ル・サンク小石川後楽園（5）

「建築確認申請が取り消される場合があります」文京区内での青田売りのすべてのマンションの重説に記載しないとですね。

>>5829 検討板ユーザーさん
確認申請降りても、あとで反対や圧力かけて変更させたりできるとなると、責任の所在難しくなりますよね。
今回は法令違反という司法判断だと思いますが、それなら確認申請時に申請機関がちゃんと言えよって思うのが建築主からすれば真っ当で、社会全体にとってみると、一部の圧力団体の方が悪にも思えるんですけど。

今日も撮影してましたね。報道かな。

>>5830 周辺住民さん
処分庁が民間だったことはちゃぶ台返し的な判断をしやすくしてしまった点は否めないと思っています。何を信じてよいのかという雰囲気になり、業界全体がパニックに陥ったのは日本不動産学会でのワークショップの議論によく現れています。後出しじゃんけん的なことをするのであれば、社会全体に与える負のコストを誰が負担するのかということも十分意識した上で慎重な判断が今後求められるようになるでしょう。

>>5830 周辺住民さん
でも法令違反は是正されて然るべきでしょ
ぼくも取壊しという社会的損失が多大すぎる結末は残念だけど、だからといって法令違反が放置される世の中にはしたくないな
（本件が本当に法令違反なのか、という議論はしたくないです）

2回の建築確認取り消しですから。
過去スレによると、1回目の審査請求事件でも駐車場からの避難路が争点の1つになっていたようで。。。

VARみたいに他の視点から見たらアウトでしたっていうのはやめて欲しい。
ホント慎重にやって欲しいですよね。

>>5835 マンション比較中さん
一瞬の判断の補正措置としてのVARと同列に語るかなー

民間の確認検査機関の確認が取り消されたことで、NIPPOが東京都に107億円の国家賠償を求めている裁判は、まだ続いているようです。

解体の上建て替えが公表されたそうでおめでとうございます！
マンション検討中さんが2年前の9月にこのスレでお知らせした通りになりましたですね。

「裁判では主張しなかったがA,B階段が駐車場の避難階段とみなせることは理解している、しかしながら長期間が経過し、事故物件とも言える状況になっているので、採算が合うように解体の上建て替えることにした」
という感じでしたですね。

明日土曜日の住民説明会では
A,B階段が駐車場の避難階段とみなせる、実は合法だった！

と認識しているのか否かを質問してみると面白いのではないでしょうか？

こんな新しい建物を些細なアラ探しで壊させるなんて、環境破壊もいいとこ。

新しくても法令違反は是正されて然るべきでしょ

>>5840 匿名さん
って言うと思った笑　一体二酸化炭素何トン分の資源がこんなことのために無駄にされたか

8年間事業中断のマンション、取り壊しへ

>>5837 匿名さん
>NIPPOが東京都に107億円の国家賠償
まあある意味監督不行届きでこれだけの大きな損失を生じる大事件になったわけだからねえ。まあホント、カジュアルに取り消したもんだよなあ。

>>5838 マンション検討中さん
>A,B階段が駐車場の避難階段とみなせる、実は合法だった！
反対派住民の感情を逆撫でする発言ととられかねないが、変にもめてこれ以上塩漬けにする理由を与えるのも良くないと思うので、なんとか自重してほしいですね。

>>5844 匿名さん
これ、この人の独自の見解なので、スルーがいいかと。

新ブランド名採用？

ジークレフ小石川？

>5845 評判気になるさん
スルーなんかしないで勇気を出して聞いてみたら良いのではないですか？

>5844 匿名さん
>A,B階段が駐車場の避難階段とみなせる、実は合法だった！

NIPPOが説明会の場で今さら公言するとも思えませんし、もし合法だったと認めたとしても、解体・建て替えは決定されていて今さら覆ることはありませんので大丈夫でしょう。

>>5841 評判気になるさん
解体しろとは言ってませんよ(*^^*)

