GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）その4【GFT契約者限定】

>>>1001

999です。追伸です。そういえば、
あの土地は国から(都から？) 借りている土地なので
簡単に売買だか譲渡ができない、と言ってたのを思い出しました。
なので、やはり当分はあのままですかね‥。残念(苦笑;;)

>>993
貴重な空からの写真、どうもありがとうございます。
GFTを探すのが楽しかったです^^

昨日とは逆から撮影してみましたがやはり大都市の中で存在感がありますね。六角形のマンションだというのがわかります。

>>993
昨日は、春にしては数少ない澄んだ青空が広がり、都心から50km先の牛久大仏像が見えたそうです。

そんな好天の上空からの貴重な写真有難うございました。

>>1002
基準は有るのではないでしょうか。
基準がないと後で三井が説明に苦慮することになり兼ねないので。
引越しで付いた傷はサカイが修復してくれますが、この掲示板で知った通常の使用では付かない傷(エントランスのカードリーダーやエレベーター内の鏡等)の方が気になります。

>>1003
コンシェルジェか防災センターのどちらにも提出可能ですよ

なんと、結局先日のインターネット接続不具合の原因はOCNが誤って料金未払い扱いにしてしまったことが原因
だったんですね。督促メールを出した上に利用停止措置までしてくれちゃったとは。。

>>1009
どんまい

日の出からの無料水上バスにつられて、東京みなと祭に行ってきました。消防ヘリの低空飛行が実に見ごたえがありました。
日の出上空あたりも低空でパスしていったかと思うので、来年も同じステージがあれば、レインボーラウンジから見てみたいところです。
東側で見られた方がいれば、感想いかがだったでしょうか？

やはりこの前のネット不具合は先月のOCNの「料金払え」メールと関係あったね…これから同じミスを起こさないよう反省しているのは一応安心した。

管理組合の議事録見ました。色んな議題を真摯にご検討頂きありがたく思いました。荷物カートが無くなるって、ビックリです。マイバイシクルルームの適正利用については意見3件しかないとあったので、意見を提出しようと思います。

昨夜の地震で揺れは感じましたでしょうか？
当時まだ会社にいまして、マンションの状況が分かりませんでした。
部屋は何とも無かったので、おそらく免震の効果があったものと推測してますが。

エレベーターの鏡の修復がむごい。すりガラス見たいになっちゃいましたね(*_*)
確実に修復ミス

>>1015
傷が付いていた箇所がヤスリで擦った様になっていて却って目立ちますね。あれって修復したからなんですか？てっきり、またイタズラでもされたのかと思っていました。防犯カメラで傷を付けた人を特定して弁償させた方が良いのではないでしょうか。

>>1014
揺れはそこそこ感じましたよ。あまり免震っていう実感はわきませんでした。もう少し大きな地震だと実感できるんですかね？

普通に揺れましたね。
以前住んでいた耐震での震度3と変わりませんでした。
免震独特の、大きな船のような緩やかな揺れを想像していたのですが。

＞＞１０１８
ちなみに何階でしょうか？私は子供のおもちゃを片付けていましたが、携帯が電源落ちていたこともありテレビを付けるまで全く気が付きませんでした。

うちは22階に住んでいますが、
昨日の地震では、最初縦の揺れを比較的に強く感じました。
その後横の揺れもありましたが、以前耐震マンションの揺れに比べて弱い感じです。
調べてみたら、免震住宅は横の揺れに強いですが、
縦の揺れには、耐震マンションより弱いようです。

地震アラームでギョっとしましたが、その後拍子抜けするくらい揺れませんでしたよね。あのアラーム音が苦手です、もうちょっとマイルドな音に変更できないんでしょうか。

>1020
この人成りすましでしょ。僕は部屋で寝ころんでいたし、22階に近い階だが強い縦揺れなんて絶対になかった。そもそも階聞かれて、22階とかリアルな数字いう人はいませんよ。

>>1019
1018さんとは違いますが10数階です。普通に揺れました。もう少し大きな地震じゃないと実感できないのかもしれません。

>>1022
少々違う意見だと、なりすましというのかよ。
時間を決めて、22階のエレベーターホールで証明しようか?

