クレヴィア豊洲　その4

https://www.sumu-log.com/archives/5014/
＞基本④：駅から遠い（徒歩10分以上を要する）物件の場合は、その弱点を補って余りある強みが必須である

これ、本当に重要ですよね。

>>4195 匿名さん
PHTの三井の営業必死ですね
なかなか完売しないので大変なのかな？
実際20〜30戸残ってそうですよね
今となっては新豊洲に近いのもデメリットですかね

4196さん

で、ここはそのPHTの足元にも及ばない物件。。。悲しい。。

ここは、豊洲じゃないから、大丈夫！

>>4197 匿名さん

こっちの方が早く完売かもね(笑)

4199さん

そうですね！！(笑)
悲しいなぁ

>>4196 匿名さん

貴方、何か可哀想ですね…
自分の書き込みを後で見返して、どう思いますか？

PHTとここを比較検討していたものです。
先日PHTの建物内モデルルームにいきました。
（クレヴィアはなんどか足を運びましたが。）

価格帯が違うので当然といえば当然ですが、、、
あっちはすごいですねぇ。
あの価格帯で残り数戸な理由がわかります。

全く手が届かなければ、クレヴィア一択ですが
頑張れば届いちゃうところでかなり心が動いています。

皆さん仰るとおりすべてにおいて違うので、
最悪きつくなったら手放す、
または転売時の価値を考えると無理してでもあっちかなぁという気持ちになっています。

>>4184 匿名さん

街が出来上がるってお魚臭いトレーラーがバンバン通るようになることですか？

>>4202 マンション検討中さん
ごく普通に考えりゃ、どっちが良いかは誰でも分かるよ。
でも予算ってものがあるから、ある程度妥協して買う人もいるんですよね。

>>4204 匿名さん

その妥協が、売却時に後悔に変わるんですよね。

>>4205 匿名さん。
ですね。
でも予算を無理して購入すると、金利の上昇１つを取っても、即破綻の可能性が高まる。
なので、出来るだけ頭金を貯めておいて検討するのが良いと思われます。

4202です。
PHTだとフルローンは年収的に無理かもしれませんが、
今は超低金利だと思っていますので、なるべくローンを組む予定です。
預貯金は実は結構あります。

その資産は運用にまわして可能な限りローン組んでもらい、
金利上がったらどかっと返済しちゃおうかなーって思っていますが。。。

子供も2人いて1馬力ですし色々悩みます。

年収が1で預貯金は3くらいです。

>>4207 マンション検討中さん

それだけあれば当面は破綻は心配しなくて良いですね
ローン減税をフルに活用しつつ、団信があれば死亡保険は不要になるので解約できますし

中古（新豊洲以外）を買ってリフォームするのが今の市況では一番お得だと思いますが、何にしても値下がりしにくさを最優先することが一番だと思います

>>4199 匿名さん

690戸と133戸で早期完売を争うってのもどうなんだろうね。
向こうはここハイグレードレジデンス５棟分の戸数を売ってもまだ完売にならないわけだから。

>>4207 マンション検討中さん
参考までに。最近一部屋売却しました。平成13年に購入の大規模駅近のマンションです。
結果は、所有していた期間、賃料を支払っていたと考えて総購入額から諸々の金額を差し引いたらプラスマイナスゼロでした。キャピタルゲインは出ませんでした。
このマンションはお買い得の金額と時期や社員割引等を利用して購入しましたがトントンでした。時期にもよりますが購入即10〜20下がるような高値掴みだとアウトとなります。参考にして下さい。

４２０７さん
不安はわからなくもないが、
迷うことはない
PHTなさいなさい
時期的にご所望の物件があるか判りかねますが

ここ、東雲なのになんで名前が豊洲なんですか？
東雲のほうがイメージがいいと思うんですけど

4207です
皆様のご意見をお聞きするとやはりPHTですかねぇ
海外投資かの知り合いも
主要駅から徒歩５分以内でまずスクリーニングすると、、

部屋もなくなりつつあるので急ぎます！
ありがとうございます

ちなみに4212は私ではありませんが、
客観的にまだまだ豊洲の方が上かなと思います。
市場問題については不動産も豊洲の方も冷静な印象です。

それよりもオリンピック、ららぽ横の複合施設、
スゴいことになりそうですね！
東雲も恩恵ありますね！

おやおや、第三期って延期になったのでしょうか？確か12月中旬だったような…何戸販売になったのかな～と気になっていたんですが。来年なんだ。竣工ももうすぐだから完成後も販売する感じでしょうか。

