ル・サンク小石川後楽園（5）

日影規制の話題になっているようですがル・サンク小石川のような所謂地下室マンションでは平均地盤面と地階判定が微妙でそれらがどうなるかで日影図が違って来るので難しいですね。

>>2561
過去レスによると、審査請求の争点に地階の判定があり、東京都建築審査会はユーイックの行った地階の判定は誤っているとの判断をしたとのことです。ユーイックがしっかりと審査したのか疑問ですね。

報道されているユーイックの建築確認の取り消し事例がかなり多いんですよね。
施主から建築確認を急がされる事情でもあるのかなあ。

住民が必死すぎて虚しいですね。
もうこの辺りに引っ越してくる人は減る一方ですよ。
新参にはひどい仕打ちが待ってる事は明らかな訳ですし。

無責任の連鎖 耐震偽装事件
http://books.google.com/books?isbn=4902970392&q=%E9%83%BD%E5%B8%82%E5%...
http://id.ndl.go.jp/bib/000008201666

ユーイックのことが載ってます。

>>2561: マンコミュファンさん
日影規制と地下室マンションとは直接関係しないので難しいことはないと思います。
今回は地階判定が微妙？なだけで、平均地盤面が争点になっているわけではないと認識しています。

さて日影規制は斜線規制の中で最も厳しいので、当然デベは規制ギリギリの建て方をします。
日影規制時間４－２，５時間ギリギリというわけです。一種低層ではこの4時間の方が厳しいの
ですが、ここでは等時間日影図を見ていないのでどちらが厳しいのかは分かりません。
いずれにせよ、２７ｍであろうと２２ｍであろうとギリギリに建てるので日影時間は４－２，５時間で
変わらないはずだということです。
平均地盤面が同じと仮定すれば２２ｍの建物でも日影が改善されるわけではないというわけですね。

近隣住民は発散方式でもなく突っ込みどころがないということで問題にしなかったようです。
http://rokkakuzaka.edoblog.net/Entry/1457/

>>2566 マンション検討中さん
地階判定を誤ってなければ、自動車車庫が地階にあることになり（建築審査会はそのように判断しているのでしょう）、確認検査機関も設計者の建築士に自動車車庫からの避難路の安全を確保するように指示していたのではないですかね。
地階判定の誤ったことがこのマンション建築確認取り消しの発端になったように思います。

地下駐車場なんだから地階にあると考えて当然と思うのだけど。
建築確認の審査を担当する職員が間違えるものなんですね。

地下室マンションにしなければ良かったのに…

>>2566 マンション検討中さん
建物高さが変わるので日影は当然変わります。下がる2階部分はそもそも日影ができなくなって規制が関係なくなります。
逆に高さが下がる部分以外の影に入っているエリアはおっしゃる通り変わらない。もしくは下げる2階部分の容積率を使いきるために太い建物に変更されてむしろ日影は悪化します。(ここが建蔽率使いきってたかは調べてませんが)

反対運動って、建物直近が一番激しいのですが高さを下げても日照を確保できるのは少し離れたエリアと言う皮肉はありますね。

>>2570:匿名さん
>反対運動って、建物直近が一番激しいのですが高さを下げても日照を確保できるのは少し離れたエリアと言う皮肉はありますね。

これはおっしゃる通りですね。私が言いたかったのもそこの処です。
説明会で必ず出てくる冬至の時刻日影図で言えば、2階分も下がれば当然日影が改善されるエリアが出てきます。
ただここでハッピーなのは少し離れたエリアで本来の近隣住民ではないと言う皮肉な現実ですね。

さて日影規制時間４－２，５時間ですが、これより少しでも悪化していれば即違反建築ですね。
そして改善されているとすればそれは良心的なデベがセットバックして余裕を持っったという事です。
あくまで日影規制上での話ですが、新計画で高さが２２ｍに下がれば日影が改善されると思うのは甘いよ。と言いたかったわけです。

近隣住民にとって最もハッピーなのは現建物の2階分の減築でしょうね。少なくとも６ｍは下がって
２１ｍ位の高さになりますか？
これですとあり得ないセットバックを得ることになり日影が劇的に改善されます。