ベッドで寝てる人と立っている人の感覚は違うから、
それだけ覚えてください。
今回は縦の揺れを以前の別のマンションと比べて、私は若干違う感覚だった。

私も中層階ですが、免震の効果を感じました。
当時はリビングのソファに寝転がってテレビを見ていました。
そこにズンズンと縦揺れの突き上げが来て、「あっ地震だ」と思ったと同時にスマホの地震警報が鳴り、続けて横揺れが来る、、、と思ったのですが、揺れている事は揺れてましたが、ポヨンポヨンみたいな感じの角の取れた振れ幅の小さな揺れでした。
「なーんだ、警報鳴らす程の揺れじゃないじゃん」と安心したらスマホに「茨城北部 震度５弱」の表示が出て「えーそんなにデカかった？？？」と思いました。
その後テレビのニュースで都内の人のインタビューでも「揺れが凄くて机の下に隠れる人もいた」とか答えていたので、「東京でもそんなに揺れたんだ、やっぱり免震が効いているのかな」と納得してました。

今日2階の共用施設に何人かの若い男性が来ていたのですが、そのあとも数人の若い男性が見学？に来ていました。
おそらく一人は鍵を持っていたので住人だと思うのですが・・・。
お友達を連れてくるのは自由ですが、そうゆう雰囲気でもない感じだったので、
あんまり頻繁には来てほしくないなぁと思ったのが正直なところです。

>>1026
怪しい雰囲気の人だったらコンシェルジュに通報したら?

我が家も高層階でしたが耐震に住んでいた時よりは揺れを感じませんでした。最初だけ揺れを感じて後はふわふわという感じでした。
携帯の警報の方が怖かったです。

あのフワフワ感が免震なんですね。まったく揺れを感じない、地震が起こったことすらわからないレベルを想像してました（笑）
免震でも揺れるんだねー、なんて妻とは話をしてました。

>>1016
確かに業者さんはあんな仕事さすがにしないですよね。

>>1030
どうやったらミラーにあの様な傷が付けられるんでしょうか？あれだけ目立つ傷なんだからカメラで犯人を特定出来そうですけどね。エレベーター内の床が水浸しになっている事が数回有ったり不可解な事が多いですね。

インターホンアプリのご案内が来ましたね。
インストールすれば無償で使えます！とかなら試しに使ってみてもいいかもですが、導入費用を考えると使う人いるのかな？と首をかしげたくなります。戸建てなら、まだ理解もできますが...

そこまでスマホ依存度が高い人って多いのでしょうかね。

いい買い物しましたね
資産価値的に販売当時ではここが一番いいと思ってましたが、実際のところどうなんでしょうね
他の方が結果高いとか

http://jp.channel.pandora.tv/channel/video.ptv?ch_userid=monako5&prgid...

毎日エントランス前に自転車がとまってるのは誰のですかね。ママチャリとか。住民の方なのですかね。でも住民なら安くとめられるのに。

GFT販売時期から１年ちょっと前の物件も含めた中ではGFT、スカイズ、トミヒサクロスの３つのリセールが良いのは事実かと思います。

販売開始時期がほぼ同じであった物件に絞るとKTT、DT、ベイズ、ティアロ（ティアロだけ半年以上は販売早かったかも）あたりですが、竣工前物件も含め、すべての物件が購入時よりは高く売れるでしょう。どれも魅力があって良い物件ばかりですし。結局は住居ですし、値段より各々が満足できる生活ができるかそれが一番と思います。

ここの良いところは資産価値だけでなく、周辺の複数の再開発で暮らしの環境が進化していく将来が描けるところではないでしょうか。そういう楽しみがあるというのはありがたいことですね。

愛育病院前の広場はいつできるのかな
先行して完成すると思ってたのに

昨日19時頃 東の海の方で、ほんの少し打ち上げ花火が見えました。あれは何の花火だったのでしょうか？ご存知の方いらしたら教えてください。

>>1036
秋頃だったと思います。

>>1037
ディズニーの花火では？

>>1034
私もいつも思います。
自転車が停めてあり、少しすると2人小さい子を連れて親が出てきて子供達を乗せて出発します。
駐輪場から出して、一旦マンション前におき、子供達を迎えに行き、乗せるなんて動きですかね？

