ル・サンク小石川後楽園（5）

>3860
読まないための理由づけですか。絵に描いたような否認のやり方で、耐えきれないものでもあるのでしょう。人物名は審査請求の代理人の弁護士だと思いますが、わざわざ名前を出すというのは恨みでもある立場の人なのでしょうか。

これ以上、些末な問題に長々と付き合わされるのも困りますので、このまま退出されるのであれば、それでいいと思います。

>3859
避難路の計画を見直さなかった理由がその通りであれば、まさにNIPPOが自分で自分を縛っていった結果ですね。

NIPPO内部での意識の違いというのもあったのでしょうか。例えば、設計や法務に関わる者は「これはまずい状況だ」と気づいていたが、営業や企画サイドの者が「このままで押し通さないことには困る」と押し切ったとか。内部からの告発者が出てこなければ決定的なことはわからないところでしょうが。

>>3845 匿名さん
上を切ったところで避難経路問題は解決しない。下を掘り返して手を入れない限りどうにもならない。
だからこそ会社は必死になってる。

躯体の寿命はまだまだ余裕でも、実質的には建物としての寿命は終わってる。

上も下も工事なんて建て直しに近いレベルの是正工事したところで築10年物件。
これじゃ、サ高住にでもします？ってレベルのバルク売りしか無理。かといって、その手の用途には内部もかなり設計変更が必要。

正直、壊して立て直した方がましマシでしょう。

解体して建て直すとなると、近隣住民は新建物が7項目要望を満たさない限り反対するだろうから、また揉めるのは確実で、建つまでに10年以上かかりそうな気がする。

>3851
>細かい法令の解釈というのは、現実にはさほど重要ではないのです。どの法令をもってくれば適当だったか、という議論もそう。重要なのは、審査会に与える「これはどうなんだ？」という全体的な印象の悪さです。勝負は、ある意味、審査会が始まる前にほとんど決まっている。

上から目線の御託ご苦労！
審査会口頭審査が始まる前にほとんど決まっている。のは確かだと議事録を見て思う。
ただ審査会に与える全体的な印象の悪さが重要と言うのは違うな。
実際議事録を見ると印象の悪さは際立つけど、それは処分庁が、法令を規定を満足に理解していなかったことが明らかになったから。そして建築基準関係規定に違反する建物に建築確認処分をしたから。だろ。

>細かい法令の解釈というのは、現実にはさほど重要ではない
意味不明な事を言ってる毛ど、重要でない訳がないだろ？
ルサンクでは安全条例32条6号違反の前提が、審査会では施行令117条2項
一方裁判では安全条例31条ということで判断が分かれたことを言っているのかな？
>3849
で書いた通り、「サブエントランスの開口部があるから「開口部のない耐火構造の壁で区画されていることにはならない」から117条2項を前提とするのは可笑しい。同じ建物であれば避難階段CでOKとまでは言えないとは言えね。
対して安全条例31条では避難階段Cは今そこにある避難階段であって、駐車場の避難階段では決してないということができる。
だから法令の解釈って言うのは非常に重要なんじゃないの？

>3865
もちろん、どの法令をもってきてどう理由づけするかは、実務上はたいへん重要です。根拠法令との関連づけがなければ、現実には何も決定できません。

ただ一方で、それは既にもっている結論をどう法的に位置付けるかの作業であって、どの法令を取るかはにはそれなりの幅があるし、一部分で結論の根拠づけができれば他の点は実質的に審議をすることすらしないような場合もある。
だからこそル・サンク小石川の件では、同じ結論でも建築審査会と裁判所とで根拠法令が変わっています。別の言い方をするなら、法令の解釈は、一つの条文の解釈から上に積み上げていくものではなくて、実質的には上（結論）から下の細部を決定していくものだということ。

その意味では、どちらの法令解釈が正しいかという問題は、実質的に二の次であることは否めません。特に今回のル・サンク小石川の件は、このことが顕著なケースと考えてよいと思います。問題となった細部にこだわるのではなく、全体を見なければ事態の理解ができません。

裁判では、判決の論旨が明らかに論理的におかしいことなど、当たり前にあります。それは、決まった結論に合わせるために無理くりに判決文を組み立てるからです。判決を下した方だって、本当は論理がおかしいことをわかっていたりするくらいです。

それが裁決というものの実態であって、これをおさえていないと、「法令の解釈は非常に重要」という言葉の上だけでは間違いではない話が、細部へのおかしな偏重へとズレていってしまうことになります。

>3840
>3841
>3847

>些末なことに拘っているのはアナタでしょう。
ル・サンク小石川後楽園は都市計画法第29条第1項の規定により許可された開発行為に適合するマンションでないと建築確認が下りないという大前提を見落としています

って逆切れしてるけど、些細な事と言われてよほどプライドを傷つけられたのだろうね
その後もその話ばかり、こうなると視野が狭いなんてもんじゃなくて、もう一点集中だね。
駐車場の屋外避難階段の位置として、イメージ的にこんなんでどうですか？
と言って、建物全体を俯瞰した作図をしたのに対して、その階段の周りの僅かな土を切った張ったが「最重要問題」とか言ってムキになってる。
せっかく作図したのに
>ただの図面ゲームおたく
とかなんとか罵詈雑言か？それがこのスレの趣旨か？
>人を馬鹿にするのもたいがいにしてください。
はそのままお返ししますね。

>3861
>絵に描いたような否認のやり方で、耐えきれないものでもあるのでしょう
って何？全然違うけど？良く言えましたって自分で悦に入っている訳？それがこのスレの趣旨か？
わざわざ名前を出してはいないけど、著名人として尊敬申し上げているだけに、若葉マークの匿名さんの罵詈雑言までを含む言動が、先生方の輝かしい功績を汚すと思ってね。

検討中は都市計画法の規定により許可された開発行為に整合しないマンション計画に建築確認が下りないことを見落していましたよね。話にならないですよ。

>>3859 匿名さん
> 販売計画が決まっていたから、市川猿之助の出演が交渉済みだったから、ではないでしょうか。

NIPPO執行役員の井誠輔開発事業部長がル・サンク小石川の宣伝で
猿之助さんと対談していました。
当時も著名人でしたがいまはさらにご活躍ですね。

>3868
その「階段の周りの僅かな土を切った張った」をするには、計画の手続き上の大きな変更があるわけで、実際には無視できないほど決定的な影響のある事柄です。これを重要でないとするのには無理があります。
それに、作図をするのはそちらの勝手で、誰が頼んだわけでもありません。

