東京23区の新築分譲マンション掲示板「 ル・サンク小石川後楽園(5)」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2024-06-29 08:46:56

ル・サンク小石川後楽園
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園(2)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園(3)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園(4)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地:東京都文京区小石川二丁目3番1(地番)
交通:東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 (8番出口)
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 (4a出口)
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 (A4出口)
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 (A4出口)
売主:NIPPO
売主:神鋼不動産


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[スレ作成日時]2016-02-11 13:54:46

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ル・サンク小石川後楽園口コミ掲示板・評判

  1. 3531 マンション検討中さん

    ルサンクのエントランスホールはホテルライクとも言えるシャレた造でしたね。
    実はホテルライクな屋内廊下ではないので、ここで頑張ったともいえるのでしょうか?
    これは傾斜地に建っている建物でなくてはできない贅沢な設計です。
    このCGを見て入居するのを皆さん夢見ていたのでしょうね。

    そう言えば近隣住民は審査会において、このエントランスホールにもケチを付けていましたね。審査会が問題にすることは無かったようですが・・。

    膨らんだ夢をぶち壊した近隣住民を一生恨む、と言っていた方々もいましたね。

    1. ルサンクのエントランスホールはホテルライ...
  2. 3532 匿名さん

    >>3528 は東京高裁の判決をきちんと読んでないですね。東京高裁は、直通階段Aと直通階段Bが、都条例31条の基準に適合しないことを判断しています。
    東京都建築審査会は、直通階段Aと直通階段Bの都条例31条への適合不適合は一切言及していません。

  3. 3533 通りがかりさん

    エントランスホールにエスカレータを設置することよりも、自動車車庫の内部に階段を設置することが重要だったことになるが。デベにも設計者にも分かってなかったということか。

  4. 3534 匿名さん

    駐車場に入る入り口がいくつもあって、すぐ避難できるのに、実質的に一つの建物に設置された階段やエレベーターが他の建物のものだと言われるとはまさか誰もおもっていなかったんじゃないですかね。

    こういうのを形式犯って呼ぶらしいですね。本当にマンションを一件廃屋にしちゃって億の損失を企業に与えるぐらいの重大な瑕疵だったんでしょうか。やらかしちゃったなって感想を持つ人は近隣住民にゃ多いですよ。この事件で文京区ってどんな人が住んでいるんだみたいなことを言われたこともありますしね。ああ恥ずかしい

  5. 3535 匿名さん

    七十超えたばあちゃんがピンクの服着て某革新政党の集会の賑やかしに参加したり、ベタベタ首相を批判するビラを張って倒閣をよびかけるまでは微笑ましいけど、ここまでやるのはやりすぎだと思う。

  6. 3536 通りがかりさん

    >>3534 は裁判所がおかしな判決を下したと言っているのと同じなんだけど。。。そういうことで合ってる?
    それから日建ハウジングシステムは裁判でサブエントランスを経由した経路は避難経路とならないと主張したようだけどね。

  7. 3537 匿名さん

    別に >>3534 さんは判決に異を唱えているようにはみえないけど。

  8. 3538 匿名さん

    この近辺に住みたいとは思わなくなったなぁ。先住民がやばすぎる。

  9. 3539 匿名さん

    >>3538
    多分こんな事態になるとは誰も予想していなかったんじゃないかと思います。もともと穏健だったローカルな集まりが、外部からプロが入ると過激化するというのは住民運動一般に言えることです。皆さんも注意しましょう。

  10. 3540 匿名さん

    15年前にもNIPPOは東京都建築審査会から建築確認取り消しの裁決を受けていて、長い間揉めている案件として、小石川ガーデンヒルズやグランドメゾン目白坂とともに文京区内で有名でしたけどねえ。>>3539 匿名さんは知らなかったですか。
    ここのマンション計画に関連して2006年頃に読売新聞の記事にもなっていました。

    NIPPOは15年前からの経緯を販売の際に説明していなかったようですが。。。

  11. 3541 匿名さん

    プロジェクトが10年くらい塩漬けになってましたと書かれていますね。
    http://web.archive.org/web/20140720043522/sanoji1416.jugem.jp/?eid=184...

