ル・サンク小石川後楽園（5）

>>2758

反対運動の横断幕が掲げられました。
http://hatebu.net/entry/ja-jp.facebook.com/t.nagatani/posts/1467379736...

Nippoは文京区が建築紛争多発地帯だと調べずに土地を取得したのでしょうか？
紛争になるという意識がなかったのならリスクの管理ができていないと言えそうです。

小日向の開発業者にも同じことが言えると思うよ

千石の建築紛争のＨＰより
http://web.archive.org/web/20181108111737/www.geocities.co.jp/NatureLa...

区では、まちづくりを推進するための指針として、平成8年度に文京区都市マスタープランを策定いたしました。
その中では、文京区の特性と、比較的良好な住環境が維持され、職住が接近した住宅市街地としております。
そのため、今後とも住環境維持・保全に努めるとともに、多様な形式の住宅供給により、様々な人々が住むことのできる住宅市街地の形成が求められております。
ちなみに、当該地は第一種低層住居専用地域であり、戸建てを中心とした低層の良好な住宅市街地として維持・保全を図ることを基本としておりますことはご案内のとおりでございます。

文京区のマスタープランとは策定するに莫大な予算を浪費するのみ、後に法でも規則でもないから守らなくてよい、とこの当時の都市計画部長がハッキリ発言するもの、ゆえにここでいうところの維持・保存を図る、とは何ぞや・・・

そして、都市計画部長を含め、当時の区職員は誰も区役所にいなくなっている。いまの住環境課の課長は力不足。せめて区議がしっかりとしていてくれればいいのだが。

残念なことに、区議さんには期待できませんね。

何処かの議員さんは反対住民には企業に中止させる、と言い、企業には住民懐柔は任せろ、と言って両方からなにがしかを頂戴する、ま、風聞でしょうか・・・

ルサンクでも保守系の区議さんが。初めのうちは説明会で住民寄りの発言をしていましたけどね。途中から実情が現れてフェードアウトしたのに驚きでした。

完成 2016/12/15 の記載は本当ですか？
http://www.kensetsu-databank.co.jp/shutoken2009-2013/osirase/detail.ph...

現場事務所

二階分減築して避難路を適法に改善できたとしても内装はボロボロ 設備は劣化でしょう、販売できるようにするには結構な費用が、とは思いますがつらつら考えるにシブトクやるんじゃないでしょうか・・・何かほかに考えられます？

建築確認の取消しを争っている間に工事中断から3年以上の年月が経過し、設備が劣化していそうなのはおっしゃるとおりです。
しかし、避難路の問題を是正するための設計変更だけならともかく、上層2階分の減築には多大な費用がかかるし、販売住戸数も減ってしまうので、売主は裁決が取り消されることに一縷の望みを託して争っているのではないかと思います。
近いうちに最高裁で決着がつくでしょうから、裁決が覆らなければ、売主はあきらめて減築工事に着手すると思います。
減築は売主にとっては大損害ですし、販売できるようにするには結構な費用がかかりそうですが、建物を取り壊して新規にマンションを建てるよりは費用がかからないでしょう。
2015年当時よりも、現在の方がマンション相場が上がっていますから、その点は売主にとっては救いかもしれません。
（余計なことですが）既存の建物を減築・設計変更するだけならば、本件の早期解決を願っているであろう近隣住民の方々もあまり騒がないと思います。しかし、新規にマンションを建て直すことになると、近隣住民の方々は「7項目要望」をすべて充たさないと反対するかもしれず、また長期間揉めそうな気がします。

目白台でも建築確認取り消しになっているらしいですよ

建築確認取り消しは時々起きているのだけど、不動産関係者が知らないし、知っていても購入を検討中のひとに伝えようとしない。

ルサンク小石川は、NIPPOが東京都に対して107億3418万2254円の賠償を求めて提訴したのに、神鋼不動産は東京都に対する賠償を求めていないようだ。神鋼不動産の代理人の方が訴訟の現状について詳しく調べていると思われる。

日経アーキテクチュア
出たで

>>2773 匿名さん
減築だと工費は少なめで済んでもエンドユーザーに売るには苦戦は必至。一括で業者に販売だと投資目的だから買い叩かれる。

なので建て替えは普通にあり得ますよ。
周辺住民も高さ制限内しか建てられないので以前ほどの熱意は無くなる上、塩漬け期間を経て早く解決したいこれ以上揉めたくない的な心理も働きますからね。

一審・東京地裁は駐車場は避難階に当たらないと判断して請求を棄却。二審・東京高裁も一審判決を支持し控訴を棄却。その裁決取り消しを求めた訴訟で最高裁は2社の上告を退ける決定をしたので請求を退けた一、二審判決が確定した。今後この建物はどうなるのでしょう。

