東京のマンション住民掲示板(契約済/中古マンション)「GLOBAL FRONT TOWER(グローバルフロントタワー)その4【GFT契約者限定】」についてご紹介しています。
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  8. GLOBAL FRONT TOWER(グローバルフロントタワー)その4【GFT契約者限定】
匿名さん [更新日時] 2023-07-05 22:24:39

いよいよ入居開始しました!
情報共有、よろしくお願いします。

【物件概要】
所在地:東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6(地番)
交通: JR山手線京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取:1LDK~3LDK
面積:42.01平米~120.11平米
売主:三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発清水建設
施工会社:清水建設
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社


前スレ:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588093/
価格表:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548747/
見学記:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/539894/
プレスリリース:http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2014/0617/download/sumai...


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GLOBAL FRONT TOWER口コミ掲示板・評判

  1. 1071 匿名さん

    >>1067
    そもそも駐車場の空きについては、ヤナセとの交渉が纏まれば解決しますよね。
    仮に駐車場の料金を25千円/月に値下げしたとして、クルマを所有する世帯が大幅に増えるとは思えません。値下げにより若干稼働率は上がるかも知れませんが、収支は現状維持か寧ろ悪化するのではないでしょうか。

  2. 1072 匿名さん

    >>1067
    ビジネス的に普通と言うのであれば、根拠くらい提示してくださいよ。

  3. 1073 匿名さん

    駐車場高すぎるのは事実です。
    三田駅5分ぐらいの第一京浜沿いビル地下駐車場が、32000円です。
    ヤナセに貸すのと並行して、値下げして住民の利用を増やす検討をしても良いのではないかと思います。

  4. 1074 匿名さん

    >>1071
    仰るっている事は私も同意です。
    ヤナセに貸し出す案も全ての空きスペースをヤナセに貸し出す訳ではなく、住民が使用可能なスペースは今後も確保される様なので、収益確保と住民の利便性という観点でバランスが取れていると思います。

  5. 1075 匿名さん

    マンション「民泊」差し止め、大阪地裁が初判断

    http://sp.yomiuri.co.jp/national/20160524-OYT1T50068.html

  6. 1076 匿名

    引き渡しまでに提示された長期修繕計画及び修繕積立金計画表に基づけば、区分所有者による毎月の修繕積立金に加え、年額2,880万円(税込)の「その他収入」が予測CFに組み込まれています。

    小生の記憶が曖昧のため、申し訳ありませんが、この「その他収入」に対して、一定水準の駐車場稼働率見立てに基づいた駐車場収入を修繕積立会計に組み込むような試算であったようにも思います(無論その他共用施設の利用料収入等が含まれているのかもしれません)。

    仮にそれが異なっていたにせよ、区分所有者による月額の修繕積立金の納付の履行が当然に行われたとして、本建物の長期修繕計画を実行するに足る金員は充足しないため、皆様が留意される「資産価値」を維持向上させるにおいては、修繕計画を当然に実行せしめるだけの資金計画を担保し、その後「ビジネスマターにおける収入」を議論するのでは、と感じました(少なくとも現状は、一時金負担を前提とする案も、長期修繕計画には提示されております)。

    長期修繕計画の前提は、管理会社を通して入手できるかと存じます。

  7. 1077 匿名さん

    駐車場は、このあたりのマンションではダントツに高いですね。2010年までのマンションではアイランドは24000円前後、WCTも25000円で、駐車場はかなり埋まっているようです。ここは45000円なので、車を持たない前提で買った人が多いかもしれないので、駐車場代下げてもさらに収支が悪化するだけかもしれません。機械式駐車場は維持費がかかるので後々問題にならなければよいのですが。

  8. 1078 匿名さん

    WCTは1000台以上ある駐車場代がほぼ埋まり、さらにマルエツなどからの
    家賃収入もあって、住民から集める管理費が安く抑えられているようです。
    GFTも駐車場が埋まらないと管理費や修繕費の値上げにつながる可能性が
    ありますね。

  9. 1079 契約者さん

    古いマンションより管理単価が上がっているのでそれと比較してもあまり意味はないし、最近の目ぼしい新築マンションで駐車場代が35000以下のところはないと記憶しています。5000円下げたところで80台も契約者増えわけありませんし、それ以下の設定では満車でも今の収益以下になってしまいますよね。隣人の信用できる企業さんが、幸運にも借りてくれそうなので外部収入いれるのがベストではないでしょうか。駐車場借りていますが、今の金額で不満はありません。5千円安くなっても年間でわずか6万ですし。

