ジオ四谷荒木町　【四谷津の守坂ツインプロジェクト【阪急不動産】】

荒木町って言い方悪いけど小汚い街だよね。ただその中に隠れた名店とかがあるから人によっては面白いと感じるのかもしれませんが・・私にはちょっと微妙でしたね。ここが便利なのは事実なのでそこ重視ならいいかもしれない。

あんな小汚なくてもミシュラン★の店もあるんでっせ。

風情があり良い街ですよね。
交通便も良いですし、とても住んでみたいです。

ホームページが更新されましたね

東京都のマンション環境性能表示で建物の長寿命化まさかの★一つですね。
なかなか見かけないですよね。こんな物件、そういう部分はあんまり気にしないデベなのかしら
デザインは日建ハウジングらしいですが残念ですね

間取りが出ていますね。収納が少なめかなと思いました。

>>25
バルコニー側の共用配管位置とかですかね。ご存知かもしれませんが劣化等級とイコールではないので。

バルコニーの仕切りがペラボーですね。ちょっとオシャレな団地みたい。

間取りに関しては、シンプルに良い。
アウトポールもしっかり出来てて申し分ない

間取りに関しては、シンプルに良い。
アウトポールもしっかり出来てて申し分ない

外観は団地感ありますね。

南面塞がれてるからメインが東側住戸って感じかな。ちょっと微妙
Kタイプはお手本のような田の字間取りですね。玄関からリビング一直線

>>32
これだけポーチがしっかりあれば十分でしょう。

間取りひどいですねー
特に71㎡までのプランなんてバスがリビングインだし…
どれも平均して言えるのは収納が少ない

>>34
ＤＭに入ってたＣタイプは収納多くて良い間取りだと思いました。氷山の一角だけで判断しない方が賢明ですよ。

>16
ジオって間取りが微妙だからな。代官山の物件は賃貸マンションのようだった。

阪急電車って、関西ではイメージいいけど。デベとしてはダメなんですかね…

http://mansion-madori.com/blog-entry-3683.html
http://mansion-madori.com/blog-entry-3682.html

一意見でしょうけどジオは間取りにこだわりがないと言われてますね。
ここも田の字のオンパレードじゃないですかね。

そうなんですか。それにしても、「阪急不動産の間取りへの感心のなさがうかがえる」とまで言い切られるとは。。。

間取りは三栄町の方に期待ですね。やっぱり三栄町の方も外廊下なんでしょうか。

>>37
この方の趣向も偏っておられますから何ともいえませんが。

>>37
ジオ経堂を例に挙げられていますが、定借物件なのに世田谷区では一二を争う販売好調物件と聞いてます。

田の字、田の字と言いますが、実際は収納も多いし、家具配置もしやすいし、可変性もあるし、意外と人気があるのではないでしょうか。

私も好きですよ。

ここまでしっかりとアウトポールが出来てる物件も珍しいね。これなら、梁も少ないんじゃない？

>>39
三栄町も外廊下＆田の字だと思われます。

>>41
あそこは学区のおかげと地代が安いってとこだと思うよこれっといって特徴ないし

近所だけど、学生が多い群馬県民寮の隣でかつ
チトフナはかなりマンション乱立してて駅は確実にキャパオーバーしてるし
あの価格は地元愛がないと買えないな

高級な物件ではあまり田の字って見ないですよね。やっぱりそれだと売れないからという部分が大きいのではないでしょうか。

>>こういった間取り面の軽視は物件単位のものではなく、
>>基本的には阪急不動産の会社としての方針によるものだと思いますし

こういうこと書かれちゃうくらいだしよっぽどなのかね。

久しぶりに近くを通りかかりましたが、三栄通りが見違えるように綺麗になりましたね。歩道も広くて、安心して四ッ谷駅まで歩けます。

四ッ谷駅前の再開発も楽しみですね？

急にネガティブな書き込みが増えましたね。

落ち着きましょう。

このスレってどっちの物件を対象にしてるのですかね？両方ともですかね？
共通の情報も多いでしょうから分ける必要性はあまりないのかもしれませんが。
ふと気になりました。

間取りがいいね。

>>50
公式サイトに公開されてるＥタイプ。
収納多くて、しっかりアウトポールだから、２ＬＤＫだけどゆったり使えそう。

あとは、眺望が気になります。
南向きは賃貸マンションで眺望を望めないけど、バルコニーがある西向きは地盤も下がるし、高い建物もないし、結構見晴らしは良いのではないでしょうか？

