パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part21

今年の秋からはオリンピック熱も高まり始めるだろうし、期待できるのでは？

オリンピックまであと4年。徐々に盛り上がってくるとき、不動産価格がどうなるか予想して購入すれば良いのですよ。
予想は人それぞれのセンスや能力、情報量が問われます。

新築の供給が激減していますからね。築浅はまた値上がってくると思います。
各ディベ共に着工後ろ倒しにして土地寝かせてますし、所詮ディベの供給調整の手のひらの上ですよ。

豊洲駅近新築は暫く出なさそうなので、最後のチケットは最終期37邸＋先着住居11邸で合計48枚ということでオッケーかな？

いよいよ最終期「37邸」
という文字が出ましたね。もう終盤なんだなと思わせられました。
既に650ほどの戸数が売れているということですから、すごいなと思います。
先着住戸がどういうふうに売れていくのかが気になるところではあります。
値下げなんてしないのでしょうか。家具付きとか。
ろころで駐車場はどうなっているのでしょうか。少ないですからもう埋っているのかな？

モデルルーム行ったら先着順も着々と薔薇付いていました。
泣いても笑っても残り37邸で向こう数年間は豊洲に新築は出てこないですからね。
今は微妙だという間取りも最後には椅子取りゲームになりそうです。
10月くらいまでかかるかな？と思ってましたが8月には決着しそうな勢いですね。

駐車場は秋くらい？に希望者で抽選会が行われるようですよ。

>>1483 匿名さん

次の東急は坪単価400万超えですからね。
待つもよし。買うもよし。
予算次第でしょう。

え？
東急は200万円台とある筋から聞いたよ。

200万円台だと千葉あたりでは？

豊洲の東急は400万超えだそうですよ。

え、赤字覚悟の出血大サービス？
それともプレハブ小屋でも建てるのかな？

そんなに必死で主張する意図が何なのか知らんが
200万円台と聞いたよ。もちろん平均なので高層階は300万越え
だろうけど。

>>1490 匿名さん

荒らすのも大概に。

普通に間違いかと。
そもそも400万超えないと赤字です。
東急の担当者も400万超えは認めてましたよ。

私が東急の知り合いに聞いたときには価格は決まってないが400万円オーバーだろうということでした。ご参考までに。

これは驚いた。
どこが荒らしなのか説明して欲しいのだが。

ちなみに坪単価の平均が400万円オーバーだそうです

東急が200万ならスカベイは150万だね？

私の知り合いはぎりぎり200万円台と言っていました。
ご参考までに。

流石に200万円台だと、豊洲では15年落ちの中古ですら難しいかと。（笑）
長谷工でもギリギリ。
そもそも相場観狂っちゃってて、話にもならないです（笑）

15年落ちのマンションで300万以上で販売している例を示してください。

>>1497 匿名さん

どなたでしょうかね。ずいぶん浮き世離れされた方のようですね。

400万越えも浮世離れ。

>>1497 匿名さん

さ○き大先生ですか？

豊洲って、400万越えとか開発で資産価値アップとか叫ぶ住民たちと、
少数デベの価格維持戦略で高値が維持されていると思わない？
そろそろ、適正な方向に時代は転換すると予想します。

それは豊洲の話ではなく、マンション業界全体の話かな？
まあ400越えも流石にないと思うけどね

完売間近を目の当たりにすると売れ残りネガもいよいよ苦しくなってきましたね…w
もはやネガる要素がなくなり東急が安くなるという願望に方向転換？面白い人ですね。

豊洲が坪単価400万まで到達するのは、あと1年以上かかるよ。いきなり値段なんて上がらない。
1年で2割も上がれば良い方かと。

まだこれ以上上がると思っている人がいることが不思議でしょうがない。必死な願望でしょ。残念だけと今が天井だよ。

https://www.sumai-surfin.com/k/201605/accessTop10/
販売当初は割高割高と叫ばれていたが、1年経って、割安とまではいかないがバランスの取れたマンションと評価されるようになるとはね。
まぁ仕様については当初から派手な特徴はないが全て平均点以上のバランスのとれた・・てという評価ではあったので、そこに価格も追い付いたということでしょうか。
残り40程度と考えると最終期9月で完売の勢いなのかな？