>>5847 匿名さん
ジークレフさんはとうの昔に撤退しますた！

マンション検討中さんが２年前にこんなこと言ってますね？

>5387 マンション検討中さん 2021/09/15
>5382 匿名さん

>そもそも新証拠云々の話も >>5381 だけが述べている妄想です

いつもながらホントに口が悪い人ですね
でもね「妄想」はないでしょう、悔しいのは分かりますけどね？
この最新情報はね貴方方反対派住民系の人では絶対に得られないものなんですよ
残念でしたね？

「NIPPO側が「直通階段A,Bが駐車場の避難階段とみなせる」
つまり合法であると認識した
しかし一連の裁判ではこの主張はしていない
長期裁判と判決、事故物件となったという事で、解体建て直しが採算上有利と言う風に判断している」
らしい

妄想でなければ空想かな

>5830 周辺住民さん
>5839 匿名さん
>5841 評判気になるさん
>5843 匿名さん

過去こんなことを言っていた東京建築士会法規委員が居りました。

「最近の住民運動は、反対理由の骨子を超えて建築基準法の単体規定（特に避難規定）違反を理由として、建築確認済の取消を提訴するなど迂回作戦をとっている例も増えてきています。隣接建築物の避難規定違反により自己の建築物の住民の避難が阻害されるという、ほとんどが合理性のない理由での主張ですが、平成30年５月の東京地裁判決（文京区ル・サンク小石川後楽園）において東京都建築審査会における近隣住民の不服申立適格が認められ、避難規定（東京都建築安全条例第32条第６項）違反を原因として建築確認済行政処分の取消が合法とされました。この件での避難規定違反は法の規定が定かではない部分で見解が分かれるところですが、東京都建築審査会は複数解釈の存在を認めるものの一つの解釈に立脚して違法と判断しています。設計者としては完成直前に確認取消といった重大な裁決をなすことは、法文に明確な違反が無い限り許されないと考えます。建築審査会がすべての建築確認を審査できることはあり得ませんので、確認制度の崩壊を招く行為と考えざるを得ません。」

>5853 通りがかりさん
え？２年前にマンション検討中さんが言っていた通りになってますよ？
合法云々も質問してみたら如何ですか？

>>5854 マンション検討中さん

だから何？

>>5854 マンション検討中さん
引用も貴重ですが、自分の言葉でね。

跡地に60階のタワマン建ててましょう????

計画発表　→　反対運動　→　強行着工　→　違法判決　→　8年放置　→　取り壊し　→　新計画発表　→　（最初に戻る）

この周辺にお住まいの方は落ち着かなくてお気の毒です。ニッポのせいですね。
これだけ長引いたので先行きが見えないままこの世を去った住民も少なくないでしょう。

>>5859 匿名さん
こうしたくて反対運動したんでしょ？
本望成就かと。

計画発表　→　反対運動　→　建築審査会への審査請求（１）　→　建築確認取り消し（１）　→　計画変更　→　建築審査会への審査請求（２）　→　強行着工　→　建築確認取り消し（２）　→　NIPPOが提訴　→　NIPPO敗訴の判決　→　8年放置　→　取り壊し　→　新計画発表　→　（最初に戻る）

ではないかと。２回の建築確認取り消しがされているので。

そしてNIPPOは今も東京都を相手に107億円の損害があったと国家賠償の裁判中。おそらくその裁判の判決が出るまで新計画発表はないよ。

>>5854 マンション検討中さん
>設計者としては完成直前に確認取消といった重大な裁決をなすことは、法文に明確な違反が無い限り許されないと考えます。建築審査会がすべての建築確認を審査できることはあり得ませんので、確認制度の崩壊を招く行為と考えざるを得ません。

全くその通りですね。特に建築がほぼ完成したという段階の事情を斟酌できない暴挙でした。その後の騒動で相当な批判が審査会に寄せられて、中のみなさんは色々と考えさせられたんじゃないでしょうか。

今後は同じようなことは起こらないと思います。

>>5862 匿名さん
処分庁を正しく監督できなかった都や、制度を作った国に瑕疵があるという主張は正当なものだと思います。莫大なコストをかけて作られたものを、構造面で危険というならともかく、避難路があるのが形式的には別な建物であるというだけで取り消すということが果たして許されるのか。建築審査会を正しく監督できなかった瑕疵とあわせて二重の瑕疵について都や国は誠実に向き合い、賠償するべきだと思います。

