クレヴィア豊洲　その4

まあ写真がないとなんとも

日当たりの件については計算済みで、日の当たりにくい部屋は
多少安くなっていたりするんではないの？
そういう部屋は価格重視の人とか、日中ほとんど留守にする人とか
それなりの需要があったりもするんではないかな。
世の中けっこううまくできてるって感じがしなくもない。
売れ行きの数字を見ればわかるんだろうけど
どれだけ売れてるのか公式サイトだけではわからない。
けっきょくはなんとも言えないって感じですか。

本日12時ごろ。
今日は寒かったけど、1日のうち最も太陽が高い太陽と仲良しの時刻。
日陰ラインも追加してみました。

>>4137さん

隣のBe-Cityはよく陽が当たっていますね
晴海通りから奥に入っているので道路からの騒音も少なそう

また、水銀出たそうです、さすがに諦めます

>>4139 マンション検討中さん

水銀が出たのは豊洲の外れ、辺境地
ここは豊洲の中心地、泣く子も黙るトヨシノです。

なんかかわいそう。みなさんいじめすぎ。

湾岸庶民の羨望の的のハイグレードレジデンス。
買いたくても買えない妬みもあるかもしれませんね。

今日はとても天気が良くて現地は晴れ晴れしてますよ！
お日様と仲良しって感じ、とてもします。
東京駅から3分の軽快さなので是非現地をご覧ください。

失礼、
東京駅から8分の軽快さでした。

汚染地域を８分も歩いたら、具合悪くなりそう。

先日、小学生の背中に「ベンゼンとよす」と紙が貼られていました。大人たちのエゴで、子どもがいじめられています。

>>4144 検討板ユーザーさん

人は、新都心豊洲のハイグレードレジデンスを買えないとここまで必死になる業を背負っているのですね。
あの葡萄は酸っぱいぞ！酸っぱいぞ！と…

その必死さをトヨシノが買えるように年収を上げることに費やした方が、人生が幸せになりますよ。

てか8分は電車でしょ。(乗換時間除く)
徒歩は豊洲駅まで11分。

銀座まで5分だよね

>>4147 匿名さん

銀座は銀座でも、高級店にアプローチしやすい銀座一丁目ですからね。

銀座一丁目駅から銀座駅まで、地下道でつなげて欲しい。

写真見ました。

思ったよりは日入ってますね。
正直もっと壊滅的かと思ってたので笑

でも12時であの状態なら、午前10時とか午後14時とかはもっと陰っちゃうのかな。

>>4150 マンション比較中さん

日があたらない部屋の人にとっては、
他の部屋が当たっているから
お日様と仲よしなマンションだと
言われても
なんの価値も無いけどね。

>>4150 マンション比較中さん
冬至に向け、もっと陰るよ

務員住宅のため、朝日も無い。

誰か「お日さまと仲良し」を定義してほしい。20字以内。

伊藤忠の定義は、
100%南向きであればお日様と仲よし。

確か『お日様と仲良しって感じ』だったと思います。
『感じ』だからなんでもありなんですよ！

だからお日さまとは仲良しだけど、トヨペットとは兄弟の契りを交わした仲なんですよ。
トヨペット>お日さまなだけで、嘘をついているわけではないのです。

こちらの販売ってこれからがまだ3期なんですか。
4月には入居であるというお話でしたが、まだまだ販売は続くという感じなのでしょうか。それとももう2期までにはかなりうれてきてしまっているということなのでしょうか。
今のところは全体の何割くらい売れているという状態になってきているのですかね。
2/3はもう出ている感じでしょうか。

まだまだいっぱい残ってると思うよ！
開放感が売りの湾岸地域でお日様もまともに当たらず、眺望も期待出来ないのに価格は東雲最高峰の物件が売れるわけないよ。
どうしても新築って人もアフォじゃないから、133匹はなかなか釣れないさ。
豊洲なのに安いと勘違いした少数派が主な購入層です。

