大宮と新都心の今後の開発について６

和光市駅北口土地区画整理事業（施行者・和光市、約１１.３ha）で駅前広場に隣接する８、９、１０街区に仮換地指定を受けた区域と駅前の土地で、区域面積は約０.９haとなる。敷地面積は約８７００㎡で、建築面積は約６１００㎡。現段階では、ＲＣ一部Ｓ造地下１階地上３４階建て延べ約６万４０００㎡、高さ約１３０ｍの再開発ビルを建設し、地上１階から３階は商業施設、上層階は共同住宅約３００戸となる予定だ。

一部抜粋
和光も頑張ってるし大宮にできないことはない
頑張ってくれ

ついに和光きたか。
和光ってマイナー自治体だけど東京メトロ2路線に理研や本田、税務大学もあって
何気に強い自治体だよな。外環道で何処へ行くのも便利だし住民の所得も高い。
言わば埼玉の浦安的ポジション。西部は武蔵野台地なので地盤も強いしね。

和光には国立保健医療科学院もありますね
今回の武漢からの帰国者も受け入れるようです

また、建設中だった駅ビルが3月にオープンします
https://pbs.twimg.com/media/EMiB7-KU8AAjyiS?format=jpg
駅ナカは既にオープン
https://pbs.twimg.com/media/EMiKcLMUEAAG3xb?format=jpg

130mか、和光やるな
GGSでも99.9mとかじゃなくソニックぐらいはいってほしいね

和光市住んでたけど、開発余地のある北側と東側は、駅前からちょっとでも外れると、アップダウンがキツくて、つらい街だよ。
ついでに話題の千葉駅へも通勤してたけど、あそこの駅周辺は死んでいる。荒廃したゴーストタウン。
死んだ街だから、価値が無い土地が投げ捨てられて、それで再開発出来てる感じ。再開発も良し悪しだね。
まあ、北口駅徒歩数分に戸建て住宅街が広がる長閑さだから、ステーション駅前に戸建てを立てるのが目的なら、良いかもしれないとは思ってた。

GCSは4地区全て容積率1000％で検討されているから
これまでの埼玉になかったような高さは実現すると思うよ
150m超のタワマンが林立する武蔵小杉でも600％くらいだよ

ビルの規模は地権者より不動産屋の意向次第？

取り壊し費用を積み立てていないタワマンはやばいよ。

基本的に容積率が高いほど事業性は高くなる
中地区は交通広場に土地を提供するのだから
1300％くらいにしてあげてもいいのでは
シンボルタワーとしても期待されてるのだし

名古屋駅、栄も「東京駅並み」に？　容積率1300%に
https://www.asahi.com/articles/ASN1X7R8FN1XOIPE01D.html

いくら容積率上げたところで、開発側は需要予測を最重要視するからねえ…
埼玉にそんなタワマンだの超高層オフィスだのが必要か？って意見が出るのは、
都内物件以上の価格を設定しにくいというニーズの問題があるから。
さいたまで容積率緩和を求めてるのはむしろ地元の個人オーナーとか中小不動産で、
例えば森や三菱や三井が再開発の条件として求めているとかいう話じゃない。

オフィスフロア供給量が増えれば賃料が下がるけど、ビルをデカく(高く)するほど
建設費も跳ね上がるから、安い賃料ではペイ出来ないという問題もある。

都内や横浜だと大手企業の本社や支社が数フロアぶち抜きで契約するけど、
さいたまでそういう需要が全く無いとは言わないが、大手なら営業所クラスとか、
大半は中小企業、あとは社員10人以下のベンチャーだと思う。
そんな会社が超高層オフィスに入って高額な賃料を払い続けるのは実質無理だし、
契約も「フロアの一角だけ」のように小口になる。
郵政ビルは正にこういう地域特性を掴んで設計されている。
残念ながら、今個人オーナーが経営してる雑居ビル程度の間取りのほうが、
賃料はヌキにしてもニーズには合っているという皮肉がある。

>>11911 匿名さん
フロアーの一角だけ？

JPビルのテナント

http://zenkoku-office.doorblog.jp/archives/79474359.html

4階 花王カスタマーマーケティング
4階 花王
6階 富士通エフサス・クリエ
8階 富士通
10階 デジタルプロセス
10階 東光電気工事
13階 サントリービバレッジ
13階 サントリーフーズ
14階 サントリー
15階 東日本高速道路株式会社関東
16階 ETCコーポレートカード
16階 東日本高速道路株式会社関東
17階 東日本高速道路株式会社関東
18階 ジーテクト
19階 東京美装興業
19階 アウトソーシングテクノロジー