今が天井だと思っている人がいることが不思議でしょうがない。必死な願望でしょ。

可愛そうだけど　願望叶ったことないでしょ

板状で仕様を落とせば、ギリギリ坪300万切れるんじゃない？

湾岸も富裕層エリアになってきたと思うので、必要なのは、こういうマンションではないか？


http://www.mecsumai.com/tphg-azabusendaizaka/plan/index.html

全邸120㎡超であること。全邸角住戸であること。

こっちは、１００平米〜だけど、１ＬＤＫなので、ありでしょう。

https://www.proud-web.jp/mansion/roppongi/roomplan/

次の豊洲物件は坪単価400万超えだよ。

豊洲駅徒歩４分 シティタワーズ 耐震
坪単価６５７万円（中古）

品川駅徒歩14分 ワールドシティタワーズ 制震
坪単価６３５万円（中古）

新豊洲駅徒歩５分 スカイズ 免制震
坪単価５６６万円（中古）

勝どき駅徒歩９分 ドゥトゥール 免震
坪単価５０６万円（中古）

豊洲駅徒歩６分 パークシティ 制震
坪単価３９５万円（中古）

豊洲駅徒歩５分 パークホームズ豊洲 免震
平均坪単価３２７.３万円（新築）


途中で多少値上げしたとはいえ、パークホームズ豊洲は、本当にお求めやすい印象になっちゃった。

途中で値上がりした感覚がないのですが、
希望の間取りや階層によって値上がりに見えたり見えなかったりするのかな？

さすがに超チャレンジ価格の坪単価ばかりなので成約しないとは思いますが、PHTはたしかに当初割高といわれていたのが、今となっては妥当なラインとなりましたね。
個人的には合理的な選択として豊洲スミフ3兄弟の条件の良い部屋のほうが良いかなと思ってる一方で、PHTのような新築もよいので迷います。

>>1516 通りがかりさん

DINKSや一時利用なら住友タワーでもいいかもしれないけど、ファミリーや永住視野に入れるなら断然こっちかな。

個人的にはペンシル耐震タワマンという時点でツインは対象外。

>>1516 通りがかりさん

ここと比較するなら同じ三井系のパークシティか豊洲タワー、SKYZの方がいいと思いますよ。スミフ系の方が好みなら迷わずスミフに。

なんとなく1517さんに同感です。
外観からしてどっしりと落ち着いた雰囲気が、気分的なものだとしても安心感があると思います。
ファミリーや永住向には、派手さやドキドキ感などは無くてもいいと思うので。

ただ、専有面積的には狭いと思わないのですが、部屋をひとつずつ見てしまうと狭いなと思ったり、永住するには収納が足りないなとは思います。

いずれ広いとこに引っ越すとして、ここは売りに出すには大損でしょうか？

１年半前はこのマンションは本気で坪２８５程度になると予想していたものだが・・・いやはや。

この２年マンション市場は急に伸びて、現在は横ばい中。
横ばいといいつつ２０１９年までジリジリ上がり、その後はゆっくり下落します。
２０２５年には２０１６年程度まで落ちてきます。

今買うのやめる人は９年以上先送りすることになります。
但し、選手村跡地は安く買える可能性もあり。

今からオリンピックもあるのに、何言ってんだか（笑）
今年の秋からはまた値上がりだよ。

オリンピック関連の建設始まったら資材も人件費も上がるだろうしなぁ。
こんな簡単な予想すら出来ないほどに追い込まれてるのかな？

当初ここは割高、高値掴みと書かれていましたが結局買いだったということですよね。
住宅ローン減税やら低金利を勘案しても

ここや、ドゥトゥールなんかも、『アンダー』で売ってるんでしょうね。

http://mainichi.jp/premier/business/articles/20160712/biz/00m/010/0140...