>3869
この件の関係者でもない第三者の意見が、なぜ審査請求の代理人の功績を汚すのか理由がわかりません。実名を英字まじりにほのめかすのは、敬意のある行為ではありません。

検討中は >>3872 匿名さんを神楽坂キーストーン法律事務所に関係している人と思い込んで書込んでいるようですよ。そこの弁護士と何かあったのかもしれないですねえ。

>>3864 匿名さん
7項目すべてを無視したNIPPOもどうかと思いますけどね。車寄せくらい造ればいいのかと。

>3870
>3872

一点集中もここに極まれりだな。開発許可・開発許可って何回言った？？
その執念深さにはゾッとしてもう涼しいは。
そこまで言うか？良いよ開発許可は取った事にすればいいんだろ？
どうせ文京区では右から左に出してくれるんだから。そうしないといつまでたっても堂々巡りで話にならない。
さていいですか？建物全体を俯瞰して見た図ですよ、この駐車場の屋外避難階段は、位置関係として、安全条例32条6号を満足していますか？
下記の主張を考慮するとこんな感じではないんですか？と言ってるんだけど分かるかな？

>3812
エントランスドアの位置が自動車車庫の部分にあるか住居部分にあるかに関係なく、>3806 の主張する階段が住居部分にあるのです。
>3817
>3816 は何の反論にもなってなくて、直通階段A、直通階段B、避難階段Cが住居部分にあり、自動車車庫の部分に階段がない状況は変わりません

>3875
>開発許可は取った事にすればいいんだろ？

それが現実問題として不可能な条件があったから、こういう結果にもなっているのです。
少なくとも私は、無意味な空想の話に付き合う気はありません。

歴史にifはないんです。創作小説ならifを持ち込んでも構いませんが、少なくともそれは歴史ではない。

ここで「安全条例32条6号を満足している」「満足していない」のどちらの意見が出ても、結局はどちらが正しいのか結論づけが不可能な神学論争になるということをわかっていないのです。だからそんな神学論争に人を引き込もうとする。

また、上の図を見て、例えば「これは結局は危ないな」と思った審査会なり裁判官なりがいたら、極論すると、どんな屁理屈を使っても「安全性を満足していない」という結論を出すように筋道を作ります。その現実の意味もわかっていない。

>3875
>開発許可は取った事にすればいいんだろ？

せめて開発許可の申請をしてから持って来てください。

ではこのような屋内避難階段だったらいいのかな？
下記の主張をしているマニュアル人間（or以下）さんへ
これこそ
>自動車車庫の部分
にあるからね、それと開発許可もいらないし文句ないだろ？

>3812
エントランスドアの位置が自動車車庫の部分にあるか住居部分にあるかに関係なく、>3806
>の主張する階段が住居部分にあるのです。

>3817
>3816は何の反論にもなってなくて、直通階段A、直通階段B、避難階段Cが住居部分にあり、
>自動車車庫の部分に階段がない状況は変わりません

>3873
まさか、こんなスレでとぐろを巻いて、他の投稿者に罵詈雑言を浴びせ、その割には具体的な技術的意見も言えないような人間が、栄えある弁護士事務所のパラリーガルであるわけないだろ。
その内名誉棄損で訴えられるのがオチのようなね。
その弁護士事務所には足を向けては寝られない、ただの１Hの近隣住民じゃないの？
パラリーギャル？だったけ？

>3880
>こんなスレでとぐろを巻いて、他の投稿者に罵詈雑言を浴びせ、その割には具体的な技術的意見も言えないような人間

あなたの自身のことでは？
決して具体化できない技術的意見しか言わないし。

>>3879
そんなところに階段造ったら入れなくなる車室ができると思うが。

>>3880
検討中が近隣住民と思っているのが思い込みでないかな。見直してみたら。
もっと中立的な立場の人だと思う。

>3882
>そんなところに階段造ったら入れなくなる車室ができると思うが。

これは、シンプルだけれども重要な技術的指摘です。そのプランでは、東京都における駐車施設附置義務の規定を満たさない可能性がある、ということです。

一つの規定を満たすだけなら、どのようにでも設計できるでしょう。ただ、規定はいつも複数あって、それらを全て満足させる現実的な最適解を見つけ出すことが建築設計というものです。他の規定を無視して一つの規定を満たす設計などは、技術的意見の範疇にも入らない。

NIPPO側の設計者だって、様々な規定と、施主の要求水準を勘案して、なんとか形を導き出したのだと思います。ただ、与えられた条件下では、安全規定に関する部分だけが「ここはなんとか無理くりにでも確認を取ってもらえれば」という形になってしまったのではないでしょうか。いわば、限られた座席の中で安全規定だけがきちんと座れずに半分締め出されてしまった。安全規定だけを問題にするのではなく全体を見ないと、というのはそういうことでしょう。
そういう設計側の苦労を慮ると、検討中のやっている「技術的意見」の軽さを感じずにはいられません。

私は今回の条件下では、規定や要求を全て満たすものは設計不可能で、NIPPOが要求水準を下げる決断をするしかなかったと思います。NIPPOの姿勢が問題となる所以です。
設計は白紙にして、条件を下げて最初から考えるしかない。いまだにル・サンク小石川の図面にこだわって考えることは、発想を狭くさせることにしかなりません。

>3882
>そんなところに階段造ったら入れなくなる車室ができると思うが。

ターンテーブルを設けてあるのはターンテーブルがないと車を出し入れできないから。
そのターンテーブルをなくして階段にするという提案はないでしょう。

>>3883 匿名さん
自動車車庫の設計をやり直しすると、東京都との協議からやり直しだろうね。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/parking/file/04.pdf

添付図書に各階平面図があるけど、元々の設計の自動車車庫の協議の際に各階平面図を見て、自動車車庫の部分に避難階段がないこと、NIPPOだけでなく東京都も気づかなかったのかなあ。

そう実に悪い見本でした。
これではどうすか？階段のサイズや方向などはイメージです。
それと屋外避難階段を屋内避難階段に仕様変更しました。
どっちがいいですか？

>3886
東京都と協議してからでないと、いいかどうかはわかりません。判断不可能だというのが答えです。

おそらく駐車場はほぼ規定ギリギリで設計しているでしょうから、平置き二箇所がなくなっただけでもかなりキツイでしょうね。そこに設置するぐらいの話は、すでにNIPPO側の設計士も検討はしたはずです。

