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[スレ作成日時]2016-02-16 13:16:22
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1294 通りすがり
>>1291 住人さん
区分所有法は民法の特別法ですから、食い違う場合区分法規定が優先です。
区分法には、変えてはならないとされている条文（強行規定）と、「規約で別段の定め」が可能な条文（20か所ほど）があり、後者には一部専門書で「規約留保」という言葉が充てられて使われています。
区分法第18条第1項は、直後に規約留保を認めているので、本件総会（区分法の集会）決議が必要かどうかは、そのマンションの規約で決まることになります。
法的に総会決議が必須か否か（理事会に付託可能か）で揉めるのを避けるため、どんな場合に総会が必須かは全て規約に明確に列挙して示すべきです。標準管理規約(6月改定最新版）では総会の決議が必須なものとして17の場合が列挙されていますが、そこに対応する条文に記載がなければ、総会決議承認は法的には必須ではありません。
国の標準管理規約コメントをみても本条文は限定列挙の立場で書かれています。ここに書いてなければ総会をやってもよいが、やらずに理事会で決めても違法とか規約違反ではないわけです。
ただし、この条項はマンションごとに事情に合わせて変えてある場合が多く、例えば●千万円を超える計画修繕（標準管理規約２８条１項一相当）は総会決議が必須だと規約に規定があれば、総会決議がなければ実施できなくなりますから、規約をみないとわからないと書いたわけです。
総会で
(1) 決議しても構わない
(2) 決議したほうがよい（何等かの独立議案とする理由が認められる）
(3) 決議しなければならない
のどれなのかは常に強く意識しないといけません。
標準通りの規約であればという条件つきで本件は(3)ではないが私の指摘です。
私も金額的に(2)かなとは思いますが、やらないと違法だとか規約違反だとかの指摘には
多分違うんじゃないかなと。ある案件を必須でないのに、総会に上程すると類似の案件を全て上程することになり、組合活動の機動性が損なわれるので(1)で総会は私は避けています。
マンションごとに考え方が違ってよく（各組合の自治範囲）ので私自身のマンションへの問いかけにこたえても参考になりません。名指しで呼ばれたのでお返事しましたが、本件の議論には興味はなく、もうこちらへの書き込みはやめておきます。
以下理事会の方がもしご覧であれば：
匿名の掲示板で、理事会ではなく委員会が批判されているだけですから放置でもよいのかもしれませんが、本件理事会に直接でクレームが来るようであれば、理事会の方は管理会社に依頼して法務部の規約解釈のコメントをとられるとよいかなと思います。
三井の法務コメントの担当は、区分法・規約解説などで高名な先生だと思いますので。自マンションの規約に即した回答が得られるものと思います。
なお、決まった会社はもとＫＫテクノロジーズと呼ばれていた会社で、ちょっと古い（ここもそうですね）タワマンの照明の更新や、LED化などでは他マンションも含めてかなりの実績があるようで、実は私の知る近隣のマンションでも採用実績があります。会社そのものに疑いをもたれているようですから、同規模タワマンでの導入事例などを告げてもらえばよろしいかと思います。-
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