プラウド駒込トレサージュについて

>>1000 匿名さん

まったく同じ意見です❗

>>1000 匿名さん

ここは仕様に比して高値で特別良いとは思いませんが、さすがにガーデンとは地盤が悪くてとても比較にはならないと思います。私はここを見送ってもガーデンさんを購入することはきっとないでしょう。
購入された方には申し訳ないのですが、王子5丁目は低地で災害に弱く、地盤も軟弱で地震も心配ですので、全く検討対象から除外しています。
また価格からしてかなり差がありますので、他の検討されておられるも同様ではないでしょうか。予算8000万の人が5000万台の物件は検討しないと思います。

東京都調査の災害危険度は総合危険度で中里三丁目は3で、王子五丁目は2なので、ガーデンズの方が安全ということになりますけどね。

当方はガーデンズもトレサージュも見送りました。ガーデンズは価格と利便性が魅力ですが、街の雰囲気が庶民的過ぎて、直感的に違うなと思いました。
トレサージュは割りに合わない高さだと感じました。予算上8000万円台も出せるのですがこ、ガーデンズと比べると雰囲気は良いものの利便性が悪く立地は正直イマイチ。巣鴨とか巣鴨寄りの駒込の駅近の中古なら同じくらいかもっと安い価格であるし、希望の間取りの中古が出るまで待とうという結論です。リーマンショック前のミニバブル期の周辺相場なども遡って調べましたが、トレサージュの価格は飛び抜けて高すぎると感じました。この値段で買ったらリセールできないと思いました。

>>1003 匿名さん
ヤブヘビかもですが貴方本当に7000以上のここ検討されてるのでしょうか。
東京都の災害危険度の2とか3とかって何ですか？そんな数値聞いたことありません。
私は不動産の資産性に関わる地盤の話しをしています。まして、どんな調査であったとしても駒込周辺より、王子5丁目が地盤がいいなんて絶対あり得ません。それくらい王子5丁目の地盤は悪いのです。不動産の地価は一朝一夕でなく何百年の歴史を経て成り立っているものですよ。地価が安いところはそれなりに意味があるんです。

>1004
東京都の災害危険度調査(北区)は以下です。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/17kita.htm

物件選びの価値観の違いでしょうが、私は8000万円払えるから8000万円で販売されている物件を検討するのではなく、私が考える一定の条件を満たし、かつ、購入額に見合うリターン(リセール価値や賃料)の期待できる物件を検討しています。
だから、一定条件を満たすことを前提に、8000万円でもリターンが見合わなければ見送りますし、5000万円でもリターンが見合えば検討します。
リターンを気にするのは、自己居住目的でも、意図せざる何らかの事情で売却や賃貸等をしなければならない場合があるからです。
その為、周辺相場の推移等を調べた上で、適正水準で買えるかどうかはとても重視しています。
トレサージュは中里や西ヶ原の過去の物件対比かなり割高と感じました。駒込4丁目と比較するのが適切とは思えないですが、仮に駒込4丁目の物件と同等と目して比較しても高すぎると思いました。
ガーデンズは価格は利便性を考慮すると値ごろ感はあるかもと感じましたが、直感的に住むことは躊躇われました。

長々ありがとうございました。
とても勉強になりました。

>>1005 匿名さん
貴方が仰ってたデータってこれですか？
ああ、、、まさか、、びっくりです。

>>1007 名無しさん

地盤って言ったらほとんどの人は災害的な観点での地盤を想像するでしょ。
それに1003さんの話のポイントは駒込と言っても山手線の内側でもなく(しかも普通の人は中里とか北区の地名に詳しくない)、それなのに坪100ほどの差があるのか？という話ですよね。
ガーデンズの方がコスパが良いという観点での話。

ただまあこのスレでは散々繰り返されてきた話ですが。

買う買わないは、個々人の嗜好、考え、判断なんで自由であり問題ありませんので、何も言いませんが、買わない宣言をわざわざここでされる意味が分かりません。間違っても検討している人のために自分の素晴らしい考えを披露したなどとは言わないで貰えれば幸いです。