文京区と宅地開発並びに中高層建築物等の建設に関する指導要綱による協議があり、大規模マンションの自動車車庫には平置きの身体障害者用の駐車スペースを設けることが求められているようです。

駐車場の屋外若しくは屋内避難階段についてはご意見も出そろったようですな。
>3841「マニュアル人間」は、あなたの脳内の存在でしかありません。様々な法規や制度の中でものを考える建築従事者は、単にマニュアルに従っているのではなく、その制限の中でいかに要求にかなった建物を実現させるか、常に創造的に考えているんです。
などと歯の浮くようなことを言ってる人も居たが、ルサンク関連の建設従事者？を含め、やはりマニュアル人間が多い世の中だと思わざるを得ないです。

さてこんなもんですか？
１、都市計画法第29条第1項の規定により許可された開発行為に適合するマンションでないと建築確認が下りないという大前提を見落としています。
２、ターンテーブルがないと車を出し入れできない
東京都における駐車施設附置義務の規定を満たさない可能性がある
３、自動車車庫の設計をやり直しすると、東京都との協議からやり直しだろうね
東京都と協議してからでないと、いいかどうかはわかりません。判断不可能だというのが答え
４、平置き二箇所がなくなっただけでもかなりキツイでしょうね。そこに設置するぐらいの話は、すでにNIPPO側の設計士も検討はしたはずです。
５、文京区と宅地開発並びに中高層建築物等の建設に関する指導要綱による協議があり、大規模マンションの自動車車庫には平置きの身体障害者用の駐車スペースを設けることが求められているようです。

好意的なご意見が多いようなので、安全条例32条6号については問題ないということで良いのかな？
何故か図面上で駐車場問題を論ずることを卑下する人もいたようだが、もし駐車場側に避難階段を造れないのであれば、ルサンクの選択肢は解体しかないこととなる。
つまり2階分をスパッと切るという減築案は取れないという事になるわけだから結構面白いテーマかと思うが？

さて皆ハズレ！些細な事ばかりでもう話にならない。
現在の認識では駐車場側に避難階段は造れない、なので解体しか選択肢はない。
というのが結論ですが、なぜだか分かるかな？

>3889
>安全条例32条6号については問題ないということで良いのかな？

みなさん、その位置の階段では駄目だろう、と言っているだけで、「安全条例32条6号については問題ない」とは誰も言ってないと思いますよ。
それにそもそも、それが問題ないかどうかは、建築確認が下りて審査会を通るまでわかりません。

>3871
君はもう、おしまいです。お・し・ま・い・death！

>3890
こうなるともう末期的な近視のマニュアル人間（以下）だね。
ポイントを再掲します。

「何故か図面上で駐車場問題を論ずることを卑下する人もいたようだが、もし駐車場側に避難階段を造れないのであれば、ルサンクの選択肢は解体しかないこととなる。
つまり2階分をスパッと切るという減築案は取れないという事になるわけだから結構面白いテーマかと思うが？

さて皆ハズレ！些細な事ばかりでもう話にならない。
>現在の認識では駐車場側に避難階段は造れない、なので解体しか選択肢はない。
というのが結論ですが、なぜだか分かるかな？」

>3892
減築案を言っている人でも、駐車場が規定違反とされている以上、そこに全く手をつけないで済むと思っている人はいません。
「解体しか選択肢はない」 と言っている人も、「駐車場側に避難階段は造れない」ことが理由としているわけではない。例えば、>3863 のように考えることもある。

あなたのポイントのまとめ方自体が間違っているのです。

マニュアル人間（以下）にはまだ分かっていないようだね。
>3863 のような考え自体が間違っているのだよ。
>下を掘り返して手を入れない限りどうにもならない。
そもそも駐車場側に避難階段を造れない。
ということが、その理由が分かっていないからこんなことが言えるわけ。

ハイそれでは検討中が何で駐車場側に避難階段が作れないって言ってるのか。
若葉マーク匿名はマニュアルを調べ直しなさいね。簡単な事だから。

>3863 通りがかりさん
>上を切ったところで避難経路問題は解決しない。下を掘り返して手を入れない限りどうにもならない。

ちょっと分からないのですが、避難経路問題解決のために下を掘り返して何をするのか？
具体的に説明していただけますか？

こうやって、だんだんと細かい瑣末な議論に持って行くつもりなんでしょうけど、少なくとも私はいちいち付き合うつもりはありません。言いたいことなり提案なりがあったら、結論だけ言ってください。その結論が、実際に全体の中で成り立つかどうかだけが重要ですので。

あと、下を掘り返して、というのも、たぶん言葉通りの駐車場下という意味ではないとは思いますが。

>3883 の
>いわば、限られた座席の中で安全規定だけがきちんと座れずに半分締め出されてしまった。
のとおりだと理解しています。

判例タイムズを読むと、NIPPOの弁護士は、東京都建築安全条例の規定に適合していないのは、マンションに居住する者の不利益だから、それを理由に周辺住民が審査請求をしているのがおかしいという趣旨の主張をしています。消費者に安全な住宅を提供する義務があるマンションデベロッパーがこのような主張をすること自体に問題があります。もちろんですが、裁判所は認めませんでした。

ゆとりのない計画ですすめようとしたから、そのようなことになるのです。

>3896
>そうやって、だんだんと細かい瑣末な議論に持って行くつもりなんでしょうけど少なくとも私はいちいち付き合うつもりはありません。

些末な事ばかり言って、本質を捉えていないのは若葉マーク匿名だろ？
今まで上から目線の長文無意味な御託をどれだけ並べて来たんだ？

現在のルサンクの駐車場に避難階段を付けることができない明確な理由がある。
従って減築することにより建築確認を取り直すことはできない。
つまり解体しか選択肢はない。

いつものようにゴマカシてばかりいないで、その理由を早く調べて答えなさいね。

>3899
そうやって煽ったり罵ったりしたところで、少なくとも私はもうお付き合いするつもりはありません。強要されて回答するつもりもないです。私は私で、関心のあるところで投稿していきます。