日影規制時間４－２，５は等時間日影図（GL＋４ｍ）でチェックできますが、デベは普通の説明会などでは出さないでしょう。ここの近隣住民は出させたのかな？

都市居住評価センターは過去に地下室マンションのGLを誤って建築確認取り消しになっていたようですがね。ここのGLも争点になってると思いますよ。

ここの建築敷地は開発許可との絡みがあるからさらに難しいと思います。

神鋼不動産、大変そうですね。
http://www.kobelco2103.jp/pdf/20180702.pdf

>>2574 マンション検討中さん
ルサンクがしばらくこのままな事を織り込み済みでも買い手が居たのは良かったのでは。
このまま神鋼子会社で細々と生きてても資金繰りが厳しくて裁判終了後のここの再建築に影響しますから。

>>2575 匿名さん
この事件を東京センチュリーの方が客観的に見られるでしょうか。神鋼は複数の確認検査機関でチェックをしてもらったとかメディアに答えてましたが、先入観もありそうです。
神鋼の担当者にとって、あとからやってきた東京センチュリーから派遣の役員にあれこれ言われるのは面白くないと思います。辞めたい気持ちかもしれない。

>>2574
神鋼不動産はえぬきの取締役が退任させられている

ここの近隣住民は近くに引っ越してきた人とかイジメそう

東京センチュリーもここの件には関わりたくないだろうし、下手に関わると厄介だろうね。

絶対高さ制限「大規模敷地の特例」を適用すれば、ここに最大３３ｍの高さの建物が建てられる！
って本当ですか？

であれば現在の２７ｍの高さのルサンクの方が全然マシですよね？と言うかルサンクのデザイン
は決して悪くない、早々に完売するわけです。

敷地境界からの壁面後退をすることと、緑化を増やすことをして、「大規模敷地の特例」の認定を申請します。堀坂からの離隔距離が増え、道路に沿って並木もできるでしょうから、きちんと特例の認定を受けるのであれば周辺環境は良くなるでしょう。

>>2580 マンション検討中さん
壁面後退、緑化とか様々な要件を満たして、更に文京区が認めれば、という前提はありますが、高さ規制の1.7倍まで建てられるようです。
ただ5メートル高くするならその場所は隣地から11メートル離れなきゃダメなど制約はおおきい。

ケチの付いた売りにくいマンションだけに高さを求めてお金の掛かる緑化等をしてまで高級路線を選ぶかは疑問はあります。

堀坂に並木ができるといいでしょうね。
景観への配慮がされるのなら特例を取ればいいのではないですかね。

特例で行きましょう。これまでにも本郷７丁目で特例を利用した建築計画はありますよ。

３３ｍはムリそうですが、現在の２７ｍを超えてくることはあり得そうですね。
でもそうなったら近隣住民の大反対運動が起きることは必至です。

大規模敷地の特例の基準を満たすような設計のマンションにして、緑化を十分すぎるくらいして、さらに車寄せを設けて自動車駐車場の出入口の位置を変えれば、事態が収拾に向かうと思いますよ。
ここまで紛争になっているのは、NIPPOがゼロ回答を貫いたからではないでしょうか。

近隣住民が高さ２０ｍ以下にしろと要求していた係争地に、絶対高さ制限の緩和規定を使って２２ｍ以上の
高さの建物を建てるガッツのあるﾃﾞﾍﾞはいないでしょうね。ずっと先の話ではありますが。
そもそも絶対高さ制限の意義は
「街並みから突出する建物を制限し良好な街並み景観と秩序ある市街地の形成を目指すもの」
だそうです。
指定容積率３００％なので６階に揃えたいということですね。

標準階高３，２ｍX６＋パラペット高１，１ｍ＝２０．３ｍ？
切り上げても２１ｍにしかなりませんので２２ｍというのはなぜか余裕の制限です。
敷地は残念なことに接道が６ｍなので基準容積率は２３０％、６階で十分ですね。

ルサンクの場合は８階で建蔽率５２％位？でかなり余裕、提供公園もあって緑化の充実も期待できる
まずまずのマンションだったのではないでしょうか？

みどり ☆1つなんですけど。
http://web.archive.org/web/20150530215209im_/www7.kankyo.metro.tokyo.j...

