大宮と新都心の今後の開発について６

>>11877
ホントこれが判っている人が意外と少ない事よ

三井が千葉に投資することで横浜の三菱に対峙しているのかね
みなとみらいなんて三菱一強で他社が敬遠していたくらいだからさ

>>11879
それらの全てが100m以上なんてのはありえないだろうから
中途半端に59.99mみたいなのが林立するくらいなら150m以上が2棟建つだけの方が
インパクトが有ると思う
でもねえとあるデベ社員さん曰く、さいたまで100m超えはムズイってよ
価格や賃料が都内を超えると、途端に買い手借り手がつかなくなるからだって

まあ東京じゃ無理だから、さいたまなんだろうから安くないと駄目だろうね

今の大宮のオフィス賃料横浜より高いらしいけど
駅前に豪華なビル建てたら上層階とか高過ぎて入る企業あるのかって疑問はあるね

https://www.sanko-e.co.jp/data
賃料（坪単価） 対前月変動比率 　空室率

東京23区 26,581円 +0.71％ 0.84％
東京都心5区 30,105円 +0.75％ 0.61％
横浜市 15,341円 +0.93％ 1.76％
川崎市 15,868円 +3.21％ 1.37％
さいたま 17,889円 +6.99％ 1.19％
千葉・船橋 11,153円 -0.37％ 7.92％

なこというけと大宮のオフィス賃料は東京都心以外では全国一。
浦和のマンション価格は東京23区のうち１５，６区よりは高い。

三菱地所が新都心の開発事業から撤退した際の社長である木村恵司氏は旧浦和市出身で浦高OB。
別に変な思惑はなかったと思いたいが。

>>11886
そういうこと。まあフロア供給が増えれば必然的に賃料は下がるから、
未だに再開発反対のオーナーはそういうのも嫌なんだろう。
ちっちゃいビルの乱立で大規模ビルによるフロア供給を妨げ、
賃料を高止まりさせてるのが彼ら。
だから未だに大宮の賃料の高さでマウント取りしてるやつは、
結局彼らの思うつぼでもある

それから今後大宮に大規模供給があるとすれば、それはJP大宮ビルのような
壁型で広い駐車場付きが標準的になると思ってる。以前久米設計が出したCGも
壁型のオフィスが多かった。都内にあるようなスクエア型で超高層は今後難しいと思う。

>>11886 マンション検討中さん
坪単価約7％の上昇って酷いな
坪単価を横浜市と千葉市・船橋市の間くらいに下げないとなかなか企業も進出し難い

流石に千葉市・船橋市の1.5倍の坪単価は高すぎでしょ

千葉市・船橋市の空室率が約8％はヤバいな
坪単価さいたま市の2/3でこれでは投資するのってかなり勇気がいるのでは？
あっ、でも地価が安いんだよな

これは逆に考えれば絶好のチャンス
これからできる大門と西口のビルの賃料次第で地権者の目を覚まさせるいい機会
あの傲慢な地権者がこれで変わるといいんだがね
施設も最新で今までより賃料下げられれば皆そっち行くよな

オフィスも一時的に供給過多にして
雑居ビルの賃貸料下げないと
雑居ビルオーナーも諦めがつかないのかも

さいたま市議も言ってたがさいたまは市街地が狭いのでオフィス供給数も少ないという根本的な問題がある

オフィスの賃料は東京並みなのに需要は東京ほどないのが
事業者側も二の足を踏む要因なのかな？
だとしたら皮肉だね

でも、高い賃料で仕方なく古いビルに入っている所もあるのだろうから
そういう所をあてにしてもそこそこの需要はあるのではないか
結果的に古い雑居ビルも再開発に向かえば尚良し

>>11890
千葉はバブルの時、幕張にオフィスをたくさん造っちゃったので
さいたまの倍近くオフィス面積があるらしいよ

ただ、いずれにしてもさいたまはオフィス床が政令市で一番少ない（P15）
http://www.city.saitama.jp/mobile/001/010/005/p060935_d/fil/tuyomitoyo...　