>>11911 匿名さん
フロアーの一角だけ？

JPビルのテナント

http://zenkoku-office.doorblog.jp/archives/79474359.html

4階 花王カスタマーマーケティング
4階 花王
6階 富士通エフサス・クリエ
8階 富士通
10階 デジタルプロセス
10階 東光電気工事
13階 サントリービバレッジ
13階 サントリーフーズ
14階 サントリー
15階 東日本高速道路株式会社関東
16階 ETCコーポレートカード
16階 東日本高速道路株式会社関東
17階 東日本高速道路株式会社関東
18階 ジーテクト
19階 東京美装興業
19階 アウトソーシングテクノロジー

>>11911 匿名さん
フロアーの一角だけ？

JPビルのテナント

http://zenkoku-office.doorblog.jp/archives/79474359.html

4階 花王カスタマーマーケティング
4階 花王
6階 富士通エフサス・クリエ
8階 富士通
10階 デジタルプロセス
10階 東光電気工事
13階 サントリービバレッジ
13階 サントリーフーズ
14階 サントリー
15階 東日本高速道路株式会社関東
16階 ETCコーポレートカード
16階 東日本高速道路株式会社関東
17階 東日本高速道路株式会社関東
18階 ジーテクト
19階 東京美装興業
19階 アウトソーシングテクノロジー

>>11911 匿名さん
フロアーの一角だけ？

JPビルのテナント

http://zenkoku-office.doorblog.jp/archives/79474359.html

4階 花王カスタマーマーケティング
4階 花王
6階 富士通エフサス・クリエ
8階 富士通
10階 デジタルプロセス
10階 東光電気工事
13階 サントリービバレッジ
13階 サントリーフーズ
14階 サントリー
15階 東日本高速道路株式会社関東
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16階 東日本高速道路株式会社関東
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19階 東京美装興業
19階 アウトソーシングテクノロジー

【事業者アンケート結果より】 □集計結果 ⇒主な意見
①ビジネス床の過不足、②ビジネス拠点としてのポテンシャルに関して
□現在、大宮駅周辺のビジネス床は「とても不足」「不足」との認識されている（21 社中 13 社）
□ビジネス拠点としてのポテンシャルは「とても高い」「高い」という回答が多い（21 社中 14 社）
⇒大宮は東京近郊の地方都市の中では、オフィスニーズは底堅い。北関東はもとより、東北・上越・北陸へのアクセスも良好で、支店機能を置くことを希望する企業が多い。
⇒大型ビルは軒並み満室であり、新規供給がないため需給逼迫が解消されていない。

③本社クラス、④東日本支社クラスの誘致可能性に関して
□本社クラスの可能性については、「とても高い」「高い」という回答は０である。
□支社クラスの可能性については、「とても高い」「高い」という回答が半数ある。（21 社中 11 社）
⇒本社機能の誘致は、東日本に工場･研究施設を置くメーカー等であれば、鉄道交通至便な大宮
駅周辺に本社機能を置く可能性はあるが、助成金等の優遇措置等が無い限りは難しい。
⇒東京のオフィス供給が大きく、鉄道利便性が高まり東京本社－埼玉支店の構図は強くなる。
⇒今後は首都圏大地震など非常時の本社機能等のバックアップ拠点への関心がこれまで以上に
高まることは必至であり、広域的な支社クラスの拠点整備のニーズが高まる可能性もある。

⑤創出すべき床面積に関して
□1～3 万㎡程度のビジネス床の供給が適切としているのが約４割と最も多い。（17 社中 7 社）
□次いで 10～15 万㎡程度とする回答が多い。
⇒北陸・北海道新幹線の開業によりハブ駅となり、大宮が東日本・北陸地区の業務拠点となる。

>>11912
同じ内容を4連投もして狭軌じみた必死さが伝わってくるけど、
そのデータですらフロアぶち抜きは東日本高速道路株式会社関東のみ、
4/10/13/16/19は2分割だね。(分割比率は知らないけど)
もともとJPビルは最少1スパンでの区画でリースできるようになっていて
大規模な自走式駐車場を設けた反面幅が狭く、
小規模事業者でも入居しやすい設計・構造になっている。