法的リスクのことを真っ当な業者は知っています。貴方は知らない人ですか？

ちなみに >>5863 匿名さんが引用した記事を執筆した東京建築士会法規委員長は、東京建築士会でその執筆が問題視され、更迭されています。

>>5864 匿名さん
建築審査会は特定行政庁に設置されるものの独立の機関というのが建前。
監督とか言っちゃいけないよ。

建築確認の民間開放以降、建築審査会の審査請求事件の約３割で法令違反が見つかると言われています。

建築審査会で審査請求が審理されているのに工事を強行するのは、かなりのリスクがあるという覚悟が要ります。

>5863 匿名さん
「特に建築がほぼ完成したという段階の事情を斟酌できない暴挙でした。」

おっしゃる通りです。
東京都建築審査会（特に河島議長）の暴挙と言わざるを得ません。
絶対高さ制限が施行された直後の建築確認取り消しは、（実際は執行停止を即日やりました完成してしまったら終わりなので）2階分減築して建築確認を取り直すか、解体して立て直すか、裁判で建築確認を取り消してもらうかしか選択肢がない、つまり現在の状況が明確に予測できるからです。

河島議長は事情を斟酌するどころか、反対派住民の下記作戦を先頭に立って遂行したたのです。
彼は直通階段A、Bは駐車場の避難階段とみなせるつまり建築確認を取り消す必要などさらさらなかった。と言うことに気づいた今、何を思うのでしょうか？

>当初は、私たち審査請求人の側で、審理を長引かせようとしたこともあります。つまり、当時文京区では建築物の高さ制限を定めようとしており、2014年3月17日に高さ制限が告示・施行されました。この高さ制限が発効したのちであれば、建築確認が取り消されると、建物の上部を削って建築設計をし直さなれければならず、施主側は大きなダメージを受けることになります。そこで、2012年9月に審査請求をしたのち1年余の間、建築確認の違法の主張を小出しにし、重要な主張は控えていました。

>そして、高さ制限が発効する前後から、私たちは建築確認を違法とする実質的な根拠を主張しはじめました。そのため、処分庁との議論が難しい法令解釈にまで及ぶようになり、争点が詳細で複雑なものになりました。そして、建築確認の違法の弱点を衝かれた処分庁および施主は、2014年3月12日、最初の建築確認の内容を変更する変更確認処分をしました。その結果、新しい変更確認の違法性をさらに追及することになりました。

>このように、事案の内容が難しいこと、変更確認によって争点が追加されたことなどのために、建築審査会の審議に大幅に時間がかかることになりました。最近は、私たちから早く裁決をするように、そのために、早く口頭審査を開くように強く要求しています。マンション建築が完成すると、建築確認の審査請求は争う利益が消滅したとして却下されるからです。そしてようやく9月7日に口頭審査が開催されることになりました。

>口頭審査では、これまでの審査で問題となった上記(1)～(4)の争点を中心に質疑が行われます。これは私たちの最後の決戦場なので、全力で闘います。

引用も貴重なんでしょうがね。

>>5866 匿名さん
>東京建築士会でその執筆が問題視され、更迭されています
ポリコレに沿わない本音を言うとなかなか難しい立場になるよね。

勝った方は確かに嬉しいだろうけれど、負けた方には遺恨が残るのが世の中のことわり。完全勝利というのは案外アフターが大変だったりするんだよ。

>>5872 匿名さん
本件では誰がどんなアフターをしてるのでしょう？

東京都建築審査会（河島議長）が反対派住民の作戦通りに建築確認の執行停止した決定書です。
このままでは建物が完成してしまうと言う焦りが見てとれます。
反対派住民の執行停止申し立てには理由があるから、と言う理由で執行停止しているわけですが、
その理由とは東京都建築安全条例32条6号に規定する駐車場の避難階段が不備のただ一点です。
河島議長に少しでも建物を救ってやろうという気があったのなら、完成後に不備を改善させるということもできるわけですし、
また想像力を働かせてA,B階段は避難階段とみなせるのではないか？と思いつけば解体の悲劇は避けられたのです。

http://bengoshi.la.coocan.jp/sikkouteisikettei.pdf

> また想像力を働かせてA,B階段は避難階段とみなせるのではないか？
また妄想ですね

建築主のNIPPOと神鋼不動産（22年にTC神鋼不動産に社名変更）は、都の裁決取り消しを求めて東京地裁に提訴したが、18年に「裁決の判断に誤りはない」として請求は棄却。最高裁で確定した。
https://share.smartnews.com/4B8pg