  12. 3542 匿名さん

    >>3540
    知らないわけではないのですが、これほど長くもめる例が三箇所もあるというのは全国的に見て珍しくないのでしょうか?

  13. 3543 マンション検討中さん

    >>3534 匿名さん
    おっしゃる通りです。
    ルサンクの駐車場は実用的な避難経路が3通り以上あり、避難の安全性の性能としては、そんじょそこらのマンションを凌駕するほど高いです。
    ですので重大な瑕疵とは言えないと思います。
    ところが近隣住民は、都安全条例は性能規定ではない!と言って審査請求し、結局現在の廃墟が完成したわけです。

    さてルサンクの駐車場の避難経路問題です。
    変更確認の設計変更において

    1.直通階段BをX階段とし、2つの階段とする、内一つを駐車場の屋外避難階段に設定する。

    ほぼこれだけで建築確認が取り消されることは無かったはずです。
    一応大事をとって
    2、サブエントランスドアは無施錠とし、外開きのドアとする。
     セキュリティーはグリルシャッターに任せるわけですね。

    これだけで、都安全条例32条6号(29条~31条前提)を満足します(??)
    たったそれだけで、済むのであれば、全然重大な瑕疵ではなかったわけですね。

  14. 3544 匿名さん

    >>3543 の言う避難階段には敷地内通路(建築基準法施行令128条)が必要になるが造れないのでは?
    簡単に造れるなら、日建ハウジングシステムが2014年2月の変更確認の申請の際の設計変更を中途半端なもので済ますことにならなかったと思うがね。

  15. 3545 匿名さん

    >>3542 匿名さん
    文京区ではルサンク小石川より前にも建築審査会が執行停止をした事件がありますね。
    https://blog-imgs-55-origin.fc2.com/l/o/v/lovethesun/201206211519582da...

  16. 3546 匿名さん

    リンクがおかしくなったので

    文京区でルサンク小石川より前に建築審査会が執行停止をした事件
    http://web.archive.org/web/20200520071711im_/blog-imgs-55-origin.fc2.c...

  17. 3547 マンション検討中さん

    >>3544 匿名さん
    え?
    >敷地内通路(建築基準法施行令128条)?

    近隣住民の事だから、マンション検討中さんに対して、早速小ばかにしたような書き込みかと思いきや?
    大人しいコメントで拍子抜けしたね。
    3時間ほど一生懸命調べたのだろうけどね?





  18. 3548 匿名さん

    直通階段Bが簡単に避難階段になるなら苦労しない。ユーイックも直通階段Bが避難階段ではないと認めている。>>3547は知っているはず。
    また、直通階段Bの位置が自動車車庫の内部でないから、都条例31条の直通階段にできない(東京高裁はそのように判断している)。

  19. 3549 マンション検討中さん

    >>3548 匿名さん
    違うね!
    東京高裁の判断は一切否定していないよ。
    前にも言ったけど、屋外階段を自動車車庫に内部にどうやたら設置できるわけ?

    >直通階段BをX階段とし、2つの階段とする、内一つを駐車場の屋外避難階段に設定する

    これを堂々と論破したら?





  20. 3550 匿名さん

    東京高裁の判断を受け容れるのですね。だとすると、南棟にある直通階段では、都条例31条の基準を満たす直通階段になりません。>>3549は、まだ分かってないのですねえ。

  21. 3551 マンション検討中さん

    >>3550 匿名さん
    まあ高裁の判断は当たり前でしょう

    >直通階段Aと直通階段Bは、いずれも南棟に設置され本件駐車場に設置することが義務付けられたものとはいえないし、都条例32条6号が求める屋外避難階段の要件(避難階又は地上に通ずる直通階段を設け、避難階段とすること)も満たさず

    が重要
    そもそもサブエントランスの先の階段だから南棟用と言うのは当然の事。

    サブエントランスドアを非難階段の「六 階段に通ずる出入口」と考えるという事。
    サブエントランスは車庫に設置されている、そのサブエントランスが非常階段の出入り口であれば、その先の”車庫専用に設定した”直通階段Bは、車庫の屋外避難階段となり得ると言うアイディアなんだけど、分かるかな?

