ル・サンク小石川後楽園（5）

>>279
ごめんなさいね、>>278の間違いでした。

改めて建築確認を取ればいいのでは？

今ある建物は違法建築物として認識されています。
現行の建築確認に適合させるには、高さ制限を越えている上層階を撤去する必要があり簡単ではないと思われます。

その高さ制限を越えている高層階（2階分？）を建てたのは安藤ハザマ >>278はそのことを指摘しているのではないかい？

>>285
民間の指定確認検査機関の建築確認は取消し事例がかなりある。建築確認があるからといって安心していられない。
しかも、ル・サンク小石川後楽園は2度目の建築確認取り消し裁決を受けている。どうして２度目の建築確認は民間でなく東京都建築主事に申請しなかったのか疑問。NIPPOの株主は黙っていていいのかい？

方針決まったらしいですね。小耳にはさんだ程度でしか知りませんので悪しからず(笑)

東京都都市整備局調整課に聴けば？
Nippo大変だと思うけど。

>>287
方針とは？小耳に挟んだ程度で教えてもらえますか？
守秘義務に抵触してしまう情報？

都民なら 東京都庁の建築指導課で教えてくれるよ。

>>286
ユーイックは斜路の断面図を審査しなかったのだろうか。
地下にある駐車場からの避難誘導がどうなっていたのかも気になる。

上棟してしまうとすべての裁判は争うことで利益を生むことがなくなるから、そこから先は無効・無用になる…という認識の下で最後の砦、最終決戦が行われたわけですよね？

環境保全や様々な観点で争われたそれまでの裁判は、問題なし、反対派の全敗だったと聞いて記憶しています

で。どうしても勝ちたい方々が上棟をタイムリミットにして持ち出した切り札が、非難経路の設計上の空間確保的な不備と、変更リミットギリギリで間に合わせていたはずの高さ制限…のその後の違法性

この二点だったかと。

かの弁護士さんの編み出した理屈はお見事でしたね

火災を含む大惨事が発生して建物が倒壊し地下の住民が非難できず閉じ込められた際には、近隣の災害対策を差し置いてその地下の方々が優先して救出されるかもしれない、これは生命維持に関わる問題だから、建物が倒壊した想定で、高さそのままの範囲に居住する住民に裁判を基にした撤去を求める権利がある、と。

未熟者の一読ゆえに正確な定義をもつ言葉を使えませんが、そういう流れと論旨だったと認識しています

で。現状、現況。
建設に当初反対された方々の希望と目論見は様々だったはずですが、この「いま」を「勝利」と受け止めている方は裁判の末に「何」を得ているのでしょう？

切り札が最高に効いて、人の気と生の証しが失せた建物がこの先どうなるのか、誰にもわからないわけですが

少数を尊重したうえでの最大多数の最大幸福、とまではいいませんが

現況は未来永劫変わらずに確定した「勝利の具現」なんでしょうか？

憲法まで見直されちゃう時代(笑)に、廃墟化を防ぐ「越法的新規範」みたいなもので解決を目指す向き…はないんでしょうかねえ？

などとふと。

>>292
>かの弁護士さんの編み出した理屈はお見事でしたね。
ルサンク小石川を阻止した近隣住民は、弁護士さんにいくら支払ったのでしょうか。
弁護士さんは、この勝利で名をあげたのでしょうネ。依頼も増える？

文京区議のオバサマは、文京区のＮ高級住宅地？に住んでいるのだから、
こういう問題に「正義の味方」みたいな顔をして介入してもらいたくない
ですね。

>>292
> どうしても勝ちたい方々が上棟をタイムリミットにして持ち出した切り札が、非難経路の設計上の空間確保的な不備

勉強不足ですよ。

車路の勾配の違法性は、初期の審査請求から争点になっています。審査請求の文書は公にされていますし、NIPPOに確認しても教えてもらえるのではないですか。

防火避難規定にかかわる違法を、民間の確認検査機関が放ったままにしていたことに、むしろ呆れてますけどね。避難の問題は設計の基本ですから。安全側に設計しておけば、東京都建築審査会を怒らせることにもならなかったです。

