ジオ四谷荒木町　【四谷津の守坂ツインプロジェクト【阪急不動産】】

競合物件が多いからお値段も抑え気味ですしね。ここは買い時でしょう。

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3LDKは積水より価格は高いのに眺望は抜けないのが残念

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>>262 マンション検討中さん
同意。

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3ＬＤＫなら、三井か四谷駅ちかくの三菱地所かな。

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>>264 匿名さん
四谷駅近くの地所って麹町以外で計画あるの？再開発は住居棟有ってもバカ高い気がする。

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三菱地所の他物件の営業さんが言うには、再開発の三菱地所は坪500あたりになるらしい。結局、もっと高くなる気もするが。

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えっ、再開発のあの敷地の住宅って、分譲マンションになるんですか。
URという書き込み見たことあるので分譲じゃないと思ってました。

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四谷周辺が本格的に上がり始める予感・・・

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ここよりは三井かなあ。

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ここの3LDK 70㎡のプランって9000万のプランじゃないでしょ。アウトフレームはいいとして、完全田の字で、四谷でこの値段でこのプランはないわ。

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マンション市況も冷え込んでますし、ここのように賃貸が多いと分譲の有り難みも
あまり無いですね。共用部の使い方でも賃貸住人と分譲購入者では意識の差もあるでしょうし
トラブルの元になりそうな気もしますね
賃貸相場もその大量の賃貸住戸に引っ張られる金額になってしまうのかもしれませんね

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1LDKは三栄町と住友でも大量に供給されていくらかは賃貸に回るでしょうから
そこまでの需要がこのエリアにあるのかなと疑問に思うところはあるね。

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とはいえ、待っていても、三井も三菱もここよりはるかに高くなることだけは間違いなさそうですよ。。。

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ホームページは「○戸供給御礼」のパターンかぁ。苦戦とまではいかないけど、そこそこの出だしですかね。

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最近よくある売り出ししただけで、売れたとは限らないパターンでは

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四谷の価格は、まだまだこれから伸びしろがある感じですからね。買いやすいのでは。

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>>275 マンション検討中さん
そうそう。だからちょっと苦戦気味なのかなあっと思っただけです。

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>>270 匿名さん
貴方の感覚が古いんでしょうね。
今時神楽坂下でも坪400超えてますよ。
丸ノ内線、JRが使える四谷ですよ。

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賃貸が多いのが嫌ですよね。非分譲が多すぎ

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>>273 匿名さん
三菱は再開発地区の事なら間違いなく500超でしょう。三井は立地がそれ程良くないし、500は以下の様に思います。

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ホームページは「○戸供給御礼」のパターンでしたが、最近よくある売り出しをしただけで実際に売れたとは限らないパターンということですよね。

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駅前再開発は60戸くらいしかないと営業の人が言ってたよ。
今でも四谷駅の反対側は高いわけで再開発が高くてもここが上がる理由にはならないかな。

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営業の人って、ジオの方ですか？それとも三菱？
分譲は確定なのでしょうか。
スレ違うんでしょうがすみません。

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ここ三井か三菱が分譲してたら２割以上高くても売れたね。今回購入した人ラッキーでしたね。主要エリアへのアクセス抜群で銀座、赤坂、六本木、新宿で衣･食も楽しめるし。（真裏の車力門~四谷にかけてもミシュラン獲得店含めて名店多数）
警察署･消防署も至近で治安も良く、周辺は都心屈指の緑豊富なエリア（迎賓館前～神宮外苑、御苑、春は四谷の土手から市ヶ谷、千鳥ヶ淵まで桜のアーチ）一度住めば離れられなくなると思う場所。

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ネタのつもりかもしれんが即完売しているわけでもないし適正価格。阪急や積水と比べれば財閥プレミアムは5％程度かな。

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>>285 匿名さん
でもリセールはそれと同じ様な金額にしかならんでしょ。終の住処ならそうかもしれないけど市場の評価は正直ですよ。