    >第三十一条 自動車車庫等の用途に供する建築物又は建築物の部分(自動車が出入りする部分に限る。)

    「自動車車庫の内部」とは何処にも書いていない
    都安全条例の趣旨を理解すべき

  22. 3552 匿名さん

    >>3551 は、やはり分かってないですね。東京都建築安全条例の趣旨を裁判所が判断し、自動車車庫の用途の部分に直通階段の設置が義務付けられるという解釈を導いています。ご不満なら裁判所にいってください。

  23. 3553 匿名さん

    なお、直通階段Aと直通階段Bが自動車車庫の用途の部分に設置されてないから都条例31条の直通階段にならないと判断したのは裁判所です。NIPPOが裁判で争ったことにより示された判断です。東京都建築審査会ではこの判断は示されていませんでした。

  24. 3554 マンション検討中さん

    >>3552 匿名さん
    >>3553 匿名さん

    近隣住民は大変な誤解をしているね
    そもそも裁判がどうのとは、一言も言っていない

    変更確認の設計変更についての結果論として、アイディアを出しただけ
    だから判例を持ち出してオマエは分かっていないと何度も言われる筋合いはない
    判例に頼る以外自分の意見が言えないのかね?

    >3543
    変更確認の設計変更において

    >直通階段BをX階段とし、2つの階段とする、内一つを駐車場の屋外避難階段に設定する。

    ほぼこれだけで建築確認が取り消されることは無かったはずです。
    一応大事をとって
    2、サブエントランスドアは無施錠とし、外開きのドアとする。
     セキュリティーはグリルシャッターに任せるわけですね。

    これだけで、都安全条例32条6号(29条~31条前提)を満足します(??)

  25. 3555 マンション検討中さん

    ここでは意見を言っていたね。これは面白かった
    >3544
    >3543 の言う避難階段には敷地内通路(建築基準法施行令128条)が必要になるが造れないのでは?

  26. 3556 匿名さん

    >>3555 は屋外避難階段は避難階で敷地内通路に接続していることを義務付けていることを知らないらしい。建築基準法施行令128条の規定を読みましょうね。

  27. 3557 匿名さん

    >>3554には理解できないらしいですが、東京高裁の判決で南棟にある直通階段Aと直通階段Bは都条例31条で自動車車庫の用途の部分に設置が義務付けられた直通階段に当たらないという判断が示されました。東京高裁が示した判断は最高裁で確定しています。

    直通階段Bを避難階段に造り替えることは難しいと考えますが、仮に避難階段に造り替えることができたとしても都条例31条の直通階段に当たらないものは都条例32条の避難階段にはなりません。

  28. 3558 マンション検討中さん

    >>3556 匿名さん
    え??
    また知らないだと?近隣住民は
    >A,B直通階段は避難階で敷地内通路に接続していることを知らないらしい

    ですよ皆さん


  29. 3559 マンション検討中さん

    >>3557 匿名さん
    まあ設計変更するのだったらの話をしているので状況は全然ちがうから、判例は別だけどね
    裁判官の頭が硬いだけじゃないの?とは思う、そして近隣住民は認めないだけだね

    さて下は屋外避難階段のイメージだけど、階段自体は車庫内にはない、当たり前だけどね。
    車庫内にあるのは防火ドアだけ、これで安全条例31条を満足するわけ。

    だからこの屋外階段を直通階段B、またはAとすれば、屋外避難階段B,または屋外避難階段Aが出来あがり!と言う話。
    ただ直通階段Aは西棟、直通階段Bまた直通階段Cは南棟、東棟にとって必要で、車庫に回す余裕はない。だからA階段かB階段をX階段として一つを車庫用の直通階段として設定すれば、32条6号を満足すると言う話。

    だからどこかの裁判官が直通階段A,またはBを、住居用と車庫用で兼用することを認めたらば、建築確認が取り消しは取り消されたのじゃないか?
    分かるかな?

