ル・サンク小石川後楽園（5）

ワンルームマンションが建つというのは本当ですか。
デベは結局このプロジェクトを断念するということですかね。

今にして思えば、ルサンク小石川が実は適法な建築だったという「マンション検討中」さんの執拗な主張は何だったのでしょうか？と思います。

そう適法なファミリータイプ一応高級マンションが解体され
住宅街としては最悪なワンルームマンションが建つというのは？
反対派住民にとって実に皮肉な結果ですね

今にして思えば「反対派住民」のあの執拗な反対運動は一体何だったのでしょうか？！

ルサンクが実は適法、つまり東京都建築安全条例に適合していた
と言う事が分かってきたのがあまりに遅すぎたということですね

実は合法だということにNIPPOサイドがもっと早く気づいて居れば
最悪ワンルームマンション建設の噂が建つこともなかったのにねー

さて最悪ワンルームマンション建設に対抗して近隣住民は当然反対派住民
として活動を始めることになりますが、また東京都建築審査会に審査請求
をすることから始めるのでしょうかね？

マンション検討中さん、ご登場ですね。
もし、マンション検討中さんがデベに近い方でしたら、今の建物を2階分削ってマンションを早く完成させるようにデベに働きかけていただくのが、誰にとっても一番マシな解決策のように思います。
マンション検討中さんが適法な建築物だと主張したい気持は分からないでもないですが、今となっては「It's too late.」ですので、減築を前提にマンション完成を目指すのが現実的かと思います。

>>5576 通りがかりさん

町会に確かめてみましたがそのような話はないそうですが。。。というか、NIPPOは町会に説明しに来ないそうですが。

中国系デベというお話でしたら、わざわざ町会に悦明などしないんじゃないでしょうか？

それと
>今の建物を2階分削って

と言う風なことは先ず絶対ほぼあり得ないお話でしょうね？

本当に中国系資本の大学生向けマンションになるのなら、周辺の老害住民達に与えるストレスがMAXになりそうで最高ですね！w

大家業してますが、大学生向け賃貸でクレームが多いのは次のような内容。
①声の騒音（窓を開けて飲み会、飲み会帰りの大声など）
②音の騒音（大型バイクの空ぶかし、友達が迎えに来る車の音）
③深夜の違法駐車
④ゴミ出し　飲み会帰りに近隣の家の敷地や道路にゲロ
まあ、遠方の物件ですし、クレーム来ても基本は、注意しておきますと言って張り紙する程度、それ以上の対応求めてくるクレーマー住民もいるけど、「当事者間で解決してください」で終了してます。もうしわけないけど。

”解決”と言う言葉が在りますが何事も問題が在れば解決しようと努力します、今ここでの解決とはどういうことになれば解決した、という事になるのでしょうか？　そもそも当初から解決しようとしていたんでしょうか、途中から方向を見誤った？のでしょうか、このままズ～と何ら解決せず又新たな紛争が沸き起こるのでしょうか・・・とても心配です。

2015年に工事がマンション完成目前でストップしてから、ずっと膠着状態が続いていますね。
建築確認の取消しが確定しまって、当事者も関係者の方々も諦めモードで解決しようという意欲をなくしているのでしょうか。
何はともあれ、近隣住民の方々とデベとで今後について協議されてはいかがでしょうか。
そうでもしないと、事態が動きそうにないような気がします。

少し離れた処に数年前完成したインペリアルガーデンは当初事業者（住友不動産）が着工したにもかかわらず地元住民の要望に応じて施工を中止、白紙としました。その後十数年間隣接住民と協議を重ね要求をほぼ受け入れた形で再設計し完成させたものだそうです。聞けば聞くほど ここの事業者と全く異なる対応で 双方が熟慮検討すれば問題は解決できるという良い例でしょう。しかしルサンク小石川は過去はどうあろうと今の結果になってしまい後戻りはできません、墓石だ、史跡だ、などと言われて馬鹿にされるままにしないで、何とか多くの知恵を借りて解決できれば良いな、と思います。

