ル・サンク小石川後楽園（5）

緑化率13.95%あるのに、みどり☆1つというのは、逆に言えば惜しいですね。
最近の物件はみどり☆2つが増えて来てますし、高級路線でなくても☆を増やしたらいいのではないですか。少し頑張るだけで☆増えそうですよ。

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まさかの再販？

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>>2600 匿名さん

ここは高級物件の立地ではないので、不要です。
同じ小石川でも播磨坂付近ならね。

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今は囲いで囲われているけれど、駐車場出口予定地の面した坂の側は実際には囲いより数メートル後退することになるのかな？

街路樹植えるぐらいの幅はありそうだね

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近くにパークコートのタワーが出来るのが、致命的です。

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日陰にもなりそうですね

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小石川大神宮の再開発もあるしね

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9階建てに増床していたマンション（マテリアル菅原）が7階建てに減築された

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>>2605 匿名さん
だから販売を急いだのでしょうね。

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完成直前の確認取り消しは覆らず
申請時に重視すべき解釈ミスのリスク
http://b.hatena.ne.jp/entry/370875027

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「避難階」とは通常、前面道路に接した1階を指す。このマンションでは、別棟駐車場を避難階として扱わず、直通の避難階段を設けてさえいれば、少なくとも建築確認の取り消しは免れていた。設計者としては、法令や条例の解釈に疑義が生じた際、特定行政庁の窓口にも照会すべきだったと言わざるを得ない。
http://bizboard.nikkeibp.co.jp/kijiken/summary/20180913/NA1127H_417124...

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>>2611
設計した建築士の責任はあるだろうが、避難階の解釈の誤りを見逃した検査機関の方が責任が大きいのではないかな。

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まあ、文京区の住環境が素晴らしくなるためには、落成直前のマンションの一つや二つ潰してしまって作った人や買った人を不幸にしてもいいという前例ができてしまったのは、悲しいね。まあ、それも甘えと切り捨てれば、更に厳しい態度でこちらに戻ってくるんだけどね...

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いろいろ考えると、ルサンク小石川の件がこじれた原因は、次の３つの要因が絡み合ったためでしょう。
(1)　デベロッパーが当初のプランにあくまでこだわったために、清水建設の設計で建築確認が取り消されたときの教訓が生かされなかった。
(2)　デベロッパーが文京区の指導に従わず、建物の高さを22メートル以下にしなかった。
(3)　建築確認が取り消された時期がマンションの完成直前で、遅すぎた（取り消すのなら、もっと早期に取り消すべきだった。工事が進む前に取り消されていれば、その時点で設計変更などの軌道修正ができたはず）。

上記の(1)と(2)はデベロッパー側の事情ですが、(3)はデベロッパーに気の毒な面はあります。
今となっては、上層の2階分を減築して設計変更して建築確認をとり直すのがおそらく現実的な対応なのでしょうが、それはデベロッパーにとって全面敗訴を意味するので、最高裁の判断を仰がないとデベロッパーとしては納得がいかないのかもしれないですね。

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>>2614 の見解のとおりと思うのだが、
デベロッパーは設計した日建ハウジングの責任にするみたいね。
地裁で敗訴判決を受けた後に訴訟に参加させられる設計者も大変だなと思うよ。

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設計者から施主に慎重にする方がいいと忠告していたかどうかにもよるのでは？

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>>2614 匿名さん
全て結果論。今更何の意味もない。
そもそも行政の不手際もあって遅れに遅れたので、２２mの指導など後付けです。
建築確認が取り消しが遅れたのも、住民サイドの戦略でもある訳ですね。

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>>2617 マンション検討中です
>建築確認が取り消しが遅れたのも、住民サイドの戦略でもある訳ですね。
やはりそれは本当だったのですか。
しかし、その戦略はある意味では裏目に出ていますね。
建築確認が工事が進む前に取り消されていれば、デベロッパーはさっさと設計変更して、今ごろは完成したマンションで住人が暮らしていることでしょう。そのマンションは当然高さ22メートル以下になるはずなので、近隣住民側の要求（20メートル以下）にも近いものです。
建築確認の取消しがマンション完成直前までずれこんだことで、デベロッパーも（とりあえず取消しを争うこと以外に）なすすべがなく、巨大なコンクリートの塊が残されてしまい、近隣住民の方もかえって迷惑しているのではないでしょうか。
つまり、ルサンク小石川の現状は、誰の得にもなっていないということです。特に、「戦略」の巻き添えとなった契約者の方々は本当に気の毒です。