あと10年は上がり続けるでしょうし、暫くは買い控えかな。定年後にリゾートに買うよ。

先着順で残っている部屋の間取りを見て考えちゃいました。
7千万を超える価格なのに柱が大きく食い込んでいる部屋があったり
4帖しかなかったり、6.5帖でも入り口あたりに無駄なスペースがあったり
細長い4帖とか。
残っている理由がわからなくもないなと思いました。
一人暮らしかせいぜい二人しか住めないと思うんですけど、
W81Whタイプくらいの空間があると素敵だなと思います。
価格が出ていないようですけど、いくらくらいなんでしょう？

http://www.31sumai.com/mfr/X1125/smp/plan_14.html

これとかは、リビングインのへやだらけですね…。

救急車の音
かなり、するやん‼️

東急豊洲住戸制限の行政指導の話が事実とすると島内人口制限をしているなとみらいみたいにマンション価格が維持し易くなりますね。東急の下駄部分には商業施設、住戸は必然的に高値だとここの資産価値ちょっと安心。オシャレなオーブンカフェとか欲しい。

>>1529 契約済みさん

へ？救急車の音は聞こえないのでは？

1528さんの間取り、先日ドラマで見たような家族にはかえって向いているんではないかな。
不動産屋のドラマだけど、子どもの顔を見られるような間取りとか言っていて、結局家族三人なのに1LDKの契約してました。
それは極端な例で、あくまでもドラマだと思うので、リビングインくらいがいいんではないかと思います。
あんまりな間取りでも、家族構成とか希望によってはマッチングするものだなと思いました。

>>1532 匿名さん

実際には、相当に暮らしにくいと思うけど、買うときの自分への言い訳としては、子供の顔が見える、と言うのはありだと思う。

そもそも、かなり狭いので、子供が小学校入る頃とか、二人目が出来たら、引っ越す想定でしょうし。

一人目が小さいうちであれば、ありな間取りですよね。

MGの時に救急車通ったらしいのですが、
全然気づきませんでした。

最近のマンションは遮音性高いからねえ。

>>1525 匿名さん

http://www.itmedia.co.jp/business/spv/1607/15/news039.html

このまま高騰すると、高騰区なんて呼ばれちゃうかもね。

港区超えも、そう遠くない。

三井の大規模タワーマンションが先着順が出るなんて信じたくありません。泣。

まあまあ（笑）
不人気だと思わせたいんだろうけど（笑）

泣いても笑っても、もう直ぐ完売だよ。

つい1ヶ月前にはまだ100戸以上売れ残ってるとは泣とか言ってたのがはや残り37戸。
これだけ好調だとネガのネタ探しも大変ですね〜

完売ももうすぐということですか。
入居まであと9ヶ月？余裕ありますね。

10年は上がり続けるというのは、新築も中古もどちらも上がっていくということですか？
だとしたら、子どもが大きくなった頃に引っ越すとして、手放すときに納得のいく価格で売れると思って良いの？

>>1540
知らんがな

ここの凄いところは
売り急いでいる感ないんですが、
着実に売れちゃっているところでしょうか？
先着順に関しても、
ど素人にどう思われてもいい余裕があるなー

skyz ,Baysはあっという間に完売してしまいました。

Skyz bayzは何であんなに売り急いでいたんでしょうねw
何でだと思います？
答えは１０年後ですね

この２年マンション市場は急に伸びて、現在は横ばい中。
横ばいといいつつ２０１９年までジリジリ上がり、その後はゆっくり下落します。
２０２５年には２０１６年程度まで落ちてきます。

今買うのやめる人は９年以上先送りすることになります。
但し、選手村跡地は安く買える可能性もあり。

これが全て。１０年も上がり続けるわけない。

タワマンじゃないと資産価値維持難しい。

不動産を投資と考えている人間が
設備を最重要視するのは愚か

>>1545 匿名さん
タワマンや共用施設が豪華な方が資産価値が高いっていうのは不動産業界の嘘だと思う。10年後、無駄に金がかかる中古タワマンが選び放題の時代がきます。といい加減な事を言っておきます。

立地が全て。
但し初めてマンションを買う人は豪華な共用施設に騙される。

立地はもちろん大事。
でも、資産価値維持のためにはタワマンであることが必須条件。

ここが中古になったら4丁目のパークタワー豊洲がライバル。

どの意見も一理ありますね。

>>1549 匿名さん

この街にタワマンの希少価値はない。

>>1552 匿名さん
ステキです。あなたの部下として働きたい。

不動産の名前の意味を考えましょう
設備は不動産ではない

>>1554 通りがかりさん
おー かっこいい。

立地いいし実需層に高く売れそうですね。

タワーマンションは住む場所としては失格だよ。

タワマン好きなら別にどうでもいいですけどね。
資産価値うんぬんはどうだろう。
立地に左右されると思うけど、仮に立地が同条件でも高い管理費を毎月払っているのと比較すると高くつくような