大学生マンションって何？
対象者を制限するということか？
狭めるメリットがない

>5590 匿名さん
インペリアルガーデンが
>着工したにもかかわらず地元住民の要望に応じて施工を中止、白紙とした
のは残念ながら誤りですね？

強硬着工したはよいが、地元住民の反対に逢って工事が止まってしまったのです。
その訳はインペリアルガーデン周辺の道路幅が狭いので、大型工事車両が合法的には通行できないからなんです。
なので住友は地元住民に大型工事車両を通してもらうことをひたすらお願いするしかなかったのです。
なので住友は地元住民の要望をほぼ１００％受け入れた設計とした。
地元住民さん！これでなんとか工事をさせてください！ということですね。

ＮＩＰＰＯと住友とが対応が全く異なるのは、周辺道路が広いか狭いかの違いだけなんですね。

5592さん、近隣住民が反対しても合法的に着工したのは合法的に通行できるから着工したのであって違法に通行することで着工したのではないです、着工するまでの遺跡調査に際しても大型車両は合法的に運行し大型重機も搬入されました、大型車両の運行はいくら住民にお願いされても違法であれば通行はできません。

大型工事車両が自宅前を通ると振動騒音それに危険という被害を被るから反対したんで建物がどんな建物かは関係ないよ、計画建物回りの住民とは利害が異なる。

>5593 匿名さん
>合法的に通行できるから着工した
とはおっしゃる通りとも言えますが、実は着工時には合法な状態となっていた。
と言う方が正確です。

インペリアルガーデン近傍の林町住宅の建て替え工事に伴い、文京区が工事車両通行を合法とすべく車道幅を拡張する工事を行いました。
インペリアルガーデン建設もこの経路を使用することにより工事車両通行が合法となったと言うわけです。

>大型車両の運行はいくら住民にお願いされても違法であれば通行はできません。
これもおっしゃる通りと言えますが、「大型車両」の定義の問題があります。
車幅が２，５ｍを超えたり、総重量が２０ｔを超えるような大型車両ですと、おっしゃる通り違法であれば通行できません。
しかしこれ以下の例えば１０ｔのダンプなどですと、法律の規定が少々異なるので違法でも通行できます。
と言うか合法では通行できない狭小道路が多い文京区などでは、違法通行が常態化しており、それは社会通念上当然のことと捉えられていると言えます。

違法な工事車両通行の有名な実例としては、小日向のパークハウスがありますね。

インペリアルガーデンは一度目は通行許可を取って合法的に通行することで着工しましたが周辺住民が指摘する諸問題を企業が認め自主的に白紙としました。十数年後2度目の工事は周辺住居にも植物園の湧き水にも影響をしないよう計画を変更し工事車両の運行経路も変更して沿道住民には了承を得る努力を重ね着工にいたったのです。その際工事車両が通行する沿道の方々は建築する建物がいかような物であろうと関係は在りません、ただ自宅前を工事車両が通ることによる振動騒音そして危険が及ぶことに関心が在るので説明会時や個人的対応によって理解し了承していったのです。決して合法的に通行ができないという事は在りませんでした。

>5596 匿名さん
>インペリアルガーデンは一度目は通行許可を取って合法的に通行することで着工しましたが周辺住民が指摘する諸問題を企業が認め自主的に白紙としました。

これはあまりに不正確ですね？
マンション建設において、そのような美談が成り立った例を知りません。

そもそも「通行許可」と言うのが何を示しているのか、意味が分かりませんので、
先ずはその辺りの説明をしていただけますか？

もしかして一度目の「通行許可」とは、一方通行の逆走の通行許可の事ではありませんか？
それでしたら警察は簡単に許可します。
ルサンクの場合も一方通行の逆走の通行許可を取って初めて工事茶工ができることになったのはご存じの通りだと思います。

