ル・サンク小石川後楽園（5）

日影規制の話題になっているようですがル・サンク小石川のような所謂地下室マンションでは平均地盤面と地階判定が微妙でそれらがどうなるかで日影図が違って来るので難しいですね。

>>2561
過去レスによると、審査請求の争点に地階の判定があり、東京都建築審査会はユーイックの行った地階の判定は誤っているとの判断をしたとのことです。ユーイックがしっかりと審査したのか疑問ですね。

報道されているユーイックの建築確認の取り消し事例がかなり多いんですよね。
施主から建築確認を急がされる事情でもあるのかなあ。

住民が必死すぎて虚しいですね。
もうこの辺りに引っ越してくる人は減る一方ですよ。
新参にはひどい仕打ちが待ってる事は明らかな訳ですし。

無責任の連鎖 耐震偽装事件
http://books.google.com/books?isbn=4902970392&q=%E9%83%BD%E5%B8%82%E5%...
http://id.ndl.go.jp/bib/000008201666

ユーイックのことが載ってます。

>>2561: マンコミュファンさん
日影規制と地下室マンションとは直接関係しないので難しいことはないと思います。
今回は地階判定が微妙？なだけで、平均地盤面が争点になっているわけではないと認識しています。

さて日影規制は斜線規制の中で最も厳しいので、当然デベは規制ギリギリの建て方をします。
日影規制時間４－２，５時間ギリギリというわけです。一種低層ではこの4時間の方が厳しいの
ですが、ここでは等時間日影図を見ていないのでどちらが厳しいのかは分かりません。
いずれにせよ、２７ｍであろうと２２ｍであろうとギリギリに建てるので日影時間は４－２，５時間で
変わらないはずだということです。
平均地盤面が同じと仮定すれば２２ｍの建物でも日影が改善されるわけではないというわけですね。

近隣住民は発散方式でもなく突っ込みどころがないということで問題にしなかったようです。
http://rokkakuzaka.edoblog.net/Entry/1457/

>>2566 マンション検討中さん
地階判定を誤ってなければ、自動車車庫が地階にあることになり（建築審査会はそのように判断しているのでしょう）、確認検査機関も設計者の建築士に自動車車庫からの避難路の安全を確保するように指示していたのではないですかね。
地階判定の誤ったことがこのマンション建築確認取り消しの発端になったように思います。

地下駐車場なんだから地階にあると考えて当然と思うのだけど。
建築確認の審査を担当する職員が間違えるものなんですね。

地下室マンションにしなければ良かったのに…

>>2566 マンション検討中さん
建物高さが変わるので日影は当然変わります。下がる2階部分はそもそも日影ができなくなって規制が関係なくなります。
逆に高さが下がる部分以外の影に入っているエリアはおっしゃる通り変わらない。もしくは下げる2階部分の容積率を使いきるために太い建物に変更されてむしろ日影は悪化します。(ここが建蔽率使いきってたかは調べてませんが)

反対運動って、建物直近が一番激しいのですが高さを下げても日照を確保できるのは少し離れたエリアと言う皮肉はありますね。

>>2570:匿名さん
>反対運動って、建物直近が一番激しいのですが高さを下げても日照を確保できるのは少し離れたエリアと言う皮肉はありますね。

これはおっしゃる通りですね。私が言いたかったのもそこの処です。
説明会で必ず出てくる冬至の時刻日影図で言えば、2階分も下がれば当然日影が改善されるエリアが出てきます。
ただここでハッピーなのは少し離れたエリアで本来の近隣住民ではないと言う皮肉な現実ですね。

さて日影規制時間４－２，５時間ですが、これより少しでも悪化していれば即違反建築ですね。
そして改善されているとすればそれは良心的なデベがセットバックして余裕を持っったという事です。
あくまで日影規制上での話ですが、新計画で高さが２２ｍに下がれば日影が改善されると思うのは甘いよ。と言いたかったわけです。

近隣住民にとって最もハッピーなのは現建物の2階分の減築でしょうね。少なくとも６ｍは下がって
２１ｍ位の高さになりますか？
これですとあり得ないセットバックを得ることになり日影が劇的に改善されます。