最低基準の緑化しかされてなかったのですね。

大規模敷地の特例を適用して緑化率が上がるのはいいことだと思いますよ。

>>2588 匿名さん
８階だから建蔽率５２％で済むわけで、階数減らせば建蔽率は上がるのでは？

>>2589
特例の緑化率って文京区の最低限度の緑化率と計算式が同じなので、このマンションがみどり☆1を取得しているなら、この特例を使っても緑地増やす必要ないです。

近隣住民としては「大規模敷地の特例を適用して高さ２２ｍ以上とせよ（緑化率上がるから）」
と要求するでしょうか？次の計画に対してですが。

>>2589 匿名さん
すいません。総合設計じゃないので変わりますね。

当初の最低限度
｛敷地面積×（1－法定建ぺい率）×0．2｝＋（敷地面積×法定建ぺい率×0．05）

特例
｛敷地面積×（1－法定建ぺい率）×0．3｝＋（敷地面積×法定建ぺい率×0．05）

みどり☆2は敷地面積の20%ですので、どちらでも程遠いレベルでした。

いやはや緑化に関していいおさらいができましたね。
結局はこんなもんでしょうか？　

文京区緑化基準：９．８％

大規模敷地の特例：１２．５％

★・・・・・東京都や区の緑化基準相当の緑化面積

★★・・・・敷地に対する緑化面積が２０％以上、かつ、一定以上の高木による植栽
　　　　　等の場合など
★★★・・・敷地に対する緑化面積が３０％以上、かつ、一定以上の高木による植栽
　　　　　等の場合など

実例としては
パークホームズ小日向、グランドメゾン目白新坂、インペリアルガーデン
などは★★ですが
グランドメゾンは南面に広大な？紅葉の杜など緑化が充実しているので★★★位に見えます。
以外なのはアトラスタワーが★★★!!!
住民目線では★ですがなんと屋上緑化で稼いでいるようです。

たとえば世田谷区のマンションでは★★以上が増えて来ています。他の区もそうなって来ています。
文京区のマンションだから★だけでいいというわけでないと思いますがね。

グランドメゾン目白新坂、インペリアルガーデン は みどり ☆２つ なんですね。しっかりとした対応をしていると思います。

そういえば壁面緑化も最近増えているけど、あれって垂直の壁だから面積にすると大したこと無いような気もするんだけど、ひょっとして壁の面積も緑化面積に入るのかな。

>>2595 匿名さん
文京区の条例では接道緑化の義務付けは規定されてないですが、敷地面積が1,000平方メートル以上のマンションは東京都の条例で接道緑化の義務があってそれを満たすのに壁面緑化が効いてくるのだと思います。

道路側を後退させて樹木帯を作る方が壁面緑化より優れた景観になりますね。

壁面緑化は建坪の小さい小ぶりなペンシルっぽい物件が多いからしょうがないんじゃない？

いっそ緑化を進めるならマンション建てるより公園にした方がいいよ。

壁面緑化は維持管理が難しい上に見栄えもイマイチです。

緑化に気を配るのは基本的に高級路線で売るとき。
ここもマンション環境性能表示の審査結果をみると緑化率13.95%と実は結構頑張ってる。
(同時期の文京区みどり☆1物件だと、パークハウス小石川後楽園7.5%、ブランズタワー文京小日向2.34%、文京グリーンコートテラス12.45%、Brillia駒込六義園10.31%)
しかし再建するとしても高級路線は難しいので緑化率が更に上がるのは期待薄だと思う。

緑化率13.95%あるのに、みどり☆1つというのは、逆に言えば惜しいですね。
最近の物件はみどり☆2つが増えて来てますし、高級路線でなくても☆を増やしたらいいのではないですか。少し頑張るだけで☆増えそうですよ。