これがもっと1フロア当たりの面積がデカい先行のビルだと…
シーノ大宮
http://zenkoku-office.doorblog.jp/archives/70148301.html
http://zenkoku-office.doorblog.jp/archives/70148232.html
ソニックシティ
http://zenkoku-office.doorblog.jp/archives/69238952.html

「大手なら営業所クラスとか、 大半は中小企業、あとは社員10人以下のベンチャー」が
「フロアの一角だけ」と言っているだけど、フロアぶち抜きが全く無いとは言ってないんだな。
言葉尻だけをとらえて感情的に的外れなレスをするのは幼稚でみっともないからやめようぜ。

煽りに来てるくせによく言うぜ

>>11919 匿名さん

横浜ランドマークタワー

http://blog.livedoor.jp/amenimomakezu_/archives/yokohama-landmark.html

同じく分割

煽りに来たけど墓穴掘っちゃった恥ずかしい例ですね

>>11910
いや、事業者アンケートでも、やるなら容積率1000％以上でとか、
住宅なら造ればいくらでも売れるとした意見がいくつかあったよ

新都心の時のように住宅無しで高層ビルを建てろと言われれば
事業者側も二の足を踏むけど、今回のはそういう枷もないからね

>>11923 匿名さん

住宅ならいくらでもって住友さんなぁ？
西口の第３b.ad共に三井不動産レジデンシャルに取られてるし

西地区ならタワマンでも購入出来る価格になるのかな？

第3adの更地になった所は案の定三井のリパークだった

しかしいつでもどこでも喧嘩してるな

何かシーノは組合方式だったけど、三菱地所と大成建設のタッグだったと思う

しかも1棟まるごと投資会社が買ってる
旧あさひ銀行？も今のOLSビルの所に計画通りに建てちゃえば今頃かなりの収益あげてただろうに

何で大宮のオフィスが横浜様より高いのか色々な角度から見てみたけど、かなり1棟まるごと投資会社が買ってるね
何かそういった所からも供給不足にして賃貸料上がってるように気もする

レンタルオフィスの世界規模のリージャスも進出してきてるみたい

>>11918 匿名さん
10～15万平米だとソニック+シーノ3棟くらい？
実現すればかなりの（就業）人口増ですね。
まあ流石に無理か。東口に限らず大宮・新都心でならと思いたい。
何れにしても高さ150メートルとかは無茶な話のような気がします。

>>11927 通りがかりさん

今って階高が高いのでなくはない
しまむら本社12階、3万平米で60m
あの建築面積で9万平米の建物を立てると36階建ての180m

でもいきなりその規模のオフィスを誘致するのは不可能かなと思う

かといってこれってあくまでもオフィスのみなので下層部は商業施設なので中地区はまあまあの高さにはなるのでは？あとはホテルが入るかとかあるので

比較
東京駅の390mタワーは61階
ランドマークタワー約300mは70階

近辺の最近の建物
大門93mは18階
武蔵野銀行93mは13階

>>11928 マンション検討中さん
なるほどソニックの時代より天井高いビルが増えてるんですね。
もしそこそこ高いビルが出来たら、高層階に展望フロア兼博物館かイベントスペース作って欲しいです。
有料だけど割と誰でも入りやすいものを…
御時世的に無理な話ですかね。

新都心に作ってくれたら良かったんだけど。

>>11920
何の評判が気になってるのか知らんが、
以前貼り付けた総務省統計局のデータをコピペ
千葉市
3,537_１法人当たり総延べ床面積
2,051_１建物当たり延べ床面積
さいたま市
2,585_１法人当たり総延べ床面積
1,625_１建物当たり延べ床面積 り延べ床面積

上記以外のデータ
https://www.e-stat.go.jp/dbview?sid=0003013529
https://www.chusho.meti.go.jp/koukai/chousa/chu_kigyocnt/181130kigyou2...

