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品川での住民説明会も無事終了したみたいね。都心通過飛行ルートの。後は発表待ち。
芝浦って、TGMMで再開発打ち止め?
東芝周辺の一丁目は実質浜松町最寄りで遠すぎますよね。
芝浦アドレスでの再開発は、竣工済みのみなとパーク、愛育病院の後は、芝浦公園、TGMM、芝浦商店街再開発、東芝ビル再開発がすべてですね。
新駅再開発はキャピタルマークタワーとTBTは徒歩10分圏内、クラッシィ、ケープ、グローヴも徒歩15分圏内、パークタワーとGFTも徒歩20分圏内。
東芝ビル再開発はGFTが徒歩3分圏内、パークタワーが徒歩10分圏内、グローヴ、クラッシィ、キャピタルも15分圏内程度です。
竹芝再開発はGFTが徒歩10分圏内、パークタワ、グローヴは15分圏内、キャピタル、ケープ、クラッシィが20分圏内。
浜松町駅前再開発はGFTが10分圏内、パークタワーが15分圏内、グローブ、キャピタル、クラッシィが20分圏内。
札の辻再開発はキャピタルが5分圏内、クラッシィが10分圏内、TBT、グローブ、GFT、パークタワーが15分圏内。
こんな感じで芝浦内の再開発だけでなく、周囲に再開発区画に囲まれているというのが強みじゃないでしょうか。
芝浦は具体的な計画とイメージがしっかりしてるのに、新駅周りは具体的なイメージが全くわかないのが不安です。暫定開業間に合うのでしょうかね?札の辻再開発の詳細もきになるところ
羽田新航路は港南は二丁目は真下、他港南の主要マンションはC航路から600メーター以内かつ高度も300-450メーターとまだかなり低いので港南全体で騒音に関しては避けてとおれない問題になりそうですね。高輪も1、3、4丁目は真下で、高度は450-550はやや上がりますが高輪自体高台にあるのでかなり影響はでるでしょう。
羽田から国際便が増えるのは便利ですが難しい問題ですね。
>>138
あと4年しかないのにまだ更地。この調子だと2020年はとりあえず駅だけになりそうですね。商業施設がそろうのは2025-2030あたりになるでしょうか。。。頑張って早めてほしいな。
>>145
高層ビルは3年はかかるので、1年以内に駅前ビルの着工があれば間に合いますが、具体的計画もでてない時点でもうアウトな気がする。オリンピック時に掘っ立て小屋みたいな仮改札、仮駅看板とかだったらそれはそれで面白い。
いまサウスゲートスレみてきたけど、天王洲さんが恐怖政治をしたせいで大荒れしてるみたいだね。せっかくの伝統的スレが台無し。こわいこわい。
GFTの中古が坪420〜で取引されているようです。サウスゲートの相場を押し上げそうで喜ばしいですね。
皆さんはこのスレに貼られたサウスゲートを代表するタワマンは最終的にどのくらいで取引されると思いますか?2020、2027と節目節目でどのくらいの金額になりそうか、議論してみませんか?
坪400は軽く超えてくるのでしょうか?
>>156
確実に坪400は超えてくるでしょうね。
おそらく芝浦はtgmm竣工で平均400超え、一時的に港南を超えるでしょう。新駅やほかの再開発が具体的になる2020あたりから港南が上がっていき、芝浦を抜いて坪450あたりまで上昇すると考えます。
サウスゲートの中でも、Vタワーなど駅から近い好立地のアジアヘッドクォーター特区に属する物件は、堅調に上がっていくでしょう。
今まで港南マンションの成約平均が芝浦より上だったことはありませんよ。今の市況でさえVとWCT以外は250-290程度ですから。
港南で新駅の恩恵があるのは、駅10分圏内になるパークタワー品川だけで、他のマンションは徒歩圏にない。新駅徒歩圏のマンションが複数ある芝浦のが新駅による恩恵は大きい。ただ、新駅の商業施設は出揃うのが15年後ですからその恩恵はかなり先。
港南のマンションがある地域には徒歩圏に再開発予定が全くありませんから、上げ要素は芝浦につられて上がるくらいのものだと思います。リニアは全線開通の30年後に駅近のVタワーだけ上がるだろうけど築40年になりますから建て替えの話になるかもしれません
>158
たぶん2020-2025には港南>田町になってる。
田町のマンションが駅から近いといっても田町も8-9分はかかる。
品川は9-13分で大差なし。駅力を加味するとやはり品川の実力が上。
そのうえ、あちらはサウスゲート中核地区なので、電線地中化や
道路拡張、公園遊歩道整備などの周辺整備があきらかに優先的に
進んでいて住宅地としての環境が整ってきた。
グローバルフロントの転売目的売り出しは購入に自動的に3割乗せて
いるだけだから参考にならない。2-3年後にはグローブタワーと
同じレベルになるな。
>>165
新駅と品川駅の間には大型商業施設(恐らく京急百貨店か西武)が出来る計画です。
TGMMは立派ですが所詮オフィスビル。サウスゲートの中心、ランドマーク
になるのは品川駅の北口第5区域にできる商業施設ですから、田町のマンションは
ほとんど恩恵はないといってもいいでしょう。
新駅まで近い順に並べると
TBT、キャピタルマーク、パークタワー品川、ケープ、コスモポリス、クラッシィ、グローヴ、以上までが15分圏内かな。
芝浦のマンションのが恩恵が高いのは間違いない
グロープが坪340、それより駅遠で仕様も大して変わらないグローバルフロントが坪420-470なんていくら築浅でもありえないからね。
グローブって耐震じゃなかったけ?
今後も資産価値保つためには、
制振以上が最低条件じゃないかなあ。
港南芝浦以前に、今時沖式とか信じてる人いるのか?
