クレヴィア豊洲　その4

コンシェルジュが無駄かどうかは個々の価値観で人に押し付けるものではない。

東芝、原発関連で1000億円の損失。此れからは終身雇用は公務員以外は当てにならない時代となった。
人生で最大のお買い物。住宅ローンは程々に。計画性が必要ですね。

悪い事は言わないから、
パークコート青山か浜離宮の高層階にしときなさいって。

イオンの向いは何ができるんでしたっけ？

>>4278 匿名さん

敷地の一部はビジネスホテル
残りは不明

>>4279
さんきゅうです。

ホテルができれば食べ物屋が期待できるね〜

美味しい食事のできるお店とか、のんびりくつろげるカフェなんかできたらいいなと思います。
でもビジネスホテルとなると居酒屋とかですかね。

管理人さんではなくコンシェルジュがいる場合、内外のお掃除とか建物の管理は管理会社がすることになるのですか？

>>4282 匿名さん

コンシェルジュがいても掃除は管理会社の掃除担当ですよ。
コンシェルジュも管理会社がサービス提供していますよ。
勿論、管理会社は管理組合から管理委託を受けているだけの存在なので、管理組合がコンシェルジュ入れたいと言えば入れられるし、掃除要らないと言えば掃除をさせなくすることも出来ます。

論理的にはできるけど、
実質的にはそんな事はできない。

隣の敷地にビジネスホテルができるとは、どこ情報ですか？？

どこもなにも、
建築計画のお知らせで
現地で掲示されてるよ。

建築のお知らせの用途は
ビシネスホテルとしか書かれていないので
近隣住民が利用できる店とか
を作ったら申請違反だよ。

>>4287 匿名さん

？
誰も店が作られるなんて書いていないのに、突然何言い出してるの？
残りの建築計画の出ていない敷地の期待を書いてるだけでしょ？

それは失礼しました。
ただ、土地を購入した業者の業務内容
から店は考えにくい。
残りの敷地は、インバウンドも含めた
投資用アパートではないだろうか。

隣もマンションかな？と思ったのですがこれだけここが苦戦すると難しいのでしょうかね？

苦戦してるんですか？
単に売り方がゆっくりなだけでなく？
第3期は何戸出てくるのかな
竣工前あるいは入居開始前に完売するのかな
そもそも何戸残ってるか知らないですが

典型的な販売不○マンション。販売時期何度も延期が事実。

隣の立地、ビジネスホテルで人来るのかな…
車で遊びに来れる施設とかの方が向いてると思うんだけどな。ラーメン博物館みたいな。
でもなぜか最終的にパチンコになってくんだよな…

バスで来てバスで帰る中国人を中心の観光客向けビジネスホテルじゃ。
2/3にあたる残りの敷地はアパートにしてアジアの富裕層に投資用として売却
するのでは。
そうなれば、必然的にオリンピックに向けて不法民泊が横行して、全て
事実上の宿泊する施設になるかも。
まあ、想像だけど、周辺住民と紛争おこした事もある不動産投資会社なので、
そんな筋書もあり得ると思ってる。

最近の施工品質では仕方がないのでしょうけど、晴海通り沿いの壁のタイルの施工がボコボコしてますね。

https://www.sumu-log.com/archives/4693/

これに近いです（ここまではひどくないですが）

>>4295 匿名さん

写真は？
酷いかどう感じるかは人それぞれじゃない？
ネガるだけなら誰でも出来るしね。

>>4296 匿名さん

現地で見て貴方が気にならないならそれで良いと思います。タイルにへばりついて生活するわけでもないですしね。

別にネガるつもりもないです。私が気になっただけで。

>>4297 匿名さん

写真も載せれないなら黙っといたら？

結局、他人の意見に黙っとけという方が
黙っとけという事じゃないの。
文句があるなら自分が写真をとって反論すりゃいいじゃん。

>>4298 匿名さん

君、恥ずかしいね
いちいち書き込まなくて良いよ

施工は大事。

第3期は2017年1月下旬予定となっていますが、それも延期になったりするのかな？
新年のイベントなんかも特になさそうで、ちょっぴり寂しいですね。
駐車場なんかはどういう状況なんでしょうか。抽選ですか？