要約すると、さいたまは大企業に関しては元々少ない。一事業所当たりの従業員も少ない。
企業数では辛うじて千葉を超えているにもかかわらず、従業員数では大きく下回っている。
東京横浜などとは比べるまでもない。

つまり、容積率規制緩和されたところで100m超えの高価なオフィスが容易に建つわけでもなく、
元々埼玉は中小企業向けのニーズが高いのだから期待は禁物という、
あくまでデータに基づいた意見を述べてるだけなんだけどね。煽ってるとか心外ですな笑

シーノは個人地権者もいる。記憶があやふやだけど、確かこのスレで謎扱いになってる木曽路がそう。
情勢不安だから後から再開発するわってB/Cは先行開発から分離された。
今C街区(武銀)をやってるけど、以前Bは12～15階程度のオフィスとも聞いたことが有るが
話の出所がアレなんで信憑性はグレー。
ノースウィングの側壁面が無地っぽいのは新しいビルにマスキングされてしまうから、
とも聞いたことがある。

>>11930 匿名さん

これ見ると関東では東京神奈川埼玉が多くて、千葉は三大都市圏外って感じだけど

残念ながら横浜市とさいたま市のデータは出てるけど、千葉市はデータすらないので比較対象外かな

オフィスの広さって、さいたま市は千葉市の坪単価が1.5倍ってのもの影響もあるのでは？

まぁでも、大企業より将来有望な中小企業やベンチャー企業を誘致できるような街作りをしてほしいかなって個人的には思う

またチバニアン襲来してるのか？
┐(´д｀)┌ﾔﾚﾔﾚ

何でもかんでも千葉の煽りで片付けるのはどうかと思うけどねぇ
便利とはいえ大宮に大企業が来るほどの魅力があるかと言われれば疑問なのは当然のこと
とりあえずベンチャー企業が大宮に拠点を構えられるくらいの空室があって欲しい

11930が誰も聞いてないのにいきなり千葉の話するからそう思われても仕方ないな

さいたま市／容積率緩和で問い合わせ多数／オフィスビルも対象に、企業が関心
　◇１件は都市計画手続きへ

　さいたま市が本年度から運用を開始した企業誘致を支援する「容積率緩和方針」に対し、企業からの相談が相次いでいる。
近隣商業市域か商業地域に本社ビルなどを建設する場合、容積率の割り増しが受けられる。
進出を検討している企業から問い合わせが約５０件寄せられ、１件は適用に向け都市計画手続きの準備に入っているという。

　容積率の緩和措置は、１フロアのオフィスの占有床面積が３００坪以上の建物が適用条件。
通常の容積率に対して１・５倍以下で３００％までの緩和措置が受けられる。
市の目標である「東日本の業務中枢機能の集積拠点化」につながることも必要となる。

　適用は進出を考える企業からの相談を受け、市がプロジェクトごとに可否を判断する。
国の高度利用型地区計画や再開発等促進地区など複数の制度を活用する。
適用を認めた場合、市の都市計画審議会を経て決定する流れだ。

　これまで運用していた「宿泊施設の整備に着目した容積率緩和方針」を４月に改正。
オフィス整備も緩和対象に加えた。

>>11931
>Bは12～15階程度

土地の面積から考えるとそれくらいかもしれないね
ただ、昨年から市がオフィスの場合、敷地面積1000m2以上を対象に、
指定容積率の1.5倍以下で、かつ300%の上乗せを上限に緩和する制度を新設したので
それを使うと、もっと高いのが建てられそうだ

>>11932
千葉にオフィス床が多いのは幕張へ企業を誘致して大型ビルをいくつも建てたから
ワールドビジネスガーデンだけで延床面積24万m2以上ある
バブルの時だったから出来たことで、今だったらあんな場所に企業は進出しない
逆にさいたま新都心はそのタイミングを逸した

>>11930
純粋なオフィスだけのビルになるかはともかく
GCSの4地区は容積率1000％以上での開発になるので
それぞれ高さ100m以上になることはほぼ確実でしょう

>>11937 匿名さん

一件都市計画手続きって多分第４Aのカンデオホテルの裏かと思うんだけどちょっと楽しみ

さいたま市／２０年度予算案／普通建設費４・７％減、桜木駐車場用地活用方法具体化へ
　さいたま市が１月３１日に発表した２０２０年度一般会計予算案は前年度比１・１％増の５６２７億２０百万円となった。普通建設事業費は大規模施設工事の進捗（しんちょく）などで４・７％減の７２４億２９百万円となった。街づくり関連では、ＪＲ大宮駅周辺を再整備する「大宮駅グランドセントラルステーション化構想推進事業」に１億４６百万円を充てた。駅機能の高度化や周辺街づくりの具体化で議論を進め、「（仮称）ＧＣＳプラン」を作成する。