もう少し駐輪についてはなんとかなってほしいです。

>1036
これは以前に現地の看板を撮影したものですが、工事期間は10月15日までとなっています。
実際、すでに高木は植えられてますし、バスケットボールのゴール？も設置されているので、もっと早く出来るんじゃないかとも思いますが、ＧＦＴもずいぶん早くから高木が植えられていたので、どうなんでしょう。

>>1040
夜遅く帰宅した際もエントランス前に自転車が置きっ放しなので、単に駐輪場からの出し入れが面倒なのでエントランス前に不法駐輪しているのではないでしょうか。

>1032

家の中でしか使えないものですし、高すぎな気がしますが。
需要あるのかな。
寝たきりの人とか・・でしょうか？

昨日、NHKに出てましたよね？空中族の人。

＞１０４４

番号がわかっているのであれば、申し出てみたらどうでしょうか？

売却数回で数千万稼いでこの物件までジャンプアップするとかうまいこと渡る人もいるのですね。あそこまでうまくいってる人はさすがにごく少数でしょう。私は不器用だし、売却益とか興味ないから無縁な話ですが。

>>1047
2005年に大田区の4000万円をスタートして、5600万円→7200円のここなんて、なかなかやりますね。

今日の1○階東の緊急エレベーター。
ごみ捨て場はすぐ隣なのに。
一応片付けましたけど。こんなことするのはダメじゃん

自転車を１階東側エレベーターから載せる人を時々見かけます。
駐車場を横切って入ってくるようですが、危険ですね。

今日見たら、張り紙してありました。

自転車マナーが悪すぎる。。

>>1049
ゴミ回収してたらおっこっちゃったとか、ゴミ袋からおっこちちゃったとかじゃないのですかね

タバコ問題、フロントに2度対応をお願いしましたが、やはりなかなか改善されません。窓を開けているとリビングまで匂ってくるのは、毎朝毎晩のこと。健康被害も含めこれが続くのかと思うとストレスです。。タバコ問題は長い戦いになりそうですが、本人の両親に任せるしかないのでしょうか。。

>>1052
失礼しました。両親⇨良心の誤りです。

来月に「居住者あいさつ会」が開催されるとの事、ぜひ参加したいと思います。

>>899
例の人って、まだGFTに住み続けているんですかね?
Facebookに東京タワーの写真がアップされていました。

https://www.facebook.com/photo.php?fbid=1108781192496777&set=a.101...

>>1055
多分退去したのをごまかすために過去に撮影したものをアップしてるのでは？
理事会の議事録にあった通りもう退去の日程は過ぎてますからね。

ケープタワーのチラシを貰ってみましたが、駐車場代は24,000円程度。
うちはなんでこんなに高いんですかね？

ローソンからの道ってなんとかならないのですかね。夜道怖いですよね。。知ってて購入しましたが。

>1058
それは、マンション外のことなので区に申し立てするしかないのでは？

>>1057
ケープの住民よりも年収が高いから。

>>1055
リンク先の画像、本当にお部屋から撮った写真なんですかね？
Google Earthの画面に見えてしょうがないんですが・・・。

今朝、マンション前に警察がパトカーできていました。出勤時に見たのですが、タクシーの中の女性が降りなかったようですね。
その後、婦人警官に泣きついてた様子ですが、多分同じマンション内の方かと思います。本当に様々な方がいますが、朝からいいみせものでした。みっともない

>>1062
タクシーのトラブルだったんですか。
ってきり、GFTエントランス前に不法駐車していた自転車が強制撤去されそうになって涙の抗議をしているのかと思いました。

>1057

利用人数と設定金額の曲線では、現状、利益最大化は出来ていないでしょうね。
蓋を開けてみれば空きが多数あるのは事実で、相場よりも高い金額を設定したのが失敗だったのは
誰が見ても明らかでしょう。
議事録でも高すぎるという意見が見られました。

ただ、これを是正するのも、そもそも利益を最大化するという事が理解できない人も居て、単に
値段を下げる事だけ反対と目の前の事のみに着目してしまう人も多いようです。

早期に是正しないと、相場より高い金額で借りる人なんてそういませんし、徐々に減っていくのは目に見えていますから
大変な事になるのではないかと危惧しています。

>>1064
ヤナセに貸し出す方向で管理組合が交渉中ですよ。
そもそも駐車場料金を値下げする事で収益が改善するという確証でも有るの?