  10. 1080 匿名さん

    各種条件を単純化した、極めてざっくりの計算です。
    (酔っ払った頭で考えているので、違っていたらご指摘下さい。)

    総会で配布されたQ&Aによると、予算上は358台のうち300台分の収入を見込んでいるとの事です。
    42,000円/月 × 300台 = 12,600,000円/月
    この金額以上の収入を確保する事が、管理組合としてクリアすべき最低条件となります。
    (当然ながら、それ以上を目指していかないと、将来の大規模修繕等の予算に影響してきます。)

    また、現状の契約台数は218台との事ですので、
    300台 - 218台 = 82台
    42,000円/月 × 82台 = 3,444,000円/月
    の不足を解消する手だてを早急に打たないといけない訳です。

    まず、理事会で第一の解決策として交渉して下さっているヤナセが、入居者と同じ金額で82台以上契約して貰えれば最低ラインはクリアとなります。

    一方で、ある金額まで値下げしたら入居者の契約が増えて満車になると仮定して、予算上最低限必要な収入を下回らない料金は、
    12,600,000円/月 ÷ 358台 = 35,195円/月
    となります。
    従って、もしも35,200円/月に値下げしたら、
    358台 - 218台 = 140台
    の新規契約者が集まりますか?という議論でしょうか。

  11. 1081 住民さん

    間違ってます。42000円はハイルーフの値段で普通車は40000円ですよ。

  12. 1082 匿名さん

    >>1080
    議論するまでもなく、冷静に考えれば分かる事ですよ。

  13. 1083 匿名さん

    外部貸出の場合は管理組合の収入扱いとなり、利益に対する税金がかかるのではなかったでしょうか。
    ゲストルームの料金も同様の理由で利益が出るような金額には設定できないとうかがった気がするのですが。

  14. 1084 入居済みさん

    駐車場35000円にしたところで満車にならないから
    結局は悪循環でヤナセさんに32000円で100台とかになるんでしょ

  15. 1085 匿名さん

    >>1083
    前も話したけどかからないよ。一部貸しで不特定多数に対する貸出じゃないから営利目的と判断されません。常識です。

  16. 1086 マンション住民さん

    マイバイシクルルームが自転車以外のものが置かれ、実質トランクルームとなっている。500円は安すぎるので、まずはこちらを月額1万にして不足分を補うたしにしたら?

  17. 1087 匿名さん

    >1081
    早速のご指摘いただきありがとうございます。
    駐車場の料金設定について、
    42,000円/月 → 40,000円/月
    に訂正します。
    (以下、同じ文で数字の差し替えです。)

    総会で配布されたQ&Aによると、予算上は358台のうち300台分の収入を見込んでいるとの事です。
    40,000円/月 × 300台 = 12,000,000円/月
    この金額以上の収入を確保する事が、管理組合としてクリアすべき最低条件となります。
    (当然ながら、それ以上を目指していかないと、将来の大規模修繕等の予算に影響してきます。)

    また、現状の契約台数は218台との事ですので、
    300台 - 218台 = 82台
    40,000円/月 × 82台 = 3,280,000円/月
    の不足を解消する手だてを早急に打たないといけない訳です。

    まず、理事会で第一の解決策として交渉して下さっているヤナセが、入居者と同じ金額で82台以上契約して貰えれば最低ラインはクリアとなります。

    一方で、ある金額まで値下げしたら入居者の契約が増えて満車になると仮定して、予算上最低限必要な収入を下回らない料金は、
    12,000,000円/月 ÷ 358台 = 33,519円/月
    となります。
    従って、もしも33,600円/月に値下げしたら、
    358台 - 218台 = 140台
    の新規契約者が集まりますか?という議論でしょうか。

  18. 1088 匿名さん

    国税庁は、平成24年2月13日付で、「マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について」(以下、「マンション駐車場の収益事業の判定について」といいます。)の文書回答事例を国税庁ホームページに公開し、収益事業に該当する場合と、収益事業に該当しない場合の例示を行いました。

    空き駐車場を有効活用し、管理組合の収入不足を回避する目的から、積極的に募集を行い、駐車場の外部使用を行っている場合、区分所有者の駐車場使用に一定の優先性が認められない場合には、駐車場使用の全てが収益事業に該当し、一定の優先性が認められる場合には、外部使用部分だけが収益事業に該当することになります。

    本件につきましては、ヤナセへの貸出の部分のみ収益事業に該当することになります。

    http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/special/vol40/page_3.php
    https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/hojin/12011...

  19. 1089 匿名さん

    ヤナセに賃貸で一部屋借りてもらった上で、駐車場を沢山借りてもらえば万事解決ということ?