今回のGCSでいきなり倍は無理でも20％近くは増やしてほしい
オフィスの床2万坪はキャパオーバーとか言っちゃう事業者もいたけど
それはさすがになめてると思うわ

そこの資料のP16に「創出すべき（ビジネス）床面積」で
10～15万m2と答えたところが3社あって
20万m2以上と答えたところも1社あった
そういうところにGCSはやらせるべきだわ

1～3万、1万m2未満とか言ってるところは論外

オフィスについて

事業者の意見

商業施設について

事業者の意見

和光市駅北口土地区画整理事業（施行者・和光市、約１１.３ha）で駅前広場に隣接する８、９、１０街区に仮換地指定を受けた区域と駅前の土地で、区域面積は約０.９haとなる。敷地面積は約８７００㎡で、建築面積は約６１００㎡。現段階では、ＲＣ一部Ｓ造地下１階地上３４階建て延べ約６万４０００㎡、高さ約１３０ｍの再開発ビルを建設し、地上１階から３階は商業施設、上層階は共同住宅約３００戸となる予定だ。

一部抜粋
和光も頑張ってるし大宮にできないことはない
頑張ってくれ

ついに和光きたか。
和光ってマイナー自治体だけど東京メトロ2路線に理研や本田、税務大学もあって
何気に強い自治体だよな。外環道で何処へ行くのも便利だし住民の所得も高い。
言わば埼玉の浦安的ポジション。西部は武蔵野台地なので地盤も強いしね。

和光には国立保健医療科学院もありますね
今回の武漢からの帰国者も受け入れるようです

また、建設中だった駅ビルが3月にオープンします
https://pbs.twimg.com/media/EMiB7-KU8AAjyiS?format=jpg
駅ナカは既にオープン
https://pbs.twimg.com/media/EMiKcLMUEAAG3xb?format=jpg

130mか、和光やるな
GGSでも99.9mとかじゃなくソニックぐらいはいってほしいね

和光市住んでたけど、開発余地のある北側と東側は、駅前からちょっとでも外れると、アップダウンがキツくて、つらい街だよ。
ついでに話題の千葉駅へも通勤してたけど、あそこの駅周辺は死んでいる。荒廃したゴーストタウン。
死んだ街だから、価値が無い土地が投げ捨てられて、それで再開発出来てる感じ。再開発も良し悪しだね。
まあ、北口駅徒歩数分に戸建て住宅街が広がる長閑さだから、ステーション駅前に戸建てを立てるのが目的なら、良いかもしれないとは思ってた。

GCSは4地区全て容積率1000％で検討されているから
これまでの埼玉になかったような高さは実現すると思うよ
150m超のタワマンが林立する武蔵小杉でも600％くらいだよ

ビルの規模は地権者より不動産屋の意向次第？

取り壊し費用を積み立てていないタワマンはやばいよ。

基本的に容積率が高いほど事業性は高くなる
中地区は交通広場に土地を提供するのだから
1300％くらいにしてあげてもいいのでは
シンボルタワーとしても期待されてるのだし

名古屋駅、栄も「東京駅並み」に？　容積率1300%に
https://www.asahi.com/articles/ASN1X7R8FN1XOIPE01D.html

いくら容積率上げたところで、開発側は需要予測を最重要視するからねえ…
埼玉にそんなタワマンだの超高層オフィスだのが必要か？って意見が出るのは、
都内物件以上の価格を設定しにくいというニーズの問題があるから。
さいたまで容積率緩和を求めてるのはむしろ地元の個人オーナーとか中小不動産で、
例えば森や三菱や三井が再開発の条件として求めているとかいう話じゃない。

オフィスフロア供給量が増えれば賃料が下がるけど、ビルをデカく(高く)するほど
建設費も跳ね上がるから、安い賃料ではペイ出来ないという問題もある。

都内や横浜だと大手企業の本社や支社が数フロアぶち抜きで契約するけど、
さいたまでそういう需要が全く無いとは言わないが、大手なら営業所クラスとか、
大半は中小企業、あとは社員10人以下のベンチャーだと思う。
そんな会社が超高層オフィスに入って高額な賃料を払い続けるのは実質無理だし、
契約も「フロアの一角だけ」のように小口になる。
郵政ビルは正にこういう地域特性を掴んで設計されている。
残念ながら、今個人オーナーが経営してる雑居ビル程度の間取りのほうが、
賃料はヌキにしてもニーズには合っているという皮肉がある。