敷地キツキツで建ててるから余裕無さそうだね。駐車場がこの規模でタワーなので維持管理費大変そう、
面する部屋は眺望も遮られますね。横断歩道渡る分1分遠くなりますが三栄の方が良さそうな気もします。
こちらの方がデザイン日建でネームバリューありますが、協立建築のデザインの方が個人的に好きという
主観の問題もありますが

外廊下ですか。三井はどうなんですかね。

三井はきっと内廊下でしょう。外廊下とか想像できない。ディスポーザーもついてそう。

価格帯はどんなものでしょうか

説明会はじまったみたいですね。わりと高級路線なのかな？ディスポーザーつきはうれしいけど、外廊下なのとバルコニーのしきりが貧弱そうなのは気になるところ。南と北も結構大きな建物があるので、どのくらい余裕をもたせてるかは重要かも。そして何より価格帯が気になります。

電話で聞いた話しですが、価格は70m2代で8000〜10000万くらいと聞きました。

事前説明会で聞きましたが中層で坪単価430万円くらいらしいです。高くない？

近くのグランドメゾンが中層で@380くらい。確かにそこより駅に近いし規模も大きいですが結構違いますね。ただ、いまの時期四ッ谷の高台なら、本来はやはりこのくらいになるんでしょうね。

グランドメゾンとはモノが違います。比べるのも失礼ですよ。

だいぶ仕様など違うのでしょうか？

エントランスは豪華ですが、外廊下で間取りは普通、囲まれ感もあり日当たりも微妙、
タワーパーキングの維持費も気になる。上層は@400後半ですかね、感じ方はそれぞれかと思いますが
私は高いという印象は受けました。特にグランドメゾンと比べて秀でてる点もそんなにないと思います。

>>61 匿名さん

モデルルームを見たら一目瞭然です。ぜひ見学をお楽しみに。主観ですが、パークハウス新宿御苑より仕様は上です

建物の長寿命化★一つなのに仕様高いのかなぁ？という素朴な疑問

たしかに強気の価格だなあ。ただ、この辺りは昔からの高級住宅地で、利便性も、環境も、外苑西通りに面したジオ新宿内藤町より遥かに良い。3LDKだとグロスがかさむから買いにくいが、1LDK ならまあ妥当。

淺沼組本社ビル跡地。

土地の形が綺麗ですね。
大通りに面していないこの規模は希少です。

よく阪急さん買いましたね

66様が仰せの通りですね。
大通りに面さなくて駅に近くて高台ですから。
凄いですね、ジオは。
内藤町も見学しましたが、こちらが遥かに上回っていますね。価格も妥当性を感じました。
これは買いですよ。

阪急らしく割高ですな。時間掛けて売るのでしょうけど。

素敵なモデルルームでした。
三菱の新宿御苑よりこちらの方が良かったですり

外廊下なんでしょうか？

外廊下、田の字間取りです。外廊下は管理費安くなるし、
間取りも人によっては田の字が使いやすいと感じることもあるでしょう。
個人的には通路側に居室があるのはプライバシー的に好みではないですが・・

部屋の仕様云々の前に坪単価400超える物件でこのプランニングは
高級マンションかと言われれば？？だと感じます。
主観なので気に触ったらごめんなさい。

高すぎだろ。

もう坪３００とかで売れよ。

建物の仕様も立地もいいね！
残念なのは東側は住友マンションの13階建てが建っちゃうから、その計画如何で、眺望が塞がる懸念があって立地はよくてもそれなりに値段は坪420を超えてるから正直悩むね。
居心地の良さで言うと他物件の方が安くて良いし

坪430は妥当でしょう。
市況考えると、もう少し高くても良いと思うけど。
早く売れそうな金額ですね。

やたら建物の仕様が良いって言われてますが具体的に何のことを指しているのですか？？

え、坪４３０万円で妥当・・・。

今日モデルハウスにいってきましたので、感想を述べたいと思います。
仕様を絶賛する声や価格が妥当だという意見が多いようですが、私は逆の印象をもちました。私は正直高いとおもいました。
私が検討している70㎡代の3LDKの住戸は3タイプあって全部で35戸ありました。
残念ながら、予算の関係で5階までが限界でした。
低層でも8000万後半近いし、角じゃないお部屋で9000万超えてるんですもの。。。
立地的に条件の近い他物件の最上階の角住戸で、9000ちょいでしたが、誰かがおっしゃってたように、住友の13階建てのマンションで眺望が塞がるわりに、阪急さんの価格は、かなり強気だと思いました。
仕様は比較してみると価格差を埋めるほどの違いはないです。どちらかというと陳腐でえっなんでこんなに価格差あるの！？って感じです。
モデルハウスでみたのはオプションばりばりついてますし、95㎡のモデルハウスなので広くよく見えましたが、パンフレットとか図面で仕様を比較すると430万の価格設定が妥当とかおっしゃられてる方本当にモデルハウスにいきましたか？