  20. 1090 匿名さん

    駐車料金の収益ですが、原価償却費やメンテナンス等の経費を収益から除外できるはずなので、税金は殆ど取られないと思いますよ。

  21. 1091 匿名さん

    >>1080
    周辺マンションの相場が25000円なのに、仮に満車でも35000円に設定しなきゃならない計画って、そもそも計画に無理があるのでは?
    月344万円の不足はデカイ。年間で4000万円以上。このままだと、管理費や駐車場修繕費に億単位の大きな不足が。

  22. 1092 匿名さん

    >>1091
    もともとの修繕積立計画では駐車場の稼働率は7〜8割で見てるから、稼働率100パーセントにならないと破綻するわけではないですよ。今稼働率が6.5割程度なので、ヤナセに1割貸せば7.5割で修繕計画上の予定数値を超えます。全く問題ない水準ですね。

  23. 1093 匿名さん

    そもそも駐車場代で管理費を補填する計画が間違えではないでしょうか。
    今の契約者が相場より高い40000万で借り続けるとの保証も無いですし。

  24. 1094 匿名さん

    失礼しました。4万です。

  25. 1095 匿名さん

    >>1093
    駐車場料金で管理費を補填しなければ、皆さんの管理費負担が増えるだけです。それで嬉しいですか?

  26. 1096 匿名さん

    要するに三井の設定ミスなんですから、全員で負担、つまり管理費を少し増額するのがスジだと思います。
    駐車料金の上げ下げで解決できるレベルの不足額ではありませんよ。

  27. 1097 匿名さん

    ほらまたなりすましが入ってきたぞ(笑)

    ヤナセ様にお貸しできればそれで解決。以上!

  28. 1098 匿名さん

    ヤナセが借りる意思があるのだから何ら問題ない。駐車場が多すぎたわけだが、となりがヤナセで結果オーライ。

  29. 1099 匿名さん

    昨日もそういう結論になったけど、定期的に駐車場料金の話題が出て掲示板が荒れるよね。

  30. 1100 匿名さん

    >>1095 駐車場借りる人だけが負担するのは、おかしいのではないかという意見です。
    管理費は増額しなくて済むように、これから見直していけば良いと思います。
    マイバイシクルルーム代の増額も一案です。電気代もかからないみたいですし。

  31. 1101 匿名さん

    とりあえずヤナセ様との交渉を見まもりましょう。
    交渉成立したらヤナセ様に足を向けて寝れませんね(笑)
    今度車を買い換える時はヤナセ様から買ってあげたい。

  32. 1102 匿名さん

    >>1092
    >もともとの修繕積立計画では駐車場の稼働率は7〜8割で見てるから、稼働率100パーセントにならないと破綻するわけではないですよ。

    計画8割に対し、現在218台、設置数358台。稼働率60.9%で、7-8割には全然足らない。

    且つ、駐車場料金は40000円、周辺マンションより6割も高い。

    結果、毎月340万の積み立て不足。

    そういう初期設定がおかしいのでは?という話をしているのですがね。

  33. 1103 契約済みさん

    >>1099

    マンション掲示板で駐車場とか駐輪場の話題が荒れやすいってのは定番中の定番ですからね。
    結論が出ているものでも書けばだいたい荒れるので、荒らしたい人にとっては格好の話題です。

    真面目に語りたい人や不満がある人は、ここに書けば溜飲は下がるのかもしれないけど、結局ここでは何も進展しないで荒れるだけ。ということを頭の隅に入れておくと良いかも

  34. 1104 匿名さん

    >>1102
    この辺の相場は3万円〜くらいですよ。25000円のケープタワーが特段安いだけで、グローブは3万くらいだったかと。
    ちなみにここから一番距離が近いタワマンでいうとパークタワー芝浦ベイワードがありますが、駐車場代は4万超えており、ここより高いです。芝浦の地価上昇は著しいので最近のタワマンの駐車場代が高くなるのはやむをえないと思います。

  35. 1105 入居済みさん

    必ずしも入居者のみではないこの掲示板でそんなに荒れられるとマンション住民としては悲しくなります。他の人が知らなくてもいい情報も筒抜けになってしまうし。
    この掲示板も本当は入居者しか入れないようにしてくれるとありがたいのですが

  36. 1106 入居済みさん

    >1097
    解決ねぇ。
    ヤナセも営利会社ですからね。
    「相場より高い金額の駐車場」を、どこまで借りてくれますかね~。

  37. 1107 匿名さん

    >>1104
    自分も同意見です。
    駐車場代25000円って完全に郊外の相場ですからね。

  38. 1108 入居済みさん

    >1102
    同意です。

    私も「相場よりも高く設定した金額」で「稼働率7~8割利用率を見込む」計画自体に無理があったと見るべきだと
    思います。
    車がある意味なくても大丈夫な場所で、相場よりも高い4万円台を設定して稼働率7~8割有る方が不思議ですよ。

    これから減る一方では?
    最初に引っ越した際は持っていても大丈夫だと思えば、4万円浮くわけですから手放します人も増えますからね。

    本当にこの値段設定で埋まると思ったのでしょうか?