    1. まあ設計変更するのだったらの話をしている...
  30. 3560 匿名さん

    >>3558 は避難階の通路は建築基準法施行令128条の基準を満たせないようだよ。

  31. 3561 匿名さん

    >>3559 がどう思っていようと、南棟の直通階段Aと直通階段Bは自動車車庫の用途の部分にないから都条例31条で設置が義務付けられている直通階段にできない、と裁判所が事実認定しましたので、そのつもりで。
    裁判所が示した判断には、行政も、ユーイックなどの確認検査機関も、従うことになります。

  32. 3562 マンション検討中さん

    >>3560 匿名さん
    忙しいのでとりあえず
    >避難階の通路は建築基準法施行令128条の基準を満たせない

    そうすると直通階段Bの奥にある、避難階段Cはどうなるのかな?

  33. 3563 匿名さん

    >>3562は自分で2階平面図を見てから人に尋ねるのがいいと思いますけどねえ。

    建築基準法施行令128条の通路には東棟にある避難階段Cのほうが接続しているようですが・・・。だから、元々の建築計画では避難階段でなかった直通階段Cについて2014年2月に変更確認を申請して避難階段に造り替えることをユーイックが指示したのではないでしょうか。

    直通階段Aと直通階段Bは避難階段ではありませんとユーイックが明言していることを >>3562はよく知っているはずです。

  34. 3564 マンション検討中さん

    >>3563 匿名さん
    え??
    >2階平面図を見てから人に尋ねるのがいいと思いますけどねえ ?

    て??またマンション検討中さんを小ばかにした物言いだが?
    逆でしょう?近隣住民が2階平面図を見て、図って、B(A)階段からの敷地内通路は1,5mの幅はありませんでした。C避難階段からは1,5m以上の幅の敷地内通路が接続しています
    とか答えるべきだろ?

    一般の投稿者は近隣住民みたいに図面でも何でもと言う資料・情報はないんだよ、どうなんだ?近隣住民?

  35. 3565 匿名さん

    これまで多数の図面や画像を掲示板にアップロードしてきた >>3564 であれば 2階平面図は持っているのではないかと。直通階段Aと直通階段Bは避難階段ではありませんとユーイックが明言していることを >>3564が複数回書込みしていたことからも直通階段Bを避難階段に造り替えることが困難なことが分かったのではないかと。

  36. 3566 マンション検討中さん

    >>3565 匿名さん
    え??
    はっきり言って近隣住民は卑怯だな!
    まあいつもいつも同じだけど、他の投稿者の問を小ばかにするだけで、はぐらかし、決して正面から答えない。
    答えは一つだよ、A,B階段からの敷地内通路の幅を聞いている。
    1,5m以下か否か?どうなんだ?近隣住民?

  37. 3567 匿名さん

    >>3566は図面も見ずに直通階段Bを避難階段に造り替えることが容易であるかのような書込みを続けたのですか。驚きました。
    直通階段Bを避難階段にするには建築基準法施行令128条の敷地内通路に接続する必要があることも書きました。それを読んで建築基準法施行令128条の規定をすぐに確認しなかったのですか。

  38. 3568 匿名さん

    南棟にある直通階段Aと直通階段Bが、都条例31条で自動車車庫に設置を義務づけている直通階段に当たらないことは、東京高裁が判断している通りです。この判断は裁判所が導いたものです。
    南棟の直通階段を自動車車庫の避難経路にできないです。

    したがって、南棟にある直通階段Bを避難階段に造り替える議論をしても意味はないのですが、直通階段Bを避難階段に造り替えることは難しいです。このことは、ユーイックが東京都建築審査会の口頭審査( http://www.s-araki.com/SHINSAKAI.pdf )で直通階段Aと直通階段Bは避難階段ではありませんと明言していることからも分かることです。

  39. 3569 マンション検討中さん

    >>3567 匿名さん

    >図面も見ずに直通階段Bを避難階段に造り替えることが容易であるかのような書込みを続けたのですか。驚きました

    いやはや驚いたのはマンション検討中さんではないですかね?
    近隣住民は卑怯とまで言われたこの期に及んで、間違いを正面から認めようとしないで、投稿者を小ばかにし、はぐらかす書き込みをいまだ改めようとしない。

    >直通階段から,25条の出口の規定の話でございますが、施行令の128条のほうに、敷地内通路という規定がございまして、128条の敷地内通路が1.5m以上設けなければいけないんですが、それは2階の部分といいますか、図面をそのままにしますと、ちょうど真ん中のところに1.5mの敷地内通路が配してございますので、A、B、C全ての階段が2階で125条の出口という形でつながってございます。