駐車料金下げして収支悪化したらどうすんのよ。
収支改善の証拠出さないと誰も値下げに賛成しませんよ。

私は借りてはいませんが、相場よりも高い金額で設定している時点で、値段が高すぎるために人数が減っていて、
すでに収益が最大化出来ていないと考えるのがビジネス的には普通だけれど、その点も理解できないんですかね？

空きが多く出てしまっている「今」が、収益的にすでに悪化している状況という事に気づきません？

>>1067
証拠は？
定性的な話はいいから、定量的に証明して下さいね。

＞1068
なんか偉そうですね。
ここはあなたの会社じゃないので、少しは相手の意見に耳を傾ける余裕もほしいですね。

一般的に言って、相場よりも高いのは、私もどうかと思っていますよ。
あなたの言う定量的ではありませんがね。

なんか証拠がないとダメとか、証拠を取る手間にもよるけれど、いまいちじゃないですか？

当の1068は、今が一番良いという証拠も出しているわけじゃないし。
定量的とか言うのであれば、1068も今が良いという定量的なものをまず先に出すのが筋。

それに証拠を取るのって、簡単じゃないでしょう？

もしそれを見越して言っているのであれば、悪意があると言わざるをえないし、実際問題、議事録でも意見があるのだから、
マンションでアンケートを取るとか建設的な話に行くのであればいいけど、1068は意見を潰しているだけに見えるよ。

>>1067
そもそも駐車場の空きについては、ヤナセとの交渉が纏まれば解決しますよね。
仮に駐車場の料金を25千円/月に値下げしたとして、クルマを所有する世帯が大幅に増えるとは思えません。値下げにより若干稼働率は上がるかも知れませんが、収支は現状維持か寧ろ悪化するのではないでしょうか。

>>1067
ビジネス的に普通と言うのであれば、根拠くらい提示してくださいよ。

駐車場高すぎるのは事実です。
三田駅5分ぐらいの第一京浜沿いビル地下駐車場が、32000円です。
ヤナセに貸すのと並行して、値下げして住民の利用を増やす検討をしても良いのではないかと思います。

>>1071
仰るっている事は私も同意です。
ヤナセに貸し出す案も全ての空きスペースをヤナセに貸し出す訳ではなく、住民が使用可能なスペースは今後も確保される様なので、収益確保と住民の利便性という観点でバランスが取れていると思います。

マンション「民泊」差し止め、大阪地裁が初判断

http://sp.yomiuri.co.jp/national/20160524-OYT1T50068.html

引き渡しまでに提示された長期修繕計画及び修繕積立金計画表に基づけば、区分所有者による毎月の修繕積立金に加え、年額2,880万円（税込）の「その他収入」が予測CFに組み込まれています。

小生の記憶が曖昧のため、申し訳ありませんが、この「その他収入」に対して、一定水準の駐車場稼働率見立てに基づいた駐車場収入を修繕積立会計に組み込むような試算であったようにも思います（無論その他共用施設の利用料収入等が含まれているのかもしれません）。

仮にそれが異なっていたにせよ、区分所有者による月額の修繕積立金の納付の履行が当然に行われたとして、本建物の長期修繕計画を実行するに足る金員は充足しないため、皆様が留意される「資産価値」を維持向上させるにおいては、修繕計画を当然に実行せしめるだけの資金計画を担保し、その後「ビジネスマターにおける収入」を議論するのでは、と感じました（少なくとも現状は、一時金負担を前提とする案も、長期修繕計画には提示されております）。