>>4159
たくさんは残ってない。東雲アドレスで真の豊洲ではないが、豊洲の利便性の恩恵があるのは間違いない。こんなお手頃な値段は多分最後だろう。

残り少ないと言われ続けて数ヶ月。
検討している人も少ないから残り少ないとしても慌てることはないよ。
ここは豊洲の新築と比べるとお手頃と言うだけだから伊藤忠の姑息なレトリックに騙されないようにね。
東雲のタワーの眺望の良い高層階と同じ位の価格なので、中古になったら二割は下げないと見向きもされないのも覚悟な。買った瞬間中古だから。

第三期どうなってるんだろう。
もう中旬なのに詳細出ないのですかね。

タワーの高層階と同じくらいの価格と聞くと
う～んとうなってしまうけど
タワーが苦手だとこういうタイプになるんでしょうね。

7年前に豊洲タワーとビーコンが同時に分譲されていて、豊洲タワーを買えない人が、あの葡萄は酸っぱいと言いながらビーコンを買っていきました。
あれから7年、今手放そうとしたときに、豊洲タワーは新築時以上の値段で売れるのに対してビーコンは500万円〜1000万円値下がりし、このバブル期にも関わらず損切りしないと手放せなくなっています。

これが安物買いの現実です。
新築時の価格だけで良し悪しを判断するのではなく、客観的に見て価値が落ちないのはどこかを見極めち、PHTと比較検討する必要がありますね。

高層階が苦手ならタワーの低層の方が圧倒的に満足度高いよ！
東雲のタワーの低層なら5000万以下でもいくらでもあるから。
どうしても新築って人はオリゾンマーレの北側を待つのも良いかと。あそこは長谷工が絡んでいるから高くならない可能性あり。

>>4163 匿名さん

>>4163 匿名さん
ビーコンは当時、東雲エリアでは最も高値に挑戦していた。安物買いなんて意識はなかったはず。
ネガも高過ぎと批判していた。
ここは、そのビーコン分譲価格より高値という現実はあるな。

東雲なのに豊洲と言ったり、全戸日当たりが良いみたいな印象与えたり、豊洲なのにお手頃に買えたとの購入者のコメントをスーモに載せたり、8分で東京駅まで行けるような印象与えたり、検討者を小馬鹿にしているとしか思えませんね。

確かに、売れ行きが悪くなるにつれ、
客を選ぶとか、小馬鹿にする表現が増えましたねぇ。
売れ残り部屋の多くをリセール業者に売却して
残りわずかとするデベもいるからよく調べるべき。

ビーコン販売当時、東雲で高過ぎというネガの
批判に対し、
分譲価格が高いと、そのマンションの民度も
高いとかいう、
無茶苦茶なポジの主張もあったのを思い出した。
やはり近隣周辺で比較しないと駄目だよね。
歴史は繰り返すという事かな。

余程ここが売れたら困る人達の集まりなんだなという印象しかありませんね。
何年も前からこの掲示板に張り付いてるとか執着心って怖いですね。

売れたら困る人なんて別にいないでしょう。
売れなくて困る人はいるでしょうけどね。
売れなくて長々と販売しているからこうなるんだよ。

すみません、何でそんなに必死なのか、教えてもらって良いですか？
地元民が昔の話を知っているのは至極当然だけれど、それを執着と表現するのは異常なセンスだよね。
もしかして、営業？

4172は4710に対する質問です。

わけあって直近で物件探していますが
こことPHTで迷っています

PHTは頑張れば購入できる感じですが、、、
無理なくとなるとこちらかなと。

資産価値等考えると無理してでもPHTでしょうか？？
迷います

もうどちらも検討できる部屋が少なくなってきてタイミング的にも厳しいのですが。
両物件かなりの良物件ですもんね^^

そうね　資産価値、駅遠、偽住所　デベ、施工主、構造や仕様も全く気にしない　

とにかく新築と言うならここでも良いと思います

>>4174 検討板ユーザーさん

家は無理して買うものではありません。

４１７６さん

そこまで違いますか？？

>>4174
資産価値を気にするんなら、多少頑張ってもPHTの一択と思います。

>>4174
両物件ほとんど選べないというか残ってないと思うし、
本来比較していい物件ではないけど（立地デベ仕様その他、全てにおいて格が違い過ぎる）、
と前置きした上で・・・