    確かにこの処分庁の言い分では、真ん中の敷地内通路ははっきり1,5m以上と言っているだけではあるが、文面からA,B,C全ての階段からの通路が1,5m以上確保されていると読み取れる。
    不鮮明な図面からは、1,4mなのか1,5m以上なのかまでは図れないから、一応聞いたまで。
    ではA、B階段からの敷地内通路は1,5m以上ある、従って128条を満足するんだな?
    こんどこそ正面からこたえなさいよ?近隣住民?


  40. 3570 匿名さん

    >>3569の議事録は建築基準法施行令125条の出口のことしか言ってないと思いますが。
    いずれにしても、>>3569東京都建築審査会の口頭審査の議事録を見ているなら、直通階段Aと直通階段Bは避難階段ではありませんと、ユーイックが明言していることは理解していますね。もし、直通階段Aと直通階段Bを容易に避難階段に造り替えることができたのなら、2014年2月の変更確認の申請の際に避難階段に造り替えているはずですが、ユーイックはそのような設計変更を設計者である日建ハウジングシステムに指示していないわけです。

    >>3569は理解できない(理解したくない?)ようですが、南棟にある直通階段Aと直通階段Bは、都条例31条の規定により設置が義務付けられている直通階段に当たらないと東京高裁が判断しており、これらの直通階段を避難階段に造り替えても都条例32条の避難階段にできません。南棟にある直通階段Bを避難階段に造り替える議論を続けても意味がありません。

    北棟に都条例31条を満たす直通階段を設置し、それを避難階段にすることを検討するほうが、まだ意味があります。

  41. 3571 マンション検討中さん

    >>3570 匿名さん
    >横浜であっても横浜市建築基準条例に抵触するということは過去レスで既出です。
    はウソ

    >避難階段には敷地内通路(建築基準法施行令128条)が必要になるが造れない
    もウソ

    これらを何度確かめても絶対にウソあるいは間違っていると認めないで、はぐらかした書き込みに終始する。

    >宇宙人と会話してるようだ

    とのコメントをそのままお返しします。
    夜中の家電故障などで忙しいのでとり急ぎ・・

  42. 3572 匿名さん

    建築基準法128条の敷地内通路には、原則として屋根がないことが求められます。>>3571は知らないようですが。
    屋外避難階段からの敷地内通路を建物内に設ける場合の基準があり、たとえば大阪市では
    https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000021/21...
    で公表しています。

    繰返しになりますが、>>3571が理解できていないので。
    南棟にある直通階段Bを避難階段に造り替える議論をこれ以上続けても意味がありません。都条例31条の規定による自動車車庫の直通階段は、自動車車庫の用途の部分に設置しなければならないからです。

  43. 3573 マンション検討中さん

    >128条の敷地内通路につきまして、これが屋内通路であるのか、屋外通路であるかの明文はございません、というふうに解釈しております。実際に処分庁はどういうふうに扱っているのかということになりますと、屋外に十分開放された通路は屋外通路として扱ってございます。

  44. 3574 匿名さん

    >>3573は避難階段Cについて建築基準法施行令128条の敷地内通路に接続していると弁明しているだけです。直通階段Bは避難階段でないので、直通階段Bは直に敷地内通路に接続していません。

  45. 3575 匿名さん

    このスレ見て思うことは、やはりこの辺の住民はやばいから住まない方が良いってことだけですね。
    こんなんが近くに沢山いるかと思うと。。。ぞっとしますわ。

  46. 3576 匿名さん

    確かに裁判所ではこう判断されたんだ!私たちは正しいんだ!判決見ろ!ってご高説されても周りは引くだけよね。そうなんだー。よかったねー。クレーマー多そうな地域だなー。としか思わない。

  47. 3577 通りがかりさん

    裁判所の判断が出されたのはNIPPOが裁判に訴えたからということを分かっているのかなあ。
    建築審査会よりも裁判所のほうが厳格に、自動車車庫からの避難路の直通階段は自動車車庫の用途の部分に設置が義務付けられていると解釈していますよ。NIPPOが裁判で争った結果として示された判例です。

