豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう 118

豊洲のタワーマンション買ったら大規模修繕費などでも後々後悔することになる。

豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの場合
概ね
管理費が月額12,000～20,000円
修繕積立金が月額10,000～15,000円
駐車料が月額15,000～30,000円
で毎月の支払い合計額が37,000～65,000円といったところ。


今現在、タワーマンションの修繕積立金は15階以下の通常マンションと同じ条件で想定されている。しかし、実際のところタワーマンションは給配水管や給水施設、給電施設やエレベータなどには特殊で高額な設備が多く使われているため、設備費だけでも通常マンションの３倍以上の費用がかかる。

一般的にマンションの大規模修繕工事は、築後10年程度で外壁などの補修工事を行い、築後25年をめどに給排水菅の更新を検討する必要がある。

タワーマンションほどの大規模なマンションになれば、外壁などの補修工事で足場を組めないため損傷箇所や故障箇所の点検や修繕にはゴンドラを利用することになるが、強風の日はゴンドラ作業を中止せざるを得ない。ゴンドラの設置、工期の遅れは、施工費を大幅にアップさせる要因になる。

また、ゴンドラは強風に弱く、天候次第ですぐに工事が中止になる。そのため、通常のマンションの修繕期間が2～3カ月のところ、平均して半年～１年半という長い期間が必要になる。

特に海沿いに建つ豊洲など湾岸のタワーマンションは常に強風にあおられるため外壁の補修工事期間は確実に1年を超えると言われている。豊洲などの海沿いは潮風が強い。そして高層建物であるために強風を受けて常に微小な｢揺れ｣が生じている。また、日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。｢潮・風・揺れ｣という曲者三拍子がそろった豊洲は大規模修繕費がさらにアップする。

工期が遅れれば、その分、ゴンドラ設置費用や施工費や人件費がアップする。

強風の日ではなくても、上層階が常に強風にあおられる状況にあるタワーマンションでは、常に不安定な状況での作業になるため、修繕に取りかかる前の点検だけでも長期間かかり、点検作業そのものも非常に困難。

修繕を行う以前に、損傷箇所や故障箇所の全容解明やその原因の完全究明は困難を極めるどころか不可能かも知れない。大規模修繕はタワーマンションを建てた張本人であるスーパーゼネコンが請負を拒否するほど困難な作業。

また、修繕積立金は15年後には8～10倍以上、20年後には15倍以上になるという想定もある。

豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの最も安い管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額37,000円、倍率を8倍で計算したとしても月々の支払額は37,000円×8で29万6,000円。

管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額が中間の5万円の場合は40万円。

ローン返済額は6,000万の35年固定金利でボーナス返済無しの場合、月々の返済額は20万円くらい。

子供の養育費は幼稚園から大学まですべて国公立で、大学の学部は医歯薬学系や理工系の学部ではなく、文系学部に通わせた場合でも1人当たり3,000万円、子供が2人いれば6,000万円。1人当たり月々の養育費は10～12万円、子供が2人いれば月々の養育費は20～24万円。

年間手取り1,000万円を単純計算で12で割ると、月の手取りは833,333円。
年収が1,000万円でなく、税金などを差し引いた年間可処分所得(年間手取り)が1,000万円だったとしても足りない。

そもそも、これまでの計算に夫婦2人分の生活費は含まれていない。家族旅行などのレジャー費や盆正月の帰省交通費や宿泊費なども含まれていない。小学生以上からは子供の習い事費やクラブ活動費などの出費が一気に増えるが、それも計算には含まれていない。大規模修繕の工期が遅れた場合の追加費用なども含まれていない。

また、この計算はそのマンションの全戸の住民が全く滞納しなかった場合のもの。

豊洲など湾岸タワーマンションの場合、中国人投資家が多く、彼らには修繕費を積み立てるという概念がなく、管理費や修繕積立金を支払う意識が希薄なので、しっかり支払いをしたとしても大きな不足が生じて大規模修繕そのものが出来なくなる可能性が高い。そのマンションは老朽化が加速され、入居者が減るとともにスラム化していく。

嘘つくな。

小規模の方が修繕費は高くつく。

２０戸の物件と、１０００戸の物件、どっちが修繕費は高くつくと思う？

例えばエントランスの工事。1000万かかるとするじゃん？
２０戸で割り勘するのと、1000戸で割り勘する。どっちが安い？
どらくらい安いか計算してごらん。

＞15626
＞嘘つくな。
＞小規模の方が修繕費は高くつく。２０戸の物件と、１０００戸の物件、どっちが修繕費は高くつくと思う？例えばエントランスの工事。1000万かかるとするじゃん？２０戸で割り勘するのと、1000戸で割り勘する。どっちが安い？どらくらい安いか計算してごらん。


嘘はついていないよ

｢1000万かかるとするじゃん？｣・・・なんで疑問形にするの？自信がないから適当な金額出して誤魔化してるだけでしょ(笑)