日影規制時間４－２，５は等時間日影図（GL＋４ｍ）でチェックできますが、デベは普通の説明会などでは出さないでしょう。ここの近隣住民は出させたのかな？

都市居住評価センターは過去に地下室マンションのGLを誤って建築確認取り消しになっていたようですがね。ここのGLも争点になってると思いますよ。

ここの建築敷地は開発許可との絡みがあるからさらに難しいと思います。

神鋼不動産、大変そうですね。
http://www.kobelco2103.jp/pdf/20180702.pdf

>>2574 マンション検討中さん
ルサンクがしばらくこのままな事を織り込み済みでも買い手が居たのは良かったのでは。
このまま神鋼子会社で細々と生きてても資金繰りが厳しくて裁判終了後のここの再建築に影響しますから。

>>2575 匿名さん
この事件を東京センチュリーの方が客観的に見られるでしょうか。神鋼は複数の確認検査機関でチェックをしてもらったとかメディアに答えてましたが、先入観もありそうです。
神鋼の担当者にとって、あとからやってきた東京センチュリーから派遣の役員にあれこれ言われるのは面白くないと思います。辞めたい気持ちかもしれない。

>>2574
神鋼不動産はえぬきの取締役が退任させられている

ここの近隣住民は近くに引っ越してきた人とかイジメそう

東京センチュリーもここの件には関わりたくないだろうし、下手に関わると厄介だろうね。

絶対高さ制限「大規模敷地の特例」を適用すれば、ここに最大３３ｍの高さの建物が建てられる！
って本当ですか？

であれば現在の２７ｍの高さのルサンクの方が全然マシですよね？と言うかルサンクのデザイン
は決して悪くない、早々に完売するわけです。

敷地境界からの壁面後退をすることと、緑化を増やすことをして、「大規模敷地の特例」の認定を申請します。堀坂からの離隔距離が増え、道路に沿って並木もできるでしょうから、きちんと特例の認定を受けるのであれば周辺環境は良くなるでしょう。

>>2580 マンション検討中さん
壁面後退、緑化とか様々な要件を満たして、更に文京区が認めれば、という前提はありますが、高さ規制の1.7倍まで建てられるようです。
ただ5メートル高くするならその場所は隣地から11メートル離れなきゃダメなど制約はおおきい。

ケチの付いた売りにくいマンションだけに高さを求めてお金の掛かる緑化等をしてまで高級路線を選ぶかは疑問はあります。

堀坂に並木ができるといいでしょうね。
景観への配慮がされるのなら特例を取ればいいのではないですかね。

特例で行きましょう。これまでにも本郷７丁目で特例を利用した建築計画はありますよ。

３３ｍはムリそうですが、現在の２７ｍを超えてくることはあり得そうですね。
でもそうなったら近隣住民の大反対運動が起きることは必至です。

大規模敷地の特例の基準を満たすような設計のマンションにして、緑化を十分すぎるくらいして、さらに車寄せを設けて自動車駐車場の出入口の位置を変えれば、事態が収拾に向かうと思いますよ。
ここまで紛争になっているのは、NIPPOがゼロ回答を貫いたからではないでしょうか。

近隣住民が高さ２０ｍ以下にしろと要求していた係争地に、絶対高さ制限の緩和規定を使って２２ｍ以上の
高さの建物を建てるガッツのあるﾃﾞﾍﾞはいないでしょうね。ずっと先の話ではありますが。
そもそも絶対高さ制限の意義は
「街並みから突出する建物を制限し良好な街並み景観と秩序ある市街地の形成を目指すもの」
だそうです。
指定容積率３００％なので６階に揃えたいということですね。

標準階高３，２ｍX６＋パラペット高１，１ｍ＝２０．３ｍ？
切り上げても２１ｍにしかなりませんので２２ｍというのはなぜか余裕の制限です。
敷地は残念なことに接道が６ｍなので基準容積率は２３０％、６階で十分ですね。

ルサンクの場合は８階で建蔽率５２％位？でかなり余裕、提供公園もあって緑化の充実も期待できる
まずまずのマンションだったのではないでしょうか？

みどり ☆1つなんですけど。
http://web.archive.org/web/20150530215209im_/www7.kankyo.metro.tokyo.j...