Nippoは一級建築士事務所の登録をしているんだよね。避難の規定を知らなかったとしたら随分とお粗末な話。
道連れになっている神鋼不動産も気の毒だと思う。

大きなお世話かもしれませんが。区民の納める税収をトータルでは減らすことになっている結果とか。文京区内の消費活性化の芽を摘んで地域の店舗経営者の糧を増進させないままの未来になるだろうこととか。ルサンク近隣一帯の方々の現在意識上の是非、ズレや軋みを解消しないことに因る地価の(下方)変動とか。

すべては悲観的すぎる極論(？笑)、ささやかで程度も知れていることなのかもしれませんが、あの区議さんはトータルでイメージできていたんだろうかと。
文京区の孕みもつ「選民性」のような意識が、意図せずとも歪んで見え隠れしてしまうことによって、票獲得の増効果もじつは逆に微妙なんじゃないかな(笑)と。

あの規模、あの数程度の新規区民を受け入れることで、街がもっている静観なイメージや快適な暮らしっぷりが損なわれるほど脆弱な歴史をもつ区ではないはずですが、質が確約されているであろうご近所さんが増えていくこと自体が「喜ばしいこと」じゃないんだなと。既得権で生活している方々にとってはそうなのかなあと想像した次第。

認定保育園に入れられなくなったと書き込まれた方、あれから…お元気ですか？

完成直前にならないと出せない争点があるので、搦め手ではわざと負け続け裁判そのものを延ばしてきた時期もあった、という旨の書き込みが反対派の本丸にありましたよね。
高さ制限の違法性云々の前で引用を切られているのは「勉強」の成果なんでしょうか(笑)。

「切り札」という言辞もそこで見かけたんで使っただけなんで。勉強不足で申し訳ないです(笑)

>>298
Nippoが東京都建築審査会を怒らせたのでしょう。

自動車車庫の傾斜路の違法は12年前の審査請求事件でも争われているようですよ。12年前の審査請求事件では東京都建築審査会は堀坂の道路幅員の違法で建築確認取り消し裁決を出していて、傾斜路は争点として記載しただけで適否の判断はしなかった。それをNippoが軽視したのでしょう。
自動車車庫の傾斜路は2014年3月の変更確認（高さ制限がかかる前ですね）でNippoが設計変更しているので、それまでに傾斜路が争われているということでしょうね。
あかいさんの指摘していた半地下のハナレの疑義も争われたみたいですよ。

そうなんですね。わかりやすいご説明ありがとうございます。

>>300
こんなにデリケートな物件で、なぜユーイックが車路の審査をいい加減にしたのか、そもそもなぜNIPPOがユーイックに建築確認を申請したのか、十分な理由説明がされていないです。過去に東京都建築審査会から建築確認取り消し裁決を受けて２度目の申請なのですから。NIPPOが東京都建築主事に建築確認を申請していれば、このようなことにならなかったと思われます。

ここは削除ばかりだね。

購入者に説明をしないのはいかがなものかと

投稿をずっと拝見していますが全くもって幼稚、言うなれば「目くそ鼻くそを笑う」今は禁句ですが「○○○の蹴り合い」と言ったところ。両者、又近隣、その他それなりの知識をお持ちの方々はこれからどうするか、どうすれば良いか、どちらも何ができるのか、過去の経過はもう変えられませんから、怨念や恨み辛みはさておいて、将来に向けてのお話を是非この場でお願いしたいな、と思います。

まずNippoが態度を改めたら？
購入者を納得させることもできていないのですがね。

>>304
将来の話と言われましても、地域住民から見ると今はデメリットしか感じていません。
職場では近所にクレーマーいるんですかとか聞かれますし、建物の近くを通るたびに憂鬱になります。
いつまで塩漬けになるのかもわからないですし。