ここの外壁タイル、確かにボコボコしている感じです。
タワーマンションでは絶対にないクオリティだと思います。
低層だと何かと品質基準も低くなりがちなんでしょうか。
気になる方は是非現地をご覧ください。

たしかパークタワー豊洲もタイルがぼこぼこで張り直しをさせてたような… 気になる人でデベに詰め寄れば工事してもらえるかもね。

ここの外壁は吹き付けだとおもっていました。タイルを使っているのは本当ですか？

外壁はタイル貼または吹付タイルと書いてありました。
吹付タイルってどういうものですか？
ぼこぼこした感じはデザインとか素材の特徴ではなく、仕上がりの問題ですか？

今日見に行ったけど、デコボコ分からなかったけどな。余程神経質なのか、ただのネガなのか。気になる人は実際現地で見たらいいよ。

すでに日影っていたからじゃない？
大陽あたるのはほんの数時間だから、まあ、
気にならないかも。

浅い角度で太陽に反射させるとボコボコしているのが分かりますね。
特に午前中に北側（イオンのあたり）から見ると分かりやすい。

ボコり方に規則性があるので、現場施工の品質というよりは先付けしている工場の品質の問題じゃないかな。
ただ、この程度だと手直し要求は無理でしょうね。

>>4306さん

吹きつけタイルはタイルではなく、塗装です。
ここは一部は塗装で一部はタイル貼りです。

近隣のタワー物件でみれば、アップルタワーのダイレクトウインドウの周りが吹き付けタイル、ビーコンタワーのダイレクトウインドウの周りが通常タイルです。

アップルタワーは吹き付けタイルの補修？塗り直し？の跡がつぎはぎのように見えるので、あれに比べればここのボコボコは可愛いものかと。

北側にビジネスホテルができるんですか？詳細知ってる方いますか？アパホテル？

133邸。それなりの規模でちょうどいい戸数と思っています。価格明記されていて、2LDK4800万円台から、3LDKは5300万円台からです。月々は12万円台から購入できるそう。

我が家は賃貸なので、買うとなると補助が出なくなります。月々12万円台だと、夫婦2人で働いてやっとかな。頭金が少したまってきたので、月々12万円よりも低い価格で返済もできそうなんですが。

家を買うにあたって、ローン、月々どのくらい払っていくかも悩ましいところです。賃貸の楽さもありますし。

豊洲は若いファミリーも多いと思うので、同世代がたくさんいると住みやすいかなとも思っています。

>>4312 匿名さん

若い世代と小さな子供達ばかりですね。東雲は。東雲一丁目の年齢別人口分布のグラフみるとびっくりすると思います。

内陸部に行くと子供の姿や声がきかれなくなり、少子化だったんだと思い出すくらいです。

http://toukei-labo.com/2010/nenrei.php?tdfk=13&city=13108&id=1...

参考まで、平成22年国勢調査データによる東雲一丁目の年齢別人口グラフです。（平成27年国勢調査は集計中？）

平成29年現在はこのデータの人たちが7歳年を取って下にずれる一方で、
プラウドタワー東雲、パークタワー東雲、ブランズ東雲が上記の集計後に竣工して若い世代が多数入植していますので、若い世代の割合は現在は更に高くなっているのではないかと思います。

そうなんだ。ある意味活気のある街なんですね。
同世代が多いのを好む人たちには住みやすい街なんだろうな。
子供達も友達がたくさんできていいかもしれない。
そうなるとこのマンションの住民もそういう世代がほとんどになるのだろうか。
単身はほとんどいない感じかな。
将来的にはどうなっていくんだろう。
今の人たちが年を取っていくばかりなのか年を取ったら他の場所に越していくのか。

晴海通り向う側のキャナルコートは、
タワーマンションもだけど
それ以上にUR賃貸は若いファミリーしかいない。
でも、晴海通りのこちら側は、ワンルーム賃貸
も多いし、昔からの家屋も多いので
高齢者も多いよ。