現状成約値と解離してる時点でいかに当てにならないからよくわかる。
GFTとグローヴ、キャピタルなどはおよそ築10年の差がありますからね。他の都心地区でも築10年差あれば坪単価は60-100は差がつきますよ。当たり前の話。
>>166
売り出しは不動産屋で査定してだすから、単純に3割上乗せとか無茶苦茶な意見は恥ずかしいから言わない方がいいと思いますよ?
すでに不動産屋にはGFTについて指値で購入したいという話もちょくちょくきてるらしく、ほぼ売り出し価格での成約が来月からレインズにのるでしょう。
さすがに新築免震長期優良と、10年落ち耐震被災物件を同じ価格と言い切るのは無茶かと。
築年数10年で2割は価格が変わるのは不動産では当たり前です。ベイシティタワーが坪390で成約してるのにGFTがそれを下回ることはないでしょう?当たり前の話。
耐震もダメだし、駅遠もダメ。
GFTが坪平均420-450で安定成約すればグローヴも370くらいまで上がる可能性がありますね。TGMMできたらさらに上がりますし。
港南さんの嫉妬が半端ないですね。再開発もなければ、新たに市場を牽引する話題のタワマンもないのはツライけどがんばれ。
駅徒歩10分でも、歩道に屋根があったりオフィスビル通ったりできて、
雨に濡れる時間が少なければ、あまり苦にならないんだけどね。
じつは港南には直近のサウスゲート開発の話題がないんだよね。新駅は2020はハリボテだろうし。田町は今年には新芝浦公園、2年後には芝浦商店街、3年後にはtgmmとデッキ、ホテル、2020以降に辻の札、芝浦一丁目と、計画が継続して具体的だから価値があがってきてる。港南は具体的なものが出てこないからフラストレーションが溜まって芝浦を攻撃してるんだろうけど、港南も芝浦もサウスゲートで一連托生、仲良くやりたいんだけどね。
ケープのほうが高いんだっけ?
グローヴにはTGMMをはじめ、徒歩圏の再開発が沢山ある。WCTはひとつもない。今後はかなり差が開くでしょう。
芝浦は駅前が激変するのは一番でかい。それもあと3年以内に完成するわけだから。TGMM後は芝浦は憧れの街なる。
オフィスビル(tgmm)ができて、具体的に何が良いの?
>新駅と品川駅の間には大型商業施設(恐らく京急百貨店か西武)が出来る計画です。
これが一番期待できそうだね。
>>194
オフィスの低層は商業施設です。丸の内のキッテと同じくらいの規模だそうです。地元の説明会で区画割も見ましたが、A棟一階は大型スーパーになるようですね。駅直結のスーパーは大きいです。さらに駅前商店街もすべてリニューアルします。いまよりかなりセットバックして駅前広場やテラス席のカフェなどができるでしょう。
デッキでオフィスや公園とも繋がりますしね。
田町を知ってる人間はわかりますが、芝浦口から見える景色が、文字通り一変するんですよね。オフィスビルができるとかうんぬんではなく、tgmm竣工後は今の芝浦口の写真をみても、同じ駅だとわからないほど何もかもが変わるのが大きいんですよね。
>>200
tgmmの計画が出来た当初はクイーンズ伊勢丹がくる話があったそうですがいったん白紙になってますから謎ですね。個人的にはクイーンズ伊勢丹は高すぎるので、リーズナブルなスーパーが普段使いしやすくていいんですが…
>>201
ビルが全部商業施設なんて東京にあります?六本木ヒルズもミッドタウンも丸ビルもそうですし、新駅もおそらく、オフィスの低層が商業施設でしょう。具体的にどの再開発をイメージしていってるんですか?ららぽーとですか?(笑)
TGMMだけでkitteよりちょい大きいくらい。駅前商店再開発ビルと足すと丸ビルと同じくらいだから全然たいたことないよ。しかも改札から直結徒歩1分、地上レベルも素敵な作りで新芝浦公園、みなとパーク、愛育病院が連続するだけだから全く大したことないよね。
ま、品川港南口のようにならなきゃそれでいいよ。
>>164
駅直結のVタワーは、元々品川駅からの騒音をカットする設計なのに対し、
他の駅から離れた場所のマンションは、降ってわいたジェット機の騒音問題は、
厳しいものがあるでしょうね。
≫204
全部でなくても、低層だけじゃあ、知れてるよね。
丸ビルなんて商業施設1hあれば飽きるよ。
流れ的にどうみても港南駅遠軍団でしょ。
まあ嫉妬はするでしょ、未来に差がありすぎだもん。
確かに本スレはつまらない道路の話ばかりでこっちに来たい理由もわかるけどね(笑)
道路についてダラダラ語って何が面白いのやら。よほど港南はネタ不足のようで、かわいそうですね。
港南は駅向こうに行く道がない離れ孤島状態だからね。唯一、再開発ネタの中で自分たちに関係ありそうな話だから。永遠につまらない道路の話をしているんだろうね。
道路だけであんだけ会話できるのもある意味凄いけどな。
>>229
サウスゲートというより道路オタクだよね。新駅から切り離されてるから、唯一の希望の駅向こうへの橋渡し道路への期待が凄いんでしょう。
道路にしか期待できないって悲しいですけどね。必死で人気者の後をつけて孤立しないようにがんばるキョロ充みたいで。
あの人、朝っぱらからGFTネガってWCTからも怒られてたからね。
白金高輪のクイーンズ伊勢丹使ってましたけど土日は朝市とかあって良かったですね。イオンとかのが安くて回転がよくて使い勝手はいいかもしれませんが、多分高級系スーパーになると思われる。