まさかの再販？

>>2600 匿名さん

ここは高級物件の立地ではないので、不要です。
同じ小石川でも播磨坂付近ならね。

今は囲いで囲われているけれど、駐車場出口予定地の面した坂の側は実際には囲いより数メートル後退することになるのかな？

街路樹植えるぐらいの幅はありそうだね

近くにパークコートのタワーが出来るのが、致命的です。

日陰にもなりそうですね

小石川大神宮の再開発もあるしね

9階建てに増床していたマンション（マテリアル菅原）が7階建てに減築された

>>2605 匿名さん
だから販売を急いだのでしょうね。

完成直前の確認取り消しは覆らず
申請時に重視すべき解釈ミスのリスク
http://b.hatena.ne.jp/entry/370875027

「避難階」とは通常、前面道路に接した1階を指す。このマンションでは、別棟駐車場を避難階として扱わず、直通の避難階段を設けてさえいれば、少なくとも建築確認の取り消しは免れていた。設計者としては、法令や条例の解釈に疑義が生じた際、特定行政庁の窓口にも照会すべきだったと言わざるを得ない。
http://bizboard.nikkeibp.co.jp/kijiken/summary/20180913/NA1127H_417124...

>>2611
設計した建築士の責任はあるだろうが、避難階の解釈の誤りを見逃した検査機関の方が責任が大きいのではないかな。

まあ、文京区の住環境が素晴らしくなるためには、落成直前のマンションの一つや二つ潰してしまって作った人や買った人を不幸にしてもいいという前例ができてしまったのは、悲しいね。まあ、それも甘えと切り捨てれば、更に厳しい態度でこちらに戻ってくるんだけどね...

いろいろ考えると、ルサンク小石川の件がこじれた原因は、次の３つの要因が絡み合ったためでしょう。
(1)　デベロッパーが当初のプランにあくまでこだわったために、清水建設の設計で建築確認が取り消されたときの教訓が生かされなかった。
(2)　デベロッパーが文京区の指導に従わず、建物の高さを22メートル以下にしなかった。
(3)　建築確認が取り消された時期がマンションの完成直前で、遅すぎた（取り消すのなら、もっと早期に取り消すべきだった。工事が進む前に取り消されていれば、その時点で設計変更などの軌道修正ができたはず）。

上記の(1)と(2)はデベロッパー側の事情ですが、(3)はデベロッパーに気の毒な面はあります。
今となっては、上層の2階分を減築して設計変更して建築確認をとり直すのがおそらく現実的な対応なのでしょうが、それはデベロッパーにとって全面敗訴を意味するので、最高裁の判断を仰がないとデベロッパーとしては納得がいかないのかもしれないですね。

>>2614 の見解のとおりと思うのだが、
デベロッパーは設計した日建ハウジングの責任にするみたいね。
地裁で敗訴判決を受けた後に訴訟に参加させられる設計者も大変だなと思うよ。

設計者から施主に慎重にする方がいいと忠告していたかどうかにもよるのでは？

>>2614 匿名さん
全て結果論。今更何の意味もない。
そもそも行政の不手際もあって遅れに遅れたので、２２mの指導など後付けです。
建築確認が取り消しが遅れたのも、住民サイドの戦略でもある訳ですね。

>>2617 マンション検討中です
>建築確認が取り消しが遅れたのも、住民サイドの戦略でもある訳ですね。
やはりそれは本当だったのですか。
しかし、その戦略はある意味では裏目に出ていますね。
建築確認が工事が進む前に取り消されていれば、デベロッパーはさっさと設計変更して、今ごろは完成したマンションで住人が暮らしていることでしょう。そのマンションは当然高さ22メートル以下になるはずなので、近隣住民側の要求（20メートル以下）にも近いものです。
建築確認の取消しがマンション完成直前までずれこんだことで、デベロッパーも（とりあえず取消しを争うこと以外に）なすすべがなく、巨大なコンクリートの塊が残されてしまい、近隣住民の方もかえって迷惑しているのではないでしょうか。
つまり、ルサンク小石川の現状は、誰の得にもなっていないということです。特に、「戦略」の巻き添えとなった契約者の方々は本当に気の毒です。

安藤ハザマは儲けて去って行ったのではないかな…只働きしたと思えないから。

日建ハウジングシステムは損をしたかもしれないね。

>>2614 匿名さんの書込み、結果論ではないと思いますよ。清水建設がリスクが高いと判断し撤退したのは事実なので。

現在のマンション建物は周辺住民が希望したよりも高い高さで、居住環境もおそらくは周辺住民の望む以上に悪化したのだろう。とりあえず今後何年か何十年かは知らないがこのコンクリート製文鎮はこの場所に存在し続ける。これが嫌がらせでないとしたら何と言うべきか？