仮にこれがプレゼンだったら、あなたの言うことを聞いている方も「簡潔に言え」として、いいかげん席を立つでしょう。皆さん優しいので、駐車場の階段の位置の話にもそれなりにお付き合いしましたから。

しかし「マニュアル人間」とか、あまりに古臭い発想で笑いをこらえたくなりました。ポストモダンという言葉すら死語になっている時代のものの考え方とは思えないです。仕事をきちんとやっている人は、そういう枠組みなどいちいち考えもしていないでしょうね。

私なりに、まとめましょう。

建築物の設計内容が正しいか間違っているかの最終判断を、しかるべき他者に投げるというのが建築確認制度や審査会制度の本質です。これは、建築物の性能、安全性、社会や地域への貢献などの担保を、最終的には社会的合意に置くということであって、だからこそ審査会では近隣住民の申し立てなども聞くわけです。私はこれは、たいへん意味のある考え方であり、この制度がよりしっかりと機能することが重要なことだと考えています。

この社会的合意の意味が分かっていないと、NIPPOのように、自分の権利を無理くりに通せばなんとかなると考えて、結局は反対運動が起き、建築審査会に引っかかってしまうことにもなる。検討中（そしてNIPPO）の考え方の問題は、つまるところ、どこかで自分勝手に良し悪しを決めることができると考えていることです。

建物に求められる技術的水準を満たすのは、建築関係者の当然の義務です。基本、建築関係者の中でしっかりとやっていればいいことで、必要以上に瑣末な技術論に他の人を巻き込むことではない。その他の社会の成員（例えば、行政、近隣住民、購入者など）にとっては、建物の社会性がどのように担保されるのかの方がずっと重要です。こうした掲示板では、こちらの話が中心になるのは自然なことでしょう。

検討中がどのような立場かわかりませんが、少なくとも言えることは、大失敗をしたNIPPOと同じレベルで、建築という営為の理解の仕方を間違っていることです。そこを理解しなければ、いつまで経っても当て外れな話しかできないでしょうね。

もう一つ付け加えると、この物件についてはすでに最高裁で判決が出ており、それに不服を申し立てる期限も過ぎた、ということです。その現実から出発してものを考えるしかない。
減築か、新築か、放置か、あるいは譲渡か。それはNIPPO側が、技術面を含め、様々な面で検討をして決めることになります。その決めたことが、次の現実になるわけです。

横レスですみませんが、

>審査会では近隣住民の申し立てなども聞く

ところまではいいんですが、なかなか完成後に建築確認取り消しまでいくことは少ないように思いますが。それは文京区の特殊事情と理解される人が増えているように思います。その辺はどうお考えですか。

>3903
>完成後に建築確認取り消し
は誤った理解をなさっています。9割程度まで完成していたものの、完成前に建築確認が取り消されています。
2015年9月7日付の執行停止の決定書
http://bengoshi.la.coocan.jp/sikkouteisikettei.pdf
を読むと完成していないことが分かります。

2004年に違法建築の疑義があり審査請求がされ、建築確認取り消し裁決がされています。当時の設計者の清水建設は建築確認取り消し裁決を受けて撤退しています。

2012年に日建ハウジングシステムの設計によるマンション計画にも審査請求がされました。建築確認取り消し裁決がされるリスクが高いマンション計画であったようですが、NIPPOが建設工事をすすめてしまい9割程度まで完成させた、その上、販売したことにより契約者を巻き込んだ（契約者もNIPPOに損害賠償を求めて訴訟を起さざるをえなくなった）と理解しています。

完売マンションの建築確認取り消し、といった書き方がされているようですが、不動産関係者に販売したマンションは建築確認が取り消されないのに…という誤った理解があると思われます。

建築確認に違法の疑義があり建築審査会に審査請求が起こされているマンションを販売することにはリスクがあるため、慎重を期して、竣工後に販売するものです。
ですから、完売マンションの建築確認取り消しになることは、あまり起こらないのです。

>3903
>3904 の指摘は正しいところですが、お話の意図を汲んで私なりにお答えします。

今回のル・サンク小石川の件は、一般的な事情に特殊事情が絡み合った上での特異なケースだと思いますので、必ずしも一般化できないと思ってます。ただ、報道も多く問題点が露わになっていて、いろいろ考える上では重要なケースだと思いますし、だからこそ私も関心があります。

文京区だけに起こりうるケースかといえば、他の区でも充分起こりうると思います。このスレッドを見ると、文京区民をひどく悪く言う書き込みもありましたが、感情的で偏向したものであって、まともに受け取る必要はないと私は思います。

私個人は、審査会の権限をもっと強くしてもいいと思っています。細かい根拠法令を満たしていても、脱法的であったり、全体的として地域にとって問題が多いと思われるのであれば、総合的判断として確認取り消しができるようにしてもいい。
そうすれば、地域の意見ももっと取り入れられる一方で、その地域の意見もただの言いがかりのようなものでなく、一定の正当性が求められるようになるかと思います。

>>3906
>地域の意見もただの言いがかりのようなものでなく、一定の正当性が求められるようになる
そうあってほしいですね

このスレッドの議論をこれまで読ませていただきましたが、ここまでの事態に到りうる事象は全国にあまたあったのではないかと思います。しかし、そこまでに到ることはなかった。だからこそ建てる側にも一定の自信があったのでしょう。傲慢さととる方もいらっしゃるでしょうが。

全国初の事象が文京区で起きてしまったというシンボリックな刻印はこれからも文京区という地域に残り続けるでしょう。地域の発展を願っている者の観点からすると、文京区の発展に大きな足かせとなってしまうのではないかと懸念しています。特に反対運動がある公共事業は対応のために余計な予算がかかったり、議会で民主的に決定された事業が中止においこまれるなどの影響を今後予想しています。再開発や校舎建て替えなどに非常に長い時間がかかっている現状を見ると、文京区という地域の発展に大きな影を落としていると思っています。結果的に声をあげない普通の区民に対して大きな負担になるのではないでしょうか。

>脱法的であったり、全体的として地域にとって問題が多いと思われるのであれば、総合的判断として確認取り消しができる

読売新聞 2006年9月8日付け
高さ規制逃れの「脱法分筆」、建築確認を異例取り消し（千代田区）
https://plaza.rakuten.co.jp/ryoteigensou/diary/200608300000/
の記事があります。以下、引用しますが、この記事にも、民間確認検査機関「都市居住評価センター」が登場します。