Ａ，Ｂ階段が地下駐車場の避難階段とみなすことはできない、法令に違反するという判断が、最高裁で確定しています。

妄想を語るとしても最高裁で確定するまでです。

>5876 評判気になるさん
「Ａ，Ｂ階段が地下駐車場の避難階段とみなすことはできない、法令に違反するという判断が、最高裁で確定しています。」

はウソです。このことは裁判では一切判断していません。

「裁決の判断に誤りはない」として請求は棄却。最高裁で確定した。」
と言うだけですね。

>5875 匿名さん
「妄想」と言われるのであればその根拠法令を示してください。

できないのであれば妄想だとか空想だとか言うことは許されませんよ。

不毛な争い no no no

建て直すマンションは7項目要望をすべて満たすのでしょうか。
そうでないと、また揉めそうですね。

妄想を語る人とは争いにもならないと思う。

>>5880 匿名さん
そもそも法に反しないことに加えてあれこれ要求する権利は周辺住民にはない。

>>5873 マンション検討中さん
風評被害

>>5882 マンション検討中さん
法に反した建築計画だから解体するんでしょ

>>5880 匿名さん
満たさないと建てさせないと言うのは勝手だが、問題はそれを担保する強制力を発揮できないこと。マンション価格が高騰したためにそういう建て方でも利潤が出る見通しがついたのではないか。

東京都を相手の国賠訴訟などを続けることで代理人に支払う十億円規模の経費がかかっているようですが。

文京区民を甘く見ない方がいいですよ。甘く見ると痛い目に遭いますよ。
今回のことでよく分かったと思います。
もし、7項目要望のすべてを満たすことができないマンションを建てようとしているのでしたら、近隣住民の方々の十分な理解を得て工事を進められるのがよろしいかと思います。
新しく建てる予定のマンションが今の未完成建物の二の舞にならないことを祈ります。

７項目要望のうちの「高さ」は絶対高さ制限が発効したので。

そして「駐車場の出入口」と「車寄せ」

本日土曜日の近隣説明会の様子などお聞かせいただければ幸いです。
どなたかA,B階段が駐車場の避難階段とみなせるのか否か？
をNIPPO側が認識しているか否かを聞いた方はいらっしゃらなかったのでしょうか？

解体することが決まったから誰も聞かないと思う。もはや関係ないし。

>5887 匿名さん
これですか？
(1) 建物の高さを20m以下にする。
(2) 歴史性に配慮した歩行者空間を整備する。
(3) 急峻な位置に車の出入り口は設けない。
(4) 歩道状空地は段差がなく、車椅子も通れるようにする。
(5) 緑地帯を伴う歩行者優先型の道路整備とする。
(6) パースを作成し説明会を解りやすく。
(7) 車寄せを敷地内に設置。

これの全て満たすようなマンションが建てろというのはデベを甘く見ているのではないですかね？
さすがにNIPPOも可能な限り考慮するでしょうけど、少なくとも高さは２２ｍになるのは間違いないですよ。

今回の事案は設計者、民間検査機関などがあまりにもふがいなかったので建築確認が取り消されたわけです。
A,B階段が駐車場の避難階段であると説明さえすれば建築確認が取り消されることはなかったのですから。
今度こそ審査請求されるようなヘマはしないでしょうね。