  48. 3578 通りがかりさん

    裁判で日建ハウジングは直通階段A、直通階段B、避難階段Cが自動車車庫からの避難路にならないことについて争ってないでしょ。日建ハウジングはそこを争点にすることを避けるのが賢明と考えたのだと思いますよ。

  49. 3579 マンション検討中さん

    >>3574 匿名さん
    >直通階段から,25条の出口の規定の話でございますが、施行 令の128条のほうに、敷地内通路という規定がございまして、128条の敷地内通路が1.5m以上設けなければいけないんですが、それは2階の部分といいますか、図面をそのままにしますと、ちょうど真ん中のところに1.5mの敷地内通路が配してございますので、A、B、C全ての階段が2階で125条の出口という形でつながってございます。

    まあ計って見ても、A,B,C全て1,5m以上あった。
    全て読んでも、Cだけを非難階段として特別扱いしていないことは明白。
    なぜ直通階段Cを非難階段にしたか?だがX階段でないのはC階段だけだから設計施工がラクだったからじゃない?

  50. 3580 マンション検討中さん

    >3578 通りがかりさん
    争ってもしようがないでしょ。
    直通階段A、直通階段B、避難階段Cは、そもそも西棟、南棟、東棟専用だから、車庫用として争いようがない。
    せっかくC避難階段を造ったのだけどね。

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総戸数 63戸

パークホームズ浅草橋

東京都台東区浅草橋1丁目

未定

1LDK~3LDK

32.64平米~71.92平米

総戸数 121戸

シティハウス池袋

東京都豊島区東池袋二丁目

4,400万円~1億3,200万円

1R+2N~2LDK+S+N+WIC ※Nは納戸です。 ※Sはサービスルーム(納戸)です。

31.77平米~67.70平米

総戸数 92戸

プラウドタワー池袋

東京都豊島区南池袋二丁目

未定

1K~3LDK

31.24平米~143.76平米

総戸数 620戸

グランドシティタワー池袋

東京都豊島区南池袋二丁目

未定

1LDK~3LDK

45.44平米~104.03平米

総戸数 878戸

ピアース四谷Hills

東京都新宿区若葉1丁目

7,790万円~1億790万円

1LDK~3LDK

30.27平米~70.00平米

総戸数 25戸

サンウッドテラス東京尾久

東京都荒川区西尾久7丁目

4,598万円~7,398万円

1LDK~3LDK

32.52m2~69.41m2

総戸数 33戸

パークホームズ南池袋

東京都豊島区南池袋1丁目

未定

1LDK

37.66平米

総戸数 52戸

クラッシィタワー新宿御苑

東京都新宿区四谷四丁目

未定

1LDK~3LDK

42.88平米~208.17平米

総戸数 280戸

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クレヴィア西葛西レジデンス(6/27登録)

クレヴィア西葛西レジデンス

東京都江戸川区中葛西四丁目

未定/総戸数 48戸

(仮称)The Garden 小平小川東

東京都小平市小川東町三丁目

未定

2LDK~4LDK

61.02平米~85.19平米

未定/総戸数 628戸

クレヴィア等々力

東京都世田谷区中町一丁目

未定

2LDK~3LDK

54.71平米~86.10平米

未定/総戸数 25戸

プレミスト代々木大山

東京都渋谷区大山町1050番10

未定

1LDK~3LDK

34.94平米~78.13平米

未定/総戸数 40戸

ザ・ライオンズ世田谷八幡山

東京都世田谷区八幡山3丁目

未定

1LDK、2LDK、3LDK

43.00平米~84.31平米

未定/総戸数 52戸

レ・ジェイド葛西イーストアベニュー

東京都江戸川区東葛西6丁目

未定

1LDK~4LDK

45.18平米~123.58平米

未定/総戸数 78戸

ソルティア府中宮町

東京都府中市宮町一丁目

未定

1LDK、2LDK

37.61平米~47.84平米

48戸/総戸数 48戸

アトラスタワー小平小川

東京都小平市小川西町4丁目

未定

1LDK~4LDK

53.97平米~87.11平米

未定/総戸数 218戸