ここは何戸販売済などまったく明確になっていなく
ちょっと不安です。

売れてないマンションの典型です。
残戸数を知ってしまうともっと不安になりますよ。

豊洲駅近のタワーとかの中古が下がりそうな感じですから、ここにはいかないでしょう

>>4214さん

本当だ、12月中旬から1月下旬に延期になっていますね。
かつての1期販売時期を思い出しますね。
あれも数ヶ月延期になったのでしたっけ？

>>4219 マンション検討中さん

飼えますよ

>>4220 匿名さん
飼えるのですね、
教えていただきありがとうございます。

大型犬は無理ですよね？

中古もありだと思いますが、やはり新築がいいという人も多いのではないでしょうか。
それにしても、あと何戸あるのかくらい知りたいですね。
（直接聞けばいいのでしょうが・・・冬季休業に入ってしまったようです）
売れてないという言葉を信じてしまうと、無くなってしまうかもしれないとも思ったりします。
たかだか133邸なので、予測がつきません。
最後に残るのがいい部屋だといいですけど。

まぁいい部屋が最後に残る可能性はほぼないですよ

いい部屋、の意味次第ですね。物件によっては、とても高額だけどいい部屋、が最後の方まで売れずに残るケースもあります。

どうしても新築という人で、ここは豊洲の割に安いと勘違いした人が主な購入層です。
どうしても新築という人の大多数も馬鹿じゃないから、これからはなかなか釣れないでしょうね。

竣工までに売り切れませんでしたね。かなり残っています。この戸数で売り切っていないのは
やはり立地に難がある割に、高いということです。
３月までに、値下げ交渉ありですね。

個人客には安く出しませんよ。
既存客も安くしないと、これまで高く売却した客の
訴訟リスクも出てくるしね。

そこに在庫をまとめて買う業者の存在価値がある。

>>4226-4227
どっちも一理ある
バルクだと業販2割引きで卸して1割利益乗せて、実質1割引きって感じかな？
だったらリスクを抱え込んで直接1割引いたほうが実入りは大きいからね

ただ前回のプチバブ崩壊時みたいに金融や不動産市場がクラッシュしてる訳でもないし、
大幅値引きした上での一括卸ってのは考え難いとは思うけど・・・
ここも5パーぐらい（周辺相場を考えると10パーは欲しいけど）引けばさくっと売れるんじゃない？

>>4227 匿名さん
晴海、勝どきのタワーでさえ再販住宅多数。
真実を言わせて貰うと此方は購入と同時に資産価値下落します。
購入時に諸費用の他に年4%の下落を織り込むと概ね300万円上乗せして売らないと赤字になります。
此方を購入時の価格に3.400万円上乗せして購入する人はまずいません。
永住覚悟と良く言いますが、不測の事態に備えて残債が上回る様な買い方や資金計画は危険です。

>>4229 匿名さん

ここは住宅ローン組んで買う人は少ないのでは。
キャッシュで買って永住する人向けですしね。
ハイグレードレジデンスですし。

>>4230 匿名さん
失礼しました。確かにそうですね。

ここをキャッシュで買えるなら、多少ローン加えてもPHT買う方が後々良いと思うが。。ここでは禁句？

豊洲も結構なかなか完売できませんね。

4232さん

禁句w
あっちは放っておいても売れる物件

MRはもう年末休みに突入。
営業、余裕な感じですね。
もう完売の見通しがついているのか、それとも竣工後の長期販売の腹を括っているのか。

4235さん
後者でしょうね
PHTのように数字で出していれば前者でしょうが
ここが99‰以上売れているとはとても思えない

今の市況でならここはお買い得だと思う
仕様も言うほど悪くない

必死の買い煽りもむなしく
株価の上昇とともに売れ行きも
鈍った感じじゃない？。
市況が良くなった事で
他に投資した方がましと判断され
てしまったのかな。

>>4238 匿名さん

必死の煽りはすぐに反応する単純なネガさんを刺激して楽しんでいただけだと思います。

現地のエントランス部分を見てマンションに興味のない妻が言った一言。
『ここにも賃貸マンションができるんだね』でした。
都心部ではこういう分譲マンションもあるけど、湾岸だと見劣りしますからね。
まあ、新都心のハイグレードレジデンスだから仕方ないという理屈なんでしょうが。