>>11911 匿名さん
フロアーの一角だけ？

JPビルのテナント

http://zenkoku-office.doorblog.jp/archives/79474359.html

4階 花王カスタマーマーケティング
4階 花王
6階 富士通エフサス・クリエ
8階 富士通
10階 デジタルプロセス
10階 東光電気工事
13階 サントリービバレッジ
13階 サントリーフーズ
14階 サントリー
15階 東日本高速道路株式会社関東
16階 ETCコーポレートカード
16階 東日本高速道路株式会社関東
17階 東日本高速道路株式会社関東
18階 ジーテクト
19階 東京美装興業
19階 アウトソーシングテクノロジー

>>11911 匿名さん
フロアーの一角だけ？

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>>11911 匿名さん
フロアーの一角だけ？

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>>11911 匿名さん
フロアーの一角だけ？

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4階 花王カスタマーマーケティング
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【事業者アンケート結果より】 □集計結果 ⇒主な意見
①ビジネス床の過不足、②ビジネス拠点としてのポテンシャルに関して
□現在、大宮駅周辺のビジネス床は「とても不足」「不足」との認識されている（21 社中 13 社）
□ビジネス拠点としてのポテンシャルは「とても高い」「高い」という回答が多い（21 社中 14 社）
⇒大宮は東京近郊の地方都市の中では、オフィスニーズは底堅い。北関東はもとより、東北・上越・北陸へのアクセスも良好で、支店機能を置くことを希望する企業が多い。
⇒大型ビルは軒並み満室であり、新規供給がないため需給逼迫が解消されていない。

③本社クラス、④東日本支社クラスの誘致可能性に関して
□本社クラスの可能性については、「とても高い」「高い」という回答は０である。
□支社クラスの可能性については、「とても高い」「高い」という回答が半数ある。（21 社中 11 社）
⇒本社機能の誘致は、東日本に工場･研究施設を置くメーカー等であれば、鉄道交通至便な大宮
駅周辺に本社機能を置く可能性はあるが、助成金等の優遇措置等が無い限りは難しい。
⇒東京のオフィス供給が大きく、鉄道利便性が高まり東京本社－埼玉支店の構図は強くなる。
⇒今後は首都圏大地震など非常時の本社機能等のバックアップ拠点への関心がこれまで以上に
高まることは必至であり、広域的な支社クラスの拠点整備のニーズが高まる可能性もある。

⑤創出すべき床面積に関して
□1～3 万㎡程度のビジネス床の供給が適切としているのが約４割と最も多い。（17 社中 7 社）
□次いで 10～15 万㎡程度とする回答が多い。
⇒北陸・北海道新幹線の開業によりハブ駅となり、大宮が東日本・北陸地区の業務拠点となる。

>>11912
同じ内容を4連投もして狭軌じみた必死さが伝わってくるけど、
そのデータですらフロアぶち抜きは東日本高速道路株式会社関東のみ、
4/10/13/16/19は2分割だね。(分割比率は知らないけど)
もともとJPビルは最少1スパンでの区画でリースできるようになっていて
大規模な自走式駐車場を設けた反面幅が狭く、
小規模事業者でも入居しやすい設計・構造になっている。

これがもっと1フロア当たりの面積がデカい先行のビルだと…
シーノ大宮
http://zenkoku-office.doorblog.jp/archives/70148301.html
http://zenkoku-office.doorblog.jp/archives/70148232.html
ソニックシティ
http://zenkoku-office.doorblog.jp/archives/69238952.html

「大手なら営業所クラスとか、 大半は中小企業、あとは社員10人以下のベンチャー」が
「フロアの一角だけ」と言っているだけど、フロアぶち抜きが全く無いとは言ってないんだな。
言葉尻だけをとらえて感情的に的外れなレスをするのは幼稚でみっともないからやめようぜ。