お金を出す人がいなければ、どうにもなるはずもなく、この先どうするかなんて想像できません。
ごく近隣の人なら何か話とか聞いているんですかね。

文京区全域にマンション紛争が多いだけのことと思うが。

現在わかっているだけで紛争の数は20件もあるらしい。
http://en-us.facebook.com/1686808318245989/posts/1700609960199158

Nippoは購入者に説明しないまま
なのですか？

もう購入者は存在しませんが。

>>309
この物件ですね
↓
「三菱だから買ったんですよ！」
――「絶対に大丈夫と言ったわけではない」と聞いていますので、とくに過失があったとは考えていません。
「家を売ってしまったので、2月から住むところがないんですが？」
――ご自分で探していただくということで、よろしくお願いいたします。
http://friday.kodansha.ne.jp/archives/68411/

「手付け金返還のうえ､売買代金の2割に相当する額を解決金としてお支払いし､売買契約を解除させていただきます｡ 」

…二億六千万の二割って、アヴェンタドールが買えるな

やはりこれか(笑)

あの区議さんが「嬉しいお知らせがあります」と書いていたのが物凄くひっかかる(笑)

「喜ばしい」とか「喜ぶべき」とかにする議員のほうが俺は好きだな

>312
この区議さん、もう興味が春日後楽園の方に移っていて、残った廃墟には関心などないみたいですよ。

>>311
家を売ってしまった購入者の気持ちになれば。
不本意で納得行かないと思うし、避難路の疑義があるマンションを十分に説明しないで販売したNIPPOや三菱地所に対して慰謝料を求めたいというのは当然だと思うよ。

> 業界を震撼させた、かの11.2事變
意見は東京都建築審査会におっしゃっては。それとも、行政庁に意見できませんか。
逆に言うと、東京都建築審査会をここまで怒らせることができるNippoは凄い会社です。コンサバなデベなら２度目の建築確認取り消しにならないように安全側に設計しますから。

>>316
NIPPOの株主も
激おこぷんぷん丸 でしょうか

おこ。おこなので訴訟おこ。まだまだ続くこれがNIPPOスタイル。

時間稼ぎ？
株主 ますます 激おこ？
社長や役員の退職金は保留しますか？

>>318
震災復旧談合も訴追されていますしね
NIPPOは

駐車場出入口のスロープ
12年前も争点だったのなら、もっと早くに設計を直しておきなよ。
NIPPOは自ら地雷を踏んでいるな。

裁判突入で、廃墟状態の長期化は決定的ですね。

Nippoや、神鋼不動産に
就活している人は
必見ですね

談合くらいで何をいまさら。

行政罰で済まず刑事告発・起訴される事例はめったにないと思うが。

建築確認取消、建築主が都を提訴、っすかw

これかな
http://miraitohouse.com/merit/sharehouse_risk_law

これっすね
http://www.nikkei.com/article/DGXLASDG27H1F_X20C16A5CR0000/

今朝の東京新聞に大きく報道されていた。

>>318
NIPPOは今更どうしようというのか。勝算もなく東京都を相手に法廷で争うのは不適切と思う。

今後文京区で分譲するデベのためにも、購入予定者のためにも、
法廷ではっきりさせるのは有意義だと思います。
NIPPOが勝訴したら損害賠償金は文京区が拠出して下さいね。

勝てなかった場合に
ＮＩＰＰＯ社長と役員は役員報酬は返す覚悟で
法廷闘争に臨んでいるのか疑問です。

勝てる見込みがあるのなら、ＮＩＰＰＯは
昨年のうちに国土交通省に再審査請求していたはずですから。

勝てる勝てないは裁判だから、終わらないと分からない。
確実なのはこれで2年程度は動きが無くなるということだけ。

NIPPOが初めから避難路を安全側に設計していればよかっただけのこと。NIPPOの株主は怒っていいと思うよ。

誰の不作為であるのか、密室の外で明確になるといいですね。

NIPPOは設計者の日建ハウジングシステムと検査機関のユーイックは訴えないのですか。
日建ハウジングシステムにユーイックとの協議記録を全て出させれば明らかになると思いますがね。