反論するなら文章をよく読んだうえで、具体的な金額と計算式を示してください。幼稚園児じゃないんだから(笑)
小学生レベルの四則計算で説明できるよ(笑)

それに大規模修繕工事はエントランスだけではありません。以下にもう一度コピー貼っとくので、なぜ豊洲のような海沿いのタワーマンションの大規模修繕工事が高くつくのかよく理解してください。

豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの場合
概ね
管理費が月額12,000～20,000円
修繕積立金が月額10,000～15,000円
駐車料が月額15,000～30,000円
で毎月の支払い合計額が37,000～65,000円といったところ。


今現在、タワーマンションの修繕積立金は15階以下の通常マンションと同じ条件で想定されている。しかし、実際のところタワーマンションは給配水管や給水施設、給電施設やエレベータなどには特殊で高額な設備が多く使われているため、設備費だけでも通常マンションの３倍以上の費用がかかる。

一般的にマンションの大規模修繕工事は、築後10年程度で外壁などの補修工事を行い、築後25年をめどに給排水菅の更新を検討する必要がある。

タワーマンションほどの大規模なマンションになれば、外壁などの補修工事で足場を組めないため損傷箇所や故障箇所の点検や修繕にはゴンドラを利用することになるが、強風の日はゴンドラ作業を中止せざるを得ない。ゴンドラの設置、工期の遅れは、施工費を大幅にアップさせる要因になる。

また、ゴンドラは強風に弱く、天候次第ですぐに工事が中止になる。そのため、通常のマンションの修繕期間が2～3カ月のところ、平均して半年～１年半という長い期間が必要になる。

特に海沿いに建つ豊洲など湾岸のタワーマンションは常に強風にあおられるため外壁の補修工事期間は確実に1年を超えると言われている。豊洲などの海沿いは潮風が強い。そして高層建物であるために強風を受けて常に微小な｢揺れ｣が生じている。また、日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。｢潮・風・揺れ｣という曲者三拍子がそろった豊洲は大規模修繕費がさらにアップする。

工期が遅れれば、その分、ゴンドラ設置費用や施工費や人件費がアップする。

強風の日ではなくても、上層階が常に強風にあおられる状況にあるタワーマンションでは、常に不安定な状況での作業になるため、修繕に取りかかる前の点検だけでも長期間かかり、点検作業そのものも非常に困難。

修繕を行う以前に、損傷箇所や故障箇所の全容解明やその原因の完全究明は困難を極めるどころか不可能かも知れない。大規模修繕はタワーマンションを建てた張本人であるスーパーゼネコンが請負を拒否するほど困難な作業。

また、修繕積立金は15年後には8～10倍以上、20年後には15倍以上になるという想定もある。

豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの最も安い管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額37,000円、倍率を8倍で計算したとしても月々の支払額は37,000円×8で29万6,000円。

管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額が中間の5万円の場合は40万円。

ローン返済額は6,000万の35年固定金利でボーナス返済無しの場合、月々の返済額は20万円くらい。

子供の養育費は幼稚園から大学まですべて国公立で、大学の学部は医歯薬学系や理工系の学部ではなく、文系学部に通わせた場合でも1人当たり3,000万円、子供が2人いれば6,000万円。1人当たり月々の養育費は10～12万円、子供が2人いれば月々の養育費は20～24万円。

年間手取り1,000万円を単純計算で12で割ると、月の手取りは833,333円。
年収が1,000万円でなく、税金などを差し引いた年間可処分所得(年間手取り)が1,000万円だったとしても足りない。

そもそも、これまでの計算に夫婦2人分の生活費は含まれていない。家族旅行などのレジャー費や盆正月の帰省交通費や宿泊費なども含まれていない。小学生以上からは子供の習い事費やクラブ活動費などの出費が一気に増えるが、それも計算には含まれていない。大規模修繕の工期が遅れた場合の追加費用なども含まれていない。

また、この計算はそのマンションの全戸の住民が全く滞納しなかった場合のもの。

豊洲など湾岸タワーマンションの場合、中国人投資家が多く、彼らには修繕費を積み立てるという概念がなく、管理費や修繕積立金を支払う意識が希薄なので、しっかり支払いをしたとしても大きな不足が生じて大規模修繕そのものが出来なくなる可能性が高い。そのマンションは老朽化が加速され、入居者が減るとともにスラム化していく。

のらえもん先生は、仕事絶好調。
http://wangantower.com

最近は、月島もレポートされているようだ。

築地のご意見番

もう無理

のらえもんは自身のブログの中で、豊洲盛り土問題についても言及しているが、その内容は、とにかく的外れでいい加減(笑)