物件販売価格に、概ね1割の諸経費を見込んどかないとね。
売る時は仲介手数料、印紙代他。これに経年劣化年4%も加味しないと。
つまり1割は上乗せして売らないとアウトだよ。その辺も考えとこうね。

連休明けにでも10%位指値してみようかな。

>>4315 匿名さん
同世代が多いということは将来、高齢化が一気に来ます。
そういう郊外ニュータウンがたくさんありますよね？

>>4319 匿名さん
郊外は売れないから仕方ないですよ

どうなんですか、この街は高齢者にとって住みやすいんでしょうか？そうでないと、やはりいずれは住み替えを考える人も多くなってくるのでは。
だとしたら、売る時のこともちゃんと考えとかないといけなくなってくるのかな。ちなみに、このマンションてバリアフリーではないですよね？

>>4319さん

ここは半径6km内に東京駅があり、
半径2km内には1部上場企業（NTTデータ、IHI、SCSK、マルハニチロ、ミライト等）の本社や博報堂プロダクツの本社、第一生命の豊洲本社がある企業中心地で、
これらの大企業の社員の住宅需要が存在し続けるので、郊外のニュータウンとは状況が全く異なりますよ。

実際、湾岸エリアは中古住宅の流通量も半端なく常に新陳代謝しています。
実際、子育て世代には住みやすいエリアですが、1人暮らしの若者や高齢者が住んで楽しいエリアかというとちょっと違う気がします。

住み良さとか街の好き嫌いは年齢だけではないので個人差もあるでしょうけど
気持ちの若い高齢者もいらっしゃるでしょうし、何より広々とした空間があること
などは好まれる方もいらっしゃるかもしれませんね。

それと、バリアフリーではないみたいですけど、フラットフロア・フラット設計とあります。
モデルルームの画像を見ると玄関の段差も比較的低いように見えますから
将来を考えた設計なのかもしれません。

>>4323 匿名さん

階段のある戸建てと違って、大半のマンションはバリアが少ないですよね。

このマンションのエントランス前辺りは、ママチャリや豊洲の乗り捨てチャリが『そこどけ！』って感じでビュンビュン飛ばして走っているから外出するときは要注意です。エントランス出たらすぐ歩道なので。

新築で指値が効くのは最後の1戸。
しかも、全額現金で払える人だけだよ。

>>4326 匿名さん
ローンで買える人なら関係なし
デペからしたら現金がローンかは関係ないし

>>4327 eマンションさん
買い替えはデペは嫌がるよね。

>>4328 匿名さん

買い替えに失敗したらキャンセルできるローン条項は嫌がりますね

ここは一時取得者向けのお安いマンション。わざわざ買い替えでここなんて人はいない。

失礼。誤）一時→正)一次

こちらはPHTのようにパスワード付きの掲示板とかないのでしょうか？？
荒れたり嫌らしい言い回しをしたり見る気が失せます。

見る気が失せる媒体に助言を求めるなんて
調子よすぎない？

場所的にみて安いと思われている方もいらっしゃるのでしょうが、マンションとしてはけして安くはないんじゃないかなと思います。いろんな考え方があるとは思いますが。

第3期がもうすぐなようですが、何戸出てくるのだろう。竣工後に販売される分もあるのかな？

場所的にみて東雲なので、安いなんて本気で思ってる人はいないと思う。
安いとみせかけようとしている人はいるけど。

まあ、実質的には豊洲だしね。
安くて良いのでは？

いやぁ、残念ながら、形式的にも実質的にも豊洲じゃないというのが
本質的な結論じゃないのかな。
まあ、再開発計画地の東雲でも無い訳だけど。

4336
必死すぎて笑えますね

実質的豊洲は
ポジが生み出した、最大の傑作表現だ。

>>4339 匿名さん

トヨシノ
都心生活最適化宣言
おひさまとなかよしって感じ

ここはオフィシャルもなかなか…

坪280だけど、ここ数年で相場が3割上がってることを思えば数年前なら坪196万円くらいの品質です。
ブランズ東雲と品質が同じ位なのもこれで分かるかと思います。

ちなみに、これは建築単価や地価が値上がりし過ぎたせいであって、デベの責任ではありません。

「安い」ではなく「安物」。この違いわかる？

４３３２です

ほらね

数年で相場が3割上がったなんて
事実は無いと思うけど。

>>4343

http://www.mlit.go.jp/common/001156971.pdf
資料のP7
東京都のマンションは2013年4月から2016年7月で価格指数が100→131.6になっています。