ところが当時反対派住民が言い出したのは、複数ある通行経路の車道幅が狭く、８ｔ～１０ｔ車に関しては「通行認定」されない！なので違法通行だ！だということでした。
これには住友も認可をする文京区もいかんともしがたい、と困り果てたわけですね。

>なので住友は地元住民の要望をほぼ１００％受け入れた設計とした。地元住民さん！これでなんとか工事をさせてください！ということですね。

>その際工事車両が通行する沿道の方々は建築する建物がいかような物であろうと関係は在りません、
とはおっしゃる通りです。ですので反対派住民の反対の声が大きかった経路は通行できず、声の小さい経路、つまり林町住宅建て替え工事と同じ通行経路にて工事が着工されたわけです。

>5594 匿名さん
おっしゃる通りです。
なので我が家の前は絶対に通行させない！
と言われた経路が２つほどありまして、そこは通行できませんでした。

なので穏健な住民の方が住む経路、これは林町小学校前の道路なんですが、無慈悲なことにここを一日１００台くらいの大型（中型？）ダンプやミキサー車が行きかう事となりました。

5597さん　>インペリアルガーデンは一度目は通行許可を取って合法的に通行することで着工しましたが周辺住民が指摘する諸問題を企業が認め自主的に白紙としました。
これは美談でもなんでもなく事実、関係者にお確かめください。
>なので住友は地元住民の要望をほぼ１００％受け入れた設計とした。地元住民さん！これでなんとか工事をさせてください！ということですね。
当初の計画を自主的に白紙にした後近隣住民と10年以上協議を重ね合意に至った新たな計画ですから企業が懇願してとのことではありません。
又通行経路は関係者が文京区・警察・他と協議し沿道住民の理解を得て定めたものですから”声の小さい経路”というような侮辱的言質は失礼ですし全く事実とはことなります。
　

>5599 匿名さん
常連（と申しますかヌシ）の匿名さんかと思い大変失礼いたしました。

それにしてもインペリアルガーデンについての認識をここまで覆されるお話は初めて目にいたしました。
デベ側つまり住友不にしてもこれほどまでのインペリアルガーデン礼賛のお話はされないのではないかとも思いました。

>一度目は通行許可を取って合法的に通行することで着工したが周辺住民が指摘する諸問題を企業が認め自主的に白紙とした。
>当初の計画を自主的に白紙にした後近隣住民と10年以上協議を重ね合意に至った。

これはあり得ないお話です。
あの住友がいやどこのデベもそうでしょうが、採算を度外視して自主的にこのような対応をするわけがないのです。
万一このようなマンション建設（反対運動）の事例があれば、それこそ全国津々浦々にまで知れ渡る超有名事例となり、住民運動の鏡・デベの鏡として持て囃される事例となるでありましょう。

このような結果となったのには必ず理由があります。
そしてその理由を突き詰めた近隣住民の半端ない戦いの成果と言えるのです。
デベが素晴らしい対応をして、10年も掛けて１００％の回答をしてくれた。
などと言う美談にしてしまっては、あくまで戦い抜いた近隣住民の方々に失礼です。

>通行経路は関係者が文京区・警察・他と協議し沿道住民の理解を得て定めたもの
と言うのも疑問です。

そもそも公道ですから工事をするにも、区や警察と協議する必要はありません。
区や警察は特定の工事の車両通行に関して規制や指導したりする権限を有していません。
ただインペリアルガーデンの通行経路は林町小学校前を通過しますから、当然スクールゾーン規制を受けます。
ですので警察にはスクールゾーン規制つまり車両通行禁止時間帯の通行許可を取たのです。しかし通常7:30～９：までの通行禁止に関しては、例え住民の要望がなくとも、デベが自主的に工事車両を通行させない対応をする例が多いです。
当該通行経路に関しては林町小学校の前面を通過するわけですから、まともなデベなら通行為許可を得てまで7:30～９：の時間帯に工事車両を走らせようとは思わないはずです。
またまともな警察であれば通学路の安全を考慮し、朝の通学時間帯に通行許可は下ろしません。