東京都千代田区内で着工された14階建てマンションについて、民間の確認検査機関がおろしていた建築確認に対し、同区の建築審査会が「4階建てが妥当」として、これを取り消す異例の裁決をしていたことが8日、わかった。

建築確認申請に先立ち、建設予定地の一部が不自然な形で分筆・売却されたことについて、同審査会は「建築基準法の高さ規制を逃れるための脱法行為」と認定した。耐震強度偽装事件でも指摘された建築確認の民間開放の問題点が、改めてクローズアップされそうだ。

問題の14階建てマンションは、東京都品川区の不動産会社が施主となり、千代田区神田神保町の約490平方メートルの土地に計画。昨年12月、不動産会社が民間確認検査機関「都市居住評価センター」（港区）に建築確認を申請し、今年1月、同センターが建築確認をおろしていた。

>3907
>全国初の事象が文京区で起きてしまった
これも誤まった理解をなさっています。2005年に中野区で、建築審査会が東京都建築安全条例第4条違反として建築確認取り消し裁決をした事例があり、建築確認が取り消された時点ですでにかなりのところまで建設工事がすすんでいました。建築主の大京は国土交通大臣に再審査請求をしましたが、2006年国土交通大臣も建築審査会の判断が正しいと裁決しています。この事件では、大京は販売の広告までしていましたが、販売は停めていました。

ル・サンク小石川の問題は、建築主のNIPPOが販売したことです。建築主の行為に起因して大事件になっているのであって、文京区民に問題があるかのように導くのはおかしいですよ。

>3907
地域の発展を望まない人はいないと思いますが、その「地域の発展」の内容をどう考えるかには、かなり違いがあると思います。例えば、再開発をする方がいいのかしない方がいいのか、することを良しとしてもその具体的な内容がどうなのか、意見は様々だと思います。

私はそうした地域の意見を揉む場があってもいいとは思います。再開発の賛成派と反対派では、それぞれに反発してかたまることはあっても、相互に話をして総意を練り上げていこうとすることはあまりないですから。ただ互いに反発するだけでは、どちらもただのエゴでしょう。

地域のことは、最終的には地域の総意で選んでいくしかないことなので、第三者としては何を言うこともできません。今回については、高さ規制の新規導入は地域の意向として見なすべきことであり、これから逃れようとするNIPPOの行為には問題があったと思っています。

>ただ互いに反発するだけでは、どちらもただのエゴでしょう。

全くその通りです。
再開発が悪なのではなく、その地域の実情にあっていない、多くの人の公益に資するものではない再開発が行われることが悪なのです。しかし、小学校の校舎が建て替わる、植物園の周りの歩道が整備されて安全になる、そうした明らかな公益に資するものまで反対というのは疑問を感じます。

緑が多く、開放的な公共空間のある住みやすく便利なまちづくりを否定する人はいないと思いますが、広さもまちまち、土地の条件もバラバラ、条件の悪い土地を持っている個々の地主がてんでんばらばらに個別最適をめざして開発をすすめている現状ではいつまで経っても地域はよくはならないと思います。ルサンク の計画が再設計の余裕がなかったと批判するのは容易ですが、企業として採算性や土地の条件の観点からどうしても譲れない部分はあったはずです。そうした落とし所を探りながら本来は相互の信頼関係をもって話し合いで解決されるべきことではなかったでしょうか。

企業は常に悪でしょうか。そこに働く人たちは家庭があり、親兄弟や夫や妻や子供達がいる普通の民衆です。同じ市民同士、本当に分かりあえる可能性はなかったのでしょうか。残念な気がします。

>企業は常に悪でしょうか。
役員の判断に誤りがあります。ル・サンク小石川は、NIPPOは販売を止めるべき時に、役員の井誠輔開発事業部長は販売をすすめ、市川猿之助と対談する広告ビデオに出演する方を選びました。
そして契約者に与える不利益に考慮をしませんでした。NIPPOの役員らがル・サンク小石川の担当者に、慎重にすすめよと言えばよかった話です。

>ルサンク の計画が再設計の余裕がなかったと批判するのは容易ですが、企業として採算性や土地の条件の観点からどうしても譲れない部分はあったはずです。

それは違法建築のマンションを建設し、販売することを正当化する理由になりません。
コンプライアンス遵守を重視することは、企業に求められることです。ゆとりのある計画にしていなかったために違法建築でよいとはならないです。

敢えていえば、文京区の開発許可不要の判断に基づいてNIPPOが採算性を考えていたと思われます。接道が悪い崖地の開発であって、開発許可は必要です。
都市計画法で規定する開発行為の基準に適合させようとすると、NIPPOがURの入札に応募する際の検討図面では建たないため、採算がとれなくなるのです。文京区民に問題があるのでなく、文京区役所の判断ミスが原因の1つです。

>3911
例えば「小学校の校舎が建て替わる」ことが本当に「明らかな公益に資するもの」かどうかについては、それこそ議論があると思いますし、だからこそ反対の意見も出ている。実際、内容的にも財政的にもひどい建て替え計画というのはあるでしょう。
個人として「明らかな公益に資する」と考えていたとしても、最終的には、その判断を社会的合意に委ねる、という姿勢が重要なのだと私は思います。

ル・サンク小石川については、企業として譲れない部分は確かにあったでしょう。しかしこれは、やはり企業として上手に立ち回れなかった、ということに尽きます。その結果としての大損害は、やはり営利事業を行う企業としての失敗でしかありません。採算割れでも譲るところを譲っておくという見切りの判断も必要だった。

実際には、限られた条件の中でも採算が取れるような事業計画をする事業者だけが入ればいいのです。それこそが本当の意味でのイノベーションというものだ、と私は思います。
確定してしまった今の状況についてマイナスを言うことよりも、問題点を洗い出して、これをどうプラスにつなげるかの議論をしていく方がいいでしょう。

>3911
2005年頃に元町小学校跡地を民間に開発させ、元町公園と新大塚公園を廃止し新大塚公園を音羽中学校の校庭にしようとして、そのための都市計画決定がされる直前まですすみました。文京区民から疑義が出されて最終的に中止されました。区長のすることだから何でもできるわけではありません。

>3908
こうした判断がもっと普通に出るようであれば、適正化もなされると思います。企業に対しては、コンプライアンスを守った方が得だというインセンティブを与えるべきでしょう。