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まぁ供給はしたけど売れ残ったってことなんだろうしな。

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でも、もし売れ残ってたら、先着順何戸って出すんじゃない？
ここ、出てないみたいだけど・・・

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シングル、子育て世代、高齢者いずれも、このあたりは住む場所として好環境。っていうのは言えると思います。死角がないっていうのか。街に落ち着きと安心がある。病院は慶応病院も、女子医大もすぐ。ホテルオークラもすぐ。生涯学習には上智大。留学生施設が出来れば、外国人が闊歩する。

通勤に良し、遊びに良し、子育てに良し、老後に良し。
某候補みたいなキャッチフレーズですが（笑）。まあ、グランドメゾンから始まって、三井、三菱と、話題に事欠かず、こんなに集中してマンション売り出しがなかったら、ここまで注目されなかったかもしれませんね。

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ニューオータニでした。

ついでに、このあたり、スポーツクラブ、ジムがなぜか多い。御茶ノ水あたりも検討したんですが、こちらの方が、夜も治安が良く、入居してからの生活がイメージしやすくて。

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港区中心に都心の一部が異常に高くなって、都心の割に余り上がっていなかったこのあたりが漸く見直されてきているところもあるとか。確かに、今まで見落としてたな…って感じ。色んな意味で、楽しみなエリアだと思いますね。

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>291
良い飲食店もかなり多いですよ。面白い店がたくさんある。

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このバブルは、すでに崩壊した模様

と榊さんがブログでいってますね。いかがでしょうか。

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イエシルの物件価格推移表で都心でも半年前をピークとして下がってきているようですね。

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この物件が竣工する二年後は相場はどうなっているか、現時点で手を出すのはリスクがあるかなあ

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規制がちがちだったり浮遊感ばかりのエリアよりは、実際暮らしやすくて好きかも。
何より平地地帯が広い。
嗜好にあわせて選択肢の使い分けができるまちかな。
四ツ谷駅の周辺へいけば千代田区港区の辺境らしい雰囲気もあるし、
女性が好きそうなカフェ風ランチやお茶なら御苑周辺や千駄ヶ谷、神宮外苑あたりに
いけば緑も多いし。

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良い場所とプランだと思うけど、いくらなんでも高過ぎ。

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適正価格っていくらくらいなんですかね？

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神宮外苑周辺でも、港区や渋谷区側はずいぶん高くなっちゃったけど、新宿区側はまだまだ良心的な価格で買えるんですよね。
国立競技場が新しくなったあとを見据えると、まだまだ期待が持てるエリアではないかと思いますね。

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中層でも@430を超えるのはやはり高いですよね。@400くらいが適正だと思うんだけどな…

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そうなったらすっごく嬉しいけど、それだと瞬間蒸発になってしまうのでは？

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選択肢が広い場所には選択できる層で固めてほしいね
適正価格ね、、自分で賭けられる大人がいいよ

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今日は契約会でしたね。
相場が安くなるのを待ってたらなかなか買えないし、立地と質に対して法外な値段とは思えなかったので、契約しました。

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>>300
ここは神宮外苑周辺と言える立地ではない。

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千代田区、港区、渋谷区なんて、どこも上がりきった感じ。
それと比べると、四谷周辺とか市谷周辺とか新宿区内にはまだまだ都心立地ながら買えるエリアが多くて、穴場と言えば穴場。

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今日はとても暑い中、ご契約お疲れ様でした。
私は周辺の新築中古含め多数の物件を見学しましたが、
本物件は場所、仕様等申し分ないと考え、契約に至りました。

入居は少し先ですが、完成を楽しみにしています。
出来るなら即入居が希望でしたが、この物件は無償セレクトが豊富だと言うことでむしろメリットに感じています。

ご契約の皆様、今後ともよろしくお願いいたします。

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思いのほかいい物件。けっこう掘り出しものか…。

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法外な値段ではないけど割高感は否めない。オリンピック終わったらどこも駄々下がりになるのにいま買うのはよっぽど切羽詰まった人達なのかな？