このようにインペリアルガーデンの工事車両通行経路は、通学路の安全や、小学校の安寧な環境など考慮しないで設定されたと言えるのです。
これがデベである住友不の実態です。そして近隣住民や沿道住民またPTAの方々などは声を大にして林町小学校を守ろうとはしてくれなかったのではないかと思っております。

なおスクールゾーン規制時間帯の通行許可については当初耳にした話ですので、時間帯について誤っているようでしたらお詫び申し上げます。

5600さん、ありえない話でも美談でもないしスクールゾーン規制は守っていたし、ことごとく事実と異なりますから、関係した方々か過去の記録等お探しになってお確かめください。以上とします。

>なおスクールゾーン規制時間帯の通行許可については当初耳にした話ですので、時間帯について誤っているようでしたらお詫び申し上げます。

とありますように、７：３０～９：のスクールゾーン規制は守っていたか否かは確認しておりません。しかしながら午後の１３：～１５：の規制は通行許可を取って工事車両を通行させたことは確かかと思います。
両方の時間帯の通行禁止規制を守っていたのでは工事遅延に陥りますので。

最も申し上げたかったのは、林町小学校前を往復する工事車両通行経路です。
（それと隣接している十中の通学路でもありますね。）
なんと最大延べ１００台超/日ですからね。
これは林町住宅建て替え工事でも同様だったと思います。工事車両通行経路は合法で複数設定できるのにも関わらずです。

林町小学校の通学路の安全また安寧な環境鵜を考慮するのであれば通行経路の分散などすべきと思います。

インペリアルガーデンの事例は著名な事例ですので、広く知られています。
ご不満かと思いますが、具体的に指摘していただければ勉強になります。

NIPPOではインペリアルガーデンのような解決ができなかった。
大手デベロッパーの住友不動産は近隣との調整を行なった。それだけのことです。

>大手デベロッパーの住友不動産
がそのような美談の主人公とは驚きを禁じえませんね。
あの関西系、体育会系のスミフが？
当初計画は第一種低層にもかかわらず、広大な空堀を掘り下げ地下2階、地上４階と言う酷さで、これは近隣住民に対する挑戦です。などと言い放ったとか？
そのイケイケスミフが動きを封じられたのには、それ相当な大きな理由があるわけなんですね。
一方NIPPOは一方通行の逆走によって逃げられたから近隣との調整など必要く工事を強行できたという違いがあるわけなんですね。
それだけのことです。

マンション検討中さんと匿名さんとは言っていることが結局は同じことではないですか。
要するに、デベの当初のインペリアルガーデンの建築計画を近隣住民が問題視して、両者が話し合った結果、現在のマンションが建ったということですよね。隣の小石川植物園に懸念された悪影響が出なかったのはよかったです。

ルサンク小石川でも、近隣住民の方々とデベが話し合うことが必要ですね。
デベの担当者は当時から変わっているでしょうし、いったんこれまでのイザコザは忘れて話し合ってはいかがでしょうか。

デベはこのプロジェクトをどうするつもりなのでしょうか？
上層２階分を削って設計変更か、解体して建直しか、プロジェクト断念か？
最高裁判決から３年近くたつのに動きがないのは、まだ方針が決まっていないということですか。

標識が書き換わっているようですね。NIPPOと神鋼不動産にコンプライアンスへの取組みに違いがありそうです。

先の投稿に”問題があれば解決に努力する”ような投稿がありました、ここも問題の解決に努力を継続なさったんでしょうが今の結果、未解決となって、それなりに解決した近くのインペリアルガーデンと比較されてしまいます。今後いかようになれば解決した、ということになるのかわかりませんが、皆さんの心労如何ほどのものか、まだまだこのままなのでしょうか。。。

”途中から方向を見誤った？”ような投稿もありました、そもそもデベは当初から近隣住民と調整する気があったのでしょうか。過去の投稿にデベは行政からの指導を拒否したと書かれていましたが。。。