ル・サンク小石川の建設予定地の崖地も、文京区としては企業のためによかれと考えて2004年の開発許可不要の判断になったのかもしれません。しかし、接道の悪い崖地に住宅を建設するのに都市計画法の規定に従えば開発許可が必要です。元のマンション計画で建たないとの判断になった時点で、清水建設は撤退しています。

>3908 の、「高さ規制逃れの「脱法分筆」、建築確認を異例取り消し（千代田区）」のリンク先は
https://plaza.rakuten.co.jp/ryoteigensou/diary/200609080000/
でした。訂正します。
審査請求人の代理人は森・濱田松本法律事務所の弁護士だったと思います。企業の代理人を務めることが多い弁護士事務所ですが。「脱法分筆」が酷いと主張していたようです。

>3912
NIPPOの社員の中に「部長！販売は見合わせましょう！」と進言する人はいなかったのでしょうか。

すみません、外出していてレスがついたのに気が付きませんでした。

まず弁護士さんは悪くないと思うんですよね。クライアントの処罰感情を確認した上でのことですから。以前担当弁護士さんの証言のリンクが貼られていましたが、地元住民の感情に寄り添ったのは、弁護士の職務上当然のことだと思います。一方で、訴えられた方も感情的になっていたように想像します。でも、ここにいるのは全て人間で、ロボットとかコンピューターみたいな機械じゃないですから。当然のことですよね。

あくまでも個人的な感想ですが。感情と感情がぶつかった、悲劇だったのではないかと私は感じました。そして私の危惧するところとしては、ルサンク になるはずだった建造物が今後何十年もあそこに存在し続けることです。長期修繕計画の節目になるころにはいくつかのタイルが浮いて剥落する危険も出てきますし、擁壁や外壁にクラックが生じることでしょう。台風がきて、いくつかの窓は割れるかもしれません。どんどん劣化していく廃墟がそこにある、しかし管理はしているので撤去を申し立てられない、そんな未来があるのではないかと心配しています。

>>3916

>元町公園と新大塚公園を廃止し新大塚公園を音羽中学校の校庭にしようとして、そのための都市計画決定がされる直前

私も当時、文京区には貴重な公共緑地を潰してまでやることかと思った記憶があります
しかし、他に土地がないという事情もあっただけに、文京区の判断にもいたしかたないところがあったのだろうなとも思います。

文京区の判断の問題点として、住宅街の再開発に手をつけられないところに問題があると思います。道路が狭くて車が持てなかったり、消防活動が困難だったり、買い物に不便だったり、既存不適格住宅であるが故に建て替えも進まず火災や震災に弱かったり、問題山積の住宅地を再開発すれば明日にでも学校を作る土地はできるのに、それができないことが、文京区を住みにくくしているように思えるのです。火中の栗を拾う果断さが必要だったのに、とりあえずできるところでやるという安易な選択が大きな反対運動につながったという感想を持っています。

>3921
地元住民からの要望に応えて設計変更をした事業者のケースも、あることはあります。そうしたところは、やはり後々の関係もいいようです。他の方も言っていましたが、NIPPOが車寄せくらい作っておけば違ったのではないかという気はします。やはり最初から計画に余裕がなかったことが問題、ということでしょうか。

NIPPOの損害賠償関連の裁判が一通り終われば、なにか次の方針も出てくるでしょうね。未来の形が明確になるのは、たぶんそのあたりからだと推測します。

管理に関する不安については、私がもし地域住民なら、地元からNIPPOに適正管理を求める要望書を出すよう動きます。区議会を通してそれを行うことも検討していい。どこまで有効性があるかは未知数ですが、地元の懸念を明確な形にしておくと後々やりやすいこともある気がします。

>3922
言葉尻を取るようで申し訳ありませんが、「再開発すれば明日にでも学校を作る土地はできる」ということはありません。そこにはどのみち長い時間がかかります。現状に問題があると考えていると、短期決戦で一気に何かを変えたいと思いがちですが、街が変わるにはそもそも時間がかかるものだ、ということを改めて観念するしかないのではないでしょうか。物事には、できるタイミングとできないタイミングとがあって、うまく節目に乗らないとこうした計画は結局はうまく行かないような気がします。

ル・サンク小石川については、少なくとも敷地は一つになっているわけなので、そこからの改めての展開もあるかと思います。

文京区は他の区と違って地域の結束が固いという特色があるように思います。

わかるように説明されれば、個人の利益を超えて公益を優先するだけの聡明さがあると信じています。

>3925
甘っちょろいと言われるかもしれませんが、そういう信じ方は好きですよ。

>3921
違法建築のマンションが契約者に引渡しされたら契約者が不利益を受けます。そちらの方が避けるべきことですよ。>3921 さんは、そのことをどうお考えですか？

>3927
横からすみません。現実にはそれは避けられたわけですから、考え方次第ですが、現状は現状で最善だと私は思います。ただ、最善であっても懸念がないわけではない、ということで。

私は最善だと思っていませんけどね
文京区の仲裁のつたなさが目立ったように思います
他の区の人に笑われているんじゃないかとちょっと心配します

人間は感情的になったら損得勘定抜きに相手の不利益になることをなりふり構わずやるものです。戦術、あるいは局地戦では勝利を収めたかもしれませんが、戦略で負けてます。彼らは愚かなように見えて、実はこちらの不利益の方が大きかったりしませんか？

>3930 さんにとっての不利益を主張されているだけです。
違法建築のマンションを建てて契約者に引渡してもよいというお考えでしょうか。それが >3930 さんの本心なら極めて不適切な考えです。建築審査会も裁判所もそのような考えを決して認めません。

2014年2月が大きな分岐点だったのではないでしょうか。自動車車庫の避難路の不備を審査請求で追及されていたNIPPOが、自動車車庫からの斜路の勾配を緩くすることで変更確認を申請して、建設を続けるとともに販売活動を行う判断をした。それがル・サンク小石川が大きな事件になった原因です。
コンプライアンス遵守を重視する企業であれば、しっかりとマンション計画の全体を見直しします。そして竣工してから販売活動を行います。

>3929
安全規定違反で、かつ高さ規制にも引っかかる既存不適格の建物を引き渡すようなことはあってはならないと思いますので、限られた状況の中では私は最善であったと思います。もちろん欲を言えば、もっと早期から話し合いをもって、紛争そのものがなく、最初から「限られた選択肢の中」というような状況にしないことが最善とも言えますが。