  39. 1109 匿名さん

    >>1108
    そんなの今更いっても仕方ないし、買うときから数字はわかってたんだから今更高いとかいうのも筋が違う。幸いヤナセさんがいるので、良い金額で折り合ってもらえれば万事解決。

  40. 1110 匿名さん

    都心3区の最近の新築タワマンの駐車料金は35000-45000が相場だから金額に関しては仕方ないと思うよ。だって35000に下げても100台は絶対増えないだろうし。共用部の料金なんて気軽に変えてはいけないし、40000のままが無難と思います。車持ちですが不満ありません。

  41. 1111 匿名さん

    ちょっとネットで各マンションの機械式駐車場の料金を調べてみました。

    アイランドグローブ  29000円~30000円(420台)
    アイランドケープ   25000円~27000円(398台)
    芝浦ベイワード    44000円(64台)
    キャピタルマークタワー27000円~30000円(不明、現在空き無し)
    ワールドシティタワー 23000円~25000円(1300台)
    品川Vタワー     30000円

    マンション周辺の月ぎめ駐車場は、芝浦、品川ともに40000円~50000円
    ベイワードは確かに高いですが、64台しかないので、駐車場が埋まらなくても
    大きな影響はないでしょう。
    明らかにGFT40000円は高いですね。なんでこんな設定したんでしょうかね。

  42. 1112 入居済みさん

    >1109

    「買うときから数字はわかってたんだから今更高いとかいうのも筋が違う」というのは、ちょっと違う気がする。

  43. 1113 匿名さん

    >>1111
    マンション周辺の月極駐車場の相場に合わせただけでしょう。

  44. 1114 匿名さん

    >>1110
    料金を下げるのは簡単だけど、一度下げた金額を上げるのは難しいからね。

  45. 1115 匿名さん

    誰かが値下げシミュレーションしてたけど、値段下げたらほぼ確実に収支が悪化するよ。
    周辺の相場に合わせて値下げしたら、満車でも今より収入悪化するって話なんだから、値下げは無いよ。
    ヤナセに貸し出すのが一番現実的だし、ベストな選択でしょう。

  46. 1116 入居済みさん

    相場よりも高い金額で契約者が減っていくという点、考えてないよね。まったく。

    >1115

    ヤナセが高い金額で契約してくれるといいですね~。

  47. 1117 匿名さん

    >>1116
    なにこの人。本当に住民?

  48. 1118 匿名さん

    まぁ駐車場の契約率は今後は右肩下がりでしょうね。
    どこのマンションでもぶつかる壁です。

    管理業務と管理費の妥当性もちゃんと見直さないとですね。

  49. 1119 匿名さん

    ちなみに、芝地区のタワマンの駐車場の料金をスーモでみてみましたが、
    カテリーナ  35000から42000
    クレストプライム 39000から52000
    パークハウス芝タワー 40000から60000
    そして、三井の芝パークタワーは空がないようです

  50. 1120 匿名さん

    結局、この界隈が高いというだけでしょう。勝どき晴海や新宿の物件の比較すればこの辺の賃貸単価が高いわけで駐車場もより高くなるのは仕方ないと思います。アイランドやCMTが安いのは芝浦の単価が非常に安い時期に設定されたからなので比較対象としては適切ではないと思います。

    GFT 40000-42000 H28年
    港区の近隣
    カテリーナ   35000-42000 H18年
    クレストプライム  39000-52000 H19年
    パークハウス芝タワー 40000-60000 H16年
    ザレジデンス三田  36000-72000 H26年
    パークホームズ南麻布 32000-39000 H25年
    プラウド南麻布  47000-50000 H25年
    プラウドタワー白金台 38000-43000 H26年
    大規模の同時期竣工
    DT 27000-42000 H28年
    KTT 27000-50000 H29年
    白金の社 37000-45000 H27年
    富久クロス 31000-40000 H27年
    西新宿60 25000-30000 H29年

  51. 1121 住民さん

    >>1117
    1115さんの意見、普通にまともだと思いますけど。。じゃあ例えば4万から3万5千に下げたら契約するっていう人いますか?そんなにいないでしょ?契約率が低いのは、単純に交通利便性がいいから、車いらないなっていう人が多数であって、駐車料金ではないでしょ。