>>5892 マンション検討中さん
審査請求はどんな難癖でもできることはできるよ

いずれにしても日建ハウジングシステムと都市居住評価センターは外して来るだろう

>5893 匿名さん
そうですね。
審査請求されるごとに何回でも変更届を出すことができるし
例え建築確認が取り消されたとしても何回でもやり直しが効きますしね？

>>5892 マンション検討中さん
そうです。
7項目すべてを満たすマンションを建てろといっているのではありません。
もし、7項目すべてを満たすのでしたら、近隣住民との話合いは特に必要ないと思いますが、そうではなく、一部でも満たさない建物を建てるのでしたら、近隣住民の方々とよく話し合ったうえで建てた方がよいという趣旨です。
近隣住民の方々も、7項目の一つでも欠けていたら絶対に認めないとまでは言わないと思います。

同感です

> 例え建築確認が取り消されたとしても何回でもやり直し
すでに２回取り消されているので。次の建築確認取り消しを受けてはいけない。

>>5896 匿名さん
7項目のうち、対応しないと違法になるものはどれてすか？

高さ26メートルは違法ですね？

ル・サンクは、あと2回の変身を残している。
コレがどういうことか、分かるかね。

本来なら解体後に土地を売り、別業者が新規に開発をした方がいいように感じます。
https://news.google.com/articles/CBMiMWh0dHBzOi8vZ28yc2Vua3lvLmNvbS9zZ...

>>5900 匿名さん
高さ制限くらいですね。残りは「貴重なご意見ありがとうございます」でスルーして、くれぐれも粗探しされないよう法の順守だけは注意して、あとは経済性MAXで建てることですね。
他の「ご要望」については、１つにつき周辺住民から1戸当たり数百万円だしてくれたら対応します、とかにすればWinWinじゃない？

>>5902 匿名さん
単なる転載じゃなくて少しくらい自分の意見書けよ

次回新築後の坪単価は、今の相場感で700万越え？
それにしても、解体うるさいね、涙

今のデベは売り払ったほうがいいと思う。
そしてオプレジとかエクセレントシティみたいに近所迷惑など意にも介さない突貫デベがゴリゴリ建てるという展開。
そうでもしないと永遠に建てては壊しの繰り返しだろ。

>>5905 通りがかりさん
既存基礎利用はやらないんかな？
都心のオフィスビルだと最近ポツポツやってるけどね
分譲ものだと品質保証が難しいか

>>5906 マンション検討中さん
URからの譲渡条件で売れないといった書き込みが少し前にありましたね

100m2部屋が、
二億ちょっとで買える、
ってこと？

>>5909 口コミ知りたいさん
せいぜい700程度じゃないですか？
土地に罪はないとはいえ、ケチのついてしまった事業だし

>5896 匿名さん
(7) 車寄せを敷地内に設置
などはマンションのグレードアップにも帰すると思いますが、
（３）出入り口と共に傾斜地なので難しいところがありますよね。
特に坂上の敷地は提供緑地（？）になるとしたらなおさらですね。

２回にわたる説明会でこの７項目についても話が出たのでしょうか？

しきちがいじゃが、
仕方がない。

>>5903 匿名さん
マンションを建てる場所が文京区でなければ、そういう対応でもよいかもしれないです。
でも、ここは文京区。文京区民を甘く見ない方がいいですよ。
彼らは、僅かな設計上の問題点も見逃しません。
取り壊される未完成マンションの二の舞になっても知りませんよ。
ちなみに、小石川植物園隣接のマンションも、デベが近隣住民の懸念にできるだけ配慮して建てていますよ。

もし、近隣住民との協議なしに7項目要望の一部でも満たしていないマンションを建てるつもりならば、（指定確認検査機関ではなく）東京都から建築確認を取得するくらいの慎重さが求められます。

もう１回建築確認取り消しになってはいけません。

説明会なんだから要望受ける必要って本来ないよね。
あまり行き過ぎると脅迫に近いと感じちゃいます。区議も本来は中立であるべきだと思いますけど。票を入れてくれる人の代表みたいになってますよね

ハクビシンなどの害獣が棲みついたことがあるというのは事実ですか？

>>5913 匿名さん

7項目の要求がそれぞれ何の法に基づくものか、住民は明らかにすることからですね。あくまで法律上の瑕疵でここまで追い込んだのだから、そのベースで良し悪し判断しないとアンフェアなのは当然です。

