>446
標高対決してるの？

>>448 検討中さん
そういや、50年先に購入者はまず生きてないなんて書き込みもありましたね。

>>429 匿名さん
京浜東北線ならここも上中里5分でしょ。

>>427 通りがかりさん
あちらは田端駅8分ぐらいでしょうか。気になってるけどまだ宣伝してませんよね。

>451さん
そうだよ。9分位みたいだけど。肝心の野村がそれは隠していたいみたいでHPには記載していないけどね。記載のある南北線駒込駅よりは近い。駒込を強調すれば北区か豊島区か、はたまた文京区っぽいイメージにもなるけど、上中里って書いちゃうと北区って強調されちゃうからだと思う。まあ大手町とか丸の内に通勤してるのなら山手線も京浜東北も変わらないからどうでもいいっちゃあどうでもいい。

>>453 匿名さん
9分か。駒込駅より少し遠いのね。大蔵省が作らせた過疎駅だけに、混雑知らずで快適だからトレサージュに住む人は重宝しそう。品川利用の人は上中里で通勤手当申請しといて山手線の場合は田端で降りるのが吉。
まあ夫婦揃って東京品川方面なら、ここより東の日暮里か上野に住むんだろうけど。

上中里って言うと荒川区寄りの低地のイメージがあるのかな。上中里1丁目の友人が線路のこっち側の高台アピールに必死。

>454さん
駒込は上の出口と下の出口があるから六義園側の文京区イメージをさりげなく織り込めるけど、上中里はそれもないですからね。JRの駅とは思えない駅前の寂しさ。でも会社帰りに買物してくるならマルエツプチがある分こちらの方が良いかもしれないですね。駒込からの道中ってコンビニ位しか無いでしょ？霜降銀座まで足を伸ばしても個人商店は閉まるの早いから。

ほんとに高台しか売りが無いんだね(笑)
しかも大半の人はあまり意味を感じてないという(笑)
坪300なら売れると思うよ(笑)

>>455 匿名さん

横レスですがマルエツプチは駒込駅から上がる途中にもあります。

大半の人が意味を感じてないってこのスレのどこから読み取れるの？頭大丈夫？

>457さん
ほんとだ。じゃあ上中里駅はあまり意味ないですね。
イメージダウンになるだけか。

>>458 匿名さん

具体的に高台というだけで何かメリットありますか？
日照や眺望は前建、通風は空地率や間取り、浸水リスクは排水機能次第じゃないですか？

>>460 匿名さん

まさにそれが俺が北側六義園ビューのブリリアやブランズアベニューに失望した理由。買い物も近いし駒込駅7分・8分で俺は勤務先徒歩30分と良いことずくめだったけどな。

近隣の築浅中古300-320のパークハウスと比較

トレサージュの方が優れている点
①駅：ト8分、パ10分
②サカガミ：ト11分、パ15分
③マルエツプチ：ト6分、パ9分
④線路・道路：ト南が高台通り（現状では静穏）、パ北が線路

パークハウスの方が優れている点
⑤方角：ト南向き東向き半々、パ全戸南向き

その他
⑥敷地面積：ト4095.93平米（39平米／戸）、パ1446.23平米（48平米／戸）

>>460 匿名さん

南の坂と北の崖のおかげで水捌けの良いこの地で、空地率も高くペラボ外廊下って最高じゃんw

>>427 通りがかりさん

コーシャハイム田端。東京住宅供給公社の賃貸ですね。

好みもあるし、現住地が高く売れて予算が潤沢だったり、富裕層の両親に買ってもらうならアリだと思うけど、市況がピークアウトしていると言われている中、決して「お得」では無いと思う。この価格で竣工前に完売したら見る目が無かったと脱帽だが、この条件の100世帯超えを売り切るのは並大抵じゃない。売れ残ったときに住友のように強気を貫いてくれるならまだ救われるが（その分何年も空室だけど）、値引きでもされたら初期の購入者は堪らないよ。
土地を高値で売り抜けた聖学院が一番の勝ち組じゃないかな。