>>1009 マンション検討中さん

>間違っても検討している人のために自分の素晴らしい考えを披露したなどとは言わないで貰えれば幸いです。

誰もんなこと言ってないでしょ・・・

買わなかった理由も、購入検討者には為になる情報ですよ。

はい。素晴らしい考えをありがとうございます。

>>1010さん
私は参考になりました。
高値は原価の高騰が理由と思いますが、資材高騰だとバブルの値上りとは少し違いますよね。いつまで続くのかな。。

>>1003 匿名さん
>>1005 匿名さん

いや、1007の発言は敬服したのではないです。あまりの間違いの酷さに開いた口が塞がらないという意味です。

災害危険度調査は、都市計画及び整備の観点から、整備すべき場所を示す都の都市整備局管掌の調査報告書ですね。
これでいくと由緒正しい町並みで旧家が多く人口密集度が高いと数値が上がります。例えば、神楽坂はローム層の強固な地盤ですが、調査では概ね危険度が高く評価されていることでも分かります。
資料を提示され意見されるなら、きちんと読まれて発言されるべきです。データを読まれた際に大きな勘違いをされたとしても、台場や夢の島が数値が低いのにお気づきになられなかったのですか？

>>1003 匿名さん
>>1005 匿名さん
地域危険度パンフレット／測定調査報告書に数値化された手順が載ってます。数値化に地盤の係数が考慮されていますが、購入するのが新規の建築物ならその地盤こそが問題です。
マンションの資産性に関わる話しは、あくまでその地盤が堅固か、液状化の危険はないか等が問題なのでは。その地域に平均的に古い建物が多いかどうかなど、全く関係のないことです。
とにかくここが特別いい地盤かは後の議論として、王子5丁目の地盤は悪いのは紛れもない事実です。
しかも、そんな長文で間違いを延々と垂れ流し、頻繁に他の物件の話しなどルール違反にも程があります。

1005さんのデータはいいね。参考になる。
品川区ちょっとみたけど、北品川4-6(御殿山)や東五反田5(池田山)はランク1、対して低地の北品川1,2は低ランクと、高台の高級住宅地といわれるところはちゃんとランク1になってる。
けっこうまともなデータにみえるけどな。

まあまあそんなにカリカリしなさんな。
実際のところ地震でマンションが倒壊する可能性は低いだろうけど、
古い戸建が密集していると倒壊や火災で危険だろうし、災害時に現実的に留意すべきなのは自己のマンションの倒壊よりも周囲の物件に起因した二次的な災害では？
なので東京都の危険度調査は理にかなっていると思うよ。

もうガーデンズの話はやめやめ！
この価格帯の検討層は興味ないよ！

ここまでのレスのやりとりみたけど、
>1006とか>1007って、プラウドスレにありがちな、悔しさがにじみ出たレスで面白いよね。

冷静な批評に対して、最初は感情的に反応。
次は別の話題にしようとする。
最後は「気に入らないなら買うな」。

社風がよく表れている感じだね。

いろんな視点があるなぁ
というのが率直な感想。

別に怒ることではないでしょう。
比較対象かどうかを決めるのはその人次第だし。
いきなり港区の物件が出てきた訳じゃないしね

>>1018さん

どちらのデベの方ですか?
て言えばまた揚げ足とるのかな?

1005さんの危険度調査を見るとつくづく安全性って地盤だけじゃないなと思う。地盤が固くても古い住居が多ければ倒壊危険度は高いし、火災危険度も当然高い。とても参考になる。
皮肉なことに1013さんの反論がわかりやすい。神楽坂はローム層の強固な地盤だけど由緒正しい古い住居が密集しているから必ずしも安全とは言えないっていうことなんだね。

そうですよね。勿論地盤は大事でしょうが、実際の災害危険性は周囲の環境も大事。
地盤で不動産価値が決まるなら湾岸埋立て地は価値がほぼ無いことになってしまう。

いよいよ今週で第一期締切ですね。
売れ行きどうなんでしょうか？

第1期では要望書の入った部屋を中心に売り出すでしょうから、
販売戸数対比の申込件数は高いでしょうね。それが実勢を反映しているかはわかりませんが。

宣伝開始からたいそう時間をかけたから第1期即完は確実。
抽選落ち向けで1期2次の戸数と第2期の時期で実力がわかる。
第1期2次で15戸、第2期を年内で15戸できれば目安。
にしてもプラウド神話もかなり崩れたね。

朝、田端駅で広告配りしていましたね。
プラウドが…

隣の区なのでポストにチラシ入ってきましたが、
山の手線使えて、わりとゆとりあるプランあるし悪くないと思います。
決め手に欠けるのは、巣鴨のような大型スパーがないんですよね。
あと、噴水は必要？
第一期販売を静かに見守りたいと思います。