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販売に野村を起用したせいかこれが噂の野村のネット工作というやつでしょうかね。
有名な即完商法といいやり方がセコイ

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同感。待てる状況ならば今はタイミング的にありえない。

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でも第一期販売55戸中50戸売れたのは本当みたい。即完ではないけどそこそこ人気あるのかな？

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どれが噂の野村のネット工作なんですか？

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第2期の予告広告にプレミアム住戸が入っていませんね。
土曜日の第1期契約会で全部売れたんでしょうか。

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この物件の事業協力者住戸って、所有者はどういう人（会社？）なんでしょうか。
非分譲住戸の戸数がかなり多いので、気になります。

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番町のような高級感は無いけど、都心エリアでの総合評価はかなり上位だと思う。
家族向けには教育面で、学習院･双葉･女子学院･大妻･白百合･暁星。医療の面では、慶応･女子医大･東京医大･山王･ミッドタウンクリニックと選択肢が豊富なのが安心感につながる。

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420なら、買いでは？

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それだったら、買いたい人たくさんいるでしょ。

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四ツ谷界隈って、まだまだ安いよねー。最近の都心、この価格でまともなところ買えませんから。

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平気で坪1000万とか言ってる都心が異常

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プレミアムは完売らしい。なんだかんだ言って買う人は買ってるってことかな．．．

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行政が定める新宿区荒木町の災害時避難場所は明治神宮外苑。国立競技場＆神宮球場も新宿区アドレス。

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野村のネット工作がすごい

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安くはないですが、ここが値崩れするなら山手線周辺部や私鉄沿線はもっと下落するでしょうね。
いまは中古も高いし、支払えるならとりあえず手堅い物件だと思います。

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いま賃貸の人にはいいかもしれんけど買い替え物件としては割高なのかな

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新築の相場が下がる頃には所有物件の売却価格も下がるだろうし、買い替えもタイミングが難しい
築10～15年のマンションが新築価格より高い今はチャンスかも

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ここ路線価から逆算すると、土地の相場は＠４７０～５３０万なんだ。容積率の割には安いね。

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野村のネット工作は有名。
わざわざ競合する他物件のスレ立てして、紹介文にさりげなくディスり入れたりなんて朝飯前でやってくるよ。

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>> 323
>> 328
具体的にどのコメントのことかを指摘してくれないと、全然理解できないですよ。

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>326
それは今の話ですよね。ここは引き渡しが1年半後。それまで今と同じとは限らんでしょ。

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価格表もらいました。２ＬＤＫで坪４６０ですが、たしかに高いです。しかし飯田橋もあっという間に５００になったため、もしやこちらも、と思ったりします。

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ジオと同じ並びのグランドメゾン四谷はジオよりも先に竣工して販売してるが、最後の1戸で、3LDK 73.32㎡ 10階 角住戸で8,840万『坪単価398万』で、後発のジオは角住戸 3LDK 73.16㎡ 10階 9,230万 『坪単価 417万』

値段を下げてくれたとは言え、徐々に相場は上がっていますね。。うかうかしてたら買えなくなって都落ちしちゃう。。

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建売の332は、仕様と部屋の凹凸やらの?な部分を、玄関前収納で補ってるにすぎない印象にみえたなあ。ジオはとにかく使いやすい3ldk。

ジオは土地も間取りもきれい。外廊下のほうが、天候や臭い光など抜け感あるし、戸外から移動が丸見えになる配置でもなく、管理費も割高にはならない。暗くなる部屋が増えるよりも、生活者感覚ではいい。

管理費がのちのち10万になっても平気なら、理想追求して批評してもいいんだけど。

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立地はいいんだけど、1次取得者向けの素人受けするところだけ仕様をよくしてそれ以外の生活に直結するプランとか住戸構成とかソフト面がだめだと思うんだよね。