こっち坪260～300（平均280～290ぐらい）のレンジ、
あっち坪280～350のレンジ（平均330前後）だったと思うけど、
どうしても予算の縛りがあって、新築限定ならこっちの坪260ぐらいなら大怪我はしないと思う
ただ豊洲5分の長谷工系10年中古が坪250弱、近場の長谷工系や築古タワマンが坪200前半で余裕であるから、
この物件が中古でどうなるかは言わずもがなだけど、新築限定なら選択肢はほぼないから仕方ない

逆にこっちの坪300に迫るような部屋を検討するぐらいなら、
あっちの最安値（もう残ってないと思うけど・・・）近辺、坪280～300部屋を狙ったほうが、
資産性も満足度も高いと思う（とは言っても管理費に跳ね返る部分もあるから全体のコスト計算も重要）

以下、個人的な意見として、新築限定で多少無理できるならＰＨＴ
新築限定で予算の上限も決まってるならここを10パーセント指値（そろそろ可能性はあると思う）
予算決まってて、新築に拘らないなら豊洲の再開発エリアの中古（築10年未満、坪260～320）または、
豊洲駅5分長谷工系（築10年超、坪200～260）をお勧めする
スカイズベイズや晴海タワーズ、ドトールＫＴＴへの買い替えや、もちろん風評もあって、
結構値頃感のある中古が増えてる印象、金利も上昇傾向だし即固定できるのもメリット
2月3月の繁忙期になれば値段も風評も落ち着くだろうから12月1月はチャンスかも？
ただ中古は相場観や売り手の事情が重要だったりもするから難しくはある
上記のように買い替え物件は指値も通り易いし値頃感もあるけど、
スカベイみたいな築浅転売物件買うのは全くお勧めしない

今月スカイズがとうとう坪500で成約しましたね。予想通りとはいえ、どんどん値上がりしますね、豊洲は。ここの割安感も一層際立ってきました。

そりゃ、最上階の特殊事情でしょ。

４１８０さん
物凄い説得力ですね
私もスカベイはあり得ないと思っています。
家内が絶対に新築という条件、そして、豊洲駅を使いたいので両物件で検討しています。

PHTで残っているのが300越えばかりでびびっています
まだ３０代前半ですが、一馬力でややきついかなとも思いまよっています

もう、坪単価500万円突破ですか。凄い。
もう少し時間が掛かると思ってましたが。。。

街が出来上がってくると、もっと上がりますよ。

東雲は上がらないでしょうね。
ここは買った瞬間、良くてもブランズ東雲価格。
日当たりと眺望が悪いからブランズ東雲以下の可能性も十分ありですね。

ここはどうしても新築という人で、ここが豊洲と勘違いした人が主な購入層です。

>>4184 匿名さん

最上階の特殊事情だよ。

でも、とうとう500万円ですか。
これからまだ上がるでしょうし、期待できますね。

ここは買った瞬間、二割引きでしょう。
ここが上がるなら近隣のハイグレードタワーマンションの方がよっぽど値上がりするよ、可能性少ないげど。　

伊藤忠の姑息なレトリックに騙されないようにね。
伊藤忠は消費者を小馬鹿にした三流商社です。

>>4187 匿名さん

地元不動産から下落評価されたからって、
一般取引とも思えない特殊事例で、煽るのは
みっともないよ。

>>4187 匿名さん

いや、だから一般の部屋は売りが止まらないし、全然高値なんてついてませんよ。皆さんに突っ込まれてるんだから。。。

2割位上がるんじゃない？（笑）

豊洲は坪単価500万で成約するまで上がってきたようだし。

まあ、不動産は長期的に見る方が良いのでは？

>>4191 匿名さん

特殊事例の500万情報を根拠にするようじゃ
苦しいな。
そもそもここは豊洲でも無いので
二重の誤り。

伊藤忠商事を三流とは、どれだけ上から目線で
一体どちらにお勤めの方ですか(笑)
なんか聞いてて哀れになってきました。

https://www.sumu-log.com/archives/5014/
＞基本④：駅から遠い（徒歩10分以上を要する）物件の場合は、その弱点を補って余りある強みが必須である