ところで以前「モデルルーム行ったら高層以外はドアの色すら選べないと言われた」みたいなことが書かれていたけど、ここってまだ販売前だよね。あんなにオーダーメイド強調していいのかな。工期的には仕方ないとも思うが、せめて発売後しばらくは選べないと購入者は可哀想。長谷工の廉価仕様でもオーダーメイド出来るならって思う人はいるだろうから。引き渡し受けてから自分でやるのは大変。自分でいじったところは品質保証からも外れるし。

>>463
オール10階建ての全戸70㎡未満で建蔽率を31%に抑えたパークハウスに空地率では勝てまい。

野村と三菱が喧嘩してるスレに表示される広告がこれとは
http://www.mecsumai.com/roka389/

>462さん
上の方にそのパークハウスの新築時が平均坪270って書いてあったから、その中古価格は単に吹っかけているだけじゃないの？市況も上がったしこの価格で売れるなら住み替えようかな？って感じもします。

単純にパークハウス分譲時から2年で2割上がったとしても（実際都心はともかく北区ではそこまでは上がっていないと思うけど）ここは坪320～330が精一杯という実感。2年前にそれだけ出せば山手線内側でも高台・JR駅徒歩10分の住宅地が十分検討出来たことを考えると、今買う時点で諦めなさいってことなんでしょうけど。

それです。ありがとうございます。

上中里からのほうが傾斜というか坂の距離が長いので少々しんどいです。
途中右に曲がる階段と坂もありですが、プチ登山です。
駒込か田端がデイリーはお勧めです。
逆に途中まで車通らないので、JR寮から下りは自転車の飛ばしすぎに注意です。
西日暮里の線路際の坂と同じで気持ち良いです。でも危ないですからね！！注意です。

高値ではなかったような。売り抜けてはいない。良心的価格。

駒込からの道中帰り方によりますが、からあげ屋、丼丸、ペニーレーン、ぱぱす、ひろし、キャンドゥ
マルエツぷち、ディスカウント、コンビニ3件、予約のいらない美容室、パン屋　があります。
あと目黒本店のとんかつ屋　とんき。以上です。

ここより高台で標高く、安いマンションあったら教えて。
山手沿線でタワマン以外ね。中央線はイエローカードだよ。標高対決。

>>468

>>428が上層階280-295って書いてたのに、「上層階」を見落としてた。すまそ。ただし平均270は1階まるごと現地事務所・MRの中古だったのを含むから過少評価。でも去年の320が単に吹っ掛けただけってのも、確かにありうるし。

なんだかんだで結局あちらは現在300弱ぐらい？

なら、ここがせいぜい320-330には同意。

>>473 匿名さん
条件がそれだけなら巣鴨駅から千石駅にかけてちらほらあるよ。

>>472さん

食べログ3.78の麺処きなりもありまっせ。

>>475 匿名さん

安いですか？もしやあれですか。笑

>>476 匿名さん

いまだに怖じ気づいて入れないくまちゃん。
焼き鳥テイクアウトできる逆転倶楽部。笑

>>477 検討中さん

そう、千石アンビロン。笑
ここは安い

>474さん
5年経ったらいろいろ事情があるのかな？と思うけど、築2年で新築時を上回る価格で中古情報出てるのって大抵冷やかしなのかな？と思いますよね。最初から住むつもりもなく転売目的で購入するなら中里みたいなマニアックなところでなくて、もっとわかりやすいところで買うでしょうし。元々成約しないような価格だから、それを根拠にこちらはもっと高くても良いとか考えちゃうのは随分短絡的だなと思うのです。
もう買う気になっちゃったから、自分は正しいという根拠をひねり出したい気持ちは理解できるけどね。

>>480 匿名さん

短絡的じゃない価格はいかほどでしょうか？
中古も含め他も高いので、皆さんが欲してる価格付けなら竣工前に完売で手に入らないとも思いますが。期待通り売れ残るとよいですね。

転売目的じゃなくて転勤とか家族が増えるとかでしょ。
3LDKって言っても20坪だから子供がいたらきついぜ。

>>481

>>474ですが、希望の部屋が320を切ったら買います。絶対切らないと思うけど。マンションなんて五輪終わって30代のうちに買えればいい。

購入希望者の申し出価格平均価から競り上げ式の入札なら
誰も文句ないと思うがどうだろう？
野村さんも早く売りたいだろうし。民意が反映される。