間取りは微妙なのが多いかな。
外廊下にエアコンの室外機置くから共用部の高級感はなさそう。
60平米以下の低層は非分譲。一番狭い部屋に至っては9階の1戸のみ販売。
これならグランドメゾンを買っとけばよかったという感じ。

131戸中、事業協力者住戸が31戸って。。。
約24%が元の土地所有者保有住戸ってことですか！？
大丈夫なんですか！？

1LDKの37.70㎡と47.01㎡のお部屋って全部で19戸中、販売するのはわずか２戸しかなくて、他全部非分譲みたいですよ。
定住型マンションというより、賃貸ユーザーの割合が高くなりそうですね。

説明会では公開されている範囲で70平米9200〜9500
他は50平米代で7000台とか。
今後の調整によりますが。我家は撤退ムードです。

仕様はまた、大まかにグランドメゾンよりは少し上、ディスポーザーがある、ビルトインエアコンが一部部屋に入るくらい。

他に価格差にはねる差は仕様差ありました？

>>80 匿名さん
おっしゃる通り賃貸中心の1LDK住民、地権者の割合が多くて、外部参入者中心の70平米台以上は管理組合での発言権があまりなくなりそう。

ここでの管理組合は持分が権利になるのか、一戸一票になるのか、によって運営のされかたも変わりそうに見えました。

グランドメゾンは完売間近、すみふはコンパクトマンションですからここは殿様商売で売るのかな？

>>81 匿名さん
あとは吹き抜けロビーと駐車場かな。まぁあまり個々の生活にはかんけいありませんが…

スケジュールが、いまいちわからないんだけど、次回から管理費とか修繕費とかわかるのかな？
6月下旬販売ってなってるけど、我が家は見学予約が、大分先で17日なんで間に合うのかなと

>>77 匿名さん

モデルルーム行って無いです。来週行きます。
近くの物件はいつ建設のマンションですか？
今の市況ではこれくらいが妥当と思ってます。
仕様は、そこまで関係無いと思ってます。

86 匿名さん
グランドメゾン四谷では？ 今年建設で、竣工売りです。場所はジオから1分、津の守坂を進んだところで、荒木町側なので、ジオ三栄町からでは見えるんじゃないかな。ほぼ変わらない立地です。

ジオたんはグランドメゾンと違って

①ディスポーザーついてるし、
②ビルトインエアコンだし
③アウトポールですっきりした間取りで家具配置しやすいし
④フラットだし
⑤四谷三丁目駅、四谷駅に近いし
⑥仕様が変更できるし
⑦外観もかっこいいんだぞぉぉぉぉ

こんだけ違うから高いんだなぁぁぁぁ

わっかるかなぁ素人さんたち。

外観URっぽいじゃない

地権者や賃貸住戸多いし、
眺望塞がれそうだし、
維持費かかるタワーパーキングだし、
モデルルームはほぼオプションだし、
価格は高いし、
外廊下だし、
間取りも凡庸で中住戸多い。

全体的な設計が高級マンションじゃないよね。
@300位の物件なら、納得もいくけど、これで@450と考えるとう～んと思う。

素人って…そんなにムキになってグランドメゾンと比べなくても。立地はこの辺りは資産価値で間違いないわけだからグランドメゾンすぐ売り切れるでしょうし。比べる対象は、他にもシティハウスや三井とかも。

>>92 匿名さん

88はむしろ皮肉で言っているんじゃないですか。グランドメゾンと比較してそんなに良くもないのにジオはやたら高い値段つけていると。

うーん。立地はいいので売れるとは思いますが、ちょっとコンセプトが定まってない印象を受けちゃいますね。70m2の3ＬＤＫって狭くても都心マンションに住みたいって家族が結構検討すると思うんだけど、それがこの値段だとね。むしろ80m2くらいのをもっと増やした方がよかったのでは。あと高くなっても内廊下にするとか。
資金に余裕があるなら三栄町の三井を待った方がよいかもね。

でも、三井はさらに高くなるのでは？

三井の仕様がどうなるか次第ですが、資金があれば、高くてもしっかりした作りの方がよいのでは？
ジオは上にも出てますが、値段の割には？ってところがあるような気がします。

三井物件も近年はコストダウン顕著ですよ。

だから、資金に余裕があるなら ね

そんなに価格違ってくるでしょうか。三井建設予定地前まで行ってみたら、環境すごく良くてビックリ。四谷って高級住宅地なんだって再認識しました。すぐスタバや三菱銀行ありますしジオの場所は利便性はいいのでかなり気に入っているんですが。