設備と面材とか仕様は悪くないと思うんだけど、9000万近い価格で

・外廊下
・給湯器がバルコニーむき出し
・田の字型プラン
・エレベーター二基
・ダブルセキュリティ　都心の物件でこれはあかんでしょ。。。
・バルコニーの隣との境が団地仕様
・建物に囲まれ感が強い
・タワーパーキングがよりによって角住戸の裏にあるとは。。。

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この価格で外廊下が残念。

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グランドメゾンを擁護するわけではないんだけど、ちゃんと両物件のモデルルーム見ました?凹凸は確かにあるけど、70㎡台のプランで比較した場合には、収納量と抜け感、プランは圧倒的にグランドメゾン四谷のほうがいいよ。
実際見たらどんなおバカさんでも違いはわかるはず

私は結局グランドメゾンの管理費が1万ほど高かったことと、ディスポーザーがなかったことと、駐車場が屋根付きでなかったことでジオにしましたが

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外廊下と田の字批判てわりと簡単。ただ、家事や家族の個室、管理費、無断のない動線、建設コストなど総合的なバランスを考えぬくと、なんか机上の空論というか。

バルコニーは防災の観点上あれでよし。

エレベーターは金食い虫。


囲まれ感なくとも幹線道路沿いで騒音地帯、谷間坂下、戸建てに配慮、タワマン林立エリアも案外囲まれ感ありますよ。

地価や市況の中で、人生や家族のタイミングを優先して決めるさい
にはささいな欠点でしかなくなるよ。

二億出したりマネージャーに家事依頼できるひとはそりゃあ管理費なんてどうでもいいでしょうね。

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>>336 匿名さん
立地の比較が抜けてるわな。坂下の都営が中心なら良いけどね。

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内廊下のメリットデメリットぐぐりました
靴音がへるのは賛成です
通風採光臭気分散清掃エアコン電気など、いろいろ考えますと
従来型の外廊下にメリットを感じました

ジオ東側を考えるとすると、すみふが内廊下を採用していて、整然とみえ、
リビングお見合いにならないでありがたいとは思います

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第１期でかなり売れてる…。
出遅れました。間取りはかなりキレイですね。

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確かに立地と間取りは使いやすいでしょうね。再開発もあるし、条件は良いでしょう。
しかし、四谷も便利になりますね。

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すみません、やりとりを読んで、今更なのですが質問です。
ジオのモデルルームに行き、模型も見たのですが、タワーパーキングのことはその時気がつきませんでした。
タワーパーキングというと、背の高いものでしょうか。場所は西側なのでしょうか。

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図面もらっていたらわかりますよ

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334の言う欠点はもちろんわかっているけど、それらをクリアするような物件は、このあたりではいくらすると思ってんの？

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>343 匿名さん
タワーパーキングは大体11階くらいの高さで、
EAST棟とWEST棟の間の北側に建ちます。
意外にでかいです。

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>>315 匿名さん
事業協力者住戸はどうせ全て賃貸です。所有者なんて気にしても意味ないですよ。教えてもらえないですし。ここは半分賃貸マンションなのです。

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半分賃貸でもやっていけると判断してる事業協力者がいるってことはそれだけこの物件が認められてるってことになるんじゃない？

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>347
半分賃貸マンションなんて、また適当なことを言ってるよね？

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４分の１だけど割合が高いし、初めから賃貸目的と説明受けてるので正直驚きだよね。販売金額も違うだろうし。。。。

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HPにおかげさまで第一期55戸供給って書いてあるけど、ほんとは「第一期登録完売御礼」としたかったけど、供給した戸数と実体の契約済住戸が解離してたからできなかったんだろうね。普通この規模だと人気感を演出する為に、少なくとも登録完売御礼としたいところ。ただできなかった。