これ、本当に重要ですよね。

>>4195 匿名さん
PHTの三井の営業必死ですね
なかなか完売しないので大変なのかな？
実際20〜30戸残ってそうですよね
今となっては新豊洲に近いのもデメリットですかね

4196さん

で、ここはそのPHTの足元にも及ばない物件。。。悲しい。。

ここは、豊洲じゃないから、大丈夫！

>>4197 匿名さん

こっちの方が早く完売かもね(笑)

4199さん

そうですね！！(笑)
悲しいなぁ

>>4196 匿名さん

貴方、何か可哀想ですね…
自分の書き込みを後で見返して、どう思いますか？

PHTとここを比較検討していたものです。
先日PHTの建物内モデルルームにいきました。
（クレヴィアはなんどか足を運びましたが。）

価格帯が違うので当然といえば当然ですが、、、
あっちはすごいですねぇ。
あの価格帯で残り数戸な理由がわかります。

全く手が届かなければ、クレヴィア一択ですが
頑張れば届いちゃうところでかなり心が動いています。

皆さん仰るとおりすべてにおいて違うので、
最悪きつくなったら手放す、
または転売時の価値を考えると無理してでもあっちかなぁという気持ちになっています。

>>4184 匿名さん

街が出来上がるってお魚臭いトレーラーがバンバン通るようになることですか？

>>4202 マンション検討中さん
ごく普通に考えりゃ、どっちが良いかは誰でも分かるよ。
でも予算ってものがあるから、ある程度妥協して買う人もいるんですよね。

>>4204 匿名さん

その妥協が、売却時に後悔に変わるんですよね。

>>4205 匿名さん。
ですね。
でも予算を無理して購入すると、金利の上昇１つを取っても、即破綻の可能性が高まる。
なので、出来るだけ頭金を貯めておいて検討するのが良いと思われます。

4202です。
PHTだとフルローンは年収的に無理かもしれませんが、
今は超低金利だと思っていますので、なるべくローンを組む予定です。
預貯金は実は結構あります。

その資産は運用にまわして可能な限りローン組んでもらい、
金利上がったらどかっと返済しちゃおうかなーって思っていますが。。。

子供も2人いて1馬力ですし色々悩みます。

年収が1で預貯金は3くらいです。

>>4207 マンション検討中さん

それだけあれば当面は破綻は心配しなくて良いですね
ローン減税をフルに活用しつつ、団信があれば死亡保険は不要になるので解約できますし

中古（新豊洲以外）を買ってリフォームするのが今の市況では一番お得だと思いますが、何にしても値下がりしにくさを最優先することが一番だと思います

>>4199 匿名さん

690戸と133戸で早期完売を争うってのもどうなんだろうね。
向こうはここハイグレードレジデンス５棟分の戸数を売ってもまだ完売にならないわけだから。

>>4207 マンション検討中さん
参考までに。最近一部屋売却しました。平成13年に購入の大規模駅近のマンションです。
結果は、所有していた期間、賃料を支払っていたと考えて総購入額から諸々の金額を差し引いたらプラスマイナスゼロでした。キャピタルゲインは出ませんでした。
このマンションはお買い得の金額と時期や社員割引等を利用して購入しましたがトントンでした。時期にもよりますが購入即10〜20下がるような高値掴みだとアウトとなります。参考にして下さい。