三井は5階建てだし、安くなりようがないような。大通りから外れた住宅街に白い石畳の道。情報まだ出てませんが買える気がしません…

なかなか盛り上がらないですね。

モデルルームは盛況みたいだけどね

近辺マンションとの比較でMR混み合ってるのかもしれませんね。販売難航する予感〜

71平米に9000万以上出しても、ほぼ東向きで、同じ時期に建つ住友と向かい合わせ
西の荒木町側は、眺望ありそうだが、3LDKはプレミアム住戸のみ
エレベーターの位置も嫌
MRは、1億5千万にオプションてんこ盛りのプレミアム2LDKのわりに。。。
場所はいいけど、気になるところが多すぎ

ここ買うくらいなら販売は後でも竣工は先の三栄町のジオの方が良さそうな気がするんだが..
価格も同等くらいでしょうし。ここは敷地内のタワーパーキングが嫌、
維持費もべらぼうに高いけど、邪魔だし時間待ちとか苦痛だよね

販売時期、どうして荒木町を先にして、三栄町を後にしたんでしょうか。何か理由ってあるんですかね。

荒木町の手応えで三栄町の方針の微修正があるのかもしれませんね。(あんまりそんなことはできないのかな？)

三栄町の方が小さい間取りが多いみたいなので広くて価格が高いこちらを先に売りたいんでしょうね。
隣の住友もコンパクトタイプのようなので狭い部屋はすぐ売れるでしょう。

将来的に賃貸に出すことがあれば、四谷三丁目徒歩５分はかなりの付加価値になりますよ。若い単身世帯にも、DINKSにも、ファミリーにも人気の街。

荒木町を先に販売する理由、それは荒木町の方が物件力が上だからに決まっているでしょう。

>>110 匿名さん

ん？逆じゃない？売れなさそうなのを先に販売する気がするけど、、

>>111 eマンションさん

２物件同時販売は、駅に近いとか特徴あるとか、良い方から販売するのが普通だと思いますよ。

プラウド阿佐ヶ谷とか、まさに駅近側から販売してますね

なるほど。たしかに最初に人気ありそうなのを出して 即完売！ とかやると残った方も人気出そうですね。
そうすると三栄町の方を待っても微妙なのかな。
立地がよいだけに結構期待してるのですが…

検討用に、自分でも必要だったのでコピペでまとめてみました。

●ジオ四谷荒木町　

販売開始　2016年6月下旬
入居予定　2018年3月下旬
1LDK～3LDK（37.7m2～120.9m2）プレミアム住居あり
総戸数　131戸（13階建て、地下1階建）
駐車場　タワー式26台、福祉対応1台

●ジオ四谷三栄町　

販売開始　2016年9月下旬
入居予定　2017年10月中旬
総戸数 61戸（13階建）
1LDK～3LDK（43.89m2～78.74m2）
駐車場　機械式9台、福祉対応1台

●シティハウス四谷津の守坂

販売開始　2016年11月下旬
入居予定　2018年3月下旬
1LDK～2LDK（40.06m2～54.19m2）
総戸数　47戸（13階建）
駐車場　敷地内5台

●三井（歴史資料館隣）

着工 2016/09/01
完成 2018/06/15
総戸数　49戸（５階建て）

>>114 匿名さん
まとめてくださってありがとうございます❗

ほぼ販売の終わったグランドメゾンも含めれば、近所で五棟が進行中ですか。
あらためて建設ラッシュですね。この一画全体が盛り上がるとよいですね。

>115さん　
たしかに、GMがありました。
１LDKはあっという間の瞬間蒸発でしたが、3LDK検討できる方、残っているかもしれません。

せっかくなので付け足しました(^▽^)　　

●グランドメゾン四谷

販売開始　2016年4月?
入居予定　2016年8月初旬
総戸数　36戸（13階建）
1LDK・3LDK (40.40m2・73.32m2)
駐車場 : 4台（内、身障者用平置駐車場1台）


これで、四谷の新築マンションリスト完璧でしょうか？

しかし、50平米台が7000万円台の時代となってしまいました。小日向あたりもそうですが、都内の良い住宅地、ほとんど。
しかもオリンピックや四谷駅前開発もあり、四谷は下がる気配なし。。。。



愚痴でした。

立地が良い物件は、高くても売れる。
立地に難がある物件は、多少割安でも売れない。

これが最近の流れではないでしょうか？

しかし阪急不動産は営業の応対が良いですね。
週末に参加しましたが丁寧で速やかで素晴らしかったです。

私は野村の方が担当でした。要望書を早く出してと急かされて焦りました。