  52. 1122 匿名さん

    >>1121
    駐車場料金を値下げすると稼働率が上がるという事がビジネス的に普通と考えている人いるんです。

  53. 1123 匿名さん

    >>1122
    駐車場料金を下げても駐車場は埋まらないと思いますが、ということは、40000円のまま、駐車場が
    埋まらないと管理費値上げということですね。
    駐車場収入もあてにして管理費が設定されているわけですから。上に芝や浜松町や山手線内側物件の
    駐車場は高いと書いてありますが、それらとは比較になりませんよ。格が違います。
    GFTの比較対象はアイランドなど芝浦のマンションでしょう。アイランド分譲当時でも、浜松町や
    高輪のマンションの駐車場は40000円から50000円でした。芝浦や港南は今も昔もマンション駐車場
    は25000円~30000円が普通。東京ベイシティタワーも23000円、平置きで30000円です。
    私は車持ってないので関係ないですが、私が言っているのは40000円の駐車場が8割埋まる設定で
    計画を組んでいる管理費計画がおかしいと言っているだけです。

  54. 1124 匿名さん

    駐車場料金を下げても駐車場は埋まらないと思いますが、ということは、40000円のまま、駐車場が
    埋まらないと管理費値上げということですね。
    >>


    なんでそうなるんですか?ヤナセさんが借りる可能性が高いっていう話で、とりあえずそれで8割分の収支に見合う可能性も十分あるんですが。

  55. 1125 住民さん


    芝浦1丁目の月極は屋根ありは平均5万が相場です。芝浦4丁目でもTBTやアイランドがあるあたりと比較すれば、1丁目は立地的にオフィス街に面しているので重要が高いため、駐車場の相場が少し高いんですよ。

    もちろん南麻布や白金とは格が違いますが、芝や三田との比較ならば、既に芝浦の中古価格はほとんど変わりませんので十分比較対象です。

  56. 1126 匿名さん

    ヤナセさんもさすがに40000円で82台の契約とはならないでしょうから、ちょっと色を付けて30000円で110台くらいが現実的な落とし所でしょう。
    そうすれば駐車場の残りは30台、すこぶる健全運営になります。
    ただ、ヤナセに貸し出した部分には法人税がかかるので、減価償却や経費などめいっぱいとって節税しなければなりませんね。
    そういうことに詳しい方は理事にいらっしゃるのかしら。

  57. 1127 住民さん

    初代の理事は経営者さんが多いようですのでその辺は大丈夫かと思いますが、自分でできるわけではないと思うので税理士か公認会計士を雇う必要があるかもしれません。

  58. 1128 入居済みさん

    >1121
    駐車場代下げても契約する人いないって、なんであなたはわかるの?

  59. 1129 入居済みさん

    >1126
    え、本来利用するべき住民はダメで、ヤナセにはいきなり値下げOKなんですか?
    要は、駐車場を使う住民を追い出したいのでしょうか?
    それと、それで収支大丈夫なんですか?

  60. 1130 住民さん

    >>1129
    成りすましさんかな。内容的に荒らしたいという気持ちが文章に少し滲んでいる。追い出したいとかその解釈の意味がわからない。収支大丈夫も何も上に書かれているような数字で契約がされれば大丈夫なのは明白でしょうに。

  61. 1131 匿名さん

    >>1129
    あなたも80台分とかまとめて借りてくれるなら値下げの余地もあると思いますよ。ぜひご検討くださいね 苦笑

  62. 1132 入居済みさん

    ヤナセさんがこの掲示板みたら気分いいもんではないよね
    何案か絞って住民投票しかない

  63. 1133 匿名さん

    駐車場料金を値下げする事で稼働率が上がり収益が改善すると考えている人っているの?

  64. 1134 住民さん

    年末、ベンツ買い替えるときはちゃんとお隣で買います。

  65. 1135 匿名さん

    >>1125
    芝浦も品川も月極めは40000-50000円なのに、他のマンション内はは25000-30000円。GFTだけが周辺の月極め並みの値段であること、その40000円を前提に管理費計画が組まれているのはおかしいのでは?

  66. 1136 入居済みさん

    >1131

    まとめて借りてくれるにしても、ディスカウントすることは、マンションにとっては
    最初に予定していた計算とは違ってくるのではないですか?

    まとめて借りるからディスカウントするという考え方はわからなくはないのですが、
    ヤナセで1万円下げて貸すのであれば、住民を5000円下げて何人かでも獲得した方が
    いいんじゃないですか?