　ＭＩＣＥ（国際的なイベント）関連施設の誘致を中止した桜木駐車場用地（約２・７ヘクタール）の活用事業は１６百万円を計上した。滞留拠点形成に向け、周辺街づくりとの一体的な活用方法を検討する業務を発注する。入札手続きのスケジュールや業務内容の詳細は今後詰める。

　ハード整備関連では、食肉卸売市場などを再整備する「（仮称）農業及び食の流通・観光拠点」プロジェクトの整備・運営方針を検討する費用として２９百万円を計上した。総整備費は用地取得を含めて約２７５億円を見込み、２８年度の完成を目指す。区役所や図書館などが立地する中央区役所周辺の公共施設再編方針の策定にも取り組む。事業スキームや各施設の配置などを検討する。１５百万円を計上した。

　台風１９号の被災状況などを踏まえハード、ソフト両面で防災・減災対策にも力を入れる。雨水貯留施設や雨水管を整備する下水道浸水対策事業に３５億５９百万円を計上。県管理河川の浸水想定区域を見直し、新たな洪水ハザードマップを作成する。

https://www.decn.co.jp/onlineservice/News/detail/3202002030506

>>11940 マンション検討中さん
無理なく少しずつでも増えていって欲しいですね。

>>11938 匿名さん
正に最後の2行だね。あの時造っておけばな。
造ってしまえば何とか有効利用しようとするしね。
バブル期に設計された建物は見た目が豪華なのが多い。幕張もそうだが、
例えば三菱地所設計の金沢パークビルなんてしまむら本社とほぼ同規模だが
金かけレベルは全く違う。
https://saitoshika-west.com/blog-entry-3757.html
政令市化も業務核都市形成もバブル絶頂期を逃したツケは大きい。
だから埼玉の議員特に左翼政党は嫌い。

GCSに１億４６百万円ってのは模型含めたプラン作成でそれだけかかるの？
気合入ってるね
桜木駐車場用地は新都心タワー跡地やマテリアル跡地のショボい開発を見てると期待外れに終わりそう

今だってプチ好景気
これから本格的に景気悪くなるからタイミングが遅い

https://www.seiai-youchien.ed.jp/index.html
西口3-Bの北東で解体工事をやってる聖愛幼稚園の建て替え後のパースが公開されてますね。
ニューシャトル大宮駅から3-A・D方面にかけて綺麗な一帯になりそう。

本当にさいたまはいつもタイミングが悪いな
シーノは景気後退で、ソニック級1棟が90m2棟に変更されて
8-1Aはリーマンショックと重なって、三菱地所が撤退
桜木駐車場もバブルの頃ならオフィスやホテルが建っただろう
GCSもモタモタしていたらまた景気後退に巻き込まれてしまう

同じさいたま市内でも浦和の開発は南高砂を残してほぼ完了
南高砂のほうも計画はまとまっているので大丈夫だろう

GCSはとにかく出来るところからドンドン進めていったほうがいい
全体計画で開発の順番も決まっているようだが、
話がまとまった地区から順次取り掛かるべき
先に開発するはずの地区が遅れて、他も遅れるなんてのはよくない

>>11943
大宮でもその時代に造られたOREビル（旧リクルートヒシヤビル）は
低層でもガラスウォール
https://www.orixjreit.com/file/portfolio-afa458fc48febcb8ba3e58af16d45...

名前が似てるけどOLSビルも造りは凝ってる
https://saitama.kashi-jimusho.com/detail/40926/

>>11949 匿名さん
リクルートビルを初めて見た感想は、大宮にこんな都会的なビルが出来たんだ、でしたね。
今でも全く古さを感じないし、むしろ平成以降の建物のほうがプラスチッキーな安物感、
悪い意味で昭和感を感じる事が少なくない。
OLSは発表当初ユニバーサルエデュケーションセンタービルって言われてて、
その時に公開されていたデザインが↓で上層階はガラスを多用したカーテンウォールだった。
現物と比較して特に最上部の意匠が凄い。低層部も壮麗な感じがする。この辺は好き好きかな。