理由は価格表をみせて販売している住戸を説明する際に、「55戸登録完売した」のスタンスで進めていくと、本当に契約になった住戸以外は登録が実際入った入っていないに関わらず、キャンセル住戸扱いにしなくてはいけなくなるので、これが、営業さんとしては人気感を出して広告してるのに、うまく説明しないとキャンセル住戸沢山あるじゃんてなっちゃうし、実態の契約数と解離すればするほど説明がしづらくなる。

価格表上もちろんキャンセル住戸を沢山表現してしまうと、人気感が台無しなので、実態の数字との乖離が少なければ一部は販売済住戸としながら「実はローンが理由でキャンセルになりました」とか「買い替えがうまくいかずにキャンセルになりました」とか小出しに小出しにしていくことができるけど、大幅にかい離しているとその説明がきつくなる。

だから今回は苦肉の策として、第一期55戸供給という表現に留めたのだと推察される。

供給ってのはメーカー側での判断で、供給する戸数を決定してるだけだから、どうとでも
なるわけで、本当は人気感を表す指標にはならない。でもマンション初めて買う人は55戸も供給してるから人気なんだと思ってしまう。

供給であれば、キャンセル住戸として説明する必要もないから、説明もしやすい。

結論ここは人気物件ではないってこと。3LDKの住戸だけ600万700万下げたのも、単に検討者がいなかっただから慌てて下げた。それだけ。

数字は嘘をつきませんわ。

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>>>333
管理費がのちのち10万になっても平気なら、理想追求して批評してもいいんだけど。

内廊下は将来管理費10万になる可能性があるの?
なんで?

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http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/saneicho/index.html

ジオの反対側の住友のマンション格好いいですね。東側の抜けはこちらの方が良さそうです。

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　都内のあらたな開発地域には、言い方がよくないですが、明らかに住人層や土地の用途や地歴が異なる場所も少なくないですよ。議決権数網羅とまではいかなくとも、地権者たち自らが住人として、何かと（感情論優先の）権利を主張したり関与する雰囲気になる物件もあるけど、ここはそうではないです。

以前のガラスばりの大きなビル、所有権は大企業法人しかもおそらく不動産扱いのプロだよ。
賃貸商品として利益が見込めると踏んでるわけでしょう。

丸の内線徒歩5分に、飲食店も多忙なビジネスマン向けもそろい、東京駅直結、
治安がよいです。

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住不さんの営業はじまったのかな
デザインと共用空間みたよ
洗練されていて、リビングや生活の裏側とむきあわない。
ジオの東側も、買いになる要素になりました。

土地の価値を上げてくれる御三家がこのエリアや四谷再開発に関わることは、
悪くないですね
町並みとしては、ある種の運命共同体です

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>>351 購入経験者さん
実際に一期で申込み検討したけど販売する部屋はほぼ申込み入ってたけどね。
3LDKは確かにまだ数あるけど不人気と言うほどでもないよ。

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>>353 匿名さん
確かにいいよね。ディスポーザーがないのが残念だけど中層階以上は抜けてるしね。内廊下っていうのもいいね〜。
構造がアウトフレームで無いので間取りは完全にジオの勝ちですな。

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>>356 匿名さん
だから本当に相応の申込が入ってるなら、登録完売にするって。
申込表示なんて、実際入ってなくたって、できるんだからさ。いちいちお客さんにほんとに入ってるかなんて確かめようがないんだから。
キャンセル住戸何件かすすめられたしね

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>>358

で、投資タイプか乗り換えの方には、その住戸にはご縁がなく検討外になったようですね。
実態を知りえない時期と状況で、長文批評。
外因に左右される人気指標だけが購入動機の方ほど、シビアな見方と何視点かわからない批評家体質になるのでしょう。暮らしは理想と現実の折り合いをどこでつけるかですから、
私は楽しむ工夫をしますよ

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私は358のコメント、参考になりました。
また、354を読んで、なぜ地権者住戸がすべて1LDKなのか納得できました。1LDKなら賃貸需要があるということですよね。

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