シティハウス広尾南 に行ってみた − モデルルーム見学記

今回は 広尾駅徒歩10分、恵比寿駅徒歩13分、白金台駅徒歩13分のシティハウス広尾南に行ってきました。
首都高と外苑西通りに面した立地条件はあまりいい印象は受けませんでした。広尾駅を最寄りとする物件は恵比寿駅を最寄りとする物件よりも断然供給が少なく、駅近となると段違いな価格帯になってしまうので、プラチナ通りの坂下にもあたるこのポジションは穴場になると販売員の方にも紹介されました。このあたりの土地感があまりないのでふんふんと聞いてました　笑　マンション自体は80平の3LDK、南角住戸で、このマンションの敷地はかなり変わった形で、この南角のポジションは外苑が、首都高などからある程度距離が確保されていることもありプライバシー面などの心配は少ないと思われます。間取り的西通りとの間に建物を挟んでいます。これは上層階住戸ですので前建が騒音をシャットアウトしてくれることはなさそうですには日照条件の良い南角ということで物件内では広めのプランニングとなっています。シティハウス恵比寿伊達坂は上層2フロアに100平米超のプランが用意されていた反面、それ以外のフロアは60平米台が中心で角住戸でもこのような広角住戸にはいずれも70平米超を採用していますし、この南角は住友不動産物件としては結構広い印象です。この立地条件はファミリーに相応しいとは思えないのですが、お金に余裕のある人を想定しているのかと意外なプランニングでした。この南角は通り沿いからは見えにくい位置にあるため、外観デザイン上のアクセントとなるようにデザインされた東の角住戸のようなダイレクトウィンドウが採用されていないのはちょっと残念ですが、南東面のワイドな開口部とそこそこ奥行のあるバルコニーが魅力的です。
残念なのはやはり廊下と思います。LDのドア位置がひどくLD内に実質的な廊下部分が多いに混入しています。それに伴い洗面所もリビングインになっています。場所によると思いますが残念かなーと思います。
柱の食い込みが少ないのは良いですし、収納の充実具合が凄いプランでもあります。あくまで「3LDK」と考えるのであれば収納をもう少し減らしてくれてもいいからその分LDを広くして欲しかった気がします。玄関エリア／シューズインクロゼットを配し、廊下部分が少なく、54m2超の専有面積以上のゆとりを感じさせると販売員の人はいってましたが、確かにそうでした。
更に納戸を配し、普段使いの掃除機や、新聞・雑誌置き場としても便利です。実質10畳程度でしょうか？また、洋室／可動式間仕切り戸を採用しており、開け放してLDと一緒に広々使ったり、居室としてなどフレキシブルに使えます。
坪単価は460万円と高単価です。上層階の南角でこの程度の単価というのは住友不動産の物件としては意外でした。ここから100mぐらいしか離れていないシティハウス恵比寿伊達坂は大半のお部屋が500万円を越えてます。後発物件（白金6丁目）が控えている程度のことで先行物件の早期完売を目指すようなディベロッパーではなく、住友不動産さん的にもこの立地条件は強気にはなりづらいということでしょうか。

概要です。


管理費 1万1997円～1万6707円／月

管理準備金 1万1997円～1万6707円（一括払い）

修繕積立金 5760円～8220円／月

修繕積立基金 34万4500円～49万1900円（一括払い）

間取り 1LDK+S（納戸）～3LDK

専有面積 54.79m2～78.24m2
その他面積 バルコニー面積：8.88m2～10.3m2、サービスバルコニー面積：2.55m2～3.17m2

完成時期 2016年2月下旬予定

入居時期 2016年4月下旬予定

管理費 1万1997円／月

管理準備金 1万1997円（一括払い）

修繕積立金 5760円／月

修繕積立基金 34万4500円（一括払い）

その他諸経費 -
間取り 1LDK+S（納戸） 専有面積 54.79m2

所在地 東京都渋谷区恵比寿３-2-1、107-1（地番）
交通

(1)東京メトロ日比谷線「広尾」駅より徒歩10分
(2)JR山手線・JR埼京線「恵比寿」駅より徒歩13分
(3)JR湘南新宿ライン(高崎線・東海道線)「恵比寿」駅より徒歩13分
(4)都営三田線・東京メトロ南北線「白金台」駅より徒歩13分

総戸数 90戸（事業協力者取得住戸11戸を含む）

構造・階建て RC12階建

建築面積 902m2

建築延床面積 7009.08m2

敷地面積 1496.65m2

敷地の権利形態 所有権の共有

用途地域 近隣商業地域、準工業地域

駐車場 敷地内27台（料金2万9000円～4万円／月、※他に事務所用3台）

駐輪場 90台収容（料金300円・400円／月）

バイク置場 3台収容（料金6000円／月）

管理形態 委託(通勤)

売主
住友不動産株式会社

施工 川口土木建築工業(株)

管理 住友不動産建物サービス(株)

不動産会社ガイド
住友不動産

その2

その3

間取りは以下です。

55Bb-1
間取り 2LD・K+N(納戸)+WIC(ウォークインクロゼット)+SIC(シューズインクロゼット)
専有面積 54.79m2

70C-1
間取り 3LD・K+N(納戸)+WIC(ウォークインクロゼット)+SIC(シューズインクロゼット)
専有面積 70.63m2

設備仕様面はこの価格帯この総戸数でディスポーザーがないのは驚きですが、食洗機、ミストサウナ、水回り天板の天然石仕様、さらにはLDにビルトインエアコンとそれなりのものにはなっているようです。

対面フラットカウンターは、キッチンはフラットな対面カウンターを採用されており、段差がなく最大約900mmのワイドな奥行きがあるので、配膳する前のお料理の仮置きも持ち上げることなくスムーズにでき、対面側から一緒に料理を楽しむことができるのはとてもよいですね。天然石カウンタートップは、キッチンのカウンタートップには、美しく、高級感あふれる天然石を採用されておりよいです。シングルレバーシャワー水栓はレバー操作ひとつで水量、温度調節可能なシングルレバー水栓を設置されていました。シャワーヘッドを引き出せるので、シンクの掃除などにも便利です。また、浄水カートリッジを内蔵しておりおいしい水が飲むことができます。カートリッジは別なので交換費用は自分持ちです。
管理費は219円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしなので物件価格のわりには管理費は抑えられています。ランニングが安いので実利回りで見るとさらに魅力的に映るかもしれませんね。
　ぜひ一度いってみてください。有難うございました！