煽りに来てるくせによく言うぜ

>>11919 匿名さん

横浜ランドマークタワー

http://blog.livedoor.jp/amenimomakezu_/archives/yokohama-landmark.html

同じく分割

煽りに来たけど墓穴掘っちゃった恥ずかしい例ですね

>>11910
いや、事業者アンケートでも、やるなら容積率1000％以上でとか、
住宅なら造ればいくらでも売れるとした意見がいくつかあったよ

新都心の時のように住宅無しで高層ビルを建てろと言われれば
事業者側も二の足を踏むけど、今回のはそういう枷もないからね

>>11923 匿名さん

住宅ならいくらでもって住友さんなぁ？
西口の第３b.ad共に三井不動産レジデンシャルに取られてるし

西地区ならタワマンでも購入出来る価格になるのかな？

第3adの更地になった所は案の定三井のリパークだった

しかしいつでもどこでも喧嘩してるな

何かシーノは組合方式だったけど、三菱地所と大成建設のタッグだったと思う

しかも1棟まるごと投資会社が買ってる
旧あさひ銀行？も今のOLSビルの所に計画通りに建てちゃえば今頃かなりの収益あげてただろうに

何で大宮のオフィスが横浜様より高いのか色々な角度から見てみたけど、かなり1棟まるごと投資会社が買ってるね
何かそういった所からも供給不足にして賃貸料上がってるように気もする

レンタルオフィスの世界規模のリージャスも進出してきてるみたい

>>11918 匿名さん
10～15万平米だとソニック+シーノ3棟くらい？
実現すればかなりの（就業）人口増ですね。
まあ流石に無理か。東口に限らず大宮・新都心でならと思いたい。
何れにしても高さ150メートルとかは無茶な話のような気がします。

>>11927 通りがかりさん

今って階高が高いのでなくはない
しまむら本社12階、3万平米で60m
あの建築面積で9万平米の建物を立てると36階建ての180m

でもいきなりその規模のオフィスを誘致するのは不可能かなと思う

かといってこれってあくまでもオフィスのみなので下層部は商業施設なので中地区はまあまあの高さにはなるのでは？あとはホテルが入るかとかあるので

比較
東京駅の390mタワーは61階
ランドマークタワー約300mは70階

近辺の最近の建物
大門93mは18階
武蔵野銀行93mは13階

>>11928 マンション検討中さん
なるほどソニックの時代より天井高いビルが増えてるんですね。
もしそこそこ高いビルが出来たら、高層階に展望フロア兼博物館かイベントスペース作って欲しいです。
有料だけど割と誰でも入りやすいものを…
御時世的に無理な話ですかね。

新都心に作ってくれたら良かったんだけど。

>>11920
何の評判が気になってるのか知らんが、
以前貼り付けた総務省統計局のデータをコピペ
千葉市
3,537_１法人当たり総延べ床面積
2,051_１建物当たり延べ床面積
さいたま市
2,585_１法人当たり総延べ床面積
1,625_１建物当たり延べ床面積 り延べ床面積

上記以外のデータ
https://www.e-stat.go.jp/dbview?sid=0003013529
https://www.chusho.meti.go.jp/koukai/chousa/chu_kigyocnt/181130kigyou2...

要約すると、さいたまは大企業に関しては元々少ない。一事業所当たりの従業員も少ない。
企業数では辛うじて千葉を超えているにもかかわらず、従業員数では大きく下回っている。
東京横浜などとは比べるまでもない。

つまり、容積率規制緩和されたところで100m超えの高価なオフィスが容易に建つわけでもなく、
元々埼玉は中小企業向けのニーズが高いのだから期待は禁物という、
あくまでデータに基づいた意見を述べてるだけなんだけどね。煽ってるとか心外ですな笑

シーノは個人地権者もいる。記憶があやふやだけど、確かこのスレで謎扱いになってる木曽路がそう。
情勢不安だから後から再開発するわってB/Cは先行開発から分離された。
今C街区(武銀)をやってるけど、以前Bは12～15階程度のオフィスとも聞いたことが有るが
話の出所がアレなんで信憑性はグレー。
ノースウィングの側壁面が無地っぽいのは新しいビルにマスキングされてしまうから、
とも聞いたことがある。

>>11930 匿名さん

これ見ると関東では東京神奈川埼玉が多くて、千葉は三大都市圏外って感じだけど

残念ながら横浜市とさいたま市のデータは出てるけど、千葉市はデータすらないので比較対象外かな

オフィスの広さって、さいたま市は千葉市の坪単価が1.5倍ってのもの影響もあるのでは？

まぁでも、大企業より将来有望な中小企業やベンチャー企業を誘致できるような街作りをしてほしいかなって個人的には思う