  67. 1137 匿名さん

    >>1136
    あなたもいい加減しつこいですね。
    そんなに主張したいなら総会で主張してください。
    ここでいくら持論を展開してもムダですし、荒れるだけだと理解してください。

  68. 1138 契約済みさん

    途中から空き出るならまだしも、三井の値付けがクソだったから最初から面倒なことになる(´・Д・)」
    事前アンケートで大体予想できたんじゃないのか〜

  69. 1139 住民さん

    この人は単なる荒しだからまともに取り合うだけ無駄。気になるならアク禁依頼してあげればいい。

  70. 1140 マンション住民さん

    夏を目処に駐車場をやめる予定です。
    他の方はわかりませんが、やはり週末しか乗らない私にとっては4万円は高い出費です。
    住民の事を考えてもらえるのであれば、自分のマンションですしもう少し下げて欲しいというのが本音ですね。
    値下げ反対の方は、収支を考えられているのでしょうが、目の前の利用者のことも考えてもらえると嬉しいです。

  71. 1141 入居済みさん

    >1137

    持論展開しているのは、彼(彼女?)だけじゃないんじゃないか?
    確かに、掲示板でいくら言ったろころでとは思うけどね。

  72. 1142 マンション住民さん

    前にもあったけれど、意見が対立するとすぐに「荒らし」とか「部外者」認定するのはやめませんか?
    それこそ意見を言いあえる掲示板なのでしょう?
    めちゃくちゃな事を書き込んでいるとも思えませんよ。

  73. 1143 匿名さん

    やはりパス付きを作るしかないですね。
    ここで三人ほど賛成の返信がもらえれば私が作りますが、賛同いただける方はいますか?

  74. 1144 契約済みさん

    >>1142
    確かに荒しとは限らない。ただ、可能性としては
    ①確かにこの物件の住人だけど書いたものを第三者が読んだらどう思うのか想像できない少し頭がかわいそうな人
    ②荒し
    のどちらかになるけど②だと思いたいのは無理もないでしょ。

    特に、今回は本当にヤナセに契約してほしいと思っている人だったとして、ここで結論を出しても何の意味もない上、万が一ヤナセの人がここを見たときにどうなるのかって想像できないんですかね。
    こっちの手の内を完全に明かしている上に、提示した条件がインターネットに駄々漏れの相手と契約したいって思わないでしょ。

  75. 1145 マンション住民さん

    パスワード付きの住民専用レスを開設すべきです。

  76. 1146 入居済みさん

    誰でも見られる掲示板に住民しかわからない情報が書かれるのは嫌です。そのための掲示板と言われてたら元も子もないですが。
    パス付きが可能ならお願いしたいです。

  77. 1147 契約済みさん

    入居者のみで掲示板を利用したいなら
    管理組合でホームページでも作ることだね

  78. 1148 匿名さん

    わかりました。パス付きを作るので少しお待ちください。

  79. 1149 マンション住民さん

    >1147

    私もそう思います。
    理事会に提案すればいいのでは?

  80. 1150 入居済みさん

    ちなみにパス付掲示板のパスをどのように住民だけに教えるのでしょうか?

  81. 1151 匿名さん

    >>1150
    住人にしかわからないパスワードにします。
    共用部のWi-Fiのパスワードとか。

  82. 1152 匿名さん

    友人が某港区タワーマンションに住んでいますが、そこの駐車場代は25000円で95%が埋まっており、
    駐車場代が管理費収入に組み入れられることで、住民の管理費が非常に安く抑えられているようです。
    そういう上手い仕掛けになっているマンションもあるようですが、ここは三井の計画がおかしかった
    ということですね。ヤナセに80台も借りてもらえるとしても、共用部に部外者が立ち入ることになる。
    あまりそういう風にはしてほしくないです。

  83. 1153 住民さん

    契約書の共通部分の番号とか使ってるところが多いみたい。

    駐車場に入ってくるのは、ヤナセなら信用できるから全然気にならないね。そもそもの地主だし。外車の新車がたくさん見れる機会ができるから車好きとしては逆に嬉しい。

  84. 1154 マンション住民さん

    ファミマが長期に渡り月額5万という事業主の伊藤忠にとっておいしい契約だったように、最初から駐車場料金を高めにして空きが多くなるようにして、車両の置き場としてヤナセに入居者よりも割安に貸し出す設計だったのでは?
    分譲前のアンケートでどれ位駐車場が埋まるかは事業主は把握していたはず。
    最初からヤナセの車両置き場として活用する計画だったかもしれない。