同じく隣の区（文京区）の築浅に住んでますが、２週間おきくらいでチラシ投函されてます。
買い替えるわけないでしょ、なんで投函するかな？

今日のチラシ掲載の部屋は４部屋。
Ａタイプの４ＬＤＫは行灯部屋がある。しかも２部屋リビングイン。田の字全開ですね。
Ｂ、Ｆ、Ｋｇは３ＬＤＫで２部屋は窓が共用廊下側のみ、残りひと部屋はリビングインというかウォールドア。これも田の字マニア垂涎の間取りです。
廊下は直線。ペラボー。廊下側は柱食い込んでた。ＢとＫｇはフロの入り口がリビング。

以上、邸宅の概要です。

>>1028
大型スーパーが2つも山手線駅近くにある巣鴨は稀なケースなので、そんな贅沢な地域と比べられても、、、しかもあちらは高台平坦地で地価も全く違うので諦めてください。

1029の家の間取りは？

しょぼいに決まってんじゃん

＞＞1029

だからどうだって言うの？
あなたの家が文京区様で自慢なら、このスレに出没と言うより見てるのが不思議。本当か?

>>1033 マンション比較中さん
上で地盤の間違い指摘され泣いてた人でしょ
スレ見たけど本命は王子神谷と、なんとプラウド六郷
4000万しか出せないで、買えない嫌がらせに何故かここに
涙拭けよ

＞1034　 通りがかりさん　

因みにそれは私ではないが、そのような判断をどここでしたかは興味深い。
まあここの検討スレの本質とは全く関係のないどうでも良いスレの連投すまぬ。

>>1035 マンション比較中さん
いや貴方じゃなく1029
間違い指摘されて毎日一人でネガ書きこ

1014はプラウド六郷でも荒らしているのか。

ある有名ブログではボロクソ言われましたね。

>>1038 匿名さん
どのブログか教えてください！

即完とはいかなかったのかな。

〇〇レジさんのかな？

駒込６丁目の芥川製菓工場跡地が更地になっているのですが、双日がマンションを建てるようです（１戸あたりの床面積が広そうなので、たぶん分譲だと思います）。
あそこだと、駒込駅、巣鴨駅それぞれまで平坦な道を徒歩７、８分なので買い物環境的にはプラウドよりも良いと思います。

ただ、プラウドほど土地の形が綺麗では無いので、どういう配棟になるか次第だと思いますし、あの辺りは一方通行だらけなので、車を多用する人にはプラウドの方が便利ですね。

現場標識を見ると、着工は今年秋で完成は２年後のようなので、プラウドとは分譲時期がずれますし、土地面積の割に戸数が少ないようなので、結構な値段になるのかな、とは思います。

トレサージュよりも格段に立地が優れてますね。
買い物利便性は高く静かで住環境良し。巣鴨駒込両方使えて駅からフラットなのも良い。

駒込６丁目物件ですが、確かに、駒込６丁目でも高台の方で初代プラウドとも近いし、巣鴨、駒込両駅への便や巣鴨駅周辺の商店その他の施設を使えるという点、公園や小学校もすぐそばという点は魅力ではあります。

ただ、行って見ると分かりますが、土地の形が変形で大通りには面しておらず、狭い道を挟んで戸建てやアパートと面しています。

なので、車を使う人には向かないし、配棟次第では隣の家とのお見合いが結構気になると思います。
その意味で、綺麗な形の敷地で幅の広い高台通りに面しており、その向こうは聖学院というプラウドの方が視界が抜けやすく気分は良いかもしれません。

関連情報の載っているHPがあったので、リンク貼っておきます。
www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=38512
この敷地／床面積で35戸ということで、プラウド同様ファミリー向けの広い間取りが中心になるのかな、と思います。

トレサージュはよくわからない高台信者がいるけど、
駒込6丁目物件は高台にあるし、利便性も高い。
北区中里の物件で高級感を売りにするのは流石に無理があるのだと思う。

ネガりたい気持ちは分かる。とにかく高い。
でも売れちゃんだよな。不思議。

芥川チョコの工場懐かしいな。なくなってたとは知らなかった。ただ記憶を辿るとあそこは坂の下り始めではなかったっけ？平坦というイメージはない。

現地行けばわかるけど、下り始める前の平坦な場所にあります。少し行くと下り始めるけど。

トレサージュは全戸申込みにはならなかったみたいだね。販売時期を後ろにずらしていたのに。マンション市況も曲がり角かな。

マンション市場というか、ここは色んな設定間違えた感じが。

考えてみればここが長谷工が持ち込んだ土地だとすると、施工が長谷工になるのも必然なんだよな。

いやここは野村仕入れでしょ
桜新町とか100戸を超えるとこれくらいの価格帯でも長谷工を使うよ
マンションバブルが始まる前から野村と長谷工は繋がり強いし

そもそも長谷工仕入れなら売主に長谷工も入ってるはず

そうかなぁ
うちの近くのプラウドは長谷工仕入れだけど、売り主はプラウドだったけどな。

まあこの立地だとプレミアム感を出して販売しようとしても無理が有ったということかな。
長々と販売活動し延期も繰り返し、希少性が有る4LDKや売り易い角住戸中心に出したのに、
この販売不調だと未販売住戸はどうなるんだろう。