>>335 匿名さん

まずは取り消しを無かったことにする裁判でしょ。それで勝訴すれば検査機関を訴える必要がないのだから。
敗訴したら次は検査機関を相手に裁判するかもね。

2度の建築確認取り消しの重みがわかってないね、Nippoは。
東京都は建築確認取り消し裁決を出す時点で臨戦態勢を済ませているよ。

訴状の文面を確認したい。ロジックとレトリックでどちらにも転ぶと思っているので。

昨年9月7日の口頭審査の記録を読む限りでは
Nippoに東京都建築審査会に勝るロジックとレトリックを
持ち合わせてないように思えます。

> 訴状の文面を確認したい
そうですね。新聞には訴状の内容が書かれていたので
記者は訴状の文面を入手できているのでしょう。

万が一NIPPOが勝った場合、痴漢の冤罪みたいな感じで、周辺住民が損害賠償請求されたりする可能性があるのでしょうか？

ありません。弁護士会の法律相談にでも行って勉強してきてください。

周辺住民が東京都建築審査会に審査請求を提起することは、権利です。
NIPPOが東京都を相手に東京地方裁判所に訴訟を提起することも、また、東京高等裁判所や最高裁判所に上訴することも、権利です。
もし争訟を起こすことで損害賠償を求められるのであれば、NIPPOが裁判を続けることはできなくなります。ただし、NIPPOの株主が怒ることは別の問題としてあります。

>>326
これですね

地域にとって良くない方向に転がっていきますね。。。

完売マンション建築確認取り消し
http://ameblo.jp/akane-rea/day-20160531.html

>>344 匿名さん
取り消しからここまでの展開は完全に予想通りの展開であって、良くも悪くもなってないと思いますよ。

Nippoのやっていることは
行き当たりばったりと思うけどね。
建築確認取り消しを想定してなかったんでしょ。

>>346 匿名さん
予定通り悪くなっているということですか。
廃墟が長期間残存することにデメリットはあっても、メリットがあると思えませんが。

>>348
土地譲渡契約書の「建設義務」期限が迫る

ル・サンク小石川は05年6月にも「自動車車庫出入り口に面する道路（堀坂）幅員が6mに満たない」などの理由で都審査会が建築確認を取り消している。NIPPOと神鋼不動産は都市再生機構に対して「建設義務の完了期限を延期する要請」を出しており、直近の完成期限は16年7月31日まで延長されていた。この7月末を守れなければ、建築主は都市再生機構に対してペナルティーを負う。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/atcl/bldnews/15/053100680/?P=2

>>349
譲渡契約書の12条には「建設義務の期限内に完成しない」など、契約内容の履行に違反した場合、「約9億円の違約金を支払う」と記載がある。
同13条では契約違反に対して「催告によらず契約を解除できる」としている。
契約解除となった場合には、建物を建築主の費用負担で取り壊して敷地を原状回復させ、さらに土地を都市再生機構に返還するという厳しい条件が付いている。

設計は日建ハウジングシステムか
デベのいいなりに描いちゃったかな

>>348 匿名さん

そうですね。余り興味がなかった人からは予定通り悪くなってると、言えるかもしれません。
ただ、反対派は取り消し裁判でNIPPOが負けて、撤去義務付けは住民側が負けて、そうこうしてるうちに5年くらいたって、ほとぼりも覚めて、施行済みの高さ制限の範囲で再建築される。ここまで想定してるかと。

再生機構の違約金絡んでくると、そっちも係争沙汰になるでしょうから、もうちょっと長引くかも知れませんね。

購入者からの損害賠償の請求は？

綺麗な建物なのにもったいないですね。

URの建設期限のため
工事を急ぐあまり避難路の設計がいい加減になったのでしょうかね。
残念な話ですね。

>>355
すでに一回延期してるようなので、それはあまり関係ないかと。

ＵＲが自前で賃貸住宅でも建てていれば、あんな無理矢理感のある建物にはならなかったかも知れない。

無理矢理感ある建物だから建築確認取り消し。２度もね。

半地下のハナレの疑義のことも
あかいさんが早くから指摘していた。

>>359 匿名さん
でも結局のところ避難経路以外は、違法と認められたわけじゃないしねぇ。

避難路は12年前にも争点だった。東京都建築審査会の裁決に書かれている。NIPPOが設計を直すべきだった。
ハナレがいつから登場したのかわからないが、斜面状の敷地に無理矢理感の設計ではあると思う。