長期修繕計画の前提は、管理会社を通して入手できるかと存じます。

駐車場は、このあたりのマンションではダントツに高いですね。2010年までのマンションではアイランドは24000円前後、WCTも25000円で、駐車場はかなり埋まっているようです。ここは45000円なので、車を持たない前提で買った人が多いかもしれないので、駐車場代下げてもさらに収支が悪化するだけかもしれません。機械式駐車場は維持費がかかるので後々問題にならなければよいのですが。

WCTは1000台以上ある駐車場代がほぼ埋まり、さらにマルエツなどからの
家賃収入もあって、住民から集める管理費が安く抑えられているようです。
GFTも駐車場が埋まらないと管理費や修繕費の値上げにつながる可能性が
ありますね。

古いマンションより管理単価が上がっているのでそれと比較してもあまり意味はないし、最近の目ぼしい新築マンションで駐車場代が35000以下のところはないと記憶しています。5000円下げたところで80台も契約者増えわけありませんし、それ以下の設定では満車でも今の収益以下になってしまいますよね。隣人の信用できる企業さんが、幸運にも借りてくれそうなので外部収入いれるのがベストではないでしょうか。駐車場借りていますが、今の金額で不満はありません。5千円安くなっても年間でわずか6万ですし。

各種条件を単純化した、極めてざっくりの計算です。
（酔っ払った頭で考えているので、違っていたらご指摘下さい。）

総会で配布されたＱ＆Ａによると、予算上は358台のうち300台分の収入を見込んでいるとの事です。
42,000円/月 × 300台 ＝ 12,600,000円/月
この金額以上の収入を確保する事が、管理組合としてクリアすべき最低条件となります。
（当然ながら、それ以上を目指していかないと、将来の大規模修繕等の予算に影響してきます。）

また、現状の契約台数は218台との事ですので、
300台 － 218台 ＝ 82台
42,000円/月 × 82台 ＝ 3,444,000円/月
の不足を解消する手だてを早急に打たないといけない訳です。

まず、理事会で第一の解決策として交渉して下さっているヤナセが、入居者と同じ金額で82台以上契約して貰えれば最低ラインはクリアとなります。

一方で、ある金額まで値下げしたら入居者の契約が増えて満車になると仮定して、予算上最低限必要な収入を下回らない料金は、
12,600,000円/月 ÷ 358台 ＝ 35,195円/月
となります。
従って、もしも35,200円/月に値下げしたら、
358台 － 218台 ＝ 140台
の新規契約者が集まりますか？という議論でしょうか。

間違ってます。42000円はハイルーフの値段で普通車は40000円ですよ。

>>1080
議論するまでもなく、冷静に考えれば分かる事ですよ。

外部貸出の場合は管理組合の収入扱いとなり、利益に対する税金がかかるのではなかったでしょうか。
ゲストルームの料金も同様の理由で利益が出るような金額には設定できないとうかがった気がするのですが。

駐車場35000円にしたところで満車にならないから
結局は悪循環でヤナセさんに32000円で100台とかになるんでしょ

>>1083
前も話したけどかからないよ。一部貸しで不特定多数に対する貸出じゃないから営利目的と判断されません。常識です。

マイバイシクルルームが自転車以外のものが置かれ、実質トランクルームとなっている。500円は安すぎるので、まずはこちらを月額1万にして不足分を補うたしにしたら？

>1081
早速のご指摘いただきありがとうございます。
駐車場の料金設定について、
42,000円/月 → 40,000円/月
に訂正します。
（以下、同じ文で数字の差し替えです。）

総会で配布されたＱ＆Ａによると、予算上は358台のうち300台分の収入を見込んでいるとの事です。
40,000円/月 × 300台 ＝ 12,000,000円/月
この金額以上の収入を確保する事が、管理組合としてクリアすべき最低条件となります。
（当然ながら、それ以上を目指していかないと、将来の大規模修繕等の予算に影響してきます。）

また、現状の契約台数は218台との事ですので、
300台 － 218台 ＝ 82台
40,000円/月 × 82台 ＝ 3,280,000円/月
の不足を解消する手だてを早急に打たないといけない訳です。

