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[スレ作成日時]2016-02-16 13:16:22
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1284 通りすがり
>>1277 住民の人に質問したいさん
通りすがりの書き込みで失礼します。
少し興味をひかれるやりとりでしたので。
正しいかどうかは言っている人のもっている資格で決まるものではないと思いますし、理事会のした方に問題があるとのご指摘ですから、”問題あり”とされる側が個別に総会議案として決議が必要な法的。規約的根拠は、理事会が規約違反だと主張される方が指摘されるのが適切かなと思いました。
なお私は管理士資格はもっています。マンション専門ではないですが弁護士をしていて組合の訴訟も時には扱うことがあります。
管理業界だと知らぬ人はいないだろう平松弁護士の解説
http://www.mankan-online.com/column-hiramatsu/042.html
『区分所有法改訂版』丸山英氣編（大成出版社、2007年）90頁には
「共用部分の保存行為とは、物の価値を現状において維持するための
行為である。たとえば、廊下の清掃や蛍光灯を交換したりするようなこと・・・」
とあります。
コンメンタール（区分法・標準管理規約）も同様です。
区分法だと保存行為は各個人ですが、標準管理規約（以下それに準拠した規約も含みます）では区分法第１８条第２項別段の定めで管球交換なども組合が実施する形になっていて、支出発生のある案件では誰がやるのかはどちらかをあまり意識する必要はありません
民法252条規定だと過半数確認が要るから管理行為なら全て総会だとの考えかたも規定が区分法になければ自然です。一方で特別法である区分法の規定は無論優先で。そこに規約に別段の定めＯＫとあれば基本はその組合の規約に従うことになります。
標準管理規では、総会の議決事項は４８条で限定列挙で書かれているので、狭義の管理に区分されるとしても第２８条１項の”特別の管理”に当たらない場合には標準28条第１項一は、標準管理規約の総会議決事項からは外れています。
計画修繕は、その年の予算として確保されていて、事業計画にも記載があれば、例えばどの会社にいくらで依頼するかを総会に付議することは必須ではないと思います。もう理事会がどこにしたいか決まってるならそこまで議決したほうが良いですが法的義務ではない、予算前置主義で該当予算枠を超えないことだけは必須だと思いますが。
もともと長期修繕計画に計上されて決議済みのその期の積立金予算に計上すみであれば、予算案の一部ということですので、管理行為であるからといって別途に総会決議をとる必要はないと思います。
ただし金額がとても大きいようですので、標準管理規約４８条十七の”業務に関する重要事項”だとの主張はあり得ます。ただし、本件コンメンタールなどにおいても、金額の多寡で分ける考え方はしておらず、重要かどうかの判断は理事会に付託される書きっぷりですね。
標準管理規約には金額での規定はないですのが、ある金額以上を重要とみなすのであればきちんと数字で規約に定めておくなどの方法が考えられます。
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