管理費の安いPHTで眺望の期待できるここがいいような
２２階のマンションもそこそこです。
湾岸沿いだと派手さはないですが。
https://296fd.co.jp/buyer/economic/apartment/tower-condominium/

というかここも定義上はタワマンだと思うけど、、

ここ眺望期待できるのは高層階の一部ですよ

そういう意味ではここの高層階はバランスいいですね

ここの上層角部屋で眺望良ければ中古でも価格維持出来ますか？坪400万位しますが…？

>>1561
知らんがな　といいたいのですが、あくまで個人的な意見です。

ここは立地+三井免新大林だけでも資産価値が相当高いので、
眺望の期待できる高層階はさらに期待できると思います。

が
それが坪400に見合うかどうかは別。
安いのか、高いのか。生ものなのでなんとも。

価値が落ちにくいと思うだけです。

全体の相場次第だけど相対的に価格維持し易いと言う事ですね。ありがとうございます。

>>1556
営業お疲れー。

>>1561 匿名さん
ローン購入の実需では高層階はリスクが大き過ぎると思います。高額なので、いざ売るべき事情が出来た時には相当苦労します。良い物件ですが高額な上に、上値がそれ程見込めない事と買い手が極端に減るからです。
よく引き合いに出されますが、スカイズが新築の引き渡し後、高価格で数部屋売れたのは、買い手が更に上値が望めると判断ミスをして購入したからで、不動産市場に於いては、間々ある「ババ掴み」ですね。
可能なら現金の購入で賃貸に出して、物件の資産価値の下落幅を少しでも少なくして、市況の状況を見ながら売却をしてステップアップが宜しいかと思います。

SKYZは割安感あると思いましたが、立地や高い管理費考えるとそれなりでしたねぇ
PHTも割高感あると思いましたが、実需考えるとそれなりですねぇ。
BAYZはちょっと高い感覚です。

先着順増えてない？ローンキャンセルかな？

購入検討をしています、皆さんどんな収入状況ですか。

>>1567 検討板ユーザーさん
停止条件の２ヶ月過ぎてしまい購入の見込みが立たなくなるとキャンセル物件になり、手付金が没収となるんでしょうか。
説明を受けましたがいまいち分かりません。

>>1568 マンション検討中さん

親の支援や頭金にもよるが世帯収入12百万～20百万位が中心。上場企業クラスのサラリーマン。共働きで旦那10百万～12百万、奥さん正社員5百万で子供1～2人で幼稚園か小学校低学年が主な住民と予想。

1馬力1200万程度だと厳しいですかね？

>>1571 匿名さん
今の固定金利であれば贅沢しなければ余裕でしょう。今の相場であれば万が一数年後にローンが払えなくなったとしても残金0以上で売却できる可能性も高いはですしね。

>>1571 匿名さん

子供次第ですね。小学校低学年でもかなり習い事してますよ。水泳、サッカー、ピアノ、公文、英語、サピとかの学習塾。最低2,3個やってるから教育費で3～5万位は必要。

連投すみません。豊洲北小学校中学受験80％以上。西小学校も同じ様なもの。教育費はかかりますよ。

>>1573 検討板ユーザーさん

>>1572 匿名さん
転勤やらローンの支払いの不安等があり、(賃貸に出せば何とかなる)という考えは危険です。
賃貸は定借、普通、何れにせよ賃貸人が切れ目なく住んでくれる事が大前提です。
例え、キャッシュ購入でも募集から数ヶ月賃貸人が決まらなければ、その後は赤字に転落です。また賃貸人が変わる毎に礼金の１ヶ月は管理会社の収入となります。かと言って今日の市況では礼金を２ヶ月にすれば益々賃貸人は決まり難くなりますよ。
頭金は十分に用意する、管理費、修繕積立金の額は把握する。いざという時には、売るか、賃貸に出すという甘い考えは捨てて購入計画を立て購入する事だと思います。

あと少しで完売だし、焦るよね。
次のマンションは坪単価400万超えだし。

年収1200万程度1馬力だと子供は1人じゃないと厳しそうですね。
給料右肩上がりならいいんでしょうがこのご時世どうなるかわかりませんし…

>>1578 匿名さん
そんなことは分かった上で、平均年収豊洲NO.1の方々が買ってるので心配にはおよびませんぜ。

いや、豊洲はまだ上がるのではと