そうだね。北区でこの価格帯だと並みの高所得層レベルは当然躊躇するし、かと言ってキャッシュでバンバン買えるような層はそもそも北区には目もくれない。この状況で100戸超を捌くのは大変だろうな。

駒込駅は北区豊島区文京区の住民が利用する。この物件は北区なのに、豊島区並みの値段で売ってるように見える。

これからは北区も坪３００の時代ですと、
営業の方はおっしゃてましたが、
顧客はついていけてないですよね。

投げ売り待ち一択ですね。

昔は頭の弱い客を言いくるめられたが今はネットがあるからそれも難しいね。

価格がソコソコなので本当に頭の弱いのはいなくて良いですね！

プラウド駒込の中古と同等以上の値付けでは、捌くのは容易でないよね。
同じ駒込最寄りでも巣鴨方面とはマーケットが全然異なる。
車はそこそこ通るけど、比較的落ち着いた環境に有る悪くない立地で、
敷地にゆとりを持たせたりして色々工夫しているのに残念だね。

この人のブログみたらこの物件、まさに長谷工典型のダメ間取りそのものだった。

http://s.ameblo.jp/haruboo0/entry-11447225815.html

ところで同ブログに柱の食い込みも畳数にカウントされて書いてあるんだけどこれって本当なのかな？

>>1062 匿名さん
柱も畳数にカウントされますよ。
だからアウトフレームがよいのです。
柱代にお金払いたくないもの。
勿論、使い勝手の問題もありますけど。

廊下も短い方がよいですね。

>>1063 匿名さん

ありがとうございます。
これだけの土地がありながら、、凸凹部屋ばっかり。
惜しいなあ。

プラウド駒込場所はいいけど、11年目でしょ。
10年後には水回りなど、いろいろ気になりますよね、、、。

設備の劣化などを考慮しても、トレサージュよりもプラウド駒込の方が立地や仕様で優れていると感じますよ。
確かに築11年では水回りが気になるでしょうが、この築年数の中古を買ったら水回りリフォームするケースが多いでしょうね。

売り主がリノベーションしてくれているならともかく、値段+リノベーション、数年後の大規模修繕、管理費修繕費の値上げ等を考えると、４分の差であれば同じ値段なら新築を選びますね。

プラウド駒込は、巣鴨までの道のりにラブホもあるし。
駒込駅と南北線と京浜東北(?)の方が便利かと。
とはいえ北区なので値段がさがらないかしら。

>>1067 マンション検討中さん

それを言うならプラウド駒込は山手線と南北線と三田線だよ。
まあ新築が良いというのは否定しないが、毎日の買い物が不便っていうのは結構堪えると思う。新築の感動は1年もすれば慣れちゃうけど、買い物が不便なのはこの先ずーっとだからね。

なぜプラウド駒込中古の方がトレサージュにいらっしゃるんでしょうね。
買い物はネットスーパーや車を使えば不便を感じないし、
そもそも巣鴨まで８分も離れていて言うほど便利じゃないよね。

両方とも北区豊島区のくせに実力以上の高値なのは
共通してるけど。
オリンピックバブルに乗っかった感じですね。

>>1067 マンション検討中さん
巣鴨までの道程にラブホなんて無いけど。。

中里にはソープありますね。山手線の真横だから良く見えます。

ネットスーパー言い出したら何処でも同じ。
車で買い物はわかるけど、近くに車を停めれるスーパー有っただろうか、大塚のライフくらいかな？
自転車で楽に買い物できる立地の方が生活しやすいと思います。

>>1072 匿名さん

西友に駐車場あります

巣鴨のサミット側の駐輪場の隣にあるかも

近くにコンビニもないし、最寄りスーパーのマルエツも21時終了でしょ。
一品買い忘れた、って時が悲惨。
現実的にかなり暮らしづらい環境なのは間違いない。

>1075さん
車があれば問題無いそうですよｗ

車使わないと買い物行きづらいなんて郊外の物件みたいだ。

1072ですが確かに西友にはありました。私は車乗らないので利用したことありませんけど。
車がないと買い物しづらい環境ってどうなのでしょうか？　老後、車に乗れなくなったら買い物が困難かと。
店舗、医療、交通が揃っていないと永住は難しいですよね。