今日看板見たら工事期間が12月25日までになってた
坂の手すりの長さ測ってた

現築あるかも

減築ですね！２階分

何日もガリガリ削岩機の音が鳴り響くんだろうなあ...ご近所さんの受難は続く

もし2階部分を減築したら、上部が軽くなり建物が丈夫で安定したので地震があっても安心です、なんて宣伝に使う？　内装や設備全般が劣化して使い物にならないのは、まぁ誤魔化しちゃうかな、いずれにせよ大変なこった。

減築では、最大の問題である避難階の違反が
解決しないのでは。

やっぱり廃墟かな
体力のあるデベなら50年ぐらい塩漬けできそうだし...浮浪者とか住み着かないとよいが

放置して廃墟化させるのが一番の報復になりそうではある。

>>2785 マンション検討中さん
なぜ減築するかと言うと、再度（再々々度？）建築確認を受けるために、区の絶対高さ制限違反部分を満足するために絶対必要。
避難階の都条例違反部分を修正するのは当然の事ですね。

部分的改修で済む部分ではなかったため、
100億払って、現在にいたるわけです。

静かな住宅地に佇む廃墟ですか
警備員が寝泊まりしていた、古いビルも取り壊されたけど、売れいないね
ミニ戸建にして売るかと思ったら、更地売り

都建築安全条例と区絶対高さ制限を満足するための改築。
出来なければ解体or廃墟。

ここの問題については批判的な視点で発言してきているDJあかいさんのスムログがここをとりあげているね。

https://www.sumu-log.com/archives/16944/

報復云々は別にして住居用だと47年の耐用年数があるからそのままもち続けて減価償却で少しでも取り戻すという判断はあってもいいと思う。

>自分たちの利益や権利を維持するためには後から来る人たちへ何をやってもよい

あかいさんの言うこともちょっと違うのではないか？
そもそも今回は近隣住民に原告適格が認められているわけで。
例えば「工事車輛が危険」だから通行許可を下ろすな、と訴えても、近隣住民に原告適格はないと言われて終わり。

Nippoも近隣住民の改善要求に一つくらい答えていれば、ここまで酷い目に遭うこともなかったのかな。
住民や、区の要求を無視し、絶対高さ制限の駆け込みをやるんだったら、法令・条例上文句のつけようのない建物にしなければいけなかったわけです。

この建物で、対面の住民の日当たりが遮られていないと感じるのだけど
なんで、そんなに反対していたの？

>> 2792 匿名さん

会計的には販売できない住居に減価償却は適用できません。即時損失計上です。
また減価償却は何かを取り戻すものではありません。

まぁでもこの近辺に引越したいと思う人が減るのはその通りよね。嫌がらせとかされそうでやっぱ怖いもん。

まじで減築→再販するんかね？5年前から相場はさらに上がったし、もっかい仕切り直して売り出したら意外とトータルの損は少ないかもね！

人気の再開発エリア隣接の高台。
一から作り直してオール億ション＆容積率余裕ありを売りにすれば案外即完するかもよ。
次の建て替えの頃にはうるさい近隣住民もいなくなってるし。

これだけ揉めたし冷却期間として10年ぐらいは置くんじゃないですかね。
グランドメゾン目白新坂が確かそれぐらい塩漬けにしていたような

２階分の減築（解体）工事ってできるんでしょうか？
実際にどのようにやるのか、どなたか教えていただけますか？

>>2798 匿名さん
そうは言ってもすでにここ100億を軽く超える金がつぎ込まれてるし。。
更地にして再分譲は今の市況でも流石に厳しいと思うよ。
やっぱ減築かどっかに売却だと思う。

減築して違法物件を是正したら、賃貸マンションにでもなるのではないのかな？
さすがに分譲は厳しいのでしょ

ゴジラを呼んで2階分をぶっ飛ばしてもらうか、踏んづけて全部ペシャンコにすれば決着が早いんだけど・・・誰か電話かけてくれませんか？

マンション価格が高止まりしてる今のうちにケリつけないとまずい気がする。裁判やらで何年もウダウダしてたら市況悪化してにっちもさっちもいかなくなって廃墟コースかも。。

当分市況は変わらないよ

市況がmaxピークの今。
俺が業者ならあらゆる手で高値を掴ませたい。
宣伝ポジだらけの物件はやめた方がいいよ。
すべての行動に利害関係理由あり。

大丈夫だよ、そんなにすぐ下がらないから業者も含めて誰も慌ててないから。
だから無理して我慢してもあまりいいことはないよとは常日頃言っている。不動産は縁のものだから、これはというものがあったら決断することも大事だよ。次はあるかどうかわからない。

>>2803 匿名さん

2階分吹っ飛ばすだけでは解決しなくて、エレベーター設備など最上階や屋上に設置してた各種設備の作り直し、避難経路の再設計も必要です。
踏んづけてもらうように依頼してくださいね。

ゴジラに連絡します、昔の電話が通じないのでLINE,Messenger,mail色々試します、暫しお待ちください。

NIPPOは9月三日建築確認を下した都市居住評価センター（UHEC)を相手取り約109億円の損害賠償を求める訴訟を東京地方裁判所に起こしたそうです。