NIPPOの看板で丸投げ仕事をやらされてる下請けの方々は今ちょっと気の毒。全国に多数いらっしゃると思うが、トップ→ダウンで仕方のない社会。所属会社の誇りを胸に頑張ってほしいなと。無論、NIPPOの全体評価や是非とは関係ないはなしですが。良い魂の力を結集して作られた建物は輝きが違います。小石川もそうだったのにね。

>>362さんはNIPPOを擁護したいらしいけど、輝きが違っているとしても、設計に疑義があっては元も子もないと思う。

ル・サンクの評判については林田力さんが著述を出している。

林田力という人もその著述の力も知らないし、NIPPOの全体評価とは関係ない話だと断っても「擁護」という語に結びつける読解力の貧しさ…

残念な論旨で驚きます。

あやしい計画だったのでしょうねー
http://youtu.be/q2UTnaS3trQ?t=3445

水道工事、ガス工事、建築工事、公園工事なんの工事にも難癖つけ金をゆすり、たかり
どこの地区の工事にも言いがかりをつけたり難癖をつけ何でも反対、不条理な要求をする
人生を落後したクレーーマー住民と区議、
インテリクレーマーは街をぶち壊すのが楽しみのようだ。
この前も細く曲がった道路で車で入りでトラブルに関係のないクレーマーさん、住民が
何人もからんできた。＊＊＊と同じだ。反対する住民も金を要求する点で同じだな。
こんな区民が多く、２３区最低だな。文京区は紛狂区と他区民はいっているな。

違法性が万一認められなかった場合でも、運営管理委員会には近隣者を参加させるという決めだったので(笑)

何れにせよクレーマーの類でしょうが、何の為に活動していたのでしょう。
今のところ区議と弁護士を覗くと誰の利益にもなっていないので、感情的な拘りだけでここまで活動してきたのだとすると相当なものです。

次に何か建てる時に保育園や老人ホームを含んでくれると結果として地域として助かりますね。

違法マンションを推奨するかのような書込みが多いですね。
建設関係者ですか？
そんなだから東京都建築審査会を怒らせて
建築確認取り消し裁決を２度も受けてしまったのではないですか。

誰も違法マンションを推奨などはしていないのでは？どの文脈からそのように読めるのでしょうか。

このマンションは、一度確認機関が確認をおろして、それは文京区の判断でもあります。業者からすれば、正しい設計図面を出して確認を得たものについて、あとから違法と裁定がでて取り壊さなければならないのは、現状の確認制度の方に問題があると考えるのではないでしょうか。また、違法というのは、現段階での審査会の判断で、裁判で覆るかもしれないし、その意味で境界線上であることも確かです。

建築基準法を遵守するのは当たり前ですが、自宅の建築でも建築確認がおりるかどうかで設計を決めている訳で、全ての項目を余裕でクリアなんていう家は都心部の住居でほとんどないのではないでしょうか。一度でも自分で家を建ててみればすぐ分かることです。

地域の安全という正義を振りかざすのであれば、バランスも大切で、判断の微妙な避難経路の問題（しかもそれはマンション住民の問題）と、セットバックもせずに耐震基準を満たさない木造住宅の密集と、どちらが早急に解決すべき問題なのか、よく考えるべきではないでしょうか。

ついでですが、ル・サンクは建築基準法ではなく、東京都の建築安全条例に違反しているとされたので、"違法"という言い方は正確ではありません。
路上喫煙禁止等と同様、自治体によって異なるので、裁判でそのあたりがどう判断されるかだと思います。