中古物件高値で半年位売れてませんものね。
だからってトレサージュ版でアピール笑

トレサージュも売れてないですけどね。

中古でよければもっと便利な場所に手頃なマンションあるし。

みなさん相当便利なところにお住まいなんですね。私は今住んでいるところはスーパーもコンビニも10分くらい歩かないと無いところなので、トラサージュに関してはそこまで不便とは思わなかったです。
遅くまで帰宅出来ない一人暮らしの目線なら不便かもしれませんが、ここを検討する方はファミリーや退職後の優雅な人には時間もあるので、その辺はそこまで問題ではないような気がします。

今どこに住んでるとか、我慢出来るできないじゃなくて、山の手徒歩8分と利便性を謳うマンション（並の価格）なのにこの買物環境はないよね、という話をしてるんじゃないかな？

それとファミリーや高齢者ほどキツいと思いますよ。
家族全員分の食材や飲み物を抱えてあの坂道を往復するのはね、、

今は、ネットスーパで何でも解決できますが、
ちょっとした買い物が歩いて５分以内に出来るお店ないと不便ですよ。

新宿区では、高齢の方の買い物の難しさが一時期問題でした。
小売店が姿を消し、駅周辺にしかスーパがないので、
高台にすむお年寄りの方は苦労をされてたようです。
場所によっては、スーパが訪問販売をするようになりました。

現地に行きましたが、お買いものは商店街以外に難しのかなと感じました。
落ち着いた環境で、ある程度の広さを求めると、何かを犠牲にしなければ
ならないのは仕方ないですが・・・

HP見ていたらアンボイドスラブ工法で２００ｍｍ～２２０ｍｍとありますが。
音の伝わり方って、どうなんでしょうか？
子供が走ったりしたら、響くレベルでしょうか？
詳しい方いらしたらお願いします。

アンボンドだと一般的にはスラブ面積が大きくなるので遮音性能には不利となる。
ここがどうかはわからないが。

アンボイドスラブかは不明だけどプラウド加賀学園通りの住民スレに上の子供の足音が
うるさいと出てくる。
ここと同じスラブ２２０ｍｍ以上ってあるけど。
音を気にするなら最上階しかないかもね。

まあ、かなり煩いだろうね。
200ミリは一般的には賃貸マンション以下だろうし。

皆さん、ありがとうございます　参考になります

所詮北区の物件に資産価値や邸宅感を期待しては駄目でしょう。

では何故北区の物件のスレ見てる？都心の高級物件、タワマンのスレ見て検討されればいいのでは？

北区は都心に近くてJRや地下鉄が整備されて利便性はそこそこ高く、不動産の値段も手に届きやすいのが良いところ。
住所がステイタスになるような地域ではないけど、良い意味でも悪い意味でも庶民的な雰囲気が許容できれば良い選択だと思う。

そこそこ広い所に移りたいけど都心では２億、３億は出せないが
利便性のいい所で、落ち着いた場所となると検討する人もいると思う

山手線駅徒歩圏だが、北区アドレスだから手が届きやすい、というのは十分なメリットでは。
同じ駒込駅徒歩8分で山手線内側文京区アドレスだと坪100-150くらい高いんでしょう？何にそんなお金払わなきゃならないのかしら？

>>1094 匿名さん

そんなに高くないです。なのでここは割高だとみんな仰ってる。

住所が北区だと馬鹿にされたりするコミュニティも無いわけではないけど、
そうした点が気にならないなら、名より実の良い場所だと思う。

これが本駒込アドレスだと７６平米で約９７００万

北区でこの価格で８５平になってくる

同じ価格帯なら広い方がいいとか、住所にこだわるかはその人次第

文京区本駒込6丁目物件が坪400。ここは坪250-300なら名より実を取って検討してもいいかな。

北区どうこうより、近いエリアで単価がガラッと変わるところってちょっと神経使うかも。上であっても下であっても。
成田空港まで1時間で行けるのはありがたいが。

周囲の住民のレベルに差があるので、どの住所に住むかは重要。
いい歳して髪を染めたり、子供を深夜まで外につれ回して何とも思わない人達と一緒にPTAしたり地域コミュニティを形成するのは辛いよ。
北区は荒川区や足立区あたりに比べればマシだけどさ。