プラウド駒込トレサージュについて

>>1007 名無しさん

地盤って言ったらほとんどの人は災害的な観点での地盤を想像するでしょ。
それに1003さんの話のポイントは駒込と言っても山手線の内側でもなく(しかも普通の人は中里とか北区の地名に詳しくない)、それなのに坪100ほどの差があるのか？という話ですよね。
ガーデンズの方がコスパが良いという観点での話。

ただまあこのスレでは散々繰り返されてきた話ですが。

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買う買わないは、個々人の嗜好、考え、判断なんで自由であり問題ありませんので、何も言いませんが、買わない宣言をわざわざここでされる意味が分かりません。間違っても検討している人のために自分の素晴らしい考えを披露したなどとは言わないで貰えれば幸いです。

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>>1009 マンション検討中さん

>間違っても検討している人のために自分の素晴らしい考えを披露したなどとは言わないで貰えれば幸いです。

誰もんなこと言ってないでしょ・・・

買わなかった理由も、購入検討者には為になる情報ですよ。

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はい。素晴らしい考えをありがとうございます。

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>>1010さん
私は参考になりました。
高値は原価の高騰が理由と思いますが、資材高騰だとバブルの値上りとは少し違いますよね。いつまで続くのかな。。

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>>1003 匿名さん
>>1005 匿名さん

いや、1007の発言は敬服したのではないです。あまりの間違いの酷さに開いた口が塞がらないという意味です。

災害危険度調査は、都市計画及び整備の観点から、整備すべき場所を示す都の都市整備局管掌の調査報告書ですね。
これでいくと由緒正しい町並みで旧家が多く人口密集度が高いと数値が上がります。例えば、神楽坂はローム層の強固な地盤ですが、調査では概ね危険度が高く評価されていることでも分かります。
資料を提示され意見されるなら、きちんと読まれて発言されるべきです。データを読まれた際に大きな勘違いをされたとしても、台場や夢の島が数値が低いのにお気づきになられなかったのですか？

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>>1003 匿名さん
>>1005 匿名さん
地域危険度パンフレット／測定調査報告書に数値化された手順が載ってます。数値化に地盤の係数が考慮されていますが、購入するのが新規の建築物ならその地盤こそが問題です。
マンションの資産性に関わる話しは、あくまでその地盤が堅固か、液状化の危険はないか等が問題なのでは。その地域に平均的に古い建物が多いかどうかなど、全く関係のないことです。
とにかくここが特別いい地盤かは後の議論として、王子5丁目の地盤は悪いのは紛れもない事実です。
しかも、そんな長文で間違いを延々と垂れ流し、頻繁に他の物件の話しなどルール違反にも程があります。

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1005さんのデータはいいね。参考になる。
品川区ちょっとみたけど、北品川4-6(御殿山)や東五反田5(池田山)はランク1、対して低地の北品川1,2は低ランクと、高台の高級住宅地といわれるところはちゃんとランク1になってる。
けっこうまともなデータにみえるけどな。

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まあまあそんなにカリカリしなさんな。
実際のところ地震でマンションが倒壊する可能性は低いだろうけど、
古い戸建が密集していると倒壊や火災で危険だろうし、災害時に現実的に留意すべきなのは自己のマンションの倒壊よりも周囲の物件に起因した二次的な災害では？
なので東京都の危険度調査は理にかなっていると思うよ。

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もうガーデンズの話はやめやめ！
この価格帯の検討層は興味ないよ！

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ここまでのレスのやりとりみたけど、
>1006とか>1007って、プラウドスレにありがちな、悔しさがにじみ出たレスで面白いよね。

冷静な批評に対して、最初は感情的に反応。
次は別の話題にしようとする。
最後は「気に入らないなら買うな」。

社風がよく表れている感じだね。

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いろんな視点があるなぁ
というのが率直な感想。

別に怒ることではないでしょう。
比較対象かどうかを決めるのはその人次第だし。
いきなり港区の物件が出てきた訳じゃないしね

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>>1018さん

どちらのデベの方ですか?
て言えばまた揚げ足とるのかな?

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1005さんの危険度調査を見るとつくづく安全性って地盤だけじゃないなと思う。地盤が固くても古い住居が多ければ倒壊危険度は高いし、火災危険度も当然高い。とても参考になる。
皮肉なことに1013さんの反論がわかりやすい。神楽坂はローム層の強固な地盤だけど由緒正しい古い住居が密集しているから必ずしも安全とは言えないっていうことなんだね。

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そうですよね。勿論地盤は大事でしょうが、実際の災害危険性は周囲の環境も大事。
地盤で不動産価値が決まるなら湾岸埋立て地は価値がほぼ無いことになってしまう。

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いよいよ今週で第一期締切ですね。
売れ行きどうなんでしょうか？

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第1期では要望書の入った部屋を中心に売り出すでしょうから、
販売戸数対比の申込件数は高いでしょうね。それが実勢を反映しているかはわかりませんが。

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宣伝開始からたいそう時間をかけたから第1期即完は確実。
抽選落ち向けで1期2次の戸数と第2期の時期で実力がわかる。
第1期2次で15戸、第2期を年内で15戸できれば目安。
にしてもプラウド神話もかなり崩れたね。

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朝、田端駅で広告配りしていましたね。
プラウドが…

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隣の区なのでポストにチラシ入ってきましたが、
山の手線使えて、わりとゆとりあるプランあるし悪くないと思います。
決め手に欠けるのは、巣鴨のような大型スパーがないんですよね。
あと、噴水は必要？
第一期販売を静かに見守りたいと思います。

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同じく隣の区（文京区）の築浅に住んでますが、２週間おきくらいでチラシ投函されてます。
買い替えるわけないでしょ、なんで投函するかな？