>>371のご近所さん
> このマンションは、一度確認機関が確認をおろして、それは文京区の判断でもあります。

UHECが確認をおろしたことは、このマンションでは、文京区の判断にはなりません。思い違いをされているのではないですか。
文京区建築指導課にお尋ねになると詳しく教えてもらえますよ。

>>372の匿名さん
> ついでですが、ル・サンクは建築基準法ではなく、東京都の建築安全条例に違反しているとされたので、"違法"という言い方は正確ではありません。

違法で正しいです。東京都建築安全条例は建築基準法第40条や同法第43条第2項の規定に基づく条例なので、東京都建築安全条例に違反することは建築基準法違反で違法となります。
建築基準法第107条では、条例に違反した場合の罰則も規定されています。

誰が法的に悪かったのかは裁判で明確になるので、今考えなくてもよいのでは。
掲示板での議論に意味などありませんよ。
法律で解決できない感情的、政治的な問題ならまだしも。

> あとから違法と裁定がでて取り壊さなければならないのは、現状の確認制度の方に問題があると考えるのではないでしょうか。

建築確認の民間開放による弊害といえます。

民間の検査機関がおろした確認に疑義がある場合に、行政に審査請求ができること、建築基準法（東京都建築安全条例や建築物バリアフリー条例など法律の規定に基づく条例を含みます）に違反していれば行政が建築確認を取り消すことができる制度にしておく必要があります。民間の検査機関が公正中立であるとは限らないからです。

ル・サンク小石川後楽園の建築計画は、建築基準法への適合について、１度も行政は適法と判断していません。これまでに、東京都建築審査会は、２度の建築確認取り消しの判断をしています。
Nippoが係争中に建設を強行してしまったこと、販売してしまったことに問題があり、係争のリスクを軽く見たのがこのような事態を招いています。Nippoの社長と役員の責任は重大です。

>UHECが確認をおろしたことは、このマンションでは、文京区の判断にはなりません。思い違いをされているのではないですか

思い違いでしたら失礼しますが、指定確認検査機関の行為の責任は文京区にも属するのではないですか。
その意味で、文京区は検査機関の判断を是認しているはずですが。

http://www.retio.or.jp/info/pdf/63/63_02.pdf

文京区が指定検査機関の判断に積極介入しない/できないことが前提、逆に言えば文京区はその判断に従うことが前提の制度ですよね。

> 思い違いでしたら失礼しますが、指定確認検査機関の行為の責任は文京区にも属するのではないですか。
思い違いですよ。文京区に属しません（建築基準法施行令第149条第1項第1号）。

>>377
法律論を押し出しちゃうと、検査機関に責はあっても、NIPPOには非はなくなっちゃいますよね？
ギリギリの設計をすることは違法ではありませんし、検査機関が依頼者側を向くのはその制度を作った方の問題です。
買収でもしてれば当然別の話になりますが、法律論を語るなら、今回は建築の過程にも販売の過程にも何ら違法な部分はなく、単に、事業会社が自らリスクを追って行動し、たまたま損失を追っただけの話で終了です。

>>378
検査機関に責はあっても賠償してもらえないでしょうね。

URの違約金の問題は解決できますか？

>>379
金額的に社の存続がかかるような話でもなく、総会で話題になるかも程度なのでしょうね。

しかも、どうもURはとりあえず様子を見る方向のようです。
この手の違約金には買主の責によらない場合みたいな例外条項があることが多いです。
他の方が再三書かれているように検査会社の問題であって、文京区やNIPPOは「法的には」問題はないので、違約金取るにも揉めかねません。
しかも取り返しても、訳ありな土地になだけに、次の買い手がつかないとURも困ります。
それくらいなら違約金の免除や減額を盾にNIPPOに完成を迫る、と言うのはあり得ることでしょう。

他の方が再三書かれているように文京区は関係ないですが
NIPPOは建築基準法の規定による責任を負います。
それと日建ハウジングシステムの建築士は建築士法に基づく処分がされるかと思います。