  85. 1155 住人さん

    初めから狙っていたとしたらちょっと驚くけど、まさかそこまで裏はなかったような。駅徒歩分数をガチンコで間違えてしまったり、三井でもミスすることはあるということではないでしょうか。

    ファミマの家賃はその程度で十分だと思います。グローヴタワーのコンビニが潰れてしまったように、マンション内コンビニはあんまり儲からないですから、下手に搾取して小銭稼ぎしても結果、撤退される方が痛いです。マンションコンビニはやっぱり便利だと感じています。実質、お客さんはマンション関係者が90%以上ですし。

  86. 1156 マンション住民さん

    月額5万でこの立地で経営できるならやりたい人多いよ。かなり儲かってるはずだから、住民は割引でいつも買えるくらいにしてもらわないと。

    値付けが変なのはMBR。実質トランクルーム的に利用されているし、月額500円は超お得。
    これは大幅値上げでいいと思う。
    96室X1万で月額100万近くの収入源に。
    高級自転車を入れたり、トランクルームとして使用できるなら、1万で全室埋まるよ。

  87. 1157 入居済みさん

    維持費不足で管理費UPだけは面子なし
    管理会社として思考錯誤した結果がヤナセさんへるぷでしょ

    駐車料金や利用料改定が利用者いる中でそんなに早くできるとは考えにくい

  88. 1158 住人さん

    MBRが実質トランクルームとして使われているという報告は私は見ても聞いてもいませんが、何を根拠にいっているのでしょうか?

    共有部の当初の目的外利用を認め、利用額を大幅増額するような規約変更はメジャーチェンジになるので75%以上の賛成がないといけないのでかなり難しいと思いますよ。大事な自転車を保管できるMBRがあるから購入した人もいるでしょうし、そういう人はTR化するのは望んでないでしょう。

  89. 1159 匿名さん

    >>1158
    いずれにしても、管理費を上げるか駐車場を埋めるかしないと、毎月の不足は積み上がる

  90. 1160 住民さん

    まずはヤナセさんと協議。それが一番大事であり、現実的な解決策。

  91. 1161 匿名さん

    >>1154
    少しうがった見方ですが、一理あるかもしれませんね。
    40000円は相場から高すぎるし、そもそも駐車場代金は駐車場保守や将来のリプレース代金としてプールされるべきもので管理費に入れるものではありません。
    当初の管理費を下げたかったかヤナセマター也の何らか裏があったとしても驚きませんね。
    ヤナセに安く貸すなら我々のも当然に同じにすべきです。
    相場より高くかつヤナセが安く借りるとなれば現在借りておられる方々の解約が始まると考えます。

  92. 1162 匿名さん

    ヤナセに少し安く貸そうが私は解約しないけど。外部の個人に安く貸すならそれはあり得ない話だが、ヤナセは企業として数十の単位で借りてくれるわけであり全く話が違う。

    4万がどうこう言ってるセコイ人はそもそも借りてないでしょ。そんなこと言ってるのは君が安くしてもらって借りたいだけでしょ。

  93. 1163 匿名さん

    >>1162
    「君」呼ばわりされる筋合いはありませんが、
    そもそも相場が高いから借りてが少ない。
    ヤナセも相場に比して高いから、まともな値段で貸してと言っている。
    高いものは解約される。これ、道理。
    そもそも精査されていない現在の修繕計画に基づいて、管理費が危ないとか煽ってる方が問題なのでは?

  94. 1164 匿名さん

    >>1163
    駐車場料金を下げれば稼働率が上がり収益が改善すると思っている人ですか?

  95. 1165 匿名さん

    GFTの駐車場料金が高いから近隣の月極駐車場を契約してる人ってどの位いるのかな?

  96. 1166 マンション住民さん

    >>1158
    ツッコミどころ満載の発言をわざと書いて発言を引き出す「釣り」ってヤツでしょうね。確かめようもないことをあたかも確かめたかのように言っていたり、あと他にも針が有りますね(笑)。

    駐輪場とか駐車場の話は荒れるからパスつき掲示板を。って流れの中それでもこの話題を続ける人は荒らしと決めつけることは無いとしてもスゴく疑って良いと思います。
    大事なのは相手にしないことです。

  97. 1167 マンション住民さん

    引越し前に借りていた近辺の駐車場は、
    3万2千円でした。
    GFTの駐車場は、それに比べると高いですが、設備の充実度を踏まえると納得できる金額です。

  98. 1168 匿名さん

    ヤナセが40000円で80台とか30000円で100台とか借りてくれれば万事解決とありますが、
    そもそもヤナセがそんなに借りる必要があるのですか?とても、そんな必要があるように
    思えないですが。