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安藤ハザマは儲けて去って行ったのではないかな…只働きしたと思えないから。

日建ハウジングシステムは損をしたかもしれないね。

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>>2614 匿名さんの書込み、結果論ではないと思いますよ。清水建設がリスクが高いと判断し撤退したのは事実なので。

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現在のマンション建物は周辺住民が希望したよりも高い高さで、居住環境もおそらくは周辺住民の望む以上に悪化したのだろう。とりあえず今後何年か何十年かは知らないがこのコンクリート製文鎮はこの場所に存在し続ける。これが嫌がらせでないとしたら何と言うべきか？

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その上、NIPPOは図面を引いた日建ハウジングに損害賠償を求めるようだから。呆れますね。
リスクを回避する判断をした清水建設は賢かったことになるでしょうか。

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同じように10年超しで紛争になっていた網干坂（旧・小石川ガーデンヒルズ）や目白坂（旧・グランドメゾン目白坂）とはデベロッパーの姿勢が違ってました。結果に現れてますね。

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ルサンク事件に係った建築士は酷い状況のようですね

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ここはいつ減築して売り出すんでしょうか

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いまなら売れると思う

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工事中断から３年間で傷んでいるでしょうから

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近くに住んでいるけど、換気とかしているよ。
警備員が毎日巡回しているから、管理されていると思うよ。
話が変わるけど、坪400万円弱で買えたんだね。
私の感覚が狂ってしまったのか、安いね。

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4年経ってるからな、その間の値上がりが結構すごいことに...

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勿体無いな
静かでいい場所なのに

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>>2631
ちなみに14年前にも販売活動がされようとしていたのか、三菱地所で予告広告をしていたように思う。

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早く建てなおして販売を再開すればいいのだろうが。NIPPOの弁護士からの法的意見にも誤りがあるのだろうと思うよ。

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NIPPOが日建ハウジングへの賠償請求を言い出したということは、そっちに進むのだろうね。
本来なら建築確認を行ったユーイックの責任を追及するのだと思うけれど。違うかな。

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建て直すなら
損失額を販売価格に乗せないでほしい

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損失額はどれくらい？
日建に対して損害賠償訴訟が提起されたらわかるだろうが。

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日建ハウジングが気の毒だ

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控訴審でNIPPOは新たな主張をしているのでしょうか？ 次回の期日はいつ頃ですか？

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>>2635 匿名さん
当然検査機関の責任って話にはなるだろうけど、まず日建が負けた後に今度は日建がユーイックを追求って流れになるかと。
こう言うのはまず取り消し無効を訴え、そっちが負けたら設計者を詰めと、段階を踏んでいかないと話が進まないからね。
だからこそ当初からこのスレッドでこんな戦略取ったら10年廃墟と付き合うことになるのに、と言われてたわけで。

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ユーイックに対する賠償を求めようにも時効になってるんじゃないかな

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NIPPOが損害賠償請求の裁判をするなら日建ハウジングとユーイックとの両方を訴えると思いますよ。

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>>2641 匿名さん
行政機関に対しては裁決の出たときが時効の算定基準なので、取り消しを求めるのと
時効停止のための措置を同時に進める必要がありますが、ユーイックに対してだと取り消しが確定した時が算定基準で異なるんじゃないですかね。

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今日で建築確認取り消し裁決から３年ですね。

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幾ら換気してると言っても雨ざらしではないけど何年も野ざらし同然、使用や運転してない設備の部品なんか硬化したり劣化したり又は錆なんか出てませんか、内装は紫外線で痛んだりしてませんか、凄く気になりますが大丈夫なんでしょうか。

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早く減築して販売する方が得策ではないのですか。

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内装工事はやり直しでしょうね。減築工事による躯体へのダメージがちょっと心配です。
避難路に欠陥があるわけですが、減築しましたから法的に問題ないですよ、と説明してもそこもそのままとなるとなかなか素人は手を出さないでしょうね。投資用ですかね。

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最高裁まで争うとするとどれくらい時間がかかりますか？

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>>2646 販売関係者さん
減築だけで済まないから問題なんです。
高さが問題なのではなく避難経路が取り消し原因である以上、あちこち再設計して別の避難経路を設けない限り減築したところで建築確認通りません。

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>>2648 名無しさん
似た事例の完成間際に建築確認取り消されたたぬきの森の場合は、最後の裁判が決着するまで約5年。取り壊しまでは約8年。

ただし、あちらは建築確認の取り消しが高裁での出来事。こちらは今、高裁審議中と考えると、たぬきの森よりも更に時間がかかる可能性が高い。

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