>3930
NIPPOが負った大きな不利益を考えたら、それより大きい不利益があるとは思いません。もちろんこの場合の不利益は金銭的な負担を言っています。金銭的ではない抽象的な不利益に関しては、何をどう評価するかでなんとでも言えてしまいますので、もう少し内容を明確にする必要があるかと思います。

ちなみに、「こちらの不利益」と言う時の「こちら」とは誰のことでしょうか。そちらの立場がわかりませんので、ちょっと意味を取りかねています。

>3930 さんはNIPPOが22メートルの絶対高さ制限を逃れようとしたのが企業として正当な姿勢だとする立場のかたですか。

NIPPOが施行間際の絶対高さ制限を逃れようとしたことがル・サンク小石川を大きな事件にした原因です。
文京区が絶対高さ制限の範囲内で建てるように指導したのは、それが企業として正当な姿勢であり、また建築計画に違法な点があって工事が中断するようなことになった場合でも問題が起こらないようにという考慮があったと思います。

ほう

確認したいのですが、作っている最中に絶対高さ制限を決めた条例が施行されたわけですよね。

お隣の国中国では国家安全法の施行前の意見広告を根拠に民主活動家を逮捕するのは不当な弾圧だと問題になっているようですが。これも不当な姿勢でしょうか。
https://www.asahi.com/articles/ASN9172GDN91UHMC00L.html

2012年7月にNIPPOが建築確認を申請する1年前に絶対高さ制限の素案は公表されていて、ル・サンク小石川の建築計画が建設途中に絶対高さ制限を超えることが分かっていました。

文京区がNIPPOを含む建築主に指導をしたのは2012年5月です。NIPPO以外のデベロッパーは文京区の指導に従い、絶対高さ制限の範囲におさまるように建てています。

つまり違法ではない

>3936
特定の政治的状況について、この掲示板で話題にすることは不適切だと思いますので、その点についての回答は控えます。
ただ一般論として、いわゆる法令不遡及の原則に従うのであれば、過去の出来事に現在の法令が適用されることは基本ありません。


現状のル・サンク小石川は、安全条例違反が認定された、れっきとした違法建築物です。安全条例はル・サンク小石川の建築確認取得以前からありましたから、これは法令不遡及の原則に反していません。

この違法状態を修正するべく、何らかの形でル・サンク小石川について手を入れる工事をする際には、新規に建築確認を取り直さなくてはなりません。この新規の建築確認について、すでに施行されている新規の高さ条例が適用されますので、絶対高さ規制にかかる以上の部分については除却する計画にする必要があります。

なお、仮にル・サンク小石川が、安全条例違反の問題なく引き渡されたとしていたら、既存不適格建築物となります。それ自身で違法ということではありませんが、以前の規定には則っていても、新規の法令の上では不適格なので、建替えや増築を行う際には新規の法令に適合するようにしなければなりません。

>3936
絶対高さ制限を逃れて建設するなら、他の法令に安全側に適合させておくことが求められます。
自動車車庫の斜路の勾配を緩くするだけで避難路の不備をなおしたつもり、のようなことはしてはいけないです。

とりあえず高さ制限の件については条例施行前で違法ではないことは明らかになった。
建築基準法違反を咎められた件について、今論じる事自体意味がない。

ただ、建築確認時点で咎められない程度の建築基準法違反は広く存在していそうに思うがいかが。

>3941
東京都建築安全条例は1950年に制定されています。最近に制定された条例ではありません。

>3941
>建築確認時点で咎められない程度の建築基準法違反

上の言葉自体がおかしいです。建築確認の時点で、確認機関が見つけた建築基準法違反は、全て咎められて修正されます。ですから、「建築確認時点で咎められない程度の建築基準法違反」というのはありません。

結果的に見過ごされた建築基準法違反のある建物はあるでしょうが、そんな建物でもとりあえずは「違反なし」認定されて建築確認がおりています。この建築確認に審査請求がかかって建築審査会が再検討した時に、見過ごされた建築基準法違反が見つかれば、建築確認は取り消しになります。「咎められない程度の建築基準法違反くらいいいでしょう」という理屈は一切通りません。

反対運動があって審査請求がかかり、ちょっとした建築基準法違反すら指摘されるような場合には、かなり慎重に事を進めないと、今回のル・サンク小石川のような状況にもなります。

ル・サンク小石川では、些細な法令違反でも厳しく問題にされる状況があった。「他のところでは、お目こぼしで問題になっていないのに」と考える人もいるようですが、他のところでは、この厳しい環境条件がないというだけのことで、何らかの形でひとたび法令違反が認定されれば、どんなところでも必ず問題となります。事業者は、そのことも考慮に入れた対応をしなくてはいけなかった。

以前にも出ていたかもしれませんが、以下のページは、ル・サンク小石川における違反建築物認定、あるいは既存不適格が意味することについての、わかりやすい説明になっているかと思います。

以下を読めば、ル・サンク小石川が引き渡し不可になってよかった、と思えるでしょう。もし引き渡した後に違反建築物と認定されていたら、もっと重大事でしたから。その意味では、建築審査会の建築確認のタイミングは、客観的に見れば決して悪くはありません。

http://www.e-bosco.jp/ihan/

>建築審査会の建築確認のタイミング

建築審査会の建築確認「取り消し」のタイミング、ですね。

違法建築のマンションが引渡しされた場合の契約者の不利益を業者寄りの人は軽視しています。

リスクを抱えた建物は、そのリスクがいつどのように顕在化するかわかりません。今回は、引き渡し前の建築確認取り消しという形でそれが現れた。仮に引き渡しが無事に終わったとしても、後になってから、契約者にとってたいへんな不利益が生じていた可能性もありました。深刻なトラブルともなれば、地域にとっての影響も生じてくるでしょう。「建てさせておけば地域にとって利益だった」かどうかは、はっきり言ってわからない。

どう転ぶかわからない爆弾を抱えた建物は、いつかどこかで不利益をもたらすことになる、という認識を持たなくてはならないでしょう。引き渡しをすればよかった・よくなかった、というレベルの話ではないし、その時のリスクの顕在化に関わった人に責任があるわけでもない。やはり全ては、リスクのある建物を建てた事業者に起因すると考えなくてはならないです。