>>4332さん

まだいたの？見る気失せたんじゃなかったの？
早くどこかに行きなよ。誰も貴方を相手にしていないからさ。

どれくらい残ってるんだろう

>>4346 匿名さん
ギャラリーに行って、聞ける教えてくれるよ。

ここのように似たような間取りばかりで微妙な違いがあるけど決定打が無い場合って
何を優先して部屋選びをすると良いですか？
やはり価格が一番でしょうか？
階数とか横の位置とかは、角部屋以外だとどのあたりが良いのか正直即決できないです。
実際の部屋を見ないとイメージできない面もあったりして。
みなさん、どんなふうに部屋選びしてますか？

>>4348 匿名さん

VRを見てGタイプがいいなと思っていて、買うかどうか長々と迷っていたら売れてしまったのでGに似た間取りに決めました。少し待ってましたがキャンセルも無かったので。価格も予算内だったので良かったと思います。残り少なくなってきて選ぶ選択肢も減ってきていますが、納得いくまでVRを見て選ばれるといいと思います。たくさん悩んでいいと思いますよ。

>>4349 匿名さん
ほっ本当ですか。冗談ですよね。
ある意味検討版の意味が無かったですね。
言葉は悪いけど真実を直撃してた投稿者もいたのに残念ですね。
【不動産の購入は自己責任】
改めて実感しますね。

>>4350 匿名さん

クレヴィアを擁護する気は無いけど、ちょっとこれはいくらネガでもやりすぎだな。ただ質問に回答してるだけだと思うけど。

>>4350 匿名さん

確かにねー、購入者を侮辱するのは良くないね。
購入者の人も悩んで購入に至ったんだろうから。
やり過ぎだと思います。

いつのまにか沖式の儲かる確率から消えていませんか？
気にしていませんが、、、。

こんなところでまじめに回答する購入者なんていないでしょう。
購入者のふりをした営業です、きっと。
『価格も予算内』がキーワードかなｗ
まあ、予算内で買うのは当たり前なんですが。

購入者のSさん
「決め手は価格、日当たりもよく広さも十分。豊洲という立地を思えば納得のいく設定で、購入できて本当に満足です」

豊洲なのに安いと勘違いする残念な人、まだいるのｗ

>>4354 匿名さん

真面目に答えてすみません。本当の購入者です。
普通に質問に答えただけでした。いつもは見るばかりだったので返答してみようと思っただけです。
真面目に書いたのが馬鹿らしいです。

だからパス付き掲示板作ればいいのに。
ここら辺のマンションならだいだい作っているのに。

かくいう私もめんどいからつくらないけどw
所詮そのレベルの人（文句は言うが動かない）が集まるマンションなのか、、、(涙)

>>4356 匿名さん
ネガも時には的を得た事を行っている場合があります。
過去のレスから、言葉は良く無いですが購入者に真実を伝えようとしてた人もいましたよ。
同じく、伊藤忠販売のクレヴィア辰巳の過去スレを一度見て下さい。恐らくこのマンションの行く末に似ているかと思います。

>>4356 匿名さん

このマンションは買わないことに決めて、掲示板でもここの良くなさそうな点を書いたことがありますが（自分ではネガだとは思っていませんが）
貴方の書き込みを営業だとは全く思いませんでした。この物件を推している訳でもないですし。
一杯悩んで、と言うコメントは全く同感です。
貴方に絡んでいる人間の質があまりよろしくないのだと思います。