今日のチラシ掲載の部屋は４部屋。
Ａタイプの４ＬＤＫは行灯部屋がある。しかも２部屋リビングイン。田の字全開ですね。
Ｂ、Ｆ、Ｋｇは３ＬＤＫで２部屋は窓が共用廊下側のみ、残りひと部屋はリビングインというかウォールドア。これも田の字マニア垂涎の間取りです。
廊下は直線。ペラボー。廊下側は柱食い込んでた。ＢとＫｇはフロの入り口がリビング。

以上、邸宅の概要です。

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>>1028
大型スーパーが2つも山手線駅近くにある巣鴨は稀なケースなので、そんな贅沢な地域と比べられても、、、しかもあちらは高台平坦地で地価も全く違うので諦めてください。

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1029の家の間取りは？

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しょぼいに決まってんじゃん

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＞＞1029

だからどうだって言うの？
あなたの家が文京区様で自慢なら、このスレに出没と言うより見てるのが不思議。本当か?

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>>1033 マンション比較中さん
上で地盤の間違い指摘され泣いてた人でしょ
スレ見たけど本命は王子神谷と、なんとプラウド六郷
4000万しか出せないで、買えない嫌がらせに何故かここに
涙拭けよ

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＞1034　 通りがかりさん　

因みにそれは私ではないが、そのような判断をどここでしたかは興味深い。
まあここの検討スレの本質とは全く関係のないどうでも良いスレの連投すまぬ。

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>>1035 マンション比較中さん
いや貴方じゃなく1029
間違い指摘されて毎日一人でネガ書きこ

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1014はプラウド六郷でも荒らしているのか。

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ある有名ブログではボロクソ言われましたね。

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>>1038 匿名さん
どのブログか教えてください！

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即完とはいかなかったのかな。

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〇〇レジさんのかな？

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駒込６丁目の芥川製菓工場跡地が更地になっているのですが、双日がマンションを建てるようです（１戸あたりの床面積が広そうなので、たぶん分譲だと思います）。
あそこだと、駒込駅、巣鴨駅それぞれまで平坦な道を徒歩７、８分なので買い物環境的にはプラウドよりも良いと思います。

ただ、プラウドほど土地の形が綺麗では無いので、どういう配棟になるか次第だと思いますし、あの辺りは一方通行だらけなので、車を多用する人にはプラウドの方が便利ですね。

現場標識を見ると、着工は今年秋で完成は２年後のようなので、プラウドとは分譲時期がずれますし、土地面積の割に戸数が少ないようなので、結構な値段になるのかな、とは思います。

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トレサージュよりも格段に立地が優れてますね。
買い物利便性は高く静かで住環境良し。巣鴨駒込両方使えて駅からフラットなのも良い。

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駒込６丁目物件ですが、確かに、駒込６丁目でも高台の方で初代プラウドとも近いし、巣鴨、駒込両駅への便や巣鴨駅周辺の商店その他の施設を使えるという点、公園や小学校もすぐそばという点は魅力ではあります。

ただ、行って見ると分かりますが、土地の形が変形で大通りには面しておらず、狭い道を挟んで戸建てやアパートと面しています。

なので、車を使う人には向かないし、配棟次第では隣の家とのお見合いが結構気になると思います。
その意味で、綺麗な形の敷地で幅の広い高台通りに面しており、その向こうは聖学院というプラウドの方が視界が抜けやすく気分は良いかもしれません。

関連情報の載っているHPがあったので、リンク貼っておきます。
www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=38512
この敷地／床面積で35戸ということで、プラウド同様ファミリー向けの広い間取りが中心になるのかな、と思います。

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トレサージュはよくわからない高台信者がいるけど、
駒込6丁目物件は高台にあるし、利便性も高い。
北区中里の物件で高級感を売りにするのは流石に無理があるのだと思う。

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ネガりたい気持ちは分かる。とにかく高い。
でも売れちゃんだよな。不思議。

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芥川チョコの工場懐かしいな。なくなってたとは知らなかった。ただ記憶を辿るとあそこは坂の下り始めではなかったっけ？平坦というイメージはない。

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現地行けばわかるけど、下り始める前の平坦な場所にあります。少し行くと下り始めるけど。

トレサージュは全戸申込みにはならなかったみたいだね。販売時期を後ろにずらしていたのに。マンション市況も曲がり角かな。

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マンション市場というか、ここは色んな設定間違えた感じが。

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考えてみればここが長谷工が持ち込んだ土地だとすると、施工が長谷工になるのも必然なんだよな。

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いやここは野村仕入れでしょ
桜新町とか100戸を超えるとこれくらいの価格帯でも長谷工を使うよ
マンションバブルが始まる前から野村と長谷工は繋がり強いし

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そもそも長谷工仕入れなら売主に長谷工も入ってるはず

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そうかなぁ
うちの近くのプラウドは長谷工仕入れだけど、売り主はプラウドだったけどな。

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まあこの立地だとプレミアム感を出して販売しようとしても無理が有ったということかな。
長々と販売活動し延期も繰り返し、希少性が有る4LDKや売り易い角住戸中心に出したのに、
この販売不調だと未販売住戸はどうなるんだろう。

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そうだね。北区でこの価格帯だと並みの高所得層レベルは当然躊躇するし、かと言ってキャッシュでバンバン買えるような層はそもそも北区には目もくれない。この状況で100戸超を捌くのは大変だろうな。

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駒込駅は北区豊島区文京区の住民が利用する。この物件は北区なのに、豊島区並みの値段で売ってるように見える。

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これからは北区も坪３００の時代ですと、
営業の方はおっしゃてましたが、
顧客はついていけてないですよね。

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