ハイグレードレジデンスってどういう定義ですか？
他と何が違うんでしょうか？
どこを指してハイグレードというのでしょう？？

ポジ風～一切の華飾を排したミニマルデザインの極致。贅沢な美を知りつくしたハイエンドのみが理解出来る究極の芸術作品。これぞハイグレードレジデンス。

ネガ風～一切の贅沢を排したコストダウンの極致。湾岸マンション購入希望するもの達をガッカリさせる究極のコストダウン作品。これぞなーんちゃって豊洲。

>>4241 匿名さん
お値段だけハイグレードレジデンス。

4241です
あ、もしかしてデベが言っているだけで決まった定義とかはないということでしょうか？

>>4244 匿名さん

>>4244 匿名さん
誹謗中傷は辞めましょうよ。
見た目、パークホームズは塗り壁、此方は一反木綿と感想を言っただけなのに削除されました、、、、、(泣き。)

誹謗中傷したつもりはないのですが、、、
純粋にハイグレードレジデンスの意味が分からなくて、
マンションで共通の用語かと思いお聞きしました。

じゃあどういうエントランスなら満足なんだよ
十分高級感あるよここは

湾岸のお約束は2層吹き抜け大理石多用のエントランスでしょう。

コンシュルジュとやらもいるんじゃない。
低層レジデンスで、コンシュルジュがいれば間違いなく高級感あり。

4246です
エントランスが高級感あることをハイグレードということでしょうか？
他のマンションでここと同等以上のエントランスがあれば
そこはもうハイグレード？？

まぁ、それでもハイグレードなんじゃないでしょうか
でも、そういうのは、人それぞれでいいんじゃないかな。

今住んでるところと比べてみて、ハイグレードだと思ったらハイグレードって事にすりゃ良いのでは？

コンシュルジュって、タワーみたいな大規模マンションじゃないの？

ここの良さは、豊洲の利便性・先進性を安く購入できるって事だと思うけどなぁ。

みんな、マンション自体のグレードが気になるの？だったら、中古のタワーの方がいいんじゃない？

ハイグレードを売りにされているように感じたので
具体的の何かあるのかと思ったのですが
特に無さそうですね

分かりました
ありがとうございます!

>>4252 匿名さん

違うよ。コンシェルジェは
元々、１つ１つがレシデンス仕様の都心の高級低層マンションのサービスだった。
タワー型が、ボリュームコストの特性を利用して、高級感を出すために
ナンチャツテコンシェルジェを置いた訳。

そのなんちゃってコンシェルジュと低層のコンシェルジュは何が違うんですか？？

エントランスだけで言ったらPHTとここはどっちに軍配が上がる？

4253みたいに勘違いした人がここの主な購入層です。
当然、検討者も馬鹿ばかりではないので、4253みたいなのが釣れなくなってきている、そういうことです。

高級低層レジデンスのコンシュルジェはホテルと同等レベル
の高いサービスを提供する専門職。

タワーマンションのコンシェルジュは、マンション竣工前に
管理会社が安い時給で募集している人材。
決められた取次サービスと住民挨拶サービスだけなので
それでいいんだよね。

でも、管理組合の意向で表に出ないけど、共用施設のお金の
着服などコンシュルジェの不正も多いんだよ。
管理会社の責任は大きい。

>>4256 匿名さん
ハイグレードか高級かの違い？
どうでも良いな

まあ、分譲であれば全てハイグレードでしょ。

４２５８さん

なるほど
ここのコンシェルジュはどっちなんでしょう？
その理論ですとクレヴィア豊洲のコンシェルジュは
管理会社が募集した人材ではなく、
ホテルと同様の人材と考えていいのでしょうか？
本当？

伊藤忠のコンシェルジュは三井などとは違い
派遣会社を使用します。

まぁネガではないですが、
その派遣会社から派遣される人材は勿論未経験、ブランク有りがほとんどです。

とはいえ大手も未経験者採用ありますけどね、、、
研修などの教育制度が違います。

何か勘違いされている人が多く見ていて痛いですね～

パートであちこちのマンションに配達をしています(^^)
某マンションのコンシェルジュさんじゃなくて管理人さんですが、〇〇号室の郵便受けに
お届けしたいと言うと、「あー、何々さんね。」とぱっとお名前が出ます。間違えがなくとても助かります。こういうマンションは管理も行き届いてるなーと感じます。

ここはコンシェルジュがいないのを知ってて皆…意地悪だなあ(笑)

>>4245 匿名さん

一反木綿、笑いました。絶妙な表現です。

新都心のハイグレードレジデンスは、コンシェルジュがいなくとも、外観見て賃貸マンションと勘違いされても、ハイグレードなんですよ。
少なくとも伊藤忠がそう宣言していますので、伊藤忠の中ではそうなのです。