まあ、そういう連中はここを買わないので、近所になったりしないので安心してください。

クレヴィアを買う人もいる。パークホームズを買う人もいる。
でなけりゃあ、質の悪いマンションは売れ残りだらけになってるよ。
それなりに埋まるって事は資金の範囲で皆んな住み分けしてるんでしょ。ただ残念だけど資産として将来の買い替えを視野に入れてるなら、頭金を多く入れて無いと、残債割れの可能性はかなり高い物件には違いないと思うよ。

質が悪いって言っちゃってるし．．

>>4361 匿名さん
事実でしょ。近隣の対象としてパークホームズと比較した場合。
検討の場ですから、嘘を言っても意味ないですよね。良く検討しないで結論を出すと不動産の場合には額も大きいですし、売るのも容易ではないですよね。勢いで購入して泣いてる人。買い替えも出来ない人。いっぱいいるじゃあないですか。値下がって、買い替え出来ずに現状を受け入れて生活するのは、相当ストレスが掛かると思いますよ。

残債割れするかどうかは知りませんが、近隣の類似仕様であるブランズ東雲と比較して分譲価格が1500万円くらい高いのは事実です。
竣工後しばらくは一定の価格差はつくと思いますが、
例えば10年後に、築11年のクレヴィア豊洲と築16年のブランズ東雲とで1500万円の価格差を維持するかといえば、事故でもない限りまず可能性はゼロでしょう。

でも、不動産なんてそんなものですからね。
今はそういう相場なのであって、ここだけがコスパが悪いという訳ではないので。

損したくなければ、今は新築マンション買うなってことですな。

相場が高騰しても値段が下がりにくい物件はある。

>>4364さん

ただ、地価も建築単価も高止まりしているので
今後数年の間に竣工する新築マンションも高いままなのはほぼ確定なんですよね。
値段が下がるとしたらデベが粗利益を削ってでもキャッシュを確保しないといけないという事態なのだけど、リーマンショックで中小デベが淘汰された結果今生き残っているデベは企業体力が強いところが多いので、赤字で売ってでもキャッシュフローを確保しないといけないところは少ない。

相場が高騰しても値段が下がりにくい物件はあるが、ここはそれに該当しないでしょう。
近隣の類似物件と比較して明らかに割高なので。

そもそも日本の不動産なんてなかなか値段は下がりにくいよ。
値段が下がると、そもそも銀行が売らせてくれないので。

>>4368 匿名さん
値下がりと、銀行が売らせてくれないのは別物でしょ。
自己資金より値下がり金額がが多ければ銀行は所有者が、不足分を自力で用意するまで発表売らせないって事では。値下がり物件は極普通にある。
此方は購入即20%程度の値下がりリスクの恐れが十分にある物件ですよ。

>>4369 匿名さん
その通り。ノンリコじゃないからマンション売却してもローンが残る場合はその分払い続けるだけ。ここは物の良し悪しや資産性は別にしてフルローン組むような金融リテラシー低い人はいないでしょう。今は金利より住宅取得控除が高いから4000万ちょい借金して10年後一気に返すパターンでしょう。ここフルローンでギリギリ買ってる人は生活破綻のリスクは有りますね。

周りがタワーばかりだったから、ブランズと合わせて低層の物件が近隣にあってもいいと思う。タワーしか選択肢がないのはきつかった。

>>4370 匿名さん

それはここだけでなく他のマンションでも言えること
収入に見合わないとだめですな

私はある物件を勧められるままに購入して直ぐに資産価値が急落しました。買い換えようにも万事休す。数年、後悔をしながら住み読けましたが、とある事情により物件価格が高騰、機を見て売却をしました。
先日現地を通る機会があったので元自宅「戸建て」を見て来ましたが、手入れもなされておらずに、半ば廃墟と化しておりました。あれが私から4000万円で購入したした物件の成れの果てかと思い「ぞっと」しました。つまり不動産とは物件を見る目とタイミング。そして何と言っても運でしょうね。

湾岸で低層を希望するならタワーの低層の方がメリットが多いです。
どうしても低層マンションが良いならブランズが無難です。
あえて日が当たらないところに作ったようなマンションを相場より2割も高く買うのは賢い選択ではありません。