最低基準の緑化しかされてなかったのですね。

大規模敷地の特例を適用して緑化率が上がるのはいいことだと思いますよ。

>>2588 匿名さん
８階だから建蔽率５２％で済むわけで、階数減らせば建蔽率は上がるのでは？

>>2589
特例の緑化率って文京区の最低限度の緑化率と計算式が同じなので、このマンションがみどり☆1を取得しているなら、この特例を使っても緑地増やす必要ないです。

近隣住民としては「大規模敷地の特例を適用して高さ２２ｍ以上とせよ（緑化率上がるから）」
と要求するでしょうか？次の計画に対してですが。

>>2589 匿名さん
すいません。総合設計じゃないので変わりますね。

当初の最低限度
｛敷地面積×（1－法定建ぺい率）×0．2｝＋（敷地面積×法定建ぺい率×0．05）

特例
｛敷地面積×（1－法定建ぺい率）×0．3｝＋（敷地面積×法定建ぺい率×0．05）

みどり☆2は敷地面積の20%ですので、どちらでも程遠いレベルでした。

いやはや緑化に関していいおさらいができましたね。
結局はこんなもんでしょうか？　

文京区緑化基準：９．８％

大規模敷地の特例：１２．５％

★・・・・・東京都や区の緑化基準相当の緑化面積

★★・・・・敷地に対する緑化面積が２０％以上、かつ、一定以上の高木による植栽
　　　　　等の場合など
★★★・・・敷地に対する緑化面積が３０％以上、かつ、一定以上の高木による植栽
　　　　　等の場合など

実例としては
パークホームズ小日向、グランドメゾン目白新坂、インペリアルガーデン
などは★★ですが
グランドメゾンは南面に広大な？紅葉の杜など緑化が充実しているので★★★位に見えます。
以外なのはアトラスタワーが★★★!!!
住民目線では★ですがなんと屋上緑化で稼いでいるようです。

たとえば世田谷区のマンションでは★★以上が増えて来ています。他の区もそうなって来ています。
文京区のマンションだから★だけでいいというわけでないと思いますがね。

グランドメゾン目白新坂、インペリアルガーデン は みどり ☆２つ なんですね。しっかりとした対応をしていると思います。

そういえば壁面緑化も最近増えているけど、あれって垂直の壁だから面積にすると大したこと無いような気もするんだけど、ひょっとして壁の面積も緑化面積に入るのかな。

>>2595 匿名さん
文京区の条例では接道緑化の義務付けは規定されてないですが、敷地面積が1,000平方メートル以上のマンションは東京都の条例で接道緑化の義務があってそれを満たすのに壁面緑化が効いてくるのだと思います。

道路側を後退させて樹木帯を作る方が壁面緑化より優れた景観になりますね。

壁面緑化は建坪の小さい小ぶりなペンシルっぽい物件が多いからしょうがないんじゃない？

いっそ緑化を進めるならマンション建てるより公園にした方がいいよ。

壁面緑化は維持管理が難しい上に見栄えもイマイチです。

緑化に気を配るのは基本的に高級路線で売るとき。
ここもマンション環境性能表示の審査結果をみると緑化率13.95%と実は結構頑張ってる。
(同時期の文京区みどり☆1物件だと、パークハウス小石川後楽園7.5%、ブランズタワー文京小日向2.34%、文京グリーンコートテラス12.45%、Brillia駒込六義園10.31%)
しかし再建するとしても高級路線は難しいので緑化率が更に上がるのは期待薄だと思う。

緑化率13.95%あるのに、みどり☆1つというのは、逆に言えば惜しいですね。
最近の物件はみどり☆2つが増えて来てますし、高級路線でなくても☆を増やしたらいいのではないですか。少し頑張るだけで☆増えそうですよ。

まさかの再販？

>>2600 匿名さん

ここは高級物件の立地ではないので、不要です。
同じ小石川でも播磨坂付近ならね。

今は囲いで囲われているけれど、駐車場出口予定地の面した坂の側は実際には囲いより数メートル後退することになるのかな？

街路樹植えるぐらいの幅はありそうだね

近くにパークコートのタワーが出来るのが、致命的です。

日陰にもなりそうですね

小石川大神宮の再開発もあるしね

9階建てに増床していたマンション（マテリアル菅原）が7階建てに減築された

>>2605 匿名さん
だから販売を急いだのでしょうね。

完成直前の確認取り消しは覆らず
申請時に重視すべき解釈ミスのリスク
http://b.hatena.ne.jp/entry/370875027