それは違うと思うな

>>5919 匿名さん
貴重な個人の思い、ありがとうございます。今後の他物件で参考にさせていただきます。

問題解決に向けた話し合いの手順

ステップ1
建築主に説明を求めましょう

建築計画について、建築主に次の項目等の説明を求めましょう。
建築物の概要（敷地の形状、建築物の規模、構造、用途等）
（例）敷地境界からの距離、ベランダ・窓の位置、駐車場・ゴミ置場などの位置、日影の影響、エアコン室外機の位置、排気口の位置、完成後の管理形態等
工事の概要（工期、工法、作業方法、危害の防止策等）
（例）作業時間、日・祝祭日の取扱い、仮囲い・シート等の仮設計画、工事中の騒音や振動対策、工事車両の台数・運行経路・安全対策等


ステップ2
質問、要望事項を整理しましょう

計画や工事に対して質問や要望がある場合は、必要に応じて他の近隣住民の方とも話し合い、内容等を整理して文書にまとめることをおすすめします。要望は理由を具体的に示すことが、建築主から様々な改善策を引き出すことにつながります。
（建築物に対する要望の例）窓の位置・曇りガラスへの変更、目隠しパネルの設置、排気カバーの設置、エアコン室外機の位置・向きの変更等
（工事に対する要望の例）作業時間、工事車両等に関する要望、警備員の配置、家屋調査の実施依頼、家屋等に被害が発生した際の復旧や補償、騒音計の設置、工事協定書の締結等


ステップ3
建築主と話し合いましょう

質問、要望事項を整理したら、建築主と、話し合いや文書のやり取りを行いましょう。話し合いは個別のやり取りだけでなく、説明会の開催を依頼するなどの方法もあります。
質問や要望を伝えたら、いつまでに回答が欲しいのか明確に示しましょう。
話し合いにより合意した内容も文書にまとめておくと後のトラブル回避につながります。
近隣住民と建築主の間では立場の違いから、考え方に相違が生じることがありますが、お互いの権利だけを主張するのではなく、譲り合うことが重要です。

7項目を側から見るとがめついなと思います。
その要望の根拠について説明会開いてほしいですね。笑

>>5921 匿名さん
文京区HPからのコピペうざい

いずれにしても、また建築確認の取消しにならないように、くれぐれも慎重にお願いします。

建築確認取り消し（１回目）清水建設撤退
建築確認取り消し（２回目）安藤ハザマ撤退、裁決取消訴訟で敗訴ののち神鋼不動産撤退

地所も撤退するの？

歌舞伎役者氏も撤退？

>5913 匿名さん
「文京区民を甘く見ない方がいいですよ。彼らは、僅かな設計上の問題点も見逃しません。」

文京区民としてはそこまでのうぬぼれはないですね。
今回の審査請求では代理人は数多くの違法とされる事項を挙げていますが、当ったのは駐車場に避難階段が存在しないということただ一点です。
その他
2方向避難が確保されていない部分がある
多目的室の窓先空地が確保されていない
地盤面の算定の誤り
などは全てハズレです。

しかも駐車場の避難階段にしても建物部分にあるA,B階段（1階～2階部分のみ）が駐車場の避難階段でもある。（なんと駐車場に2方向避難の避難階段が存在する！）
と主張しさえすれば合法となり建築確認を取り消されることはなかったのです。
となると審査請求項目は全てハズレだったことになります。

審査請求代理人方々は実際には合法と言えたととっくに気づいているはずです。
僅かな設計上の問題点も見逃しません、というのであればですがね。

それと千石2丁目のインペリアルガーデンで近隣住民の要望をほぼ丸のみしたのは、住友が神対応をしたからではありません。
当時は周辺の道路幅が狭く中～大型の工事車両が合法的に通行できなかったために、住民の許諾を貰わないことには工事ができなかったからです。
それを住民側に指摘されるまでは、実際に工事を強行していたのです。
もっともその後これはいけないと文京区が車道幅を広げました。

この点はルサンク建設に当たって工事車両が一方通行を逆走しないと工事が出来なかったのも同じ理由ですね。
文京区が逆走に当たり車道幅を広げたのも同じです！