４２０７さん
不安はわからなくもないが、
迷うことはない
PHTなさいなさい
時期的にご所望の物件があるか判りかねますが

ここ、東雲なのになんで名前が豊洲なんですか？
東雲のほうがイメージがいいと思うんですけど

4207です
皆様のご意見をお聞きするとやはりPHTですかねぇ
海外投資かの知り合いも
主要駅から徒歩５分以内でまずスクリーニングすると、、

部屋もなくなりつつあるので急ぎます！
ありがとうございます

ちなみに4212は私ではありませんが、
客観的にまだまだ豊洲の方が上かなと思います。
市場問題については不動産も豊洲の方も冷静な印象です。

それよりもオリンピック、ららぽ横の複合施設、
スゴいことになりそうですね！
東雲も恩恵ありますね！

おやおや、第三期って延期になったのでしょうか？確か12月中旬だったような…何戸販売になったのかな～と気になっていたんですが。来年なんだ。竣工ももうすぐだから完成後も販売する感じでしょうか。

ここは何戸販売済などまったく明確になっていなく
ちょっと不安です。

売れてないマンションの典型です。
残戸数を知ってしまうともっと不安になりますよ。

豊洲駅近のタワーとかの中古が下がりそうな感じですから、ここにはいかないでしょう

>>4214さん

本当だ、12月中旬から1月下旬に延期になっていますね。
かつての1期販売時期を思い出しますね。
あれも数ヶ月延期になったのでしたっけ？

>>4219 マンション検討中さん

飼えますよ

>>4220 匿名さん
飼えるのですね、
教えていただきありがとうございます。

大型犬は無理ですよね？

中古もありだと思いますが、やはり新築がいいという人も多いのではないでしょうか。
それにしても、あと何戸あるのかくらい知りたいですね。
（直接聞けばいいのでしょうが・・・冬季休業に入ってしまったようです）
売れてないという言葉を信じてしまうと、無くなってしまうかもしれないとも思ったりします。
たかだか133邸なので、予測がつきません。
最後に残るのがいい部屋だといいですけど。

まぁいい部屋が最後に残る可能性はほぼないですよ

いい部屋、の意味次第ですね。物件によっては、とても高額だけどいい部屋、が最後の方まで売れずに残るケースもあります。

どうしても新築という人で、ここは豊洲の割に安いと勘違いした人が主な購入層です。
どうしても新築という人の大多数も馬鹿じゃないから、これからはなかなか釣れないでしょうね。

竣工までに売り切れませんでしたね。かなり残っています。この戸数で売り切っていないのは
やはり立地に難がある割に、高いということです。
３月までに、値下げ交渉ありですね。

個人客には安く出しませんよ。
既存客も安くしないと、これまで高く売却した客の
訴訟リスクも出てくるしね。

そこに在庫をまとめて買う業者の存在価値がある。

>>4226-4227
どっちも一理ある
バルクだと業販2割引きで卸して1割利益乗せて、実質1割引きって感じかな？
だったらリスクを抱え込んで直接1割引いたほうが実入りは大きいからね

ただ前回のプチバブ崩壊時みたいに金融や不動産市場がクラッシュしてる訳でもないし、
大幅値引きした上での一括卸ってのは考え難いとは思うけど・・・
ここも5パーぐらい（周辺相場を考えると10パーは欲しいけど）引けばさくっと売れるんじゃない？

>>4227 匿名さん
晴海、勝どきのタワーでさえ再販住宅多数。
真実を言わせて貰うと此方は購入と同時に資産価値下落します。
購入時に諸費用の他に年4%の下落を織り込むと概ね300万円上乗せして売らないと赤字になります。
此方を購入時の価格に3.400万円上乗せして購入する人はまずいません。
永住覚悟と良く言いますが、不測の事態に備えて残債が上回る様な買い方や資金計画は危険です。

>>4229 匿名さん

ここは住宅ローン組んで買う人は少ないのでは。
キャッシュで買って永住する人向けですしね。
ハイグレードレジデンスですし。

>>4230 匿名さん
失礼しました。確かにそうですね。

ここをキャッシュで買えるなら、多少ローン加えてもPHT買う方が後々良いと思うが。。ここでは禁句？

豊洲も結構なかなか完売できませんね。

4232さん

禁句w
あっちは放っておいても売れる物件