その上、NIPPOは図面を引いた日建ハウジングに損害賠償を求めるようだから。呆れますね。
リスクを回避する判断をした清水建設は賢かったことになるでしょうか。

同じように10年超しで紛争になっていた網干坂（旧・小石川ガーデンヒルズ）や目白坂（旧・グランドメゾン目白坂）とはデベロッパーの姿勢が違ってました。結果に現れてますね。

ルサンク事件に係った建築士は酷い状況のようですね

ここはいつ減築して売り出すんでしょうか

いまなら売れると思う

工事中断から３年間で傷んでいるでしょうから

近くに住んでいるけど、換気とかしているよ。
警備員が毎日巡回しているから、管理されていると思うよ。
話が変わるけど、坪400万円弱で買えたんだね。
私の感覚が狂ってしまったのか、安いね。

4年経ってるからな、その間の値上がりが結構すごいことに...

勿体無いな
静かでいい場所なのに

>>2631
ちなみに14年前にも販売活動がされようとしていたのか、三菱地所で予告広告をしていたように思う。

早く建てなおして販売を再開すればいいのだろうが。NIPPOの弁護士からの法的意見にも誤りがあるのだろうと思うよ。

NIPPOが日建ハウジングへの賠償請求を言い出したということは、そっちに進むのだろうね。
本来なら建築確認を行ったユーイックの責任を追及するのだと思うけれど。違うかな。

建て直すなら
損失額を販売価格に乗せないでほしい

損失額はどれくらい？
日建に対して損害賠償訴訟が提起されたらわかるだろうが。

日建ハウジングが気の毒だ

控訴審でNIPPOは新たな主張をしているのでしょうか？ 次回の期日はいつ頃ですか？

>>2635 匿名さん
当然検査機関の責任って話にはなるだろうけど、まず日建が負けた後に今度は日建がユーイックを追求って流れになるかと。
こう言うのはまず取り消し無効を訴え、そっちが負けたら設計者を詰めと、段階を踏んでいかないと話が進まないからね。
だからこそ当初からこのスレッドでこんな戦略取ったら10年廃墟と付き合うことになるのに、と言われてたわけで。

ユーイックに対する賠償を求めようにも時効になってるんじゃないかな

NIPPOが損害賠償請求の裁判をするなら日建ハウジングとユーイックとの両方を訴えると思いますよ。

>>2641 匿名さん
行政機関に対しては裁決の出たときが時効の算定基準なので、取り消しを求めるのと
時効停止のための措置を同時に進める必要がありますが、ユーイックに対してだと取り消しが確定した時が算定基準で異なるんじゃないですかね。

今日で建築確認取り消し裁決から３年ですね。

幾ら換気してると言っても雨ざらしではないけど何年も野ざらし同然、使用や運転してない設備の部品なんか硬化したり劣化したり又は錆なんか出てませんか、内装は紫外線で痛んだりしてませんか、凄く気になりますが大丈夫なんでしょうか。

早く減築して販売する方が得策ではないのですか。

内装工事はやり直しでしょうね。減築工事による躯体へのダメージがちょっと心配です。
避難路に欠陥があるわけですが、減築しましたから法的に問題ないですよ、と説明してもそこもそのままとなるとなかなか素人は手を出さないでしょうね。投資用ですかね。

最高裁まで争うとするとどれくらい時間がかかりますか？

>>2646 販売関係者さん
減築だけで済まないから問題なんです。
高さが問題なのではなく避難経路が取り消し原因である以上、あちこち再設計して別の避難経路を設けない限り減築したところで建築確認通りません。

>>2648 名無しさん
似た事例の完成間際に建築確認取り消されたたぬきの森の場合は、最後の裁判が決着するまで約5年。取り壊しまでは約8年。

ただし、あちらは建築確認の取り消しが高裁での出来事。こちらは今、高裁審議中と考えると、たぬきの森よりも更に時間がかかる可能性が高い。

>>2649 匿名さん
設計した建築士が避難路の設計を誤ったということになりますね。
ぎりぎりの設計でなく安全側に設計しておけばよかったのではないかと。

建築士会の理事が機関誌に建築審査会を批判する記事を書いたことで話題になっているけど。
http://web.archive.org/web/20181025073058im_/blog-imgs-124-origin.fc2....