まず、理事会で第一の解決策として交渉して下さっているヤナセが、入居者と同じ金額で82台以上契約して貰えれば最低ラインはクリアとなります。

一方で、ある金額まで値下げしたら入居者の契約が増えて満車になると仮定して、予算上最低限必要な収入を下回らない料金は、
12,000,000円/月 ÷ 358台 ＝ 33,519円/月
となります。
従って、もしも33,600円/月に値下げしたら、
358台 － 218台 ＝ 140台
の新規契約者が集まりますか？という議論でしょうか。

国税庁は、平成24年2月13日付で、「マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について」（以下、「マンション駐車場の収益事業の判定について」といいます。）の文書回答事例を国税庁ホームページに公開し、収益事業に該当する場合と、収益事業に該当しない場合の例示を行いました。

空き駐車場を有効活用し、管理組合の収入不足を回避する目的から、積極的に募集を行い、駐車場の外部使用を行っている場合、区分所有者の駐車場使用に一定の優先性が認められない場合には、駐車場使用の全てが収益事業に該当し、一定の優先性が認められる場合には、外部使用部分だけが収益事業に該当することになります。

本件につきましては、ヤナセへの貸出の部分のみ収益事業に該当することになります。

http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/special/vol40/page_3.php
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/hojin/12011...

ヤナセに賃貸で一部屋借りてもらった上で、駐車場を沢山借りてもらえば万事解決ということ？

駐車料金の収益ですが、原価償却費やメンテナンス等の経費を収益から除外できるはずなので、税金は殆ど取られないと思いますよ。

>>1080
周辺マンションの相場が25000円なのに、仮に満車でも35000円に設定しなきゃならない計画って、そもそも計画に無理があるのでは？
月344万円の不足はデカイ。年間で4000万円以上。このままだと、管理費や駐車場修繕費に億単位の大きな不足が。

>>1091
もともとの修繕積立計画では駐車場の稼働率は7〜8割で見てるから、稼働率100パーセントにならないと破綻するわけではないですよ。今稼働率が6.5割程度なので、ヤナセに1割貸せば7.5割で修繕計画上の予定数値を超えます。全く問題ない水準ですね。

そもそも駐車場代で管理費を補填する計画が間違えではないでしょうか。
今の契約者が相場より高い40000万で借り続けるとの保証も無いですし。

失礼しました。4万です。

>>1093
駐車場料金で管理費を補填しなければ、皆さんの管理費負担が増えるだけです。それで嬉しいですか?

要するに三井の設定ミスなんですから、全員で負担、つまり管理費を少し増額するのがスジだと思います。
駐車料金の上げ下げで解決できるレベルの不足額ではありませんよ。

ほらまたなりすましが入ってきたぞ(笑)

ヤナセ様にお貸しできればそれで解決。以上！

ヤナセが借りる意思があるのだから何ら問題ない。駐車場が多すぎたわけだが、となりがヤナセで結果オーライ。

昨日もそういう結論になったけど、定期的に駐車場料金の話題が出て掲示板が荒れるよね。

>>1095 駐車場借りる人だけが負担するのは、おかしいのではないかという意見です。
管理費は増額しなくて済むように、これから見直していけば良いと思います。
マイバイシクルルーム代の増額も一案です。電気代もかからないみたいですし。

とりあえずヤナセ様との交渉を見まもりましょう。
交渉成立したらヤナセ様に足を向けて寝れませんね(笑)
今度車を買い換える時はヤナセ様から買ってあげたい。

>>1092
>もともとの修繕積立計画では駐車場の稼働率は7〜8割で見てるから、稼働率100パーセントにならないと破綻するわけではないですよ。

計画8割に対し、現在218台、設置数358台。稼働率60.9%で、7-8割には全然足らない。

且つ、駐車場料金は40000円、周辺マンションより6割も高い。

結果、毎月340万の積み立て不足。

そういう初期設定がおかしいのでは？という話をしているのですがね。

>>1099

マンション掲示板で駐車場とか駐輪場の話題が荒れやすいってのは定番中の定番ですからね。
結論が出ているものでも書けばだいたい荒れるので、荒らしたい人にとっては格好の話題です。

真面目に語りたい人や不満がある人は、ここに書けば溜飲は下がるのかもしれないけど、結局ここでは何も進展しないで荒れるだけ。ということを頭の隅に入れておくと良いかも