どうやら駐車場には避難路になる通路があったようだし、一度は建築確認が下りていました。
この事実をどう思うかですね。

業者はその事実を信じていて、どうして問題になるのか、最初は理解できていなかったように狼狽していたように見えます。

プロから見ても、安全性に問題は感じられなかったのではないでしょうか。

こういうことをここに書くのは非常に勇気がいることだと理解できますよね。

建築確認事務の民間開放の弊害ですね。
ル・サンク小石川は、2004年の建築計画には東京建築検査機構から、最近の建築計画には都市居住評価センターから建築確認が下されていますが、どちらも東京都建築審査会で建築確認取り消し裁決がされています。
つまり、東京都はこれまで一度もル・サンク小石川の建築計画が建築基準法令に適合していると判断していないのです。

>3949
実は簡単な話です。そもそもル・サンク小石川は、最初から建築確認が通るような建物ではなかった。それに建築確認を下ろしてしまっていたのが問題だった、と考えれば全ての辻褄が合います。

>3953 にある通り、これは建築確認事務の民間開放の弊害です。
デベロッパーは当然ながら、自らの都合に有利な確認を出す確認業者に依頼するようになります。確認業者も、仕事をもらうためにはデベロッパーに対して甘めに確認を出す。持ちつ持たれつの関係です。しかし今回の確認取得は、第三者である東京都建築審査会からすれば、最初から認められるようなものではなかった。

そう考えると、NIPPOが、指定確認検査機関の都市居住評価センターを相手取って起こした損害賠償請求の「微妙さ」も理解できるでしょう。この裁判に注目している業界関係者はそれなりにいると思います。場合によっては、業界の今後を左右する判決になるかもしれない。

全体の文脈でものを見る、というのはそういうことです。物事が実際にはどう決まっているのか、ということです。安全条例の些末な技術的解釈にこだわったり、「賠償請求には関心がない」と言ったりした人もいましたが、それらが全くもって当て外れな理由がわかるでしょう。

>3950
>業者はその事実を信じていて、どうして問題になるのか、最初は理解できていなかったように狼狽していたように見えます。

私はこれは違うと思います。理由は>3954 にある通り。業者と確認機関との間で、最初から調整のための微妙なやり取りがあったか、忖度をもって事を進めたか、といった可能性を考える方が自然です。業者は最初からわかっていたでしょう。審査会の口頭審査できちんと答えられなかった理由も、その辺りにあるかもしれない。

セントレジアス鶴見の建築確認において耐震強度不足を見落としたとして、購入者が、特定行政庁の横浜市、指定確認検査機関の日本ERI、設計者の下河辺建築設計事務所を相手に損害賠償を求めた訴訟で、横浜地方裁判所は横浜市への請求を棄却、日本ERIと下河辺建築設計事務所への請求を認容しています。

鶴見マンション判決は耐震不足で14億賠償、横浜市への請求は棄却/横浜地裁
神奈川新聞 2012年2月1日(水)
建築確認の検査を怠り、耐震強度不足を見落としたなどとして、横浜市鶴見区のマンション「セントレジアス鶴見」の住民53人が、指定確認検査機関「日本ERI」や横浜市、設計事務所などに建て替え費用など計約14億3600万円の損害賠償を求めた訴訟で、横浜地裁（森義之裁判長）は31日、同機関や設計事務所などに計14億800万円の支払いを命じた。市への請求は棄却した。原告弁護団によると、検査機関の過失を認めた判決は異例という。

>3900
そうやって煽ったり罵ったりしたところで、少なくとも私はもうお付き合いするつもりはありません。強要されて回答するつもりもないです。私は私で、関心のあるところで投稿していきます。
>3901
検討中がどのような立場かわかりませんが、少なくとも言えることは、大失敗をしたNIPPOと同じレベルで、建築という営為の理解の仕方を間違っていることです。そこを理解しなければ、いつまで経っても当て外れな話しかできないでしょうね。

>現在の認識では駐車場側に避難階段は造れない、なので解体しか選択肢はない。というのが結論ですが、なぜだか分かるかな？

の答えがコレか？答えられないだけならまだしも、必ず鼬の最後っ屁みたいな事を言って終わるんだなコレが。
その後は不自然なばかりの言葉のやり取りの空虚な投稿の洪水でその屈辱を洗い流そうとする。
若葉マーク匿名はこのスレの主だが、上から目線のただのスポークスマンだね。
他から持ってきた情報を垂れ流すだけで、実の処自分は何も理解していなかった。

さて駐車場側に避難階段は造れない、なので解体しか選択肢はない。
理由は「施行令117条2項ただ一つ」
だから安全条例32条6号違反を指摘されているのにも関わらず、スロープを緩くしたり、直通階段Cを非難階段仕様にするような末期的な設変しかできなかった。
そして駐車場階は避難階だと言い張ることしかできなかった。
これが何故だったのか？というのがこのスレで大きな謎だったが、実は誰も正解を言っていなかったんだなコレが、これも117条2項で説明がつく。
今度は分かったかな？審査会議事録をよく読んで理解しなさいね。

>3953 にある通り、建築確認事務の民間開放の弊害で、建築主が多くの確認検査機関の中から自らの都合に合うように選べる制度では、公正中立な建築確認事務がされないことが起こってしまいます。
そもそもル・サンク小石川は、最初から建築確認が通る建築計画ではなかったのです。

>>3956 匿名さんが挙げた事件は、裁判所が指定確認検査機関に過失があると判断して損害賠償請求を認めていますね。指定確認検査機関と設計者とを相被告にしている点が重要です。
ル・サンク小石川の事件ではNIPPOは特定行政庁の東京都と指定確認検査機関の都市居住評価センターと同時に、設計者の日建ハウジングシステムに賠償を求めるものです。そうしてないのには特段の事情があるのかもしれません。

>3959
複数の相手に、共通する内容で何かを求める際に、相被告という形をとります。本来なら、原告もこちらの方が楽です。
確認検査機関と設計者とに、同時に別々に賠償を求めるとなれば、両者それぞれに別の事情があるということなのか。あるいはNIPPOから見て、検査機関と設計者との間で、公判の中で一緒になってほしくない事情があるのか。いろいろ推測をしてしまうところですね。

ル・サンク小石川は、最初から建築確認が通るような建物ではなかった。NIPPOもそれがわかっていた。そのこととの絡みがあるような気がします。