他のクレヴィア物件みても分かりますよね。

コンシェルジュがいたって管理費があがるだけ
ここはそういうところは割りきってる現実的なマンション

>>4267 通りがかりさん

賃貸マンションや公営住宅もコンシェルジュいないですしね。

コンシェルジュがいたって挨拶と立ち話、施設の予約とるぐらいしかしてない。
警備員も奥で寝ててチャイム鳴らしても出てきもしない。無駄な管理費だよ。
ここはコンシェルジュと言える人はいないかもしれないけど、常駐の管理人は居るからそれぐらいでいい。

>>4269 匿名さん

そんなに管理費を切り詰めないといけない人が、こんな割高なマンション買っちゃうんですか？

切り詰めないといけないから、ここしか買えないんです。
割高といっても他よりは安いので。

コンシェルジュにはなじみがないのでなんとなく違和感がありますけど、管理人さんなら気軽に接することが出来そうで身近な感じがします。良いマンションだからと気取ることはないと思うし、人柄の良い管理人さんがいて下されば十分だと思います。こちらの場合は通いなのか、住み込みなのか、どちらでしょうね。

>>4272 匿名さん

別にコンシェルジュに違和感は特に感じないですよ。英語で話しかけるわけでもなし。
管理人もコンシェルジュも同じです。

管理人さんは
マンション共用部分の管理、つまり
メンテナンスが仕事であって、
個々の住民への快適サービスをする人じゃない。
そういった認識を理解しておかないと、
お互い不孝な状況になるよ。

コンシェルジュが無駄かどうかは個々の価値観で人に押し付けるものではない。

東芝、原発関連で1000億円の損失。此れからは終身雇用は公務員以外は当てにならない時代となった。
人生で最大のお買い物。住宅ローンは程々に。計画性が必要ですね。

悪い事は言わないから、
パークコート青山か浜離宮の高層階にしときなさいって。

イオンの向いは何ができるんでしたっけ？

>>4278 匿名さん

敷地の一部はビジネスホテル
残りは不明

>>4279
さんきゅうです。

ホテルができれば食べ物屋が期待できるね〜

美味しい食事のできるお店とか、のんびりくつろげるカフェなんかできたらいいなと思います。
でもビジネスホテルとなると居酒屋とかですかね。

管理人さんではなくコンシェルジュがいる場合、内外のお掃除とか建物の管理は管理会社がすることになるのですか？

>>4282 匿名さん

コンシェルジュがいても掃除は管理会社の掃除担当ですよ。
コンシェルジュも管理会社がサービス提供していますよ。
勿論、管理会社は管理組合から管理委託を受けているだけの存在なので、管理組合がコンシェルジュ入れたいと言えば入れられるし、掃除要らないと言えば掃除をさせなくすることも出来ます。

論理的にはできるけど、
実質的にはそんな事はできない。

隣の敷地にビジネスホテルができるとは、どこ情報ですか？？

どこもなにも、
建築計画のお知らせで
現地で掲示されてるよ。

建築のお知らせの用途は
ビシネスホテルとしか書かれていないので
近隣住民が利用できる店とか
を作ったら申請違反だよ。

>>4287 匿名さん

？
誰も店が作られるなんて書いていないのに、突然何言い出してるの？
残りの建築計画の出ていない敷地の期待を書いてるだけでしょ？

それは失礼しました。
ただ、土地を購入した業者の業務内容
から店は考えにくい。
残りの敷地は、インバウンドも含めた
投資用アパートではないだろうか。

隣もマンションかな？と思ったのですがこれだけここが苦戦すると難しいのでしょうかね？

苦戦してるんですか？
単に売り方がゆっくりなだけでなく？
第3期は何戸出てくるのかな
竣工前あるいは入居開始前に完売するのかな
そもそも何戸残ってるか知らないですが

典型的な販売不○マンション。販売時期何度も延期が事実。

隣の立地、ビジネスホテルで人来るのかな…
車で遊びに来れる施設とかの方が向いてると思うんだけどな。ラーメン博物館みたいな。
でもなぜか最終的にパチンコになってくんだよな…

バスで来てバスで帰る中国人を中心の観光客向けビジネスホテルじゃ。
2/3にあたる残りの敷地はアパートにしてアジアの富裕層に投資用として売却
するのでは。
そうなれば、必然的にオリンピックに向けて不法民泊が横行して、全て
事実上の宿泊する施設になるかも。
まあ、想像だけど、周辺住民と紛争おこした事もある不動産投資会社なので、
そんな筋書もあり得ると思ってる。