以下の《》内はのらえもんの自身ブログ内での発言

＞《科学的知識のないテレビ制作者・アナウンサー・コメンテーター・「専門家」による、豊洲新市場への一方的な問題提起は最近あまりにも度が過ぎています。》

↑これまで都が公表すべき内容を隠蔽してきた上に、第三者の立ち入りを拒否してきたので、これだけ問題になるのは当然です。また、テレビ局は専門家をまじえて問題提起しています。科学的知識がないのに一方的にあまりにも度が過ぎると決めつけているのはのらえもん君です(笑)

＞《豊洲新市場予定地はコストを度外視した除染作業が完了し、その上に砕石・盛り土・建物による蓋がしてあるのにもかかわらずです。われるちょろい奴っていないでしょ？》

↑本当に除染作業は完了していたのでしょうか？それに盛り土はされていません(笑)
空洞は土壌汚染が発生した場合の調査をするためと都は発表した。つまり、耐震性を無視した５mもの地下空間は【土壌汚染があることを前提】に設けられたものです。

＞《危険なはずの地下水に素手で手を入れる》

↑横浜国立大の浦野鉱平・名誉教授によると、目に入ると確実に危険なので、それなりの対策をして立ち入るべきだっととの指摘はありました。素手で触れたら即危険であるものに直接触れるほど都議も馬鹿ではないでしょう。また、有毒物質も即危険を及ぼすものだけではありません。

＞《不安を煽るために地下に入るもマスクすらなし》

↑不安を煽るため？それはのらえもん君の勝手な解釈です、単なるイチャモンです(笑)

＞《検出されたヒ素はミネラルウォーターのボルビック以下》

↑豊洲新市場の地下の大気中からは国が指針する環境基準値の7倍の水銀が検出され、地下水からは環境基準値の79倍のベンゼンが検出されています。どんなミネラルウォーターにも、水道水にも環境基準値の7倍の水銀や79倍のベンゼンは含まれていません(笑)

また、こらからも地下深くの汚染土壌から水銀やシアンやベンゼンなどの有毒物が揮発してくる危険があります。さらに、国が定めた土壌汚染対策法では、26種類の有毒物質について調査が義務付けられているが、東京都は調査対象物質を26種類から7種類に絞っている上に、今のところ検証されているのはその7物質だけです。

＞《基準値以内の六価クロムが検出されたって、それコンクリート由来だから》

↑コンクリート由来だと証明できるのでしょうか？のらえもん君、根拠のない個人的見解は信用されません。加えて、隠蔽体質の東京都職員の言い分も信用されません。

＞《強アルカリ性のたまり水が！ってそれコンクリート由来だから》

↑横浜国立大の浦野鉱平・名誉教授によると、これは石炭を燃やすと強アルカリになるとのこと。漂白剤レベルなので目に入ると危険です。魚も生息不能です。コンクリート由来ではありません。また、亜硝酸の濃度もひどい状態で、サンプルの最高値をはるかに上回る汚染ぶりだった。のらえもん君、勝手な解釈は止めましょう、隠蔽体質の東京都職員と同じ解釈です(笑)

＞《地下水が染み出してるって、９月大雨降ってるじゃない》

↑建物の地下に水がたまること自体が異常。老朽化を早めるしカビも増殖する。新築の建造物にいきなり水たまりができるというのは通常あり得ませんから(笑)

さらに、2016年10月14日の地下水管理システムの本格稼働から4カ月以上経っても水位は下がっていない。9月の大雨は理由にならない。それに、これからも大雨のたびに汚染水やそこから揮発してくる水銀やシアンやベンゼンなどの有毒物に危惧し続けるわけにはいきませんよ？ (笑)

＞《消えた盛り土ガーって、設計発注段階で建物の下は盛り土なしが決まってるんだから、発注に建物下の盛り土の料金が入ってるわけないじゃん》

↑では、盛り土の料金はどこに消えたのでしょうか？(笑)
この発言自体が意味不明(笑)

＞《建物の下の砂利はAP+2.0mなので水面より上なんですが・・・》

↑豊洲はヘドロやゴミで埋め立てられているから水はけが悪い。大雨が降れば水位も上がる。一級建築士の水谷和子氏によると、豊洲は水はけ口を閉じ込めた植木鉢のような構造だそうです。

＞《地下水管理システムがまだ動いてないのでこれからでしょう？》

↑2016年10月14日の地下水管理システムの本格稼働しているのに水位は下がっていない。そもそも、地下水管理システムで管理し続けないといけない場所に生鮮食品を扱う施設を置くこと自体が異常。しかも、このシステム運用費に年間30億のコストがかかる。地下水の管理が全くできていないボロいシステムなのに(笑)

マンション不祥事や大規模修繕問題、湾岸埋立地の環境基準値を大きく上回る土壌汚染問題や液状化懸念などを真剣に考えるマンション購入者にとって、【のらえもんブログ】は、【のらえもん】という【自分は不動産を知り尽くした玄人であると勘違いした中途半端な素人】が、【個人の願望や根拠のない希望的観測】、【個人の無茶苦茶な見解】を書きつづっただけの自己陶酔ブログです。

豊洲は作りもダメだ