  99. 1169 匿名さん

    そこを理事会がうまく交渉してるわけですから、邪魔しないことです。

  100. 1170 匿名さん

    同じ1台でもヤナセの使用頻度と一般の家庭の使用頻度は異なるでしょう。今かかってる時間(あえてここには書きませんが)だって長いのに、ヤナセが自分らより安く借りて、あげくそれによりサービスレベルが下がるのは困ります。ヤナセに貸す前提で理事会が「うまく」動いていて邪魔するなというのであればサービスレベルと価格交渉の観点も重要ですね。

  101. 1171 匿名さん

    本来であれば、不足分は全住民の修繕費用の増額か、駐車料金の値上げで補う必要が有るわけで。
    ヤナセさんに助けてもらう立場なんだから価格が安かったとしても文句は言えまい。と私は思いますよ。

  102. 1172 入居済みさん

    みんなが見られる掲示板で言い争いみたいのはやめてもらえませんか。同じ住民として本当に恥ずかしいです。

  103. 1173 匿名さん

    そもそも、管理費計画も三井が作ったもの。

    完売後も管理費で儲けたい→しかし、マンションを売るためには管理費は安く見せたい→駐車場を40000円に設定してその収入を充てることで管理費を安くしよう→完売してみたら実際は駐車場が空きだらけ→管理費が計画通り集まらず→管理組合が慌てる→掲示板でも揉める(いまここ)

    そもそもGFTの駐車場が高いというのは分譲時から指摘があったこと。解決策は3つしかない。

    1.管理会社に管理料金を下げてもらう
    2.何とかして駐車場を埋める
    3.管理費を値上げする

  104. 1174 匿名さん

    http://mansion-madori.com/blog-entry-2622.html

    管理費は305円/㎡(予定)ということで約5,800㎡の広大な公開空地に広がった豊かすぎる植栽と豊富な共用施設を考えると妥当な範囲内という印象ですが、駐車場代が40,000円(予定)からというのはいかがなものか・・・。これって管理費収入の不足分を駐車場収入で明らか補ってますよね・・・。プランは3LDK中心ですし、設置率は40%ちょっとなのでそこまで空車が多くなることはないでしょうが、この管理費とのバランスだと将来的に駐車場利用者が減ってきた時の管理組合収支への影響が懸念されます。このエリアの駐車場相場はいつから都心一等地並になったのか・・・。

    まさに、指摘されていた通りになっちゃってます。

  105. 1175 入居済みさん

    でも、自分たちのマンションで解決すべき問題を、最初からヤナセ頼みというのは、正直、情けない話です。
    ヤナセに期待している人達は、もう少し考えるべきでは?

  106. 1176 マンション住民さん

    駐車場代が高いと感じている人は、結構いると思います。
    ちなみに、ヤナセがもし安く借りる事になるのであれば、私は解約しますけどね。

  107. 1177 マンション住民さん

    >1164
    私も1163のように思いますが。
    あなたが値段が高ければ一番収益が高いと思っている人ですか?

  108. 1178 匿名さん

    駐車場代40000円というのは分譲時から分かっていたこと。それでも、このマンションを
    購入した人は、40000円払ってでも車を所有したい人か、車を所有するつもりがない人か、
    転売や賃貸目的で住むつもりがなかった人なので、駐車場代を値下げしても駐車場は
    埋まらないでしょうね。とすると、解決策は管理会社の値段を値下げしてもらうか、管理費
    を上げるしかない。

    知人のマンションは、当初は駐車場が8割しか埋まらなかったそうですが、計画の範囲内
    だったそうです。ただ、埋まらない理由が想定以上にハイルーフ車などの所有者が多かった
    ためなので、近隣の駐車場を使う人が多く、機械式駐車場のパレットを交換することで最終的
    にはほぼ満車になったようです。

  109. 1179 マンション住民さん

    >1178
    そうでしょうか。
    値段次第では車を持つ事を考える人もいるでしょうし、住んでみての実感もあるので
    変化はあると思います。
    逆に住んでみて引っ越し時は車を持っていたから借りたけれど、駅近でやはり高いからと
    手放す人も多いのでは?と思いますよ。
    それに買った時点で分かっていたはずだというのであれば、より良くしていくという余地は
    まったく無いことになります。
    ちょっと硬く考え過ぎではないでしょうか。

  110. 1180 入居済みさん

    我が家は駐車場契約しましたが、駐車場が高いので、引っ越しが落ち着いた今、そろそろ車は手放す計画です。
    駐車場が2万台なら車を所有し続けるのですが。。

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