建築士は、施主に忖度するのでなくて、できないことはできないという姿勢でいる方が、トラブルにならないし、建築士の立場もよくなると思う。

「住民エゴとシビルミニマム」というコラムの中の「隣接建築物の避難規定違反により自己の建築物の住民の避難が阻害されるという、ほとんどが合理性のない理由」という部分には違和感があります。
近隣住民に建築確認の取消しを求める原告適格が認められる以上、建築確認の適法性一般が問題とされるはずなので、隣接建築物の避難規定違反により近隣住民自身の建物からの避難には直接影響がないとしても、建築基準法令に違反していれば建築確認は取消しを免れないでしょう。
むしろ、ルサンク小石川の件で問題なのは建築確認の取消しの時期が遅すぎたということでしょう。これは、近隣住民側の引延し戦略によるものだということですが、その戦略によって、コンクリートの置物が残ったままになってしまい（早期に取り消されていれば、デベロッパーは設計変更で対処できたはず）、近隣住民もかえって迷惑しているという皮肉な事態になっています。

>>2653 匿名さん
デベ側は2014年3月に審査請求の争点に対応するように変更確認を申請したのですから、そこで地下駐車場に避難階段を設けていればよかったのでしょう。避難階段を設けるのに経費がかかるとは思えないですよ。

車路のスロープが避難に適さないことは前の計画（清水建設が設計者だった頃）で指摘されているようだし、今回の審査請求でも争点になっていたわけで。
だからデベロッパーはスロープの勾配を緩くする設計変更をして変更確認を申請したんでしょ。
問題はスロープの勾配を緩くしても車路の位置を変えない限り2.5メートルの高低差があることは変わらないんだよね。
避難路の不備が争われていたのに確りと対応しようとしなかったデベロッパー側のオウンゴールだと思うよ。

建設した安藤ハザマに責任ないですか？
本当にこの設計図で建ててしまっていいんだろうかと誰も考えなかったのかしら

>>2654 匿名さん、>>2655 通りがかりさん のおっしゃることはその通りなのですが、なぜか、デベロッパーは車路のスロープの勾配を緩くして変更確認をとったことで、主観的には避難階段の問題が解決したと思い込んでいたような気がします。日経コンストラクションの記事の中で神鋼不動産の担当者が取材に対して、スロープの勾配を緩くすることで解決したと考えていたというようなことを答えていました。
その意味でも、早期に建築確認を取り消しておくべきだったと思います。そうすれば、デベロッパーは工事が進む前に自分たちの対応が間違っていたことに気づいて、設計変更により軌道修正することができたはずなので。
また、>>2656 通りがかりさん の疑問については、当初設計を担当した清水建設も見落としていたことなので、安藤ハザマが設計に疑念を抱かなかったとしても無理はないのではと思います。

>>2657
2014年3月の時点で避難路に不備があることは神鋼不動産は知っていたわけで。

そこで避難階段を設ける判断をしていればよかったのだが、スロープを緩くすることで逃れようとしたのでは何の解決にならないばかりか、建築審査会の裁決を遅れさせることになったと思うけどね。
むしろ、そんな変更しない方が良かったのではないか。

３年前の記事
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/res/748-777/

日顕ハウジングシステムとユーイックは建築確認取り消しになることが早い段階で分かっていたのでしょう。

変更確認をしたことで裁決が遅くなってしまった、むしろ変更確認をしない方がよかったというのは、>>2658 通りがかりさん のご指摘のとおりです。
ただ、それにしても裁決が出るまでに時間がかかりすぎだと思います。
変更確認がなされる前から建築審査会は避難階段の問題を把握していたわけで、その問題が変更確認によって根本的に改善されていないことはそれほど時間をかけなくても分かりそうなものです。
変更確認がなされたために審査に余計に時間がかかったとしても、マンション販売開始時までには取消しの裁決をすることができたのではないでしょうか。
どうして、裁決の時期がマンション完成直前までずれ込んでしまったのでしょうか。