大手デベ住友不動産が１８年ほど前に建てたパークスクエア文京音羽
マンション通りと言える音羽通でも一際威容を放つ、地上１６階、地下２階、１６７戸の大きなマンションで、当然のことながら絶対高さ制限を超える、既存不適格物件です。

問題は敷地の一部が第一種低層に掛かるので、隣接する第一種低層の住環境に大きな影響を与えることでした。
この住宅地の住民の危機感は強く、町会長が旗を振り、総勢８００世帯もが大反対運動を展開しました。
さすが大手デベ住友です、大手町会相手にもものともせず、フカシの1階分を削減したか何か以外は、基本計画に一切の変更を加えることはありませんでした。
結局は個別の保障で済ましたらしいです。

>一度目は通行許可を取って合法的に通行することで着工しましたが周辺住民が指摘する諸問題を企業が認め自主的に白紙としました。

なんてことは夢のまた夢、現実を見ましょうね？

「住友いい子NIPPO悪い子！」と言ったつまらない話はもういい加減にしましょうね？
匿名さん？

パークスクエア検討したことがあります。
ただし中古で、およそ１０年ほど前でしたが丁度安かった時ですね。
最上階角部屋で１００㎡ちょいで１０２８０でしたが、負けてくれそうでした。

コンシェルジュも居て、商談は音羽御殿を借景にしたラウンジで高級感あり雰囲気良し。
眺望も素晴らしく、件の一種低層の住宅群などはただのゴミ位にしか見えませんでしたね？（失礼！）

屋上庭園も良かったですが、塔屋の高さも１０ｍくらいはあるので、確かに戸建群から見ればとんでもない高さであることは確かですね？
いろいろあって結局は見送りましたが、結構上がったので買っておけば良かった？

どう読んでも「住友いい子NIPPO悪い子！」とは言ってない、解決した、未だ解決していない、という事実を示しているだけではないのか、そして多くの人がどうしたら良き解決を得られるのかを心配しているのでしょう。

東側に隣接した土地を買って敷地を拡げればいいのでは。時間貸し駐車場になっている土地がありますよね。

いい子なら、購入者から賠償を求める裁判を起こされたりしないのでは？

東京都建築審査会の執行停止から7年ですね。執行停止により建設が止まったことの、購入者へのお知らせはかなり後までありませんでしたけど。。。

建築審査会の建築確認取り消し裁決から7年経ちました。NIPPOはまだ東京都を相手に訴訟中でしょうか。神鋼不動産は手を引いたようですね。

こんにゃくえんまにお参りするといつもここが目に入るんだが、早く撤去してもらえないかな。

上部2階をスパッと斬って早い決着をさせてはいかが？

避難階の問題は上階を切っても存在し続けるから取り壊すしかないだろうな。
あと何十年かつきあうことになりそうだな

今回の大谷さんの件で、
某歌舞伎役者氏を思い出しました。

これですね

大谷・大坂選手も「大使」役、仮想通貨破綻の実相
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB00011_Q2A111C2000000/

投資家が大谷選手ら提訴 FTX破綻で宣伝関与主張
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB174800X11C22A1000000/

猿之助さんの逃げ足は速かったですね。情報提供があったのでしょう。

大谷さんですら矢面に立たされたのに、
歌舞伎役者氏ときたら・・・

「最初はパー」でご活躍のようです。

>>5623 匿名さん

相棒 元日スペシャル「大金塊」
https://www.telasa.jp/videos/202455

ルサンク小石川の周辺でロケがされています

外から見てると随分長く変化が無いように見えますが、この建物に少しでも関わった方々で得した方っています？それとも損しちゃった方々ばかり？良く解らないのは今ここに建ってるだけでそれなりの費用が出て行くでしょうが平気なの？

100人以上が
3倍返しゲット。

安藤ハザマは儲けてますよね。日建ハウジングシステムは損をしたかな。

歌舞伎役者も儲けていると思います

大谷氏ですら叩